ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 червня 2024 року
м. Київ
cправа № 904/3911/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.
за участю секретаря судового засідання - Росущан К. О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Дніпропетровської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.11.2023 (суддя Манько Г. В.)
і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.03.2024 (головуючий суддя Верхогляд Т. А., судді Іванов О. Г., Парусніков Ю. Б.)
у справі № 904/3911/23
за позовом Криворізької центральної окружної прокуратури в інтересах держави в особі Криворізької міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Векта Лайн"
про спонукання виконати певні дії,
(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Мовчан О. В., представник відповідача - Акулов Є. В.)
ВСТУП
1. Учасниками цього спору є Криворізька центральна окружна прокуратура (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Криворізької міської ради (далі - позивач, Рада) і Товариство з обмеженою відповідальністю "Векта Лайн" (далі - відповідач, ТОВ "Векта Лайн").
2. Прокурор звернувся з цим позовом до суду та просив зобов`язати відповідача усунути перешкоди в користування земельною ділянкою комунальної форми власності, шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва; припинити володіння відповідачем нерухомим майном; скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди, укладеного відповідачем з Радою після відкриття провадження у справі.
3. Суди першої та апеляційної інстанції не погодилися з доводами прокурора та відмовили в задоволенні позовних вимог з підстав недоведення останнім наявності порушеного права позивача.
4. З урахування доводів та вимог, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, а також судової практики, наведеної у касаційній скарзі, Верховний Суд вважає висновки судів, викладені в оскаржуваних судових рішеннях, передчасними, такими, що не ґрунтуються на повному та всебічному дослідженні всіх обставин справи, а також доводів та заперечень сторін, про що детально викладено далі у цій постанові.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст і підстави позовних вимог
5. Прокурор в інтересах держави в особі Ради звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до ТОВ "Векта Лайн", в якому просив:
- зобов`язати ТОВ "Векта Лайн" усунути перешкоди Раді у користуванні самовільно зайнятою земельною ділянкою площею 0.0150 га, розташованою на території Криворізької міської ради, а саме - на АДРЕСА_1 у місті Кривому Розі, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва: будівлі торгівельного павільйону, який розташований за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, АДРЕСА_1;
- припинити володіння ТОВ "Векта Лайн" нерухомим майном площею 90,5 кв.м, а саме - нежитловою будівлею торгівельного павільйону, який розташований за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, АДРЕСА_1, проведену рішенням приватного нотаріуса Криворізького районного нотаріального округу Рисіної Є. В. (далі - приватний нотаріус Рисіна Є. В.) від 18.05.2020 № 52272332 (номер запису про право власності: 36528124) шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 2046747312110.
6. У позовній заяві прокурор наголошував на тому, що спірна нежитлова будівля торгівельного павільйону є об`єктом самочинного будівництва, який збудовано на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена для цієї мети.
7. Вказував на те, що набуття права власності ТОВ "Векта Лайн" на спірне нерухоме майно, яке є предметом договору купівлі-продажу, укладеного між КАПТ "МЕРКУРІЙ-2" та ОСОБА_1., відбулося за недійсними правочинами, тому на момент передачі майна до статутного капіталу ТОВ "Векта Лайн", ОСОБА_1 не мав прав власника на розпорядження цим майном.
8. Заперечував обставини того, що ОСОБА_1 був власником магазину з 1995 по 2020 роки, а також стверджував про те, що будівництво спірного об`єкта нерухомого майна розпочалося у 2023 році.
9. Прокурорм подано заяву про зміну предмету позову, в якій останній просив:
- скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку площею 0,0173 га з кадастровим номером 1211000000:08:306:0036, що розташована у м.Кривий Ріг по АДРЕСА_1, проведену за ТОВ "Векта Лайн" на підставі рішення приватного нотаріуса Криворізького районного нотаріального округу Кучман І. І. (далі - приватний нотаріус Кучман І. І.) від 28.08.2023 за №69042709, із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 2787396312110;
- зобов`язати ТОВ "Векта Лайн" усунути перешкоди Раді у користуванні самовільно зайнятою земельною ділянкою площею 0,0150 га, розташованою на території Криворізької міської ради, а саме - на АДРЕСА_1 у місті Кривому Розі, привівши її у придатний до використання стан шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - будівлі торгівельного павільйону, який розташований за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, АДРЕСА_1;
- припинити володіння ТОВ "Векта Лайн" нерухомим майном площею 90,5 кв.м, а саме - нежитловою будівлею торгівельного павільйону, який розташований за адресою: Дніпропетровська область, місто Кривий Ріг, АДРЕСА_1, проведену рішенням приватного нотаріуса Криворізького районного нотаріального округу Рисіної Є.В. від 18.05.2020 року № 52272332 (номер запису про право власності: 36528124) шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 2046747312110.
10. Позовні вимоги, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, обґрунтовані посиланням на те, що:
- після відкриття провадження у даній справі між Радою і ТОВ "Векта Лайн" укладено договір оренди земельної ділянки №2023503 від 08.08.2023, за яким в оренду ТОВ "Векта Лайн" передано земельну ділянку кадастровий номер 1211000000:08:306:0036, площею 0,0173 га для розміщення існуючої нежитлової будівлі (магазину), що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, АДРЕСА_1;
- Рада, не пересвідчившись у тому, що право власності на будівлю за адресою: м. Кривий Ріг, АДРЕСА_1, виникло на законних підставах, протиправно, без проведення торгів, передала в оренду ТОВ "Векта Лайн" земельну ділянку під спірною будівлею, яка є самочинно збудованим об`єктом нерухомого майна;
- відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 20.07.2022 у справі №923/196/20, договір оренди від 08.08.2023 №2023503, укладений між Радою і ТОВ "Векта Лайн" є нікчемним в силу закону, оскільки передача земельної ділянки в оренду відбулась не на конкурентних засадах на підставі ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій
11. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 15.11.2023, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 26.03.2024, у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.
12. Рішення судів попередніх інстанцій узагальнено мотивовані такими аргументами і обставинами.
13. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій виходили, зокрема, з того, що 09.11.2022 між Радою і ТОВ "Векта Лайн" укладено попередній договір щодо укладення договору оренди (основного договору) земельної ділянки в майбутньому №18/11/2022, за умовами якого сторони домовились, що користувач до укладання основного договору оренди та державної реєстрації права оренди, яке поширюється на зазначену земельну ділянку, забезпечує внесення до міського бюджету платежу за користування земельною ділянкою площею 0,0150 га для розміщення магазину на АДРЕСА_1 у Центрально-Міському районі міста Кривого Рогу (п. 1.1 попереднього договору).
14. Окрім того, вказали, що 08.08.2023 між Радою і ТОВ "Векта Лайн" укладено договір оренди земельної ділянки №2023503, відповідно до п.1 якого орендодавець на підставі рішення Ради від 28.07.2023 року №2106 "Про затвердження проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, реєстрацію права комунальної власності на земельні ділянки й надання їх в оренду" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку житлової та громадської забудови - за цільовим призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07) для розміщення існуючої нежитлової будівлі (торговельного павільйона продовольчих та непродовольчих товарів) з кадастровим номером 1211000000:08:306:0036, яка розташована на вул. АДРЕСА_1 у Центрально-Міському районі м. Кривого Рогу.
15. Врахувавши презумпцію правомірності укладеного між Радою і ТОВ "Векта Лайн" договору оренди земельної ділянки, суди дійшли висновку, що Рада надала ТОВ "Векта Лайн" в оренду земельну ділянку під уже збудоване нерухоме майно, що узгоджується із приписами ч. 3 ст. 376 ЦК України, та практикою Верховного Суду про те, що відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна може відбуватися шляхом надання особі, яка здійснила самочинне будівництво, земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкової умови для визнання права власності на таке майно.
16. Окрім того, суди першої та апеляційної інстанцій виходили із того, що прокурор при формуванні позовних вимог не дотримався умов, передбачених ст. 38 Закону України "Про врегулювання містобудівної діяльності" про те, що рішенню суду щодо знесення самочинно збудованого об`єкта повинно передувати невиконання відповідачем припису органу державного архітектурно - будівельного контролю, який має право подати відповідний позов до суду.
17. На переконання судів, на час прийняття рішення у справі відсутні докази наявності припису органу державного архітектурно - будівельного контролю про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил щодо відповідача, що стосується спірного майна.
18. Тому суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що прокур не спростовав наданими доказами правомірність дій КАПТ "МЕРКУРІЙ-2" та ОСОБА_1 щодо укладання договору купівлі - продажу від 08.08.1995 та передачі до статутного капіталу ТОВ "Векта Лайн" спірного нерухомого майна, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог щодо знесення спірного об`єкта нерухомого майна та припинення володіння спірним нерухомим майном.
19. Окрім того, встановивши, що договір оренди земельної ділянки від 08.08.2023 № 2023503 є дійсним, суди дійшли висновку про відмову в задоволенні позовних вимог в частині скасування державної реєстрації права оренди.
Касаційна скарга
20. Не погодившись із прийнятими рішеннями, прокурор звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 15.11.2023 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.03.2024 у справі №904/3911/23 та ухвалити нове рішення про задоволення позову керівника Криворізької центральної окружної прокуратури в повному обсязі.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Узагальнені доводи касаційної скарги
21. У касаційній скарзі скаржник зазначає про ухвалення судом апеляційної інстанції постанови з неправильним застосуванням статті 376 ЦК України та без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 11.06.2019 у справі № 917/375/18, від 17.02.2021 у справі № 915/1237/18, від 13.09.2022 у справі №136/638/19, від 26.04.2023 у справі №522/14301/20 (щодо усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою); у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №923/196/20 та від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (щодо нікчемності договорів на земельну ділянку відведену під самочинне будівництво); у постановах Верховного Суду від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18, від 27.01.2021 у справі № 461/3675/17, від 07.02.2024 у справі №904/4267/22 (щодо належності доказів отриманих в рамках кримінального провадження), а також у постановах Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц, від 09.03.2023 у справі №127/28862/21, та у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №463/5896/14-ц, від 04.06.2019 у справі №916/3156/17, від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц, від 29.09.2020 у справі №378/596/16-ц.
22. На переконання скаржника, суди залишили поза увагою доводи, а також докази, надані прокурором, що стосуються питання походження спірного нерухомого майна, а також спростовують правомірність державної реєстрації на нього. Зокрема, не надали належної оцінки змісту рішення виконкому Криворізької міської ради народних депутатів від 08.12.1993 №540; відсутності доказів підтвердження введення такого об`єкта в експлуатацію, та доказів що підтверджують факт проведення державної реєстрації права власності щодо нього за КАПТ "Меркурій 2" з видачею відповідного свідоцтва на право власності; наданим прокурором доказам, які спростовують факт укладення між КАПТ "Меркурій 2" та ОСОБА_1 договору купівлі - продажу від 08.08.1995; наданим прокурором доказам стосовно того, що спірний об`єкт нерухомого майна не існував на час проведення першої державної реєстрації права власності на нього, а його будівництво розпочало ТОВ "Векта Лайн" у 2023 році.
23. Прокурор зазначає, що суд апеляційної інстанції вказав, що факт укладення 09.11.2022 між ТОВ "Векта Лайн" і Радою попереднього договору щодо укладення договору оренди (основного договору) земельної ділянки в майбутньому №18/11/2022 спростовує доводи прокурора про фізичну відсутність майна за вказаною адресою станом на 2022 рік, в т.ч. і щодо відсутності адреси вказаного нерухомого майна.
24. Як зазначає прокурор, вказаного висновку апеляційний суд дійшов, незважаючи на те, що зміст цієї попередньої угоди не містить відомостей щодо обстеження земельної ділянки, фотофіксації її стану, перевірки дійсності присвоєння адреси об`єктові.
25. На думку прокурора, оскільки згідно з приписом частини 2 статті 376 ЦК України відповідач не набув право власності на спірний самочинно збудований об`єкт, вказане унеможливлює набуття ним земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини 2 статті 134 ЗК України.
26. За твердженнями скаржника, з огляду на нікчемність договору оренди земельної ділянки, посилання суду на невизнання його недійсним є безпідставним, а отже позивача необґрунтовано позбавлено права на усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою площею 0,0150 га по вул. АДРЕСА_1 у м. Кривому Розі шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
27. Рішення державного реєстратора прийнято з порушенням вимог містобудівного законодавства, оскільки надані реєстратору документи не відповідали вимогам законодавства та спірним рішенням фактично легалізовано самочинне захоплення земельної ділянки, що перебуває у власності територіальної громади.
28. Прокурор вважає, що обраний спосіб захисту - про зобов`язання усунення перешкод у користуванні самовільно зайнятою земельною ділянкою, привівши її у придатний до використання стан, припинення володіння нерухомим майном шляхом внесення до Державного реєстру запису про відсутність права із закриттям розділу та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 2046747312110 та скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку площею 0,0173 га з кадастровим номером 1211000000:08:306:0036, відповідає вимогам закону та є ефективним.
Позиція інших учасників справи у відзиві на касаційну скаргу
29. ТОВ "Векта Лайн" подало відзив на касаційну скаргу, у якому не погоджуються з доводами касаційної скарги, вважає їх безпідставними і необґрунтованими, просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін. Зокрема, зазначає про те, що:
- договір купівлі-продажу нежитлового приміщення укладеного між КАПТ"Меркурій-2" та ОСОБА_1 було укладено 08.08.1995, тобто під час чинності Цивільного кодексу Української РСР 1963 року, який не встановлював інституту нікчемності правочину, єдиним механізмом підтвердження недійсності угоди, що існував до появи вказаного інституту, було визнання такої недійсності за рішенням суду, проте вказаний договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 08.08.1995 є чинним і не визнаний недійсним за рішенням суду;
- у ТОВ "ВЕКТА ЛАЙН" протягом півтора року жодній особі не було повідомлено про підозру, що ставить під сумнів обставини, які прокуратура у касаційній скарзі обґрунтовує начебто самовільністю заняття земельної ділянки та у подальшому начебто самовільності здійснення на ній будівництва і більш того, добутих доказів в рамках відповідного кримінального провадження, з огляду на що, ТОВ "Векта Лайн" є добросовісним набувачем майна, і не має ніякого відношення до кримінального провадження №12022041230001277 від 28.09.2022;
- фактичне позбавлення "Векта Лайн" власного нерухомого майна шляхом його знищення є неприпустимим і таким що порушує конституційне право підприємства на володіння майном, що захищено ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод;
- належність відповідного майна спочатку ОСОБА_1 (відповідно до договору купівлі-продажу нерухомога майна від 08.08.1995), передача в подальшому відповідного майна до статутного капіталу "Векта Лайн" (акт приймання-передачі майна до статутного капіталу "Векта Лайн" від 14.05.2020) не спростована прокуратурою, а ґрунтується на начебто нікчемності первинного договору купівлі-продажу майна, що в даному випадку є виключно припущенням органу прокуратури, так як відсутні докази визнання відповідного договору недійсним у судовому порядку;
- у прокурора право на звернення до суду в інтересах держави, в особі Ради, з позовом до "Векта Лайн" про знесення самочинно збудованого об`єкта може виникнути лише за обставин виникнення такого права у Ради за наслідками проведення обов`язкової процедури, яка передує зверненню до суду, а саме має бути встановлено факт самочинного будівництва, внесено припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, встановлено факт невиконання припису протягом встановленого строку, при цьому, в даній справі обов`язкову процедуру проведено не було, на підтвердження цього зі сторони позивача не надано жодного доказу;
- підстави, наведені прокурором на підтвердження представництва ним інтересів держави, не свідчать про те, що виконавчий комітет Криворізької міської ради не здійснює захист інтересів держави чи здійснює його неналежно, а отже, прокурор не довів підстав представництва;
- недотримання іншими юридичними чи фізичними особами вимог чинного законодавства України щодо порядку заповнення нотаріального архіву, введення реєстраційних справ у Криворізькому БТІ та інших обов`язків має правові наслідки саме для цих юридичних та фізичних осіб, оскільки відповідні порушення тягнуть застосування заходів відповідальності саме до такого фізичних і юридичних осіб та не можуть негативно впливати на "Векта Лайн" за відсутності факту причетності підприємства до таких правопорушень.
Рух справи
30. Відповідно до Розпорядження заступника керівника Апарату-керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 24.06.2024 № 32.2-01/1161 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 904/3911/23 у зв`язку із відпусткою судді Краснова Є В.
31. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.06.2024 вказану судову справу передано для розгляду колегії суддів у складі: Случ О. В. - головуючий (доповідач), Могил С. К., Волковицька Н. О.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
32. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 2046747312110 зареєстровано об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля - торгівельний павільйон, об`єкт житлової нерухомості; опис об`єкта: загальна площа (кв.м): 90.5, опис: нежитлова будівля - торгівельний павільйон "А". Адреса: АДРЕСА_1 в; актуальна інформація про право власності: тип права власності: право власності; дата державної реєстрації: 14.05.2020; підстава для державної реєстрації: акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 1197,1198, виданий 14.05.2020 року, видавник: Рисіна С.В., приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області; технічний паспорт, серія та номер: 597-2020, виданий 12.02.2021 року, видавник: ТОВ "БІЗНЕС-СЕРВІС "НЕРУХОМІСТЬ"; відомість про технічний стан нерухомого майна, серія та номер: б/н, виданий 13.02.2021 року, видавник: ТОВ "БІЗНЕС-СЕРВІС "НЕРУХОМІСТЬ"; розмір частки: 1/1; власники: Товариство з обмеженою відповідальністю "ВЕКТА ЛАЙН", код ЄДРПОУ:43614489; країна реєстрації: Україна.
33. 08.08.1995 між КАПТ "МЕРКУРІЙ-2" (продавець) та громадянином ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлю/павільйону, за умовами п.1 якого, КАПТ "МЕРКУРІЙ-2" продав, а ОСОБА_1 купив нежитлову будівлю загальною площею 90,5 кв.м., розташовану на земельній ділянці 94 кв.м., що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_2 . Відповідно до п.2 договору від 08.08.1995 будинок належить КАПТ "МЕРКУРІЙ-2" на підставі рішення виконкому міськради №540 від 08.12.1993 і довідки про балансову приналежність від 01.06.1995, зареєстрованого в БТІ в книзі №ІН, стр. 239, запис 288.
35. За умовами п.3 договору від 08.08.1995 продаж здійснено за 8659820 крб. Інвентаризаційна оцінка будинку згідно довідки Криворізького міського БТІ №10219/2 25.07.1995 складає 8659820 крб.
36. Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Криворізького нотаріального округу Глущенко О.А. та зареєстрований в реєстрі за №1-341.
37. Відповідно до акта прийому-передачі до статутного капіталу "Векта Лайн" від 14.05.2020 ОСОБА_1 передає, а "Векта Лайн" приймає майно, що вносить ОСОБА_1 до статутного капіталу "Векта Лайн": нежитлову будівлю, реєстраційний номер 2046747312110, нежитлова будівля загальною площею 90,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 в. Вказаний акт зареєстровано в реєстрі за №1197, 1198.