Постанова суду № 127/21564/21 від 03.07.2024 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 липня 2024 року

м. Київ

справа № 127/21564/21

провадження № 61-3142св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Луспеника Д. Д.,

суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А.,

учасники справи:

позивачі: об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гарантжилбуд- 4", ОСОБА_1, ОСОБА_2 ;

відповідачі: ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 ;

треті особи: Департамент адміністративних послуг Вінницької міської ради, приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольга Борисівна;

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_6 на постанову Вінницького апеляційного суду від 23 січня 2024 року у складі колегії суддів: Войтка Ю. Б., Міхасішина І. В., Сопруна В. В.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2021 року об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Гарантжилбуд-4" (далі - ОСББ "Гарантжилбуд-4"), ОСОБА_1, ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, треті особи: Департамент адміністративних послуг Вінницької міської ради, приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Білоус О. Б., про скасування рішення про державну реєстрацію права власності.

Позовна заява мотивована тим, що 15 жовтня 2018 року співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 було прийнято рішення про створення ОСББ "Гарантжилбуд-4", а 25 жовтня 2018 року було здійснено державну реєстрацію вказаної юридичної особи. ОСОБА_1 та ОСОБА_2, як власники квартир АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 .

Позивачі зазначали, що у травні 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно їм стало відомо про оформлення за відповідачами права приватної власності на допоміжні приміщення будинку, а саме на приміщенняпідвального типу.

Так, 02 вересня 2019 року було проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48512927 від 04 вересня 2019 року.

25 жовтня 2019 року проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49403656 від 29 жовтня 2019 року.

Позивачі вважали, що вказані рішення про державну реєстрацію права власності на підвальне приміщення є протиправними та такими, що порушують права співвласників будинку, оскільки спірне приміщення 1Н є допоміжним приміщенням будинку. У підвальному приміщенні, яке знаходиться поруч із спірним допоміжним приміщенням будинку, знаходиться внутрішньобудинкові мережі водопостачання та загальнобудинковий лічильник обліку постачання холодної води і стоків, що свідчить про відповідне цільове призначення спірного приміщення для забезпечення належної експлуатації багатоквартирного будинку. При цьому, потрапити до підвального приміщення, в якому розташоване відповідне обладнання обліку води та стоків, а також частина загальнобудинкових мереж, у тому числі, труби вводу у будинок холодного водопостачання, можливо лише через спірне підвальне приміщення, право власності на яке зареєстроване за відповідачами. У спірному приміщенні знаходиться частина загальнобудинкових мереж, що належить на праві власності всім співвласникам житлового будинку та є неподільним спільним майном співвласників. Відповідачі чинять перешкоди щодо допуску уповноважених осіб ОСББ до спірного приміщення, що унеможливлює належне обслуговування будинку.

Крім того, позивачам стало відомо, що 30 вересня 2021 року ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу відчужила ОСОБА_5 1/2 частину вказаного приміщення 1Н, хоча вона не мала права розпоряджатися вказаним майном, а сторони цього правочину були обізнані про наявність судового спору щодо нього.

Посилаючись на викладене, ОСББ "Гарантжилбуд-4", ОСОБА_1, ОСОБА_2 просили суд:

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_3, індексний номер рішення: 48512927 від 04 вересня 2019 року, та як наслідок припинити право власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_4, індексний номер рішення: 49403656 від 29 жовтня 2019 року, та як наслідок на підставі статей 203, 215 ЦК України визнати недійсним договір купівлі-продажу серія та номер 1393, посвідчений 30 вересня 2021 року приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Білоус О. Б.;

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 05 жовтня 2023 року у складі судді Федчишена С. А. позов ОСББ "Гарантжилбуд-4", ОСОБА_1, ОСОБА_2 задоволено.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_3, індексний номер рішення: 48512927 від 04 вересня 2019 року, та як наслідок припинено право власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 .

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_4, індексний номер рішення: 49403656 від 29 жовтня 2019 року, та як наслідок визнано недійсним договір купівлі-продажу серія та номер 1393, посвідчений 30 вересня 2021 року приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Білоус О. Б., скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_5, індексний номер рішення: 60681215 від 30 вересня 2021 року, та припинено право власності на це приміщення за ОСОБА_5 .

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що спірне приміщення є допоміжним та належить усім співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_1, а тому право власності на 1/2 приміщення 1Н цього будинку, зареєстроване за ОСОБА_3, слід припинити. Державна реєстрація також є незаконною та підлягає скасуванню, оскільки вказана вимога є похідною від вимоги щодо визнання припиненим права власності, так як є їх наслідком.

Враховуючи те, що на момент вчинення договору купівлі-продажу підстави набуття права власності на спірне приміщення за ОСОБА_4 ставилося під сумнів та наявними в матеріалах справи доказами встановлено незаконну реєстрацію права власності на спірне майно, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_4 незаконно здійснила відчуження спірного майна ОСОБА_5, а тому договір купівлі-продажу від 30 вересня 2021 року на підставі статей 203, 215 ЦК України визнав недійсним. При цьому, державна реєстрація недійсних правочинів також є недійсною та підлягає скасуванню, оскільки вказана вимога є похідною від вимоги щодо визнання недійсними договорів, так як є їх наслідком.

Додатковим рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 23 жовтня 2023 року заяву ОСББ "Гарантжилбуд-4", ОСОБА_1, ОСОБА_2 задоволено.

Стягнуто з ОСОБА_3, ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 20 тис. грн.

Стягнуто з ОСОБА_3, ОСОБА_4 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 20 тис. грн.

Стягнуто з ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 на користь ОСББ "Гарантжилбуд-4" понесені судові витрати на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 16 тис. грн у рівних частинах.

Додаткове рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що понесені позивачами витрати на професійну правничу допомогу підтверджені належними та допустимими доказами, а тому вони підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог статті 141 ЦПК України.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Вінницького апеляційного суду від 23 січня 2024 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 - ОСОБА_8 задоволено. Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 05 жовтня 2023 року та додаткове рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 23 жовтня 2023 року скасовано.

У задоволенні позову ОСББ "Гарантжилбуд-4", ОСОБА_1, ОСОБА_2 відмовлено.

Скасовуючи рішення міського суду та відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що обраний позивачами спосіб захисту не відповідає змісту порушеного права та не призведе до відновлення порушених прав, його не можна вважати ефективним, що є самостійною правовою підставою для відмови у позові. Оскільки спірне нерухоме майно вибуло із володіння співвласників житлового будинку протиправно та всупереч їх волі, належним способом захисту порушених прав є витребування майна із чужого незаконного володіння. Саме такий спосіб захисту є ефективним та відповідає вимогам закону. При цьому, для витребування майна із чужого незаконного володіння не потрібно визнавати всі правочини, які слугували підставою для його відчуження, недійсними. Є достатнім лише встановити той факт, що майно вибуло з власності співвласників житлового будинку протиправно.

Апеляційний суд послався на відповідні правові висновки Великої Палати Верховного Суду.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі представник ОСОБА_2 - ОСОБА_6, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувану постанову апеляційного суду скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 квітня 2024 року відкрито касаційне провадження у вищевказаній справі та витребувано її матеріали з Вінницького міського суду Вінницької області. Підставами касаційного оскарження зазначено пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України.

У квітні 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2024 року справу за позовом ОСББ "Гарантжилбуд-4", ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, треті особи: Департамент адміністративних послуг Вінницької міської ради, приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Білоус О. Б., про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, за касаційною скаргою представника ОСОБА_2 - ОСОБА_6 на постанову Вінницького апеляційного суду від 23 січня 2024 року призначено до судового розгляду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга представника ОСОБА_2 - ОСОБА_6 мотивована тим, що апеляційний суд належним чином не дослідив усіх обставин справи, не врахував, що для захисту порушеного права власності співвласників житлового будинку необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. Оскільки порушення права власності відбулося у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за відповідачами, то заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення. Зазначене узгоджується із правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20), провадження № 12-83гс21, які апеляційний суд безпідставно не взяв до уваги.

Спірне нерухоме майно, яке є допоміжним приміщенням багатоквартирного житлового будинку, враховуючи його цільове призначення, яке в силу загальної характеристики сукупності властивостей такого приміщення, способу і порядку використання, не може перебувати у приватній власності за позивачами, чи окремо за позивачем. Право власності на таке приміщення взагалі не може бути зареєстровано на праві власності за будь-ким, оскільки воно не є окремим об`єктом нерухомості. Саме відсутність у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про приватну власність на спірне приміщення, яке є допоміжним, відновить порушене право у спірних правовідносинах.

Посилається на відповідні правові висновки Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У травні 2024 року до Верховного Суду надійшли аналогічні за змістом відзиви представника ОСОБА_3 - ОСОБА_9 на касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_6, в яких зазначено, що оскаржувана постанова апеляційного суду є законною та обґрунтованою, а доводи касаційної скарги - безпідставними. Посилання в касаційній скарзі на відповідні судові рішення Великої Палати Верховного Суду є нерелевантними до обставин цієї справи. ОСОБА_3, як і інші мешканці будинку (які є позивачами у цій справі) та власники нежитлових приміщень, була асоційованим членом Житлово-будівельного кооперативу з 02 лютого 2017 року, набула відповідних інвестиційних прав згідно з договором № 001/2/АМ\П, яким визначено конкретне нежитлове приміщення, що нею придбавалося. Вона, як інші власники квартир, пройшла необхідну процедуру сплати пайових внесків, приймання-передачі нежитлового приміщення та реєстрації права власності. Предметом договору від 02 лютого 2017 року № 001/2/АМ\П було конкретно визначене нежитлове приміщення, яке забудовником споруджувалося та реалізовувалося як окреме, новостворене нежитлове приміщення, що вбудоване у багатоквартирний будинок. Зазначене приміщення має окремий вхід, не пов`язаний із входом до будинку, має конкретно визначені індивідуальні характеристики, є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Безпосередньо у вказаному нежитловому приміщенні відсутнє технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо). Позивачам з моменту введення будинку до експлуатації та створення ОСББ, було відомо, що нежитлові приміщення на нульовому поверсі багатоквартирного будинку побудовані за рахунок коштів ОСОБА_3 та за її замовленням. Висновком експерта від 19 липня 2023 року № 712, складеного за результатами проведеної за клопотанням представника позивачів судової будівельно-технічної експертизи, достеменно не було встановлено, що спірне нежитлове приміщення 1Н є допоміжним, оскільки такий висновок ґрунтується на припущеннях. Вважає, що питання доступу (проходу) до допоміжного приміщення - насосної (приміщення ІІ) підлягає вирішенню шляхом домовленостей із власниками спірного нежитлового приміщення або шляхом створення окремого входу до допоміжного приміщення - насосної (приміщення ІІ).

Фактичні обставини справи, встановлені судами

15 жовтня 2018 року співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 було прийнято рішення про створення ОСББ "Гарантжилбуд-4". 25 жовтня 2018 року здійснено державну реєстрацію юридичної особи - ОСББ "Гарантжилбуд-4", про що зроблено запис за № 1174 102 0000 016549.

Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо будинку АДРЕСА_1, вбачається, що: 02 вересня 2019 року проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48512927 від 04 вересня 2019 року; 25 жовтня 2019 року проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1/2 приміщення 1Н будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49403656 від 29 жовтня 2019 року.

Згідно з проєктною документацією житлового будинку по АДРЕСА_1 вбачається, що під житловим будинком передбачений технічний підвал, який за цільовим призначенням необхідний для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізація, електрозабезпечення) та технічні приміщення для інженерного забезпечення, а саме приміщення, де знаходяться водомірний вузол, вхід води у будинок, вузли каналізації, насосне обладнання. У підвальному приміщенні знаходяться внутрішньобудинкові мережі водопостачання та загальнобудинковий лічильник обліку постачання холодної води та стоків. Потрапити до підвального приміщення, в якому розташоване відповідне обладнання обліку води та стоків, а також частина загальнобудинкових мереж, у тому числі і труби вводу у будинок холодного водопостачання, можливо виключно через спірне підвальне приміщення, право власності на яке зареєстровано за відповідачами, як співвласниками. Також у спірному приміщенні знаходиться частина загальнобудинкових мереж, що належать на праві спільної власності всім співвласникам цього будинку та є неподільним спільним майном співвласників.

Відповідно до акта ОСББ "Гарантжилбуд-4" від 03 лютого 2021 року, складеного у складі комісії: ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_12, ОСОБА_5, яка намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1, яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Однак потрапити в дане приміщення можливо виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення № 1Н. У зв`язку з цим ОСББ "Гарантжилбуд-4" та уповноважені особи не мають доступу до приладу обліку споживання води та стоків, не мають можливості своєчасно та в повному обсязі виконати договірні умови із комунальним підприємством "Вінницяоблводоканал", зокрема, вчасно подати рапорт щодо спожитої води та стоків співвласників будинку, зробити звірку загальнобудинкового лічильника із по-квартирними, перевірити на цілісність пломби, можливі несанкціоновані приєднання (врізку) до загальнобудинкових мереж водопостачання, стоків та електропостачання, тощо.

06 квітня 2021 року ОСББ "Гарантжилбуд-4" складено акт про недопуск до приміщення в складі комісії: ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_12, ОСОБА_5, яка намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1, яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Оскільки в дане приміщення можливо потрапити виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення № 1Н.

Згідно з актом ОСББ "Гарантжилбуд-4" про недопуск до приміщення складеного 25 жовтня 2021 року у складі комісії: ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_12, ОСОБА_13, яка намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1, яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Однак потрапити в дане приміщення можливо виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення № 1Н. Потрапити, обстежити та зафіксувати показники загальнобудинкового приладу обліку споживання води та стоків у будь-який інший спосіб фізично неможливо. У зв`язку цим ОСББ "Гарантжилбуд-4", уповноважені особи та жоден співвласник будинку не мають доступу до приладу обліку споживання води та стоків, і, як наслідок не мають можливості своєчасно та в повному обсязі виконати договірні умови із комунальним підприємством "Вінницяоблводоканал", зокрема, вчасно подати рапорт щодо спожитої води та стоків співвласників будинку за місяць (у даному випадку за жовтень місяць 2021 року), не можуть зробити звірку загальнобудинкового лічильника із по-квартирними, перевірити на цілісність пломби, не мають фізичної можливості перевірити наявність чи відсутність несанкціоновані приєднання (врізку) до загальнобудинкових мереж водопостачання, стоків та електропостачання. Окрім цього, співвласники будинку та правління не мають фізичної можливості належно обслуговувати спільне майно (водомірний вузол, труби водопроводу та каналізації, електромережі) проводити належне технічне обслуговування та запобігати аварійних ситуаціям.

................

Перейти до повного тексту