ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26 червня 2024 року
м. Київ
справа № 755/7988/20
провадження № 61-11655св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Олійник А. С. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Фаловської І. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Мегаінвест сервіс", ОСОБА_2,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаінвест сервіс" на постанову Київського апеляційного суду від 31 серпня 2022 року та додаткову постанову Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2022 року у складі колегії суддів: Нежура В. А., Вербова І. М., Соколова В. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовної заяви
У червні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаінвест сервіс" (далі - ТОВ "Мегаінвест сервіс"), ОСОБА_2, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О. О., про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна.
Позов обґрунтований тим, що між нею та Публічним акціонерним товариством "Астра Банк" (далі - ПАТ "Астра Банк") укладений кредитний договір від 16 квітня 2013 року № 400100044585023. Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором укладений іпотечний договір від 16 квітня 2013 року, відповідно до якого банку передано в іпотеку двокімнатну квартиру, площею 45,7 кв. м, за адресою: кв. АДРЕСА_1 . Право власності на предмет іпотеки належить позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 16 квітня 2013 року.
Згідно з повідомленням про відступлення прав вимоги від 06 грудня 2013 року, їй стало відомо, що ПАТ "Астра Банк" відступив право вимоги за її кредитним договором Публічному акціонерному товариству "Дельта Банк" (далі - ПАТ "Дельта Банк").
З 03 березня 2015 року запроваджено тимчасову адміністрацію та призначено уповноважену особу Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на тимчасову адміністрацію в ПАТ "Дельта Банк".
У січні 2020 року на офіційному сайті "Прозоро продажі" розміщено оголошення про продаж на "голландському" аукціоні право вимоги за кредитним договором від 16 квітня 2013 року № 400100044585023, укладеним з фізичною особою; зазначено предмет іпотеки.
Відповідно до протоколу електронного аукціону № UA-EA-2020-01-03-000129-b переможцем стало ТОВ "Мегаінвест Сервіс", укладений договір про відступлення права вимоги за кредитним договором, договором іпотеки. Ніяких повідомлень про зміну кредитора чи вимоги про усунення порушень по кредитному договору позивач не отримувала. 20 лютого 2020 року з Державних реєстрів прав на нерухоме майно, іпотек, заборон та інших їй стало відомо, що 14 лютого 2020 року приватний нотаріус вніс запис про право власності на підставі договору купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року, зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 на ОСОБА_2 на підставі статті 38 Закону України "Про іпотеку".
Вважала, що ці дії є незаконними. На виконання умов іпотечного договору позивач застрахувала за свої кошти на користь іпотекодержателя предмет іпотеки і в подальшому виконувала цю умову кожного поточного року. Враховуючи те, що нею не порушено умови кредитного, іпотечного договорів, вважала, що ПАТ "Астра Банк", ПАТ "Дельта Банк", ТОВ "Мегаінвест Сервіс" не набули права звернення стягнення на предмет іпотеки. Для реалізації способу стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі необхідним є надсилання двох повідомлень - вимогу про порушення основного зобов`язання, повідомлення про намір укласти договір. Таких повідомлень вона не отримувала. Крім того, переуступка права вимоги за кредитним договором здійснена 04 лютого 2020 року, запис про реєстрацію права власності здійснено 14 лютого 2020 року, тобто без дотримання 30-денного строку для отримання боржником повідомлення про вручення вимоги про усунення порушення. В порушення вимог статті 38 Закону України "Про іпотеку" вона позбавлена переважного права купити предмет іпотеки. Їй не надавався на ознайомлення звіт про оцінку майна, чим порушено право рецензування звіту. В спірній квартирі зареєстровані неповнолітні діти і при відчуженні квартири мала бути згода органу опіки й піклування, однак її не було.
ОСОБА_1 просила судвизнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року № 11, укладений між ТОВ "Мегаінвест сервіс" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округуЗолотих О. О., скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51152935 від 14 лютого 2020 року 19:04:39 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О. О. про реєстрацію права власності на квартиру за адресою: кв. АДРЕСА_1, за ОСОБА_2, витребувати від ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру за зазначеною адресою.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 29 вересня 2021 року у позові відмовлено.
Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 12 червня 2020 року, з урахуванням постанови Київського апеляційного суду від 27 жовтня 2020 року, скасовано та знято арешт з квартири за адресою: кв. АДРЕСА_1 , право власності на яку зареєстровано за ОСОБА_2 .
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ "Мегаінвест Сервіс" на законних підставах отримало право вимоги за кредитним та іпотечним договорами до ОСОБА_1 . До ТОВ "Мегаінвест Сервіс" перейшли всі права та обов`язки, що мав ПАТ "Дельта Банк", в тому числі, з урахуванням виконання ПАТ "Дельта Банк" вимоги про направлення повідомлення ОСОБА_1 про порушення, усунення порушень, наслідки невиконання порушень, - право на реалізацію предмета іпотеки.
Постановою Київського апеляційного суду від 31 серпня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 29 вересня 2021 року скасовано, прийнято постанову про часткове задоволення позову.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири № 11, виданого 14 лютого 2020 року, за адресою: кв. АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ "Мегаінвест сервіс" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О. О.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51152935 від 14 лютого 2020 року 19:04:39, вчиненого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О. О. про реєстрацію права власності на квартиру, за адресою: кв. АДРЕСА_1, за ОСОБА_2 . В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що позивач уклала договори із страховими компаніями, які не були визначені (погоджені) іпотекодержателем у договорі іпотеки, що може свідчити про невідповідність дії позивача умовам укладеного між сторонами договору іпотеки. Проте, наведені обставини не призвели до будь-яких негативних наслідків для іпотекодержателя, крім того, починаючи з 2014 року банком жодного разу не висловлювалось заперечення на адресу позивача щодо неналежного виконання умов договору іпотеки щодо страхування об`єкта іпотеки та особистого страхування. Порушення позивачем взятих на себе зобов`язань щодо страхування предмету іпотеки, і зокрема, укладення відповідних договорів страхування із неузгодженими із іпотекодержателем страховими компаніями має наслідком настання відповідальності у виді збільшення відсоткової ставки за користування кредитними коштами, а не звернення стягнення на предмет іпотеки.
У свою чергу, позивач належним чином виконувала свої зобов`язання за кредитним договором, у ОСОБА_1 простроченої заборгованості станом на 04 лютого 2020 року не було.
Повідомлення ПАТ "Дельта Банк" від 19 березня 2019 року підписано особою без зазначення її прізвища, посади і необхідного обсягу повноважень для підписання і направлення від імені банку такого повідомлення.
Отже, неможливо стверджувати, що повідомлення оформлено належним чином, відповідно до вимог закону і його направлено позивачу, що буде мати для останньої правові наслідки, передбачені договором про іпотеку.
Оскільки зазначений правочин укладений з порушенням вимог частини першої статті 203, статті 210 ЦК України, і є таким, що порушує законні права та інтереси позивача, тому підлягав скасуванню.
Визнаючи недійсним договір купівлі-продажу квартири, апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування державної реєстрації на право власності на спірне нерухоме майно за ОСОБА_2, і такими діями у позивача буде відновлено її порушене право.
Разом з тим, одночасне пред`явлення позовних вимог про витребування майна та про визнання недійсним правочину є помилковим, оскільки ці позовні вимоги є взаємовиключними, а рішення, яким одночасно будуть задоволені такі вимоги, призведе до конфлікту інтересів та неможливості одночасного виконання цих вимог, адже виконання однієї вимоги виключає можливість виконання іншої, тому у задоволенні зазначеної позовної вимоги відмовлено.
Додатковою постановою Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2022 року заяву ОСОБА_1 про ухвалення додаткової постанови задоволено частково.
Стягнено з ТОВ "Мегаінвест сервіс", ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір по 2 669,60 грн з кожного. Стягнуто з ТОВ "Мегаінвест сервіс", ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати на правничу допомогу по 28 350 грн з кожного.
Апеляційний суд, виходячи з часткового задоволення апеляційної скарги, наявності клопотання про зменшення витрат на правничу допомогу, співмірності та складності справи, обсягу виконаної адвокатом роботи, дійшов висновку про зменшення стягнення витрат понесених на отримання правничої допомоги з 100 000,00 грн до 50 000,00 грн.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У листопаді 2022 року ТОВ "Мегаінвест сервіс" направило засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 31 серпня 2022 року та додаткову постанову Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2022 року, просило постанову апеляційного суду в частині задоволених вимог скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі та додаткову постанову суду апеляційної інстанції скасувати, відмовити у задоволенні заяви щодо компенсації витрат на правничу допомогу.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16, провадження № 12-97гс18, від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/646/11, провадження № 14-222цс18, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19; у постановах Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 761/21540/16-ц, провадження № 61-16919св18, від 24 червня 2020 року у справі № 459/3382/16-ц, провадження № 61-14598св18, від 10 червня 2020 року у справі № 442/4416/16-ц, провадження № 61-17670св19, від 15 вересня 2021 року у справі № 766/18974/18, провадження № 61-6657св21, від 02 жовтня 2019 року у справі № 754/15589/14-ц, провадження № 61-3066св19, від 20 березня 2019 року у справі № 1612/2343/12, провадження № 61-6301св18, від 28 листопада 2018 року у справі № 910/17819/17.
Заявник вважає, що суд апеляційної інстанції не врахував, що ТОВ "Мегаінвест сервіс" користувався повідомленням, яке надіслано 19 березня 2019 року ПАТ "Дельта Банк", а згідно зі статтею 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Проте не отримання іпотекодавцем та заінтересованими особами повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку передбаченому статтею 38 Закону України "Про іпотеку" не є підставою визнавати укладений правочин недійсним, а є підставою для відшкодування збитків.
Крім того, діти позивача не є власниками спірної квартири та зареєстровані в ній після укладення договорів кредиту та іпотеки.
Позивач не надала належних та допустимих доказів, які мали довести, що майно вибуло не з її волі.
Також, апеляційний суд порушив строк розгляду цієї справи.
Разом з тим, матеріали справи не містять заяви від представника позивача до закінчення судових дебатів щодо компенсації судових витрат на правничу допомогу, детальний розрахунок та вартість таких витрат.
Аргументи інших учасників справи
У січні 2023 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду клопотання про підтримання касаційної скарги, в якій просила касаційну скаргу задовольнити повністю.
У січні 2023 року ОСОБА_1, в інтересах якої діє адвокат Ющенко О. С., подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просила закрити касаційне провадження на підставі пункту 5 частини першої статті 396 ЦПК України, оскільки висновки щодо застосування норми права, які викладені у постановах Верховного Суду на які посилається заявник у касаційній скарзі, стосуються правовідносин, які не є подібними. У разі продовження розгляду справи, касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Зазначає, що оскільки зобов`язання позивача щодо страхування квартири виконані в повному обсязі і належним чином, то з урахуванням статті 33 Закону України "Про іпотеку", у відповідача відсутні підстави для звернення стягнення на майно. При цьому, жодної вимоги про усунення порушення ні ТОВ "Мегаінвест сервіс", ні ПАТ "Дельта Банк" позивачу не направляли.
Крім того, рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 18 грудня 2020 року та постановою Київського апеляційного суду від 28 липня 2021 року у цивільній справі № 755/4684/20, та постановою Київського апеляційного суду від 08 квітня 2021 року у цивільній справі № 755/14389/20 встановлено відсутність з боку позивача порушень кредитного договору від 16 квітня 2013 року № 4001000044585023, в тому числі в частині необхідності страхування зазначеної квартири.
Також, позивач належним чином виконувала свої зобов`язання за кредитним договором і, як наслідок, простроченої заборгованості станом на 04 лютого 2020 року не було.
Разом з тим, повідомлення ПАТ "Дельта Банк" від 19 березня 2019 року є підробленим.
Щодо оскарження додаткової постанови апеляційного суду, позивач зазначає, що у матеріалах справи є всі докази понесення таких витрат, в тому числі і детальний опис робіт та акт виконаних робіт, тому немає підстав для скасування оскаржуваного судового рішення.
Також позивач повідомляє, що протягом 5 днів після ухвалення судового рішення Верховним Судом, позивач має намір подати докази понесення витрат на правничу допомогу в суді касаційної інстанції.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 28 грудня 2022 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи. У задоволенні заяви ТОВ "Мегаінвест сервіс" про зупинення дії та виконання постанови Київського апеляційного суду від 31 серпня 2022 року та додаткової постанови Київського апеляційного суду від 05 жовтня 2022 року відмовлено.
У січні 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду
Підстави відкриття касаційного провадження та межі розгляду справи
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Касаційне провадження за касаційною відкрито з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення з огляду на таке.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
16 квітня 2013 року між ПАТ "Астра Банк" та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 400100044585023, відповідно до якого банк надав ОСОБА_1 кредит у розмірі 250 000,00 грн; строк користування з 16 квітня 2013 року до 2033 року; повернення кредиту має відбуватися згідно з графіком, який є невід`ємною частиною договору; кредит надається на оплату за нерухоме майно - квартира АДРЕСА_1 ; за користування кредитом щомісячно має сплачуватися процентна винагорода в розмірі 18,9 % річних. В день укладання кредитного договору між позичальником та ОСОБА_1 укладений договір поруки; договори страхування з Товариством з додатковою відповідальністю "Страхова компанія "АКСОР" (далі - ТДВ "СК "АКСОР").
Між ПАТ "Астра Банк" та ОСОБА_1 (поручитель) та ОСОБА_1 (позичальник) 16 квітня 2013 року укладений договір поруки № 400100044585023/П.
Цього ж дня між ПАТ "Астра Банк" та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір, який укладений одночасно з договором купівлі-продажу квартири та забезпечує виконання зобов`язань за кредитним договором. Предмет іпотеки - квартира АДРЕСА_1 .
06 грудня 2013 року на адресу ОСОБА_1 направлено повідомлення про відступлення прав вимоги, підписане ПАТ "Астра Банк" та АТ "Дельта Банк".
У період з 07 квітня 2014 року до 16 квітня 2019 року між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством "Страхова компанія "АХА Страхування", Приватним акціонерним товариством "Страхова компанія "Арсенал Страхування", Приватним акціонерним товариством "Страхова компанія "Юнівес" укладені договори добровільного страхування майна фізичних осіб.
ПАТ "Дельта Банк" 19 березня 2019 року направило ОСОБА_1 повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків за кредитним договором від 16 квітня 2013 року № 400100044585023 та іпотечний договір від 16 квітня 2013 року. В повідомленні зазначено, що починаючи з 16 квітня 2014 року в матеріалах кредитної справи відсутні страхові платежі, документи, що підтверджують виконання зобов`язань щорічних чи квартальних страхових платежів за договорами страхування щодо страхування ризиків відносно предмету іпотеки, що є грубим порушенням умов договору. Також в повідомленні зазначено, що згідно з пунктом 3.1 іпотечного договору від 16 квітня 2013 року іпотекодержатель має право у разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки, достроково вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до пункту 5.2 іпотечного договору, після спливу 30 днів з часу отримання повідомлення та ненадання в цей період платіжних документів про сплату страхових внесків, вони як іпотекодержатель, мають намір звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку".
Згідно з протоколом електронного аукціону № UA-EA-2020-01-03-000129-b 27 січня 2020 року відбувся електронний аукціон, власник активів (майна) є ПАТ "Дельта Банк", переможцем став учасник - ТОВ "Мегаінвест Сервіс", склад лоту - право вимоги за кредитним договором від 16 квітня 2013 року № 400100044585023, укладеним з фізичною особою. Забезпечення: 1. двокімнатна квартира, загальною площею 45,7 кв. м, житловою площею 27,7 кв. м, що знаходиться за адресою: кв. АДРЕСА_1, іпотекодавцем є позичальник. 2. Договір поруки з фізичною особою. Ціна продажу лоту 196 534,46 грн.
Відповідно до договору купівлі-продажу прав вимоги, укладеного 04 лютого 2020 року між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "Мегаінвест Сервіс" банк відступив шляхом продажу товариству належних банку права вимоги до позичальників, заставодавців, іпотекодавців, поручителів зазначених в додатку до договору.
Згідно з актом приймання-передачі кредитної справи від 04 лютого 2020 року ПАТ "Дельта Банк" в особі представника, що діє на підставі довіреності виданої уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ "Дельта Банк", передав, а ТОВ "Мегаінвест Сервіс" прийняв кредитну справу по позичальнику ОСОБА_1 - кредитний договір від 16 квітня 2013 року № 400100044585023, іпотечний договір від 16 квітня 2013 року, договір поруки від 16 квітня 2013 року № 400100044585023/П.
07 лютого 2020 року суб`єктом оціночної діяльності Товариством з обмеженою відповідністю "Приват-Оцінка" складено звіт про оцінку майна - квартири АДРЕСА_1, яким визначено ринкову вартість цієї квартири станом на 07 лютого 2020 року - 229 950 грн, без ПДВ.
Відповідно до договору купівлі-продажу квартири, укладеного 14 лютого 2020 року ТОВ "Мегаінвест Сервіс" (іпотекодержатель, продавець), діючи відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку", продав, а ОСОБА_2 (покупець) купила квартиру АДРЕСА_1 . Право на продаж цього майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі іпотечного договору від 16 квітня 2013 року, договору про відступлення (купівлю-продаж) права вимоги від 04 лютого 2020 року. Зазначений договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О. О., договір зареєстровано в реєстрі за № 11.
На підставі зазначеного договору 14 лютого 2020 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О. О. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про реєстрацію права власності на цей об`єкт нерухомості за ОСОБА_2 .
З копій свідоцтв про народження вбачається, що ОСОБА_1 має дочку ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_1 та сина ОСОБА_5, ІНФОРМАЦІЯ_2, відповідно до довідок про реєстрацію місця проживання особи діти зареєстровані у квартирі за адресою: кв. АДРЕСА_1 , з 11 лютого 2019 року.
До справи приєднано надані Київським державним нотаріальним архівом на запит ТОВ "Мегаінвест Сервіс" документи - копії повідомлення про усунення порушення та повідомлення про вручення, які містяться в пакеті документів, на підставі яких приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О. О. посвідчив договір купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року, за реєстровим № 11.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Заявник оскаржує постановуКиївського апеляційного суду від 31 серпня 2022 року в частині задоволених позовних вимог, тому в іншій частині зазначена постанова апеляційного суду Верховний Суд не переглядає.
Щодо визнання договору-купівлі продажу недійсним
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно з частиною першою статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).
У частині першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
За змістом статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава не втручається у здійснення власником права власності.
Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що незаборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" (далі - Закон) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно зі статтею 33 Закону в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 цього Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати; передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частини 1-5 статті 36 Закону).
Відповідно до частини першої статті 38 цього Закону, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Аналіз зазначених положень Закону України "Про іпотеку" дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку".