ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26 червня 2024 року
м. Київ
справа № 212/11955/21
провадження № 61-11981св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Фаловської І. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1, відповідач - Акціонерне товариство "Альфа-Банк", правонаступником якого є Акціонерне товариство "Сенс Банк", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: державний реєстратор відділу юридичного кадрового забезпечення Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександр Васильович, Лозуватська сільська рада Криворізького району Дніпропетровської області, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, розглянувши у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства "Сенс Банк" на рішення Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 09 серпня 2022 року у складі судді Борис О. Н. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 28 лютого 2023 року у складі колегії суддів Остапенко В. О., Бондар Я. М., Зубакової В. П.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства "Альфа-Банк" (далі - АТ "Альфа-Банк"), правонаступником якого є Акціонерне товариство "Сенс Банк" (далі - АТ "Сенс Банк"), треті особи: державний реєстратор відділу юридичного кадрового забезпечення Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько О. В., Лозуватська сільська рада Криворізького району Дніпропетровської області, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, поновлення права власності шляхом поновлення запису про державну реєстрацію права власності.
Позовну заяву мотивовано тим, що ОСОБА_5 та Відкрите акціонерне товариство "Сведбанк" (далі - ВАТ "Сведбанк"), назву якого змінено на Публічне акціонерне товариство "Сведбанк" (далі - ПАТ "Сведбанк"), 11 вересня 2008 року уклали кредитний договір, за умовами якого банк зобов`язався надати позичальникові кредит у розмірі 50 000 дол. США.
У рахунок забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 11 вересня 2008 року між ВАТ "Сведбанк" та ОСОБА_4, ОСОБА_2, ОСОБА_1, ОСОБА_3 був укладений договір іпотеки, за умовами якого іпотекодавці надали в іпотеку банку нерухоме майно, належне їм на праві власності, а саме квартиру АДРЕСА_1 .
ПАТ "Сведбанк" та Публічне акціонерне товариство "Дельта Банк" (далі - ПАТ "Дельта Банк") 25 травня 2012 року уклали договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитними договорами. Відповідно до договору купівлі-продажу прав вимоги від 15 червня 2012 року ПАТ "Дельта Банк" відступило Публічному акціонерному товариству "Альфа-Банк" (далі - ПАТ "Альфа-Банк"), назву якого змінено на Акціонерне товариство "Альфа-Банк" (далі - АТ "Альфа-Банк"), права вимоги, зокрема, за вказаним кредитним договором від 11 вересня 2008 року, укладеним між ВАТ "Сведбанк" та ОСОБА_5 .
Зазначала, що 14 грудня 2021 року особи, які представилися працівниками АТ "Альфа-Банк" повідомили їй, що вона разом із сім`єю зняті з реєстрації місця проживання у квартирі АДРЕСА_1, а право власності на цю квартиру зареєстроване за АТ "Альфа-Банк".
Вважала, що реєстрація права власності за АТ "Альфа-Банк" є незаконною, оскільки порушено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, зняття з реєстрації членів сім`ї іпотекодавця є порушенням статті 109 Житлового кодексу України, оскільки вказана стаття передбачає заборону виселення осіб без надання іншого житлового приміщення у випадку, якщо будинок придбаний не за рахунок коштів, отриманих у позику.
На підставі викладеного ОСОБА_1 просила суд: скасувати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, вчинену державним реєстратором відділу юридичного кадрового забезпечення Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько О. В. 24 вересня 2021 року (номер запису 44250637) на підставі іпотечного договору № 0307/0908/88-210-1, серія та номер: 7865, виданий 11 вересня 2008 року, видавник приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Пахомова Н. І. та договору купівлі-продажу прав вимоги, серія та номер: 937, виданий 15 червня 2012 року, видавник приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мироник О. В., що полягала у реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за кредитором (іпотечний договір № 0307/0908/88-210-1, серія та номер: 7865, виданий 11 вересня 2008 року, видавник приватний нотаріус Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Пахомова Н. І.) за АТ "Альфа-Банк"; поновити право власності шляхом поновлення запису про державну реєстрацію права власності станом на 23 вересня 2021 року.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Жовтневий районний суд міста Кривого Рогу Дніпропетровської області своїм рішенням від 09 серпня 2022 року позов ОСОБА_1 задовольнив.
Скасував державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, вчинену 24 вересня 2021 року державним реєстратором відділу юридичного кадрового забезпечення Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько О. В. на підставі іпотечного договору та договору купівлі-продажу прав вимоги (номер запису 44250637).
Поновив право власності шляхом поновлення запису про державну реєстрацію права власності станом на 23 вересня 2021 року.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач підтвердила належними та допустимими доказами заявлені позовні вимоги. Водночас відповідач не надав доказів на підтвердження тих обставин, що зобов`язання за кредитним договором від 11 вересня 2008 року не виконувалося та іпотекодавці були повідомлені про невиконання ОСОБА_5 умов цього кредитного договору, що було підставою для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Тобто відповідач не виконав вимог, викладених у пункті 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), щодо надання реєстратору для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, доказів вручення письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю.
Жовтневий районний суд міста Кривого Рогу Дніпропетровської області своїм додатковим рішенням від 09 серпня 2022 року стягнув з АТ "Альфа-Банк" на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 908 грн.
Додаткове рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що під час ухвалення рішення у справі суд не вирішив питання щодо судових витрат, тому необхідно ухвалити додаткове рішення, яким із відповідача на користь позивача стягнути судовий збір.
Дніпровський апеляційний суд своєю постановою від 28 лютого 2023 року апеляційну скаргу АТ "Альфа-Банк", правонаступником якого є АТ "Сенс Банк", залишив без задоволення, рішення Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 09 серпня 2022 року залишив без змін.
Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що вимога щодо скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є належним та ефективним способом захисту порушеного права позивача, що ґрунтується на чинному на момент ухвалення судових рішень законодавстві.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що за відсутності всіх документів, необхідних для державної реєстрації права власності на спірну квартиру за відповідачем, така реєстрація проведена без дотримання вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядку № 1127.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У касаційній скарзі АТ "Сенс Банк" просить скасувати рішення Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 09 серпня 2022 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 28 лютого 2023 року та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Як на підставу касаційного оскарження банк посилається на пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), а саме вказує, що суди не врахували висновків щодо застосування норм права, які викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, у постановах Верховного Суду від 29 серпня 2018 року у справі № 755/5691/16-ц, від 15 жовтня 2020 року у справі № 755/2030/19, від 31 березня 2021 року у справі № 522/5185/19, від 06 жовтня 2021 року у справі № 756/5536/19, від 06 жовтня 2021 року у справі № 206/6043/19, від 12 травня 2022 року у справі № 756/15123/18, від 26 жовтня 2022 року у справі № 524/4093/20, від 06 липня 2023 року у справі № 462/4050/19.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди не застосували пункт 61 Порядку № 1127, який передбачає можливість проведення реєстраційних дій у випадку подання реєстратору вимоги про усунення порушень та конверт з відміткою поштової служби про невручення кореспонденції відповідним особам "за закінченням терміну зберігання". Суди застосували норми права, які на час проведення реєстраційних дій не були чинними, а також вийшли за межі заявлених позовних вимог.
Позивач не спростувала належного повідомлення її про усунення порушень, ця обставина не була предметом позову. Суди не врахували обставин щодо надсилання та отримання письмової вимоги про усунення порушень. Позивач обрала неналежний спосіб захисту порушеного права, оскільки у цій справі належним способом захисту може бути лише витребування майна (віндикаційний позов). Хоча позивач заявила немайнову вимогу, фактично спір стосувався права власності на квартиру АДРЕСА_1, тому віднесення справи до категорії малозначних було помилковим, отже, було порушено право відповідача на заперечення позову. Суди не правильно встановили обставини справи (не врахували суттєвих обставин), не надали їм належної правової оцінки, не дослідили всі матеріали справи, не правильно кваліфікували спірні правовідносини.
Доводи інших учасників справи
Інші учасники судового процесу не скористалися правом подати відзив на касаційну скаргу, заперечень щодо її вимог і змісту до суду не направили.
Провадження у суді касаційної інстанції
Касаційна скарга подана до Верховного Суду АТ "Сенс Банк" у серпні 2023 року.
Ухвалою Верховного Суду від 18 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано цивільну справу з Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області.
У листопаді 2023 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що ВАТ "Сведбанк", назву якого змінено на ПАТ "Сведбанк", та ОСОБА_5 11 вересня 2008 року уклали кредитний договір № 0307/0908/88-210, відповідно до умов якого остання (позичальник) отримала кредит у розмірі 50 000 дол. США, зобов`язалася повернути кредитні кошти та сплатити проценти за користування протягом строку дії договору, а саме до 10 вересня 2018 року.
ВАТ "Сведбанк" та ОСОБА_4, ОСОБА_2, ОСОБА_1, ОСОБА_3 11 вересня 2008 року уклали договір іпотеки № 0307/0908/88-210-Z-1, за умовами якого іпотекодавці надали в іпотеку нерухоме майно, належне їм на праві власності, а саме квартиру АДРЕСА_1 .
ПАТ "Сведбанк" та ПАТ "Дельта Банк" 25 травня 2012 року уклали договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитним договором від 11 вересня 2008 року № 0307/0908/88-210 та іпотечним договором від 11 вересня 2008 року № 0307/0908/88-210-Z-1.
ПАТ "Дельта Банк" та ПАТ "Альфа-Банк" 15 червня 2012 року уклали договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитним договором від 11 вересня 2008 року № 0307/0908/88-210 та іпотечним договором від 11 вересня 2008 року № 0307/0908/88-210-Z-1.
Відповідно до копії свідоцтва на право власності на житло від 05 березня 2008 року НОМЕР_1 квартира АДРЕСА_1 належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 (по 1/4 частці кожному).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 14 грудня 2021 року № 290165969 право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за АТ "Альфа?Банк" на підставі іпотечного договору № 0307/0908/88-210-Z-1 (серія та номер: 7865), виданого 11 вересня 2008 року приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Нахомовою Н. І., підстава внесення запису про право власності: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60694636 від 30 вересня 2021 року, Лесько О. В., Лозуватська сільська рада Криворізького району Дніпропетровської області.
Згідно з довідкою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Скала у м. Кривий Ріг" від 14 грудня 2021 року, яка видана уповноваженому власнику житлового приміщення (будинку) - співвласнику вказаного об`єднання ОСОБА_1 (квартира АДРЕСА_1 ), до складу її сім`ї входять: ОСОБА_2, ОСОБА_4, ОСОБА_3 . У вказаній довідці також зазначено, що ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_4, ОСОБА_3 зняті з реєстрації 10 листопада 2021 року на підставі акта-виправлення. Зміни внесені ОСОБА_7 (11 листопада 2021 року).
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.
Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Згідно з частинами першою та другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, враховуючи наступне.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Зазначений висновок викладено у постанові Верховного Суду від 01 травня 2024 року у справі № 521/3825/19.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України "Про іпотеку" (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частиною першою статті 33 Закону України "Про іпотеку" визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
У частині першій статті 35 Закону України "Про іпотеку" зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком № 1127 (тут і далі - у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації права власності) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Вказаний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 31 січня 2024 року у справі № 953/5325/21.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У пункті 12.3 договором іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється, зокрема, шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержавтеля, яке викладене в пунктах 12.3.1 та 12.3.2 цього пункту договору.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 вказувала, що "наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки".
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 зазначено, що "в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання".
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 зробила висновок про те, що "обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому".
Заперечуючи проти заявлених у справі вимог, банк вказував, що він належним чином виконав свої зобов`язання щодо повідомлення позивача про необхідність усунення заборгованості за кредитним договором.
На підтвердження таких обставин у цій справі (щодо повідомлення позивача про необхідність усунення заборгованості за кредитним договором) банк зазначав про рекомендоване повідомлення поштової служби, яке містить відмітку про невручення - "за закінченням терміну зберігання". Вважав, що повідомлення банку не було вручене саме з вини позивача.
Будь-яких інших документів, що підтверджують направлення та фактичне отримання ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень зобов`язання за кредитним договором, матеріали справи не містять.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року справа № 757/13243/17).
Верховний Суд у постанові від 15 травня 2024 року у справі № 523/5600/22 погодився з висновками суду першої інстанції про те, що за відсутності підпису на зворотному повідомленні іпотекодавця не можна вважати його таким, що отримав вимогу іпотекодержателя щодо погашення заборгованості та наміру звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання на нього права власності, що є обов`язковим необхідним документом для здійснення державним реєстратором реєстраційної дії відповідно до пункту 61 Порядку № 1127.
З огляду на вказане, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно вважав, що матеріали справи не містять доказів, які підтверджують факт належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання чи умисного його ухилення від отримання такої вимоги, що у свою чергу унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Ураховуючи наведене, обґрунтованим є висновки судів про неналежне виконання іпотекодержателем вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, що є підставою для задоволення заявлених у справі вимог.