ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 червня 2024 року
м. Київ
cправа № 917/516/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Каблучка Д. О. (адвокат),
відповідача - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Приватного підприємства "Нафтабудсервіс" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.03.2024 (головуючий - Гребенюк Н. В., судді Слободін М. М., суддя Шутенко І. А.) у справі
за позовом Приватного підприємства "Нафтабудсервіс"
до Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області
про визнання незаконним та скасування рішення, поновлення договору оренди землі.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. 28.03.2023 Приватне підприємство "Нафтабудсервіс" (далі - ПП "Нафтабудсервіс", Підприємство, орендар, позивач) звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (далі - Кременчуцька міськрада, Міськрада, орендодавець, відповідач) про:
1) визнання незаконним та скасування рішення Кременчуцької міськради від 28.09.2021 "Про дострокове розірвання договору оренди землі, укладеного з ПП "Нафтабудсервіс" в односторонньому порядку" (далі - рішення від 28.09.2021, оспорюване рішення);
2) поновлення договору оренди землі від 29.08.2013, який зареєстрований 10.10.2013 (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права - 2832308, підстава внесення запису індексний № 6685029 від 11.10.2013) (далі - договір оренди від 29.08.2013) з додатковою угодою, укладеною та зареєстрованою на підставі рішення Господарського суду Полтавської області від 18.02.2020 у справі № 917/1094/19, на підставі якого в користуванні Підприємства перебуває земельна ділянка площею 2051 м2 (кадастровий номер 5310436100:02:003:0275) для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць (код КВЦПЗ J 12.09) на вул. Героїв Крут, 2-А (колишня адреса: вул. 60 років СРСР) (далі - спірна земельна ділянка, об`єкт оренди);
3) скасування рішення державного реєстратора виконавчого комітету Кременчуцької міськради Гарник Світлани Юріївни від 05.10.2021 за індексним номером 60850017 (далі - рішення державного реєстратора від 05.10.2021), яким припинено інше речове право, внесене до реєстру 08.10.2021 на підставі рішення від 28.09.2021, з посиланням на положення статей 19, 20, 67, 71, 83, 93, 95, 96, 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 13, 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 651, 653, 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 188 Господарського кодексу України, статей 26, 311 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Позовна заява обґрунтовується незаконністю оспорюваного рішення Міськради, яка зумовлена тим, що Підприємство є добросовісним користувачем земельної ділянки, належно виконував і продовжує виконувати свої обов`язки за договором оренди від 29.08.2013, а будівництво гаражів боксового типу в кількості 22 шт. і контрольно-пропускного пункту було здійснив згідно з чинним на момент будівництва законодавством України та відповідно до усіх дозвільних процедур (документів) та умов договору оренди від 29.08.2013, що підтверджується, зокрема: містобудівними умовами та обмеженнями забудови земельної ділянки на вул. 60 років СРСР у м. Кременчуці Полтавської області від 27.11.2013 № 28.06.2829, що видані Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міськради; декларацією про початок виконання будівельних робіт від 12.08.2014 № ПТ082142240761, яку зареєстровано Інспекцією Держархбудконтролю у Полтавській області; декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, яку зареєстровано Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Полтавській області від 22.04.2015 № ПТ142151120794; декларацією про готовність до експлуатації об`єкта, що належить до І-ІІІ категорії складності від 18.12.2015 № ПТ 142153512063, яку зареєстровано Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Полтавській області; технічним паспортом на громадський будинок - "Гаражі боксового типу", виданим Товариством з обмеженою відповідальністю "Бюро технічної інвентаризації Міжрегіональне" (далі - ТОВ "БТІ Міжрегіональне"); технічним паспортом на громадський будинок - "Сторожка", виданим ТОВ "БТІ Міжрегіональне"; технічними умовами на підключення гаражів боксового типу на вул. 60 років СРСР до мереж водопостачання та водовідведення від 26.12.2013 № 06/9798, виданими Комунальним підприємством "Кременчукводоканал"; договором про приєднання до електричних мереж від 26.06.2014 № 01/100 разом із технічними умовами стандартного приєднання електроустановок до електричних мереж; довідкою № 243 про сплату пайового внеску на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури (для інспекції державного архітектурно-будівельного контролю), виданої Управлінням економіки виконавчого комітету Кременчуцької міськради від 15.07.2015 № 08/243, та платіжним дорученням від 14.07.2015 № 343 про сплату вказаного внеску; свідоцтвом № 2133 про присвоєння поштової адреси об`єкту державної реєстрації, розташованому на території м. Кременчука Полтавської області, виданим Управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Кременчуцької міськради; податковими деклараціями з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2020- 2023 рр.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
2. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 07.12.2023 (суддя Сірош Д. М.) позов задоволено повністю в зв`язку з доведеністю позовних вимог.
3. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 26.03.2024 скасовано рішення Господарського суду Полтавської області від 07.12.2023 та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
Постанова мотивована посиланням на норми статей 19, 20, 116, 122, 124 ЗК України, статей 1, 13, 15, 19, 24, 31, 36 Закону України "Про оренду землі", статей 6, 181, 525, 627, 651, 792 ЦК України, статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України), статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статей 269, 277 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що:
1) умовами пунктів 1, 2 договору оренди від 29.08.2013 визначено цільове призначення та умови використання спірної земельної ділянки - інші землі, які використовуються для транспорту та зв`язку, а саме для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць, тобто не для будівництва на ній капітальних споруд;
2) згідно з пунктом 37 договору оренди від 29.08.2013 орендодавець має право на розірвання договору оренди в односторонньому (позасудовому) порядку в разі невиконання орендарем передбачених абзацами 3, 9 пункту 31 цього договору зобов`язань, зокрема, в разі систематичного порушення встановлених щодо об`єкта оренди обмежень (обтяжень) та невиконання вимог ДБН В 2.3-15:2007 "Автостоянки та гаражі для легкових автомобілів" шляхом розміщення та будівництва наземних об`єктів житлово-цивільного, промислового призначення та інших капітальних споруд, будівництво яких на спірній земельній ділянці заборонено, натомість упродовж 2013- 2015 рр. Підприємство побудувало та ввело в експлуатацію, а в подальшому відчужило на користь фізичних осіб капітальні споруди - 22 гаражі боксового типу та двоповерхову будівлю контрольно-пропускного пункту, що підтверджується комісійним актом обстеження земельної ділянки від 02.09.2021 та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
3) таким чином, позивач збудував капітальні об`єкти на земельній ділянці комунальної власності, що є підставою для реалізації власником земельної ділянки права на одностороннє розірвання договору оренди від 29.08.2013, оскільки цільовим призначенням земельної ділянки була саме експлуатація та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць, а пунктом 18 наданих Підприємству містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 27.11.2013 № 28-06/2829, на підставі яких орендар отримав дозволи на будівництво, було зобов`язано позивача до введення об`єкта в експлуатацію змінити цільове призначення земельної ділянки на "для будівництва та експлуатації гаражів боксового типу", проте матеріали справи не містять доказів щодо зміни виду цільового використання орендованої земельної ділянки.
Разом з тим апеляційний суд додатково зазначив про те, що прийняття органом місцевого самоврядування рішення про дострокове розірвання договору оренди з позивачем, яким було здійснено будівництво та в подальшому відчужено об`єкти нерухомого майна, розміщені на спірній земельній ділянці, також має на меті приведення у відповідність речових прав користування землею тих осіб (в тому числі позивача), що наразі є власниками гаражів, позаяк 25.03.2022 Міськрада прийняла рішення "Про розроблення та відмову в розробленні технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок", яким дозволено власникам нерухомого майна, розміщеного на спірній земельній ділянці, в тому числі й ПП "Нафтабудсервіс" розробити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, наданої раніше позивачу для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць, на 25 земельних ділянок.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
4. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, ПП "Нафтабудсервіс" звернулося з касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати та передати справу на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
5. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що апеляційний суд не врахував висновку щодо застосування норм статей 20, 67, 71 ЗК України в подібних правовідносинах (у контексті права орендаря на самостійну зміну виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель, що не свідчить про її використання не за цільовим призначенням), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19, в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 910/13854/17, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 20.07.2021 у справі № 914/1755/19, від 07.09.2021 у справі № 910/597/18, від 23.05.2023 у справі № 911/492/21, від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20 та в постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 10.10.2018 у справі № 357/4277/17.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
6. Відповідач не скористався правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
7. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.05.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПП "Нафтабудсервіс" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.03.2024 у справі № 917/516/23 та призначено розгляд цієї скарги в судовому засіданні на 18.06.2024.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
8. Відповідно до рішення Кременчуцької міськради від 27.11.2007 Підприємству передано в оренду терміном на 5 років земельну ділянку загальною площею 2051 м2, в тому числі по угіддях: графа 42 - землі комерційного та іншого використання за рахунок земель, що надавались йому в оренду для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць на вул. 60-річчя СРСР.
9. 18.01.2008 між Кременчуцькою міськрадою (орендодавець) і ПП "Нафтабудсервіс" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1- 6, 8, 43, 45 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5310436100:02:003:0275, для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць на вулиці 60-річчя СРСР в м. Кременчуці. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2051 м2. На земельній ділянці знаходиться автостоянка на 50 машино-місць. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 16.07.2007 рік становить 115 860 грн 99 коп. (56,49 грн за 1 м2). Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Інших особливостей, які можуть вплинути на орендні відносини, в об`єкта оренди немає. Договір укладено терміном на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди, орендар, який належним чином виконував обов`язки відповідно до умов договору, за відсутності письмових заперечень орендодавця, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар зобов`язаний не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір поновлення договору оренди - продовження строку дії договору. Поновлення договору оренди здійснюється шляхом укладення додаткової угоди між сторонами та її державної реєстрації. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Невід`ємною частиною цього договору є: схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об`єкта оренди, рішення Міськради про передачу в оренду земельної ділянки, розрахунок орендної плати.
Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовським А. Г. 18.01.2008 за № 709 та зареєстровано в Кременчуцькому реєстраційному офісі Кременчуцького районного відділу Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 25.01.2008 за № 040854800039.
Факт передачі спірної земельної ділянки орендарю в оренду підтверджується актом приймання- передачі об`єкта оренди від 25.01.2008.
10. Додатковою угодою від 30.07.2009 № 1 внесено зміни до договору оренди землі від 18.01.2008 шляхом викладення в новій редакції пунктів 4, 9, 10, 11 розділу "Орендна плата" та доповнення пункту 15 розділу "Орендна плата" підпунктом 15.1.
Зазначену додаткову угоду посвідчено приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовським А. Г. 30.07.2009 за № 5728 та зареєстровано в Кременчуцькому районному відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.11.2009 № 040957500364.
31.10.2011 між орендодавцем та орендарем укладено додаткову угоду № 2 до договору оренди землі від 18.01.2008, згідно з якою сторони домовилися: 1) внести зміни та викласти в новій редакції пункт 4 розділу "Орендна плата";
розділ "Орендна плата" доповнити пунктом 9;
пункти 15 та 16 викласти в новій редакції;
доповнити пункт 39 розділу "Зміна умов договору і припинення його дії".
Зазначену додаткову угоду посвідчено приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовським А. Г 31.10.2011 за № 11306 та зареєстровано в Кременчуцькому районному відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.04.2012 за № 531040004000198.
11. У зв`язку із закінченням строку дії договору оренди землі від 18.01.2008 орендар звернувся до орендодавця з метою реалізації свого переважного права на поновлення (пролонгацію) договору.
Відповідно до витягу з рішення Кременчуцької міськради від 30.10.2012 вказаний договір оренди поновлено з 25.01.2013 - з дня його державної реєстрації.
Згідно з рішенням Кременчуцької міськради від 23.04.2013 внесено зміни до пункту 17 рішення Міськради від 30.10.2012, а саме: 1) замість слів "графа 42 - землі комерційного та іншого використання - 2051 м2" читати "графа 49 - інші землі, які використовуються для транспорту та зв`язку - 2051 м2"; 2) замість слів "У шестимісячний термін" читати: "В термін до 30.07.2013".
З витягу з рішення Кременчуцької міськради від 29.08.2013 убачається, що Міськрада внесла зміни до пункту 17 свого рішення від 30.10.2012, а саме: 1) по всьому тексту рішення замість слів "по вул. 60-річчя СРСР" читати: "по вул. 60 років СРСР"; 2) замість слів "У шестимісячний термін" читати: "В термін до 27.11.2013".
12. 29.08.2013 між Кременчуцькою міськрадою (орендодавець) і ПП "Нафтабудсервіс" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1- 7 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер: 5310436100:02:003:0275, для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць (код КВЦПЗ І 12.09) на вул. 60 років СРСР у м. Кременчуці Полтавської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2051 м2, в тому числі по угіддях: графа 49 - інші землі, які використовуються для транспорту та зв`язку 2051 м2. На земельній ділянці знаходиться автостоянка на 50 машино-місць. Земельна ділянка передається в оренду без будинків, будівель, споруд та інших об`єктів. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2051 м2 станом на 20.05.2013 становить 802 351 грн 20 коп. (391 грн 20 коп. за 1 м2). Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Інших особливостей, які можуть вплинути на орендні відносини, в об`єкта оренди немає.
Згідно з пунктом 8 договору оренди від 29.08.2013 договір укладено терміном на 5 (п`ять) років з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Умови цього договору застосовуються до відносин, що виникли з 25.01.2013 до дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Після закінчення строку дії договору орендар, який належним чином виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 26 договору оренди від 29.08.2013 передбачено, що на орендовану земельну ділянку встановлені обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб. Земельна ділянка має обмеження в частині: 1) заборони зміни цільового призначення (без проекту) згідно зі статтями 20, 96, 111 ЗК України (код обмеження 01.06.05); 2) заборони передачі у приватну власність земель загального користування (майдани, вулиці, шляхи, тощо) згідно зі статтею 83 ЗК України в межах червоних ліній вулиці 60 років СРСР (код обмеження 01.06.02); 3) заборони розміщення і будівництва наземних об`єктів житлово-цивільного, промислового призначення та інших капітальних споруд, крім об`єктів транспорту та інженерних мереж, в межах червоних ліній вулиці 60 років СРСР (код обмеження 01.06.10); 4) дотримання природоохоронного режиму використання земельної ділянки відповідно до статей 96, 111 ЗК України (код обмеження 01.06.13); 5) забезпечення безперешкодного доступу на земельну ділянку обслуговуючому персоналу та транспортним засобам інженерних служб міста для ремонту та обслуговування інженерних мереж (код обмеження 01.01.08); 6) дотримання режиму використання земель для охоронної зони лінійних інженерних споруд (код обмеження 01.01.08); 7) врахування інтересів і прав суміжних землекористувачів та дотримання правил добросусідства у відповідності до статей 96, 103 ЗК України (код обмеження 01.06.23); 8) забезпечення безперешкодного доступу державних органів управління та органів місцевого самоврядування, включаючи санітарні, протипожежні, землевпорядні органи, а також органи охорони природи та архітектури до орендованої земельної ділянки для виконання їх обов`язків в межах їх повноважень; 9) заборону передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Орендар зобов`язаний, зокрема: виконувати обов`язки землекористувача відповідно до статті 96 ЗК України (абзац 1 пункт 31 договору); приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі (абзац 2 пункту 31 договору); виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому договором оренди землі (абзац 3 пункту 31 договору); виконувати вимоги ДБН В 2.3-15:2007 "Автостоянки та гаражі для легкових автомобілів", згідно з якими автостоянки для постійного зберігання автомобілів повинні мати огорожу, достатню кількість освітлення, відповідні елементи інженерного обладнання та благоустрою, тимчасового приміщення для чергових тощо, розміщення та будівництво капітальних об`єктів на земельних ділянках, передбачених для зберігання автомобільного транспорту, не передбачається (абзац 9 пункту 31 договору); виконувати благоустрій прилеглої території (абзац 11 пункту 31 договору).
Згідно з пунктом 37 договору оренди від 29.08.2013 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання однією із сторін зобов`язань, вказаних в пунктах 29 та 31 цього договору. Сторона договору, з ініціативи якої здійснюється розірвання договору в односторонньому порядку, з підстав невиконання зобов`язань, вказаних у пунктах 29, 31 цього договору, повідомляє про своє рішення іншій стороні шляхом надсилання письмового повідомлення про це рекомендованим листом. Дата розірвання визначається стороною, за ініціативи якої здійснюється розірвання договору. Звернення до суду з вимогою про одностороннє розірвання договору на виконання цього пункту не є необхідним.
Пунктом 41 договору оренди від 29.08.2013 визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону. Невід`ємними частинами цього договору є: схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об`єкта оренди, витяг з рішення Кременчуцької міськради від 30.10.2012 "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок", витяг з рішення Кременчуцької міськради від 23.04.2013 "Про внесення змін до рішень Кременчуцької міської ради", витяг з рішення Кременчуцької міськради від 29.08.2013 "Про внесення змін до рішень Кременчуцької міської ради", розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку. Строк дії вказаного договору - до 10.10.2018.
13. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 18.02.2020 у справі № 917/1094/19, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 26.05.2020, позов ПП "Нафтабудсервіс" до Кременчуцької міськради про поновлення договору оренди землі на той самий строк (на 5 років) і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди задоволено повністю. Визнано поновленим договір оренди від 29.08.2013, який укладений між орендодавцем (Міськрадою) та орендарем (Підприємством) і зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.10.2013 (номер запису про інше речове право: 2832308), на той самий строк та на тих самих умовах, що передбачені цим договором, у редакції додаткової угоди, наведеної в резолютивній частині рішення суду.
18.06.2020 державним реєстратором Кременчуцького міського управління юстиції Полтавської області на підставі вказаних судових рішень проведено державну реєстрацію поновлення договору оренди від 29.08.2013 зі строком дії до 26.05.2025.
14. 02.09.2021 орендодавцем складено комісійний акт обстеження земельної ділянки, яким зафіксовано, що спірна земельна ділянка огороджена сіткою рабицею, на її території збудовано капітальні гаражі боксового типу та капітальну двоповерхову будівлю охорони, що не відповідає цільовому призначенню земельної ділянки та є порушенням договірних умов, зокрема, абзаців 3, 11 пункту 31 договору оренди від 29.08.2013 щодо виконання обов`язків землекористувача відповідно до статті 96 ЗК України в частині незабезпечення використання землі за цільовим призначенням, а також будівництвом на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна.
15. Згідно з рішенням від 28.09.2021 Кременчуцька міськрада, керуючись статтями 12, 96, 141 ЗК України, статтями 4, 5, 24, 25, 31 Закону України "Про оренду землі", статтею 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в України" та абзацами 1, 2 пункту 37 договору оренди від 29.08.2013, вирішила достроково розірвати в односторонньому порядку вказаний договір оренди землі з додатковою угодою, укладеною та зареєстрованою на підставі рішення Господарського суду Полтавської області від 18.02.2020 у справі № 917/1094/19, та на підставі якого (договору оренди) в користуванні Підприємства перебуває земельна ділянка площею 2051 м2, кадастровий номер 5310436100:02:003:0275, для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць (код КВЦПЗ І 12.09) на вул. Героїв Крут, 2-А (попередня адреса вул. 60 років СРСР).
На підставі оспорюваного рішення 05.10.2021 припинено право оренди ПП "Нафтабудсервіс" на спірну земельну ділянку, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
08.10.2021 відомості про припинення права оренди зазначеної земельної ділянки внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором виконавчого комітету Кременчуцької міськради Гарник Світланою Юріївною, індексний номер рішення 60850017.
16. Позивачем на орендованій земельній ділянці було побудовано 22 гаражі боксового типу, набуто право власності на об`єкти нерухомого майна, відомості про що внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також у подальшому відчужено речові права на розміщені на земельній ділянці об`єкти нерухомого майна, що не заперечується орендарем.
25.03.2022 Міськрада прийняла рішення "Про розроблення та відмову в розробленні технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок", згідно з яким дозволила власникам нерухомого майна, розміщеного на спірній земельній ділянці, в тому числі Підприємству розробити технічну документацію із землеустрою щодо поділу вказаної земельної ділянки на 25 земельних ділянок.
Позиція Верховного Суду
17. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
18. В основу оскаржуваної постанови покладено висновок апеляційного господарського суду про відмову в задоволенні позову з огляду на те, що:
1) умовами пунктів 1, 2 договору оренди від 29.08.2013 визначено цільове призначення та умови використання спірної земельної ділянки - інші землі, які використовуються для транспорту та зв`язку, а саме для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць, тобто не для будівництва на ній капітальних споруд;
2) згідно з пунктом 37 договору оренди від 29.08.2013 орендодавець має право на розірвання договору оренди в односторонньому (позасудовому) порядку в разі невиконання орендарем передбачених абзацами 3, 9 пункту 31 цього договору зобов`язань, зокрема, в разі систематичного порушення встановлених щодо об`єкта оренди обмежень (обтяжень) та невиконання вимог ДБН В 2.3-15:2007 "Автостоянки та гаражі для легкових автомобілів" шляхом розміщення та будівництва наземних об`єктів житлово-цивільного, промислового призначення та інших капітальних споруд, будівництво яких на спірній земельній ділянці заборонено, натомість упродовж 2013- 2015 рр. Підприємство побудувало та ввело в експлуатацію, а в подальшому відчужило на користь фізичних осіб капітальні споруди - 22 гаражі боксового типу та двоповерхову будівлю контрольно-пропускного пункту, що підтверджується комісійним актом обстеження земельної ділянки від 02.09.2021 та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
3) таким чином, позивач збудував капітальні об`єкти на земельній ділянці комунальної власності, що є підставою для реалізації її власником права на одностороннє розірвання договору оренди від 29.08.2013, оскільки цільовим призначенням спірної земельної ділянки була саме експлуатація та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць, а пунктом 18 містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 27.11.2013 № 28-06/2829, на підставі яких орендар отримав дозволи на будівництво, було зобов`язано Підприємство до введення об`єкта в експлуатацію змінити первісне цільове призначення земельної ділянки "для експлуатації та обслуговування автостоянки на 50 машино-місць" на цільове призначення "для будівництва та експлуатації гаражів боксового типу", проте матеріали справи не містять доказів щодо зміни виду цільового використання орендованої земельної ділянки.
19. Колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про необґрунтованість позовних вимог і водночас відхиляє доводи скаржника про неврахування апеляційним судом висновків щодо застосування положень статей 20, 67, 71 ЗК України в подібних правовідносинах (у контексті права орендаря на самостійну зміну виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель, що не свідчить про її використання не за цільовим призначенням), викладених у постанові у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19, в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 910/13854/17, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 20.07.2021 у справі № 914/1755/19, від 07.09.2021 у справі № 910/597/18, від 23.05.2023 у справі № 911/492/21, від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20 та в постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 10.10.2018 у справі № 357/4277/17, з огляду на таке.
20. Згідно зі статтею 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.