Постанова суду № 761/14019/19 від 19.06.2024 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з припиненням права власності на квартиру, скасування...

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2024 року

м. Київ

справа № 761/14019/19

провадження № 61-4790св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Ситнік О. М.

суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду від 12 березня 2024 року в складі колегії суддів Мазурик О. Ф., Желепи О. В., Немировської О. В. та касаційну скаргу представника Акціонерного товариства "Сенс Банк" - адвоката Півторака Тараса Олеговича на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 11 листопада 2022 року в складі судді Юзькової О. Л. та постанову Київського апеляційного суду від 12 березня 2024 року в складі колегії суддів Мазурик О. Ф., Желепи О. В., Немировської О. В.

у справі за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства "Сенс Банк", державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Сороки Валерія Миколайовича про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з припиненням права власності на квартиру, скасування державної реєстрації права власності, поновлення відомостей про право власності та

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства "Укрсоцбанк", правонаступником якого є Акціонерне товариство "Сенс Банк" (далі - АТ "Сенс Банк"), державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Сороки В. М. (далі - державний реєстратор), у якому, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, просив:

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

від 20 березня 2019 року, індексний номер 46046129, прийняте державним реєстратором, та припинити право власності Акціонерного товариства "Альфа-Банк" (далі - АТ "Альфа-Банк") на квартиру

АДРЕСА_1, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1790327980000, номер запису про право власності 30777906);

- скасувати державну реєстрацію права власності АТ "Альфа-Банк" на квартиру АДРЕСА_1, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1790327980000, номер запису про право власності 30777906);

- поновити в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомості про право власності ОСОБА_2 на квартиру.

Вказував, що 28 грудня 2006 року між ним та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк" (далі - АКБСР "Укрсоцбанк") укладено кредитний договір № 08-038/649к, за яким він отримав 160 000,00 дол. США зі сплатою 11,95 % річних та кінцевим терміном погашення заборгованості за кредитом до 28 грудня 2026 року. На забезпечення виконання договору кредиту між ним та банком 28 грудня 2006 року укладено іпотечний договір № 02-038/1283і, за умовами якого він передав в іпотеку банку нерухоме майно, а саме трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме маймо та Реєстру прав власності на нерухоме майно він дізнався, що власником спірної квартири є Акціонерне товариство "Укрсоцбанк" (далі - АТ "Укрсоцбанк") на підставі рішення від 20 березня 2019 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46046129, прийняте державним реєстратором. Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір.

Звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку було здійснене з численними порушеннями закону, що призвело до порушення його прав, тому просив позов задовольнити.

Короткий зміст рішень суду першої та апеляційної інстанцій

11 листопада 2022 року рішенням Шевченківського районного суду м. Києва позов ОСОБА_2 задоволено.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

від 20 березня 2019 року, індексний номер 46046129, прийняте державним реєстратором, та припинено право власності АТ "Альфа-Банк" (правонаступник АТ "Укрсоцбанк") на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1790327980000, номер запису про право власності 30777906).

Скасовано державну реєстрацію права власності АТ "Альфа-Банк" на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1790327980000, номер запису про право власності 30777906).

Поновлено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомості про право власності ОСОБА_2 на кв. АДРЕСА_1 .

Суд першої інстанції керувався тим, що заява-повідомлення про виконання зобов`язання надіслана за адресою, що не є адресою проживання/реєстрації позивача. Отже, таке повідомлення не було отримане ОСОБА_2 . Із матеріалів справи не вбачається, що банк як іпотекодержатель отримав право прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Правовою підставою переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки міг бути договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, та який був би правовою підставою для реєстрації права власності квартири за банком. Однак між банком і позивачем відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком, тому дії державного реєстратора щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру не можна вважати законними.

До спірних правовідносин підлягає застосуванню Закон України від 03 червня 2014 року № 1304-VII "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (далі - Закон № 1304-VII), оскільки предмет іпотеки є єдиним житлом позивача, в якому він зареєстрований та постійно проживає.Відбулося примусове стягнення іпотечного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом № 1304-VII.

12 березня 2024 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу АТ "Сенс Банк" задоволено частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 11 листопада 2022 року в частині задоволення позовних вимог до АТ "Сенс Банк", державного реєстратора про припинення права власності на квартиру, скасування державної реєстрації права власності і поновлення відомостей про право власності та в частині задоволення позовної вимоги до державного реєстратора про скасування рішення про державну реєстрацію прав і їх обтяжень скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 11 листопада 2022 року в частині задоволення позову ОСОБА_2 до АТ "Сенс Банк" про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень залишено без змін.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Апеляційний суд керувався тим, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно в позасудовому порядку є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень за зобов`язаннями та дотримання строку, зазначеного в ній. Заява-повідомлення про виконання зобов`язання надіслана банком ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_2, яка не є адресою реєстрації/проживання позивача. Ця адреса не міститься в жодному документі, підписаному між сторонами. В матеріалах справи відсутні докази надсилання та вручення ОСОБА_2 повідомлення-вимоги банку про усунення порушень.

Площа спірної квартири АДРЕСА_1 не перевищує 140 кв. м., а саме становить 103,20 кв. м.; квартиру придбано за споживчим кредитом, наданим позивачу в іноземній валюті; квартира використовується позивачем як місце постійного проживання, а тому на неї не можна примусово звернути стягнення (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя) відповідно до Закону № 1304-VII.

З огляду на висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20), помилковим є задоволення позовної вимоги про припинення права власності банку на предмет іпотеки - квартиру, оскільки задоволення позовної вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем. Позивач також заявив вимогу про скасування запису про державну реєстрацію права власності на квартиру за АТ "Укрсоцбанк" з припиненням права власності останнього та вимогу про поновлення відомостей про право власності за ним. Позивач пред`явив у цій справі вимоги, які не відповідають правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та просив захистити право неефективним способом. Суд першої інстанції помилково виснував про задоволення вимог про скасування запису про державну реєстрацію права власності на квартиру за банком з припиненням права власності останнього та вимогу про поновлення відомостей про право власності за позивачем.

Позивач визначив відповідачем за позовом, крім банку, державного реєстратора, який не є належним відповідачем у справі, адже в постанові Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 126/2200/20 зазначено, що спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі, він лише зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.

Короткий зміст вимогкасаційних скарг

01 квітня 2024 року представник АТ "Сенс Банк" - адвокат Півторак Т. О. засобами поштового зв`язку подав касаційну скаргу на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 11 листопада 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 12 березня 2024 року, в якій просить оскаржувані рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

12 квітня 2024 року ОСОБА_3 засобами поштового зв`язку подав касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 12 березня 2024 року, в якій просить оскаржувану постанову в частині відмови в задоволенні позовних вимог скасувати, рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 11 листопада 2022 року залишити в силі.

Доводи касаційної скарги АТ "Сенс Банк"

Касаційна скарга мотивована тим, що між сторонами укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя в формі іпотечного застереження в іпотечному договорі та узгоджено позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття банком у власність у рахунок погашення заборгованості. Укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя за таких обставин не потребується. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) зазначено, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно.

Закон № 1304-VII не поширюється на спірні правовідносини, адже іпотечна квартира не єдине житло позивача, а набуття банком права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку не є примусовим. Такі висновки викладені в постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 грудня 2019 року в справі № 464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18), у постановах Верховного Суду від 16 грудня 2019 року в справі № 607/4911/16 (провадження № 61-39994св18), від 18 грудня 2019 року в справі № 718/2468/18 (провадження № 61-5939св19).

На адресу місця реєстрації позивача направлялися повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, проте рекомендовані листи поверталися на адресу банку через відмову адресата їх отримати. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. Такі ж висновки містить постанова Верховного Суду від 22 травня 2019 року в справі № 490/3505/17 (провадження № 61-5426св19).

Банк також зазначав, що суди попередніх інстанцій не врахували правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року в справі № 369/382/17 (провадження № 14-389цс18), від 10 квітня 2019 року в справі № 726/1538/16-ц (провадження № 14-111цс19), у постановах Верховного Суду від 23 січня 2018 року в справі № 760/16916/14-ц (провадження № 61-1727св17), від 31 січня 2018 року в справі № 910/6592/16, від 31 липня 2018 року в справі № 826/9658/15, від 07 грудня 2022 року в справі № 357/12599/19 (провадження № 61-9945св22), 17 травня 2022 року в справі № 760/5743/20 (провадження № 61-8984св21), від 28 липня 2021 року в справі № 750/2254/19 (провадження № 61-6102св21), від 06 жовтня 2021 року в справі № 756/5536/19 (провадження № 61-9103св21).

Доводи відзиву ОСОБА_3 на касаційну скаргу банку

У відзиві на касаційну скаргу банку позивач зазначає, що передача права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення вимог. Іпотечна квартира єдине його житло, дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами, розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення. Велика Палата Верховного Суду відступила від висновків, на які посилається банк в цій частині доводів касаційної скарги.

На момент звернення стягнення на предмет іпотеки не проводилася оцінка іпотечної квартири, що є обов`язковим відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду в постановах від 23 січня 2019 року в справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18), від 20 березня 2019 року в справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), у постановах Верховного Суду від 04 грудня 2019 року в справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року в справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року в справі № 921/353/19.

Банк не надав належних доказів повідомлення його звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_3 .

Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не врахував правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 лютого 2020 року в справі № 304/284/18 (провадження № 14-517цс19), від 04 квітня 2018 року в справі № 817/1048/16 (провадження № 11-202апп18), від 04 вересня 2018 року в справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18), від 16 січня 2019 року в справі № 755/9555/18 (провадження № 14-536цс18), від 22 березня 2023 року в справі № 154/3029/14-ц (провадження № 14-43цс22), про те, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ.

Суд не врахував правові висновки щодо обрання позивачем способу захисту права, викладені в постановах Великої Палати Верховного Судувід 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року в справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року в справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року в справі № 910/3907/18 (провадження № 14-46гс19), від 09 лютого 2021 року в справі № 381/622/17 (провадження № 14-98цс20), від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20), у постанові Верховного Суду від 28 травня 2020 року в справі № 910/7164/19.

Заявлені ним позовні вимоги узгоджуються із вимогами Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV). Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації цих прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Задоволена апеляційним судом вимогам не відновить його порушені права. Одне лише скасування рішення державного реєстратора не припинить право власності на майно за банком та не поновить відомості про право власності за ним.

Державний реєстратор є належним відповідачем у справі, адже допустив порушення його прав. Участь державного реєстратора в якості співвідповідача не змінює цивільно-правового характеру спору.

Апеляційний суд залишив без уваги доводи щодо відсутності укладеного між ним і банком окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Передача права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Такі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 12 грудня 2018 року в справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), в постановах Верховного Суду України від 30 березня 2016 року в справі № 6-1851цс15, від 14 вересня 2016 року в справі № 6-1219цс16, у постановах Верховного Суду від 21 листопада 2018 року в справі № 367/7589/15-ц (провадження № 61-6432св18), від 18 травня 2022 року в справі № 357/4329/19 (провадження № 61-20970св21).

Фактичні обставини справи, встановлені судами

28 грудня 2006 року між АКБСР "Укрсоцбанк" та ОСОБА_2 укладено договір кредиту № 08-038/649к.

Пунктом 1.1. договору кредиту визначено, що кредитор надає позичальнику в тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 160 000,00 дол. США, зі сплатою 11,95 % річних, з кінцевим терміном погашення до 28 грудня 2026 року.

Відповідно до пункту 1.2. договору кредиту кредит надається позичальнику на наступні цілі: придбання нерухомого майна, а саме трикімнатної квартири, загальною площею 103,2 кв. м., за адресою: АДРЕСА_3 .

28 грудня 2006 року позивачем на підставі договору купівлі-продажу набуто у власність квартиру АДРЕСА_1 .

На забезпечення виконання умов кредитного договору 28 грудня 2006 року між позивачем та АКБСР "Укрсоцбанк" укладено іпотечний договір № 02-038/1283і, за умовами якого іпотекодавець передав банку в іпотеку трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Пунктом 4.5. іпотечного договору сторони погодили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду (підпункт 4.5.1); на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.5.2); шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV "Про іпотеку" (далі - Закон № 898-IV) (підпункт 4.5.3); шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-IV (підпункт 4.5.4); шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (підпункт 4.5.5).

20 березня 2019 року державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 46046129, та вчинено перереєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ "Укрсоцбанк" (реєстраційний номер об`єкта нерухомості майна 1790327980000).

03 грудня 2019 року АТ "Укрсоцбанк" припинене шляхом реорганізації та приєднання цієї юридичної особи до АТ "Альфа-Банк".

У подальшому АТ "Альфа-Банк" змінило назву на АТ "Сенс Банк".

Позиція Верховного Суду

Касаційне провадження в справі відкрито з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу (далі - ЦПК) України.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

У частинах першій і другій статті 400 ЦПК України зазначено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вивчив матеріали справи, перевірив доводи касаційних скарг, відзиву та виснував, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню, з огляду на таке.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Однією з підстав задоволення позову суд першої інстанції, з яким у цій частині погодився апеляційний суд, зазначив, що між банком і позивачем відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, та є правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком, тому дії державного реєстратора щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру не можна вважати законними.

Банк у касаційній скарзі заперечує проти такого висновку і зазначає, що між сторонами укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя в формі іпотечного застереження в іпотечному договорі та узгоджено позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття банком у власність у рахунок погашення заборгованості. Укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя за таких обставин не потребується. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) зазначено, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно.

ОСОБА_2 у касаційній скарзі з цим висновком погоджується і зазначає, що передача права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Такі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 12 грудня 2018 року в справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), в постановах Верховного Суду України від 30 березня 2016 року в справі № 6-1851цс15, від 14 вересня 2016 року в справі № 6-1219цс16, у постановах Верховного Суду від 21 листопада 2018 року в справі № 367/7589/15-ц (провадження № 61-6432св18), від 18 травня 2022 року в справі № 357/4329/19 (провадження № 61-20970св21).

Верховний Суд висновує про безпідставність висновків судів щодо необхідності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, з огляду на таке.

Відповідно до статті 1 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону № 898-IV в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки).

Згідно із частиною першою статті 35 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Відповідно до статті 36 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно із частиною першою статті 37 Закону № 898-IV (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки)іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Аналогічні положення закріплені в Законі № 898-IV в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.

Тобтозаконодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачавсяспосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулюваннязгідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договору про задоволення вимог іпотекодержателя викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року в справі № 199/1276/17 (провадження № 14-486цс18), на яку посилається банк у касаційній скарзі, зазначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV. Згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

У цій справі пунктом 4.5. іпотечного договору сторони погодили, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду (підпункт 4.5.1); на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.5.2); шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому (підпункт 4.5.3); шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону № 898-IV (підпункт 4.5.4); шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (підпункт 4.5.5).

Отже, як за положеннями Закону № 898-IV, так і за змістом договору, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

Суд першої інстанції помилково вважав, що між сторонами відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що виключало можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Апеляційний суд не виклав власних висновків щодо вказаного питання, однак погодився із судом першої інстанції щодо скасування рішення державного реєстратора, тобто погодився із обсягом викладених судом першої інстанції мотивів.

Наведене не призвело до неправильного розгляду справи, однак у вказаній частині мотиви судів необхідно викласти в редакції цієї постанови.

Безпідставними є посилання ОСОБА_2 у касаційній скарзі на висновки, викладені в постановах Верховного Суду України від 30 березня 2016 року в справі № 6-1851цс15, від 14 вересня 2016 року в справі № 6-1219цс16, у постановах Верховного Суду від 21 листопада 2018 року в справі № 367/7589/15-ц (провадження № 61-6432св18), від 18 травня 2022 року в справі № 357/4329/19 (провадження № 61-20970св21), адже незалежно від того, чи перераховані всі судові рішення, в яких викладений правовий висновок, від якого відступила Велика Палата Верховного Суду, суди під час вирішення спорів у подібних правовідносинах мають враховувати саме останній правовий висновок Великої Палати Верховного Суду (правовий висновок Великої Палати Верховного Суду в постановах від 08 серпня 2023 року у справі № 910/8115/19 (910/13492/21) (провадження № 12-42гс22), від 09 квітня 2024 рок в справі № 925/1440/22 (провадження № 12-74гс23).

Іншою підставою (часткового) задоволення позову суди вказали відсутність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушень за зобов`язаннями та дотримання строку, зазначеного в ній.

Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій в цій частині, з огляду на таке.

Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV (тут і далі в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

................

Перейти до повного тексту