ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 червня 2024 року
м. Київ
справа № 752/5652/21
провадження № 61-1083св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.,
учасники справи:
позивач - приватне акціонерне товариство "МАРС",
відповідачі: ОСОБА_1, товариство з обмеженою відповідальністю "РМ-Інвест", приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Герасименко Наталія Миколаївна,
третя особа - Київська міська рада,
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу приватного акціонерного товариства "МАРС" на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 14 грудня 2022 року у складі судді Ольшевської І. О. та постанову Київського апеляційного суду від 06 грудня 2023 рокуу складі колегії суддів: Голуб С. А., Писаної Т. О., Таргоній Д. О.,
у справі за позовом приватного акціонерного товариства "МАРС" до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю "РМ-Інвест", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Герасименко Наталії Миколаївни, третя особа - Київська міська рада, про усунення порушень прав на землю.
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2021 року приватне акціонерне товариство "МАРС" (далі - ПрАТ "МАРС") звернулось до суду із позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю "РМ-Інвест" (далі - ТОВ "РМ-Інвест"), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Герасименко Н.М. (далі - приватний нотаріус КМНО Герасименко Н. М.) про усунення порушень прав на землю (права постійного користування земельною ділянкою, що перебуває в комунальній власності).
Позов мотивовано тим, що ПрАТ "МАРС" знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та за своїм місцезнаходженням є власником цілісного майнового комплексу і постійним користувачем земельних ділянок: площею 3,8750 га, кадастровий номер 8000000000:79:013:0011; площею 0,1843 га, кадастровий номер 8000000000:79:013:0112.
Підставою виникнення права постійного користування вказаними земельними ділянками є: розпорядження Київської міської державної адміністрації від 26 червня 1998 року № 1354 "Про оформлення акціонерному товариству відкритого типу "МАРС" права користування земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд на АДРЕСА_1 ; рішення Київської міської ради від 01 березня 2001 року № 209/1186 "Про оформлення права користування земельними ділянками".
Реєстраційним підтвердженням права постійного користування земельними ділянками позивача є відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру.
Також право постійного користування земельними ділянками посвідчено державним актом на право постійного користування землею І-КВ № 003941, зареєстрованим у Книзі записів державних актів на право постійного користування землею 15 вересня 1998 року за № 79-4в-00018.
На земельній ділянці площею 0,1843 га з кадастровим номером 8000000000:79:013:0112 розміщені: нежитлова будівля літ. "Л" (гаражі № НОМЕР_1 ) (АДРЕСА_1, реєстр. № 1722165980000) та нежитлова будівля літ. "М" (нежитлова будівля НОМЕР_2) ( АДРЕСА_1, реєстр. № 1832621880000), що є приватною власністю позивача.
Отже, як зазначає позивач, він є постійним користувачем земельної ділянки площею 0,1843 га кадастровий номер 8000000000:79:013:0112, на якій розташовані нежитлові будівлі, що є його приватною власністю.
Однак, відповідач ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року прийняв у власність нежитловий будинок, який фактично розташований на земельній ділянці, постійним землекористувачем якої є позивач та використовує цей договір для вчинення неправомірних дій щодо набуття в користування земельної ділянки, розмір якої значно перевищує площу, необхідну для експлуатації вказаного нежитлового будинку.
Договір купівлі-продажу та наступні дії ОСОБА_1, як вказує позивач, порушують його право на землю.
За пунктом 1.1 спірного договору купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року ОСОБА_1 прийняв у власність нежитловий будинок, загальною площею 843,30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та розташований на земельній ділянці загальною площею 0,145 га, код 90:013:0028.
У цьому договорі сторони вказали неіснуючу земельну ділянку, яка не може вважатися ні об`єктом права власності, ні об`єктом цивільних прав, оскільки немає визначених її меж, площі, місця розташування, присвоєного кадастрового номера та інформація про неї не внесена до Державного земельного кадастру.
Відчужуваний нежитловий будинок розташований у межах земельної ділянки площею 0,1843 га з кадастровим номером 8000000000:79:013:0112, постійним землекористувачем якої є позивач.
При цьому, як вбачається з даних Містобудівного кадастру Києва, названий нежитловий будинок приблизно займає всього 0,03 га площі земельної ділянки із заїздом зі сторони АДРЕСА_2 площею 0,04 га. Істотною умовою договору від 08 вересня 2016 року, який передбачає набуття права власності на житловий будинок є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на будинок.
Відповідачі знали та не могли не знати, що відчужуваний нежитловий будинок розташований у межах земельної ділянки постійного землекористувача ПрАТ "МАРС", площею 0,1843 га, кадастровий номер 8000000000:79:013:0112 та фактично займає площу 0,03 га (із заїздом 0,04 га).
Укладення договору купівлі-продажу мало б здійснюватися після виділення частини земельної ділянки, яку фактично займає нежитловий будинок, в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера, а нотаріус мав би відмовити в нотаріальному посвідченні договору, як такого, що не відповідає вимогам, зокрема, ЦК України та ЗК України і дійсним намірам сторін.
Відповідач ОСОБА_1 використав договір від 08 вересня 2016 року для реєстрації неіснуючого об`єкта нерухомості та оскарження реєстрації права постійного користування позивача земельною ділянкою площею 0,1843 га з кадастровим номером 8000000000:79:013:0112.
Так, ОСОБА_1 21 липня 2017 року отримав від ТОВ "Прогрес ЖКГ" довідку про показники об`єкта нерухомого майна, згідно якої за адресою: АДРЕСА_2, значиться два об`єкта нерухомості: нежитлова будівля літ. "А", площею 843,3 кв. м та нежитлова будівля літ. "Б" площею 118,1 кв. м.
28 липня 2017 року на підставі рішення, прийнятого державним реєстратором ОСОБА_2, складовою частиною нежитлового будинку загальною площею 843,3 кв. м, стала нежитлова будівля літ. "Б", загальною площею 118,1 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 .
13 серпня 2019 року відповідач ОСОБА_1 отримав від ТОВ "Прогрес ЖКГ" висновок щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об`єкта нерухомого майна, згідно якого у нього вже з`явилось два новоутворені об`єкти: нежитлова будівля літ. "А" площею 843,3 кв. м ( АДРЕСА_2 ) та нежитлова будівля літ. "Б" площею 118,1 кв. м ( АДРЕСА_2 ), а також технічний паспорт на виробничий будинок площею 118,1 кв. м із зазначенням адреси: АДРЕСА_2 .
13 грудня 2019 року на підставі рішення, прийнятого приватним нотаріусом Тригуб Є. О., за ОСОБА_1 зареєстровано новий об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлова будівля літ. "Б", загальною площею 118,1 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 (реєстр. № 1989632280000).
Наказом Міністерства юстиції України від 13 травня 2020 року № 1642/5 задоволено скаргу ПрАТ "МАРС" та скасовано як протиправні прийняті рішення щодо державної реєстрації за ОСОБА_1 нежитлової будівлі літ. "Б" за адресою: АДРЕСА_2 .
Крім того, ОСОБА_1 звернувся до Київської міської ради із клопотанням № К-34223 про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:013:0112, орієнтовним розміром 1 842,9 кв. м, для реконструкції та обслуговування адміністративного будинку з апартаментами на АДРЕСА_2 .
За клопотанням відповідача ОСОБА_1 від 15 травня 2019 року відповідними органами та структурними підрозділами Київської міської ради здійснюється погодження проекту рішення Київської міської ради "Про передачу громадянину ОСОБА_1 в оренду земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд на АДРЕСА_2", за яким передбачається передати ОСОБА_1 в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,1843 га (кадастровий номер 8000000000:79:013:0112), для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд на АДРЕСА_2 із земель комунальної власності територіальної громади м. Києва, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, також передбачено припинити ПрАТ "МАРС" право постійного користування земельною ділянкою площею 0,1843 га (кадастровий номер 800000000:79:013:0112) на АДРЕСА_1 .
Отже, на думку позивача, ОСОБА_1 використовує договір купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року з метою неправомірного отримання в користування земельної ділянки площею 0,1843 га з кадастровим номером 8000000000:79:013:0112 та припинення права постійного користування цією ділянкою ПрАТ "МАРС".
При цьому, відповідач ОСОБА_1 повідомив Київській міській раді про забудову вказаної земельної ділянки неіснуючою нежитловою будівлею літ. "Б", рішення про реєстрацію якої скасовані Міністерством юстиції України як протиправні та замовчує забудову цієї земельної ділянки нежитловими приміщеннями літ. "Л", літ. "М", що є приватною власністю позивача.
За таких обставин, позивач вважає, що договір купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року № 3251 слід визнати недійсним, оскільки його зміст суперечить ЦК України, ЗК України та іншим актам цивільного законодавства, він укладений з метою неправомірного заволодіння відповідачем земельною ділянкою площею 0,1843 га, кадастровий номер 8000000000:79:013:0112, постійним землекористувачем якої є ПрАТ "МАРС" та на якій розташовані нежитлові будівлі, що є його приватною власністю.
ПрАТ "МАРС" просило суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового будинку, який укладений 08 вересня 2016 року між ТОВ "РМ-Інвест" та ОСОБА_1, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Герасименко Н. М., зареєстрований в реєстрі за № 3251;
- зобов`язати ОСОБА_1 відкликати своє/свої звернення (клопотання), подане/подані до Київської міської ради для відведення (передання в оренду) йому земельної ділянки площею 0,1843 га (кадастровий номер 8000000000:79:013:0112) або письмово повідомити Київську міську ради про безпідставність такого/таких звернення/звернень (клопотання/клопотань) (зокрема, але не виключно клопотання, зареєстроване в Київській міській раді 15 травня 2019 року № 50109-003929950-031-03);
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса КМНО Герасименко Н. М., індексний номер: 31300549 від 08 вересня 2016 року 18:52:39 та запис про державну реєстрацію права власності, номер запису: 16293703, дата, час державної реєстрації: 08 вересня 2016 року 18:20:21.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 14 грудня 2022 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення місцевого суду мотивовано тим, що матеріалами справи не встановлено виділення у встановленому законом порядку в користування (у власність) земельної ділянки з кадастровим номером 79:013:0028, площею 0,145 га та земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:013:0112, площею 0,1843 га, попереднім власникам нежитлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
Укладенню спірного договору купівлі-продажу повинно було передувати виділення частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку, присвоєння їй окремого кадастрового номеру з подальшим зазначенням цього кадастрового номеру в договорі купівлі-продажу.
При укладенні договору купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року відповідачами не було дотримано вимог статті 120 ЗК України. Крім того, обставину щодо недотримання відповідачами спірного договору купівлі-продажу вимог статті 120 ЗК України при його укладенні встановлено у постанові Київського апеляційного суду від 15 квітня 2021 року у справі № 752/16038/10, що залишена без змін постановою Верховного Суду від 19 листопада 2021 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ПрАТ "МАРС", треті особи: Київська міська рада, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про визнання недійсним державного акта про право постійного користування землею.
Враховуючи те, що судовим розглядом встановлено порушення при укладенні договору купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року вимог статті 120 ЗК України, на підставі частини першої статті 215, частини першої статті 203 ЦК України, суд першої інстанції вважав, що даний правочин підлягає визнанню недійсним.
При цьому районний суд не погодився із запереченнями ОСОБА_1 проти позову, які полягали в тому, що обраний позивачем спосіб захисту про визнання договору недійсним не є належним та ефективним, оскільки правомірність набуття ОСОБА_1 права власності на нежилий будинок на АДРЕСА_2 не оспорюється, а позовні вимоги в даній частині спрямовані саме на захист права постійного користування позивача земельною ділянкою площею 0,1843 га (кадастровий номер 8000000000:79:013:0112). Суд з цього приводу посилався на те, що статтею 120 ЗК України закріплено загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований і визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від прав власності на будівлю і споруду.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 заявив про застосування позовної давності до заявлених вище вимог.
З огляду на те, що позивач звернувся до суду з вимогами про визнання недійсним договору купівлі-продажу 08 вересня 2016 року та скасування державної реєстрацію права власності після спливу трирічного строку позовної давності (26 лютого 2021 року) і не навів жодних поважних причин пропуску такого строку, а відповідач заявив про застосування позовної давності, суд відмовив в задоволенні вказаних позовних вимог саме через сплив позовної давності.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ПрАТ "МАРС" до ОСОБА_1 про відкликання свого звернення (клопотання) до Київської міської ради для відведення (передання в оренду) йому земельної ділянки площею 0,1843 га (кадастровий номер 8000000000:79:013:0112) або письмове повідомлення Київської міської ради про безпідставність такого звернення (клопотання), суд першої інстанції зазначив, що право на звернення до органів державної влади, органів місцевого самоврядування визначене та гарантоване Конституцією України та не передбачає можливості обмеження цього права.
Постановою Київського апеляційного суду від 06 грудня 2023 рокуапеляційну скаргу ПрАТ "МАРС" задоволено частково.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 14 грудня 2022 року змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В решті рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 14 грудня 2022 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що права ПрАТ "МАРС" на користування земельною ділянкою внаслідок укладення між відповідачами договору купівлі-продажу нежитлового будинку не порушуються, оскільки земельна ділянка не була предметом цього договору і на його підставі у ОСОБА_1 не виникло речових прав на земельну ділянку, яка перебуває у постійному користуванні позивача.
Тому висновки суду першої інстанції є неправильними, в задоволенні позову суд мав відмовити внаслідок безпідставності позовних вимог, а не у зв`язку зі спливом загальної позовної давності.
У справі, яка переглядається, позивач пред`явив позов на захист порушеного, на його думку, права користування землею (права постійного користування земельною ділянкою), однак суд першої інстанції не врахував, що визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності на нежитловий будинок, який розташований на земельній ділянці позивача, жодним чином не призведе до поновлення прав позивача на земельну ділянку, які він вважає порушеними.
При цьому колегія суддів вказала, що позовні вимоги ПрАТ "МАРС" до приватного нотаріуса КМНО Герасименко Н. М. є безпідставними з урахуванням того, що цей суб`єкт державної реєстрації прав на нерухоме майно не є належним відповідачем у справі, тому в цій частині вимог слід було відмовити саме з наведеної підстави.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у січні 2024 року до Верховного СудуПрАТ "МАРС", посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 22 січня 2024 року відкрито касаційне провадження у цивільній справі та витребувано її із Голосіївського районного суду м. Києва.
11 березня 2024 року справу розподілено колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі суддів: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
В касаційній скарзі скаржник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 924/1220/17, у постановах Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 2/485/1/16, від 19 грудня 2019 року у справі № 520/11429/17, від 18 березня 2020 року у справі № 756/6952/17, від 01 грудня 2021 року у справі № 569/7648/15-ц, від 23 червня 2022 року у справі № 490/7050/19 та інших.
В касаційній скарзі зазначається, що суди першої та апеляційної інстанцій не взяли до уваги преюдиційні факти, які встановлені у справі № 752/16038/19, а саме: законність державного акта на право постійного користування землею від 15 вересня 1998 року, а також недотримання сторонами спірного договору купівлі-продажу вимог законодавства.
Суд першої інстанції помилково відмовив у задоволенні позову з підстав спливу позовної давності, не врахувавши, що заявлені позовні вимоги є негаторним позовом, оскільки оспорюваним договором купівлі-продажу порушується право позивача на користування земельною ділянкою та відповідними неправомірними діями відповідача ОСОБА_1, спрямованими на заволодіння цією земельною ділянкою, які мають триваючий характер.
Суд першої інстанції правильно встановив, що оспорюваний договір купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року суперечить законодавству, оскільки при його укладені не було дотримано норми статті 120 ЗК України, тому вимоги про визнання його недійсним є обґрунтованими.
ПрАТ "МАРС" як постійний землекористувач земельної ділянки площею 0,1843 га з кадастровим номером 8000000000:79:013:0112 має право вимагати усунення будь-яких порушень свого права на землю, навіть якщо таке порушення не пов`язане з позбавленням володіння цією земельною ділянкою, зокрема шляхом визнання угоди недійсною, а саме оскаржуваного договору купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року № 3251.
Доводи інших учасників справи
У лютому 2024 року ОСОБА_1 направив до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
Фактичні обставини справи
Суд встановив, що 08 вересня 2016 року між ТОВ "РМ-Інвест", як продавцем, та ОСОБА_1, як покупцем, був укладений договір купівлі-продажу нежилого будинку, за умовами якого продавець передав у власність (продав), а покупець прийняв у власність (купив) належний продавцю на праві приватної власності нежилий будинок, загальною площею 843,30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, що розташований на земельній ділянці загальною площею 0,145 га, код земельної ділянки 90:013:0028.
Згідно із пунктом 1.2 договору купівлі-продажу будинок, що відчужується, належить ТОВ "РМ-Інвест" на підставі договору купівлі-продажу нежилого будинку, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Бібік С. В. 26 квітня 2012 року за реєстровим № 1039, зареєстрованого в КП Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 16 травня 2012 року, номер запису 1345, у книзі 10п-63 (реєстраційний номер 33088735) та електронному Реєстрі права власності на нерухоме майно 10 травня 2012 року.
Договір купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року посвідчений приватним нотаріусом КМНО Герасименко Н. М., зареєстрований у реєстрі за № 3251.
Відповідно до акта прийому-передачі нежилого будинку від 08 вересня 2016 року за договором купівлі-продажу нежилого будинку продавець передає, а покупець приймає нежилий будинок, загальною площею 843,30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 та розташований на земельній ділянці загальною площею 0,145 га, код земельної ділянки 90:013:0028. Нежилий будинок знаходиться у стані, придатному для використання. Передача проводиться згідно договору купівлі-продажу нежилого будинку, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Герасименко Н. М. 08 вересня 2016 року за реєстровим № 3251.
Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності нежилий будинок загальною площею 843,3 кв. м за адресою: АДРЕСА_2, належить на праві приватної власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 08 вересня 2016 року, номер запису про право власності 16293703.
За розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 26 червня 1998 року №1354 "Про оформлення акціонерному товариству відкритого типу "МАРС" права користування земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд на АДРЕСА_1" вирішено дозволити оформити акціонерному товариству відкритого типу "МАРС" (далі - АТВТ "МАРС") за умови виконання пункту 2 цього розпорядження право постійного користування земельною ділянкою площею 4,18 га для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд на АДРЕСА_1 у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно (свідоцтва на право власності на нерухоме майно від 10 квітня 1996 року № № З-ДПК/1, З-ДРК/2, З-ДПК/3, З-ДПК/4, З-ДПК/5, З-ДПК/6, З-ДПК/7, З-ДПК/8, З-ДПК/9, З-ДПК/10) за рахунок земель, відведених згідно з рішенням виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих від 21 серпня 1978 року № 1232/22 "Про відведення земельної ділянки Науково-дослідному інституту ім. Мануїльського для будівництва дослідного заводу загальною площею 25 тис. кв. м та дозвіл на проектно-розвідувальні роботи по будівництву другого дослідного заводу загальною площею 25 тис. кв. м"; та рішення виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів від 06 серпня 1979 року № 1011/38 "Про відведення додаткових земельних ділянок науково-дослідному інституту ім. Мануїльського під будівництво дослідного заводу".
15 вересня 1998 року Київська міська державна адміністрація видала АТВТ "МАРС" державний акт на право постійного користування землею серії І-КВ № 003941, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, площею 4,1794 га, для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих будівель і споруд на АДРЕСА_1 відповідно до розпорядження від 26 червня 1998 року № 1354.
Акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею за № 79-4-00018.
Законність державного акта на право постійного користування землею від 15 вересня 1998 року була предметом розгляду у справі № 752/16038/19 за позовом ОСОБА_1 до ПрАТ "МАРС", треті особи: Київська міська рада, департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання недійсним державного акта про право постійного користування землею.