?
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 червня 2024 року
м. Київ
cправа № 917/1520/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г. М. - головуючого, Рогач Л. І., Краснова Є. В.,
секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_1 і Фермерського господарства "В.В.С."
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 21.03.2024 (колегія суддів: Лакіза В. В. - головуючий, Бородіна Л. І., Шевель О. В.)
за позовом заступника керівника Диканської окружної прокуратури Полтавської області в інтересах держави в особі Диканської селищної ради
до: 1) ОСОБА_1 ;
2) Фермерського господарства "В.В.С.",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області,
про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди та повернення земельної ділянки,
за участю: прокурора: Колодяжна А. В. (посвідчення)
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1 Заступник керівника Диканської окружної прокуратури Полтавської області, в інтересах держави в особі Диканської селищної ради, звернувся до Господарського суду Полтавської області з позовною заявою до ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ) та Фермерського господарства "В.В.С." (далі - ФГ "В.В.С."), в якій просив:
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 5321084100:00:005:0062, площею 1,5000 га, розташованої за межами населеного пункту на території Нелюбівської сільської ради Диканського району Полтавської області (далі - спірна земельна ділянка) строком на 7 років, укладений 19.10.2016 між Головним управління Держгеокадастру у Полтавській області (далі - ГУ Держгеокадастру) та ОСОБА_1 ;
- скасувати державну реєстрацію права оренди ОСОБА_1 на спірну земельну ділянку, номер запису 18245149;
- зобов`язати ОСОБА_1 та ФГ "В.В.С." повернути спірну земельну ділянку у комунальну власність в розпорядження Диканської селищної ради.
1.2 Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ГУ Держгеокадастру прийняло наказ про передачу ОСОБА_1 в оренду для ведення фермерського господарства спірну земельну ділянку з порушенням вимог статей 116, 118, 121, 123, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статей 7, 12 Закону України "Про фермерське господарство", оскільки останній вже отримував значну кількість земельних ділянок та створив/зареєстрував фермерське господарство, в якому є одним із засновників, тому надання в оренду спірної земельної ділянки повинно було проведено за встановленою процедурою земельних торгів (аукціону).
1.3 На порушення положень статей 1, 7, 8 Закону України "Про фермерське господарство" у поданих до ГУ Держземагенства заяві від 26.08.2014 про надання дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства, орієнтовною площею 1,5000 га, не обґрунтовано бажані для отримання розміри земельних ділянок з урахуванням перспектив діяльності створеного фермерського господарства; не вказано кількість членів фермерського господарства, наявність у них права на безоплатне одержання землі та не міститься доказів про наявність сільськогосподарської техніки та інших засобів обробітку землі.
1.4 При цьому прокурор з посиланням на практику Великої Палати Верховного Суду зазначив про те, що наказ ГУ Держгеокадастру щодо відведення спірної земельної ділянки в оренду є незаконним, проте вимога про визнання його незаконним та скасування не є ефективним способом захисту. Оскільки договір оренди земельної ділянки укладений на підставі та на виконання цього наказу, то у позовній заяві прокурор просить визнати недійсним такий договір на підставі положень статей 203, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та зобов`язати повернути у розпорядження позивача спірну земельну ділянку, а також скасувати державну реєстрацію права оренди на неї.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1 Рішенням Господарського суду Полтавської області від 04.12.2023 відмовлено в позові повністю.
2.2 Рішення мотивовано тим, що прокурор, пред`являючи позов про визнання недійсним договору оренди землі, відповідачем зазначив лише одну сторону цього правочину - ОСОБА_1, що свідчить про неналежний суб`єктний склад учасників справи та є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову. Крім того, матеріали справи не містять, а сторонами не доведено наявності у Диканської селищної ради права розпорядження спірною земельною ділянкою на момент вчинення правочину, тому відсутні докази щодо порушення прав позивача станом на 19.10.2016. В інших позовних вимогах відмовив з огляду на те, що вони є похідними.
2.3 Постановою Східного апеляційного господарського суду від 21.03.2024 скасовано це рішення суду та прийнято нове - про задоволення позову в частині зобов?язання відповідачів повернути земельну ділянку. В іншій частині у позові відмовлено.
2.4 Постанова мотивована тим, що спірний договір є нікчемний в силу положень частин 1 та 2 статті 228 ЦК України, а тому відсутні підстави для визнання його недійсним. Оскільки Диканській селищній раді передано земельну ділянку у комунальну власність, то вона є належним позивачем і орендодавцем. У зв?язку з тим, що ОСОБА_1 вже реалізував своє право на отримання земельної ділянки для ведення фермерського господарства, суд зобов?язав його та фермерське господарство повернути земельну ділянку селищній раді, протлумачивши позовну вимогу в цій частині як негаторний позов. Також суд відмовив у задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації права оренди з огляду на неналежний спосіб захисту.
3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1 У касаційній скарзі відповідачі просять скасувати постанову та залишити в силі рішення суду.
3.2 На обґрунтування касаційної скарги посилаються на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права за виключними випадками, які передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 ГПК України.
3.3 Відповідачі стверджують, що суд апеляційної інстанції при розгляді апеляційної скарги застосував формалізований та шаблонний підхід, не врахувавши специфічні обставини даної справи; помилково дійшов висновку про відсутність підстав для врахування додаткових доказів, які були долучені до справи на стадії апеляційного розгляду справи; спірні правовідносини мають комплексний характер і потребують більш детального аналізу та правової кваліфікації.
3.4 Вказують на відсутність правопорушень у зв`язку з укладанням спірного договору оренди в жовтні 2016 року після входу ОСОБА_1 до складу засновників фермерського господарства в травні 2016 року, адже первинне волевиявлення щодо вступу в спірні правовідносини мало місце 06.08.2014, після чого розпочалась переддоговірна стадія правовідносин, яка не має жодних часових обмежень.
3.5 Скаржники зазначають, що всі правовідносини які виникли до укладання спірного договору оренди слід кваліфікувати як переддоговірні. У цьому контексті, судом не враховано правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц про те, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не мають жодних обов`язків одна одної. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини 1 статті 3 ЦК України). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності.
3.6 Крім того, не врахований висновок, викладений у постановах Верховного Суду від 03.11.2020 у справі № 910/16771/19 та від 25.05.2018 у справі № 914/1744/17 про те, що переддоговірні відносини між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди землі можуть регулюватися положеннями статей 179,181,187 Господарського кодексу України, оскільки, по-перше, це узгоджується з нормами статей 648, 649 ЦК України та статті 2 Закону України "Про оренду землі". По-друге, переддоговірні відносини, пов`язані з укладанням договорів оренди земельних ділянок, не врегульовано спеціальними нормами ЗК України, Закону України "Про оренду землі".
3.7 Позивач в своїй заяві не вказує на конкретні обставини нанесення шкоди інтересам держави, а ОСОБА_1 має докази добросовісного виконання обов`язків орендаря та абсолютного розуміння і підтримки громади, в якій він здійснює свою діяльність.
3.8 У відзиві на касаційну скаргу прокурор просить відмовити у її задоволенні та залишити без змін оскаржувану постанову. Зазначає, що апеляційний господарський суд повною мірою надав правову кваліфікацію спірним правовідносинам. Таким чином, наявні правові підстави для повернення земельної ділянки позивачу.
4. Мотивувальна частина
4.1 Суди встановили, що 26.08.2014 ОСОБА_1 звернувся до ГУ Держгеокадастру (Держземагенства) з клопотанням, в якому просив надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки земель сільськогосподарського призначення орієнтовною площею 1,5000 га для ведення фермерського господарства.
4.2 До вказаного клопотання у додатках зазначено: ксерокопія паспорта та коду; копія диплома; викопіровка земельної ділянки та обґрунтування. В обґрунтуванні зазначено про те, що ОСОБА_1, маючи вищу сільськогосподарську освіту, тридцять років практичної роботи в сільському господарстві має бажання створити фермерське господарство та взяти у довгострокове користування на правах оренди землю площею 1,5000 га на території Нелюбівської сільської ради Диканського району Полтавської області для вирощування сільськогосподарських культур; матеріально-технічною базою для обробки землі забезпечений.
4.3 Наказом ГУ Держгеокадастру (Держземагенства) "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою" від 03.10.2014 № 3776-сг надано дозвіл ОСОБА_1 на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 1,5000 га земель сільськогосподарського призначення державної власності із цільовим призначенням для ведення фермерського господарства.
4.4 Як зазначає прокурор, відповідно до інформації, наданої ГУ Дежгеокадастру за № 10-16-0.3-4998/2-19, ОСОБА_1 у період з 2014 року по 2016 рік на території колишніх Диканського та Шишацьких районів Полтавської області ГУ Держгеокадастру (Держземагенства) передало в оренду 36 земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності для ведення фермерського господарства та, відповідно, укладено 36 договорів оренди землі (у цьому числі спірна земельна ділянка).
4.5 Водночас відповідно до даних Єдиного державного реєстру фізичних та юридичних осіб-підприємців 19.05.2016 здійснено державну реєстрацію юридичної особи - ФГ "В.В.С.", ідентифікаційний код 40492995, засновниками та кінцевими бенефіціарними власниками якого є ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_1
4.6 Наказом ГУ Держгеокадастру "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки в оренду" від 12.10.2016 № 7749-сг затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду громадянину ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства із земель не наданих у власність або постійне користування за межами населених пунктів на території Нелюбівської сільської ради Диканського району Полтавської області; надано громадянину ОСОБА_1 із земель сільськогосподарського призначення державної власності спірну земельну ділянку в довгострокову оренду терміном на 7 років для ведення фермерського господарства.
4.7 На підставі вищезазначеного наказу між ГУ Держгеокадастру (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі від 19.10.2016, за умовами якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування спірну земельну ділянку для ведення фермерського господарства.
4.8 Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,5000 га, у тому числі ріллі - 1,5000 га.
4.9 Строк дії договору оренди становить 7 років (п. 8 договору).
4.10 Земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою орендодавцем орендарю з моменту державної реєстрації права оренди. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав (п.п. 19, 44 договору).
4.11 Право оренди спірної земельної ділянки зареєстровано 21.12.2016 за № 18245149 (номер запису про інше речове право), про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 18.07.2023 № 339449547.
4.12 Також відповідно до цієї інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на підставі рішення ГУ Держгеокадастру у Полтавській області від 04.12.2020 за № 15-ОТГ та рішення Диканської селищної ради від 04.12.2020 № 21 про передачу майна з державної у комунальну власність право власності на спірну земельну ділянку зареєстровано за територіальною громадою в особі Диканської селищної ради (код ЄДРПОУ 21046503).
4.13 З огляду на те, що ГУ Держгеокадстру під час розгляду поданого клопотання та вирішення питання щодо надання в оренду земельної ділянки на пільгових умовах не надало належної оцінки обставинам і умовам, зазначених у клопотанні та перевірки наявності раніше переданих останньому земель для ведення фермерського господарства та реєстрації ФГ "В.В.С.", заступник керівника Диканської окружної прокуратури Полтавської області в інтересах держави в особі Диканської селищної ради у відповідності до положень статті 23 Закону України "Про прокуратуру" та статті 53 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) звернувся з позовом.
4.14 Відповідно до частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.15 У касаційній скарзі ОСОБА_1 та ФГ "В.В.С." зазначають, що ОСОБА_1 виконав усі умови, передбачені Законом України "Про фермерське господарство", з метою реалізації свого права. Звернення з клопотанням про надання в оренду спірної земельної ділянки відбувалося до набрання чинності Законом України від 18.02.2016 № 1012-VІІІ "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів", тобто до 03.04.2016.
4.16 Таким чином, спірним питанням є правомірність/неправомірність договору оренди спірної земельної ділянки, наданої для ведення фермерського господарства без проведення земельних торгів з урахуванням того, що таке право реалізовано заявником вже неодноразово.
4.17 Конкурентний спосіб набуття прав на земельну ділянку державної чи комунальної власності врегульовано статтею 134 ЗК України, частиною 2 якої передбачено перелік випадків, коли такі земельні ділянки або права на них не підлягають продажу на земельних торгах і до яких належала передача громадянам земель для ведення фермерського господарства.
4.18 До внесення змін до ЗК України абзац 16 частини 2 статті 134 ЗК України передбачав, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, для сінокосіння і випасання худоби, для городництва.
4.19 Законом України від 18.02.2016 № 1012-VIII "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів", який набув чинності з 03.04.2016, було внесено зміни до частини 2 статті 134 ЗК України шляхом викладення абзацу 16 в такій редакції: "передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва".
4.20 Отже, з 03.04.2016 земельні ділянки для ведення фермерського господарства було виключено з переліку земель, які не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).
4.21 Водночас за положенням пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень зазначеного Закону фізичні та юридичні особи, які до дня набрання чинності цим Законом одержали в установленому порядку дозвіл на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок або технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для передачі у власність або користування земельних ділянок державної та комунальної власності, мають право на отримання таких земельних ділянок без проведення земельних торгів у випадках, визначених положеннями частини 2 статті 134 ЗК України, що виключаються цим Законом.
4.22 Оскільки ОСОБА_1 отримав дозвіл 03.10.2014 на розроблення проекту землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки для ведення фермерського господарства, тому згідно наведеного він мав право на отримання вперше земельної ділянки без проведення земельних торгів.
4.23 З огляду на викладене, колегія суддів зазначає, що право на отримання земельної ділянки для ведення фермерського господарства не виключає дотримання порядку її надання (передачі), визначеному статтею 7 Закону України "Про фермерське господарство" як спеціальною нормою щодо статті 123 ЗК України.
4.24 Так, зокрема, Закон України "Про фермерське господарство" визначає обов`язкові вимоги до змісту заяви про надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства, які відрізняються від загальних вимог, передбачених статтею 123 ЗК України до змісту клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Зокрема, в заяві про надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства потрібно зазначити не лише бажаний розмір і місце розташування ділянки, але й обґрунтувати розміри земельної ділянки з урахуванням перспектив діяльності фермерського господарства.
4.25 Зазначені вимоги відповідають загальним принципам земельного законодавства (стаття 5 ЗК України) та меті регулювання земельних відносин у сфері діяльності фермерських господарств, яка полягає у створенні умов для реалізації ініціативи громадян щодо виробництва товарної сільськогосподарської продукції, її переробки та реалізації на внутрішньому і зовнішньому ринках, а також для забезпечення раціонального використання й охорони земель фермерських господарств, правового та соціального захисту фермерів України (преамбула Закону України "Про фермерське господарство").