ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 травня 2024 року
м. Київ
справа № 604/648/23
провадження № 4230св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивач - фермерське господарство "Золотий жайвір",
відповідачі: ОСОБА_1, фермерське господарство "Агро Остап`є",
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Фермерського господарства "Золотий жайвір" на рішення Підволочиського районного суду Тернопільської області
від 06 вересня 2023 року у складі судді Сташківа Н. Б. та постанову Тернопільського апеляційного суду від 22 лютого 2024 року у складі колегії суддів: Костів О. З., Хома М. В., Храпак Н. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
Фермерське господарство "Золотий жайвір" (далі - ФГ "Золотий жайвір", заявник, позивач) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, фермерського господарства "Агро Остап`є" (далі - ФГ "Агро Остап`є", відповідач) про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк та визнання відсутнім права оренди.
На обґрунтування заявлених вимог позивач зазначав, що 15 березня 2016 року уклав з ОСОБА_2 договір оренди землі на 7 років, реєстрація речового права проведена 04 травня 2016 року та засвідчується довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10 травня 2016 року № 58742334.
Сторони передбачили, що орендар має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (пункт 7).
10 серпня 2019 року право власності на спірну земельну ділянку набула
ОСОБА_1 .
Термін дії договору спливав 04 травня 2023 року. 28 березня 2023 року позивач надіслав новому власнику лист-повідомлення про намір скористатись переважним правом та укласти договір оренди землі на новий строк. Не отримавши заперечень проти поновлення договору, продовжив користуватись ділянкою після спливу строку його дії.
Відповідно до пункту 21 договору термін повернення земельної ділянки може бути продовжений до 6 місяців у випадку необхідності зібрання урожаю сільськогосподарських культур, засіяних до закінчення дії договору.
27 березня 2023 року позивач надіслав повідомлення ОСОБА_1 про те, що засіяв орендовану земельну ділянку та поверне її у строк, передбачений вказаним пунктом договору та статтею 34 Закону України "Про оренду землі" (далі -Закон № 161-XIV).
13 травня 2023 року позивач дізнався, що відповідач, не надіславши лист-повідомлення про заперечення щодо поновлення договорів оренди землі на новий строк, не витребувавши земельної ділянки від позивача, у користуванні якого вони перебувають, уклала договір оренди з новим орендарем,
ФГ "Агро Остап`є". Інше речове право щодо спірної ділянки було зареєстроване
05 травня 2023 року.
Оскільки такими діями відповідач порушила умови договору оренди землі
від 15 березня 2016 року, ФГ "Золотий жайвір" звернулося до суду за захистом. Позивач просив визнати відсутнім право оренди у нового орендаря, ФГ "Агро Остап`є", та визнати укладеним на новий строк договір оренди земельної ділянки.
Короткий зміст ухвалених у справі судових рішень
Рішенням Підволочиського районного суду Тернопільської області
від 06 вересня 2023 року у задоволенні позову ФГ "Золотий жайвір" відмовлено. Стягнуто на користь ФГ "Агро Остап`є" витрати на професійну правничу допомогу - 10 тис. грн.
Ухвалюючи рішення, суд виходив з того, що позивачем не дотримано встановленого законом порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди (стаття 33 Закону № 161-XIV) і, оскільки немає відповідного волевиявлення орендодавця, відсутні законні підстави для задоволення позовних вимог ФГ "Золотий жайвір".
Вирішуючи питання про відшкодування витрат на професійну правову допомогу, суд керувався тим, що розмір судових витрат, не пов`язаних зі сплатою судового збору, повинен бути співрозмірним до ціни позову.
Постановою Тернопільського апеляційного суду від 22 лютого 2024 року рішення суду першої інстанції змінено, викладено його мотивувальну частину в іншій редакції. У решті рішення залишено без змін.
Підтримуючи позицію суду першої інстанції, колегія суддів вказала, що переважне право орендаря не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Однак апеляційний суд не погодився з мотивацією рішення суду першої інстанції. Суд обґрунтував відмову у задоволенні позову тим, що позивач надіслав листи-повідомлення про укладення договорів оренди землі з пропуском встановленого статтею 33 Закону № 161-XIV строку, натомість строк дії договору оренди сплив 04 травня 2023 року, а тому не був пропущений позивачем.
Розглянувши клопотання адвоката позивача про те, що розмір понесених відповідачем судових витрат у апеляційній інстанції не є співмірним до обсягу наданих послуг, дійшов висновку про необхідність його зменшення
до 4 тис. грн.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У березні 2024 року ФГ "Золотий жайвір" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило скасувати оскаржувані рішення та ухвалити нове про задоволення позову у повному обсязі.
Підставою касаційного оскарження зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо розуміння сутності переважного права, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17, від 06 листопада 2019 року у справі № 490/7071/16-ц,
від 21 вересня 2022 року у справі № 725/1301/21 тощо, а також відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, зокрема щодо правильного застосування положень
статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-ІХ.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди при ухваленні рішень помилково керувалися статтею 319 ЦПК України, у той час як до спірних правовідносин слід було застосувати Закон № 161-XIV у відповідній редакції.
Суди попередніх інстанцій не врахували, що у поведінці орендодавця присутні ознаки зловживання правами, адже вона ввела в оману заявника, відмовившись поновлювати дію укладеного договору та, не пересвідчившись, які саме нові умови пропонує ФГ "Золотий жайвір" та, не маючи наміру користуватися землею особисто, передала ділянку іншому орендареві.
Витрати на професійну правничу допомогу на користь ФГ "Агро Остап`є" суди стягнули неправомірно, оскільки докази на підтвердження понесення таких витрат у суді першої інстанції усупереч вимогам статті 83 ЦПК України сторонам заздалегідь не надсилалися. Вказує на порушення принципу змагальності, оскільки така поведінка відповідача позбавила позивача права подати відповідні заперечення. Зокрема зазначає, що постанова по справі ухвалена без урахування практики Верховного Суду щодо повернення без розгляду клопотань про ухвалення додаткового рішення за відсутності доказів її надсилання сторонам.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 08 квітня 2024 року відкрито касаційне провадження.
Доводи сторони, яка подала відзив на касаційну скаргу
У квітні 2024 року від представника відповідачів, ФГ "Агро Остап`є" та
ОСОБА_1, адвоката Хацкевича Р. М. надійшов документ "відповідь на відзив на касаційну скаргу" (далі - відзив), однак з огляду на зміст документу та статус сторін, суд не бере до уваги зазначення на першій сторінці процесуального документу найменування іншого виду письмових пояснень.
Представник зазначає, що позивач не просив суд визнати порушеним переважне право, а просив визнати укладеним договір на новий строк всупереч пункту 8 договірних положень. При цьому останній не врахував, що стаття 33 Закону № 161-XIV у редакції, яка діяла на момент укладення договору, передбачала, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Вказує, що своїми діями ФГ "Золотий жайвір" намагається примусити орендодавця вступити у нові орендні відносини при тому, що згоди стосовно зміни строку договору сторони не досягли. Оскільки право орендаря не може домінувати над правом власника та з огляду на те, що орендодавець у встановленому законом порядку заперечив стосовно продовження орендних відносин із ФГ "Золотий жайвір" суди правомірно констатували відсутність переважного права у позивача. Оскільки позивач, отримавши відмову орендодавця продовжувати орендні відносини, повідомив листом, що поверне земельну ділянку через 6 місяців, а потім звернувся до суду з цим позовом, його дії містять ознаки суперечливої поведінки.
Щодо стягнутих з ФГ "Золотий жайвір" витрат зазначає, що надав стороні позивача докази понесених судових витрат безпосередньо у судовому засіданні до розгляду питання про відшкодування на що представник позивача заявив усне заперечення, не уточнивши свою позицію.
Інші процесуальні заяви учасників справи
У квітні 2024 року представник заявника, ОСОБА_3, подав заперечення проти клопотання про стягнення судових витрат, яке обґрунтовує тим, що надавачем відповідних послуг та отримувачем оплати за їх надання є
ТОВ "Правник експерт", а не адвокату Хацкевичу Р. А., тому такі витрати не є витратами на професійну правничу допомогу та не розподіляються між сторонами.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
15 березня 2016 року між ФГ "Золотий жайвір" та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі строком на 7 років. Згідно з договором у платне користування передається земельна ділянка (кадастровий номер 6124685700:01:001:0277) загальною площею 1,54 га.
У пункті 7 договору зазначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Пунктом 8 передбачено, що у випадку, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
04 травня 2016 року внесено відомості в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, згідно з якими орендарем спірної земельної ділянки є
ФГ "Золотий жайвір".
З 01 серпня 2019 року право власності на спірну земельну ділянку належить
ОСОБА_1 .
У витязі з Державного реєстру речових прав від 12 травня 2023 року у графі "Інформація про інше речове право" зазначено, що орендодавцем спірної ділянки є ОСОБА_1, орендарем - ФГ "Золотий жайвір". У витязі з такою ж датою графа "Актуальна інформація про державну реєстрацію іншого речового права" містить дані про те, що орендодавцем спірної земельної ділянки є ОСОБА_1, орендарем - "ФГ "Агро Остап`є", за договором оренди
від 05 травня 2023 року (т.1, а. с. 73-74).
27 березня 2023 року ФГ "Золотий жайвір" надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, а також примірники проекту договору оренди землі, у якому змінило істотну умову договору - строк його дії (10 років) та повідомлення про продовження терміну з оренди земельної ділянки (т.1, а. с. 22-28).
У своєму повідомленні ФГ "Золотий жайвір" посилалося на те, що згідно із пунктом 21 договору оренди строк повернення земельної ділянки може бути продовжений до 6 місяців у випадку потреби зібрання орендарем урожаю сільськогосподарських культур, які були засіяні на орендованій земельній ділянці до закінчення дії договору. Повідомляло, що орендар до закінчення строку дії договору оренди засіяв орендовану земельну ділянку сільськогосподарськими культурами, у зв`язку з чим виникла потреба у їх збиранні, а тому у випадку неприйняття пропозиції про укладення договору оренди на новий строк, повернення земельної ділянки буде здійснене відповідно до вимог статті 34 Закону України "Про оренду землі". Крім того, з метою уникнення можливих конфліктних ситуацій та трудових спорів про стягнення спричинених збитків розміру вартості урожаю, який має бути зібраний.
05 січня 2023 року ОСОБА_1 надіслала на адресу ФГ "Золотий жайвір" лист-повідомлення, у якому висловила заперечення проти поновлення дії договору та висловила намір використовувати земельну ділянку для власних потреб на свій розсуд, у зв`язку з чим просила утриматись від дій, які б перешкодили відразу після закінчення строку дії договору використовувати земельну ділянку або такі дії будуть прирівняні до самовільного заволодіння земельною ділянкою (т.1, а. с. 72).
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
Правове регулювання спірних правовідносин
Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Відповідно до частин першої - третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на
укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний
повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди
землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за
місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути
змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо
орендної плати та інших істотних умов договору переважне право
орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем
лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на
відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за
необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень,
приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель
державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову
угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності
заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі
орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем
рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною
ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності
протягом одного місяця після закінчення строку договору
листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні
договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той
самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Оцінка доводів касаційної скарги
Обґрунтовуючи своє переважне право на оренду спірної земельної ділянки,
ФГ "Золотий жайвір" вказує, що це право надане йому договором та випливає зі статті 33 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, чого суди попередніх інстанцій не врахували.
Колегія суддів вважає доводи заявника безпідставними з огляду на таке.
Відповідно до статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
У зв`язку з набранням чинності Законом № 340-IX розділ IX "Перехідні положення" Закону № 161-XIV доповнено абзацами 3 і 4, якими унормовано, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-IX, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону № 161-XIV (у новій редакції) та статтею 126-1 ЗК України.
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Отже, з урахуванням унормованих розділом IX "Перехідні положення" Закону № 161-XIV правил дії Закону № 340-IX в часі до спірних правовідносин підлягає застосуванню редакція, чинна станом на 15 березня 2016 року, тобто на момент укладення спірного договору, на яку правомірно посилався суд першої інстанції.
Суди правильно встановили, що порядок поновлення договору, встановлений сторонами (пункти 7-8), не суперечить положенням статті 33 "Поновлення договору оренди землі" Закону № 161-XIV (у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Правовий висновок про застосування статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX неодноразово викладався у постановах Великої Палати Верховного Суду, зокрема, від 29 вересня 2020 року у
справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19), від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року в справах № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20), № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22) та від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21), на яку, зокрема, посилається заявник у касаційній скарзі.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено, що конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк. Стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.
Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.