ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 травня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/5508/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024 (головуючий - Мальченко А.О., судді - Агрикова О.В., Козир Т.П.) і рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2023 (суддя Спичак О.М.) у справі
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
до Громадської організації "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Фонд державного майна України,
про розірвання договору оренди та виселення
(відповідно до статті 216 ГПК України в судовому засіданні 15.05.2024 оголошено перерву до 29.05.2024)
(за участю представників: позивача - Павленко А.В., відповідача - Тарасенко О.В., третьої особи - Божинський В.В.)
Вступ
1. Сторонами цього спору є Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Регіональне відділення, позивач, орендодавець) та Громадська організація "Всеукраїнська спілка інвалідів війни в Афганістані та інших локальних конфліктів" (далі - Громадська організація, відповідач, орендар).
2. Регіональне відділення передало в оренду Громадській організації нежитлові приміщення для розміщення автомайстерень, творчих спілок, громадських, релігійних, благодійних організацій та суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення.
3. Орендодавець вимагає дострокового розірвання договору оренди, посилаючись на порушення орендарем умов договору, а саме: систематичну несплату орендної плати, не здійснення страхування орендованого майна та його передачу в користування третім особам.
4. Відповідач проти задоволення позову заперечує. Вказує на відсутність заборгованості зі сплати орендної плати, існування форс-мажорних обставин, які завадили укладенню договору страхування майна, а також недоведення позивачем факту передачі орендованого майна в користування третім особам.
5. Суди обох інстанцій погодились з доводами позивача та позов задовольнили. Зазначили, що передача орендованого майна третім особам прямо передбачена договором оренди як підстава для його розірвання, а систематична несплата орендної плати та нездійснення страхування майна є порушеннями умов договору, які є підставою для його розірвання відповідно до норм Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
6. Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключові питання даного спору таким чином: чи може бути розірваний договір оренди державного та комунального майна з підстав, які прямо не передбачені договором та положеннями Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Відповідь на це питання негативна.
7. Нижче детально викладені факти та обставини спору.
Обставини справи, встановлені судами
8. 18.12.2018 між Регіональним відділенням та Громадською організацією укладено договір оренди №347 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір), а саме: нежитлових приміщень загальною площею 992,7 кв м, що є частиною нежилих приміщень за адресою: місто Київ, вулиця Остапа Вишні, 5-А (далі - орендоване майно), що обліковується на балансі Фонду державного майна України, строком на 10 років. Майно передається в оренду з метою розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів загальною площею 714,4 кв м, розміщення творчих спілок, громадських, релігійних та благодійних організацій на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності загальною площею 101,1 кв м, розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення загальною площею 177,2 кв м (пункт 1.2 Договору) .
9. Відповідно до умов Договору:
- орендна плата становить за базовий місяць розрахунку: листопад 2018 року - 124 188,57 грн та перераховується до Державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50% до 50% щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним(пункти 3.1, 3.6);
- орендар зобов`язується: використовувати орендоване майно відповідно до його цільового призначення та умов Договору (пункт 5.1); протягом 10 робочих днів після укладення цього договору застрахувати майно на користь балансоутримувача та постійно поновлювати договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору майно було застрахованим (пункт 5.8);
- орендодавець має право контролювати із залученням балансоутримувача виконання умов даної угоди та використання орендованого майна і у разі необхідності спільно з балансоутримувачем вживати відповідних заходів реагування (пункт 8.1)
- чинність договору припиняється достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду (пункт 10.5);
- договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар: (1) користується майном не відповідно до умов цього договору; (2) погіршує стан майна; (3) не сплачує орендну плату протягом 3-х місяців підряд; (4) не робить згідно з умовами цього договору поточний ремонт майна; (5) передав майно, або його частину у користування іншій особі; (6) перешкоджає співробітникам орендодавця, балансоутримувача та/або уповноваженого органу управління здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору (пункт 10.6).
- орендоване майно не підлягає приватизації та передачі в суборенду (пункт 11.1).
10. Наказом Регіонального відділення від 12.02.2021 №300 утворено робочу групу, якій доручено здійснити періодичний комплексний огляд об`єкта оренди за Договором. За результатами огляду 15.03.2021 складено звіт, за змістом якого у залі майстерні та у всіх оглянутих приміщеннях не виявлено жодної вивіски, рекламного буклету, інформаційного стенду чи документації, яка б стосувалась Громадської організації. Натомість виявлені обставини та обстановка в орендованому майні свідчать про передачу майна, його частини у користування іншим особам, а саме: ТОВ "АВТОШОП+", автосервіс "Auto Shop" та ТОВ "ТІП-ТОП ПЛЮС", що є порушенням умов Договору.
11. Листом від 06.01.2022 №30-06/64 Регіональне відділення повідомило Громадську організацію про порушення умов договору в частині надання орендованого майна в користування третім особам без погодження з орендодавцем та надало відповідачеві 5-ти денний строк для усунення порушення.
12. Указаний лист був отриманий відповідачем 14.01.2022, однак залишений без відповіді та задоволення.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
13. Регіональне відділення звернулось до суду з позовом до Громадської організації про розірвання Договору та виселення.
14. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем зобов`язань за Договором в частині повного та своєчасного внесення орендної плати, а також порушення умов Договору внаслідок передачі орендованого майна в суборенду іншим особам та нездійснення страхування об`єкта оренди.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
15. Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.09.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.02.2024, позов задоволений. Розірвано Договір та виселено відповідача з орендованого майна.
16. Суди попередніх інстанцій встановили обставини порушення відповідачем умов Договору, а саме: систематичне порушення строку сплати орендної плати та невиконання обов`язку зі страхування орендованого майна у період з 24.05.2022 по 07.08.2022, що є істотним порушенням умов Договору в розумінні приписів статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України); передачі орендованого майна в користування третім особам без згоди орендодавця, що прямо передбачено умовами Договору як підстава для його розірвання.
Касаційна скарга
17. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, з касаційною скаргою звернувся відповідач, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Узагальнені доводи касаційної скарги
18. Суди попередніх інстанцій неправильно застосували частину 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-ІХ (далі - Закон №157-ІХ), положення якої передбачають можливість розірвання договору оренди за рішенням суду з підстав, передбачених лише цим Законом або договором. У зв`язку з чим помилковим є висновок судів про можливість розірвання Договору також з підстав, передбачених ЦК України, а саме у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати та нездійсненням страхування орендованого майна. У той же час висновок Верховного Суду про застосування вказаної норми права у подібних правовідносинах відсутній.
19. Висновок судів про те, що відповідач передав орендоване майно в суборенду третім особам, ґрунтується на недопустимому доказі - звіті про періодичний комплексний огляд об`єкта оренди від 15.03.2021. На переконання відповідача періодичний комплексний огляд об`єкта оренди є видом контролю за використанням нерухомого майна, який в силу норми статті 26 Закону №157-ІХ покладається на балансоутримувача - Фонд державного майна України. Отже, позивач не мав право проводити такий огляд самостійно.
Позиція інших учасників справи у відзивах на касаційну скаргу
20. Фонд державного майна України та позивач наводять схожі аргументи: проти доводів касаційної скарги заперечують, вважають їх необґрунтованими, погоджуються з висновками судів попередніх інстанцій по суті спору, просять касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
Позиція Верховного Суду
Відповідь на ключове питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті
21. В основу оскаржуваних рішення та постанови про розірвання Договору покладено висновки місцевого та апеляційного судів, зокрема про систематичну несплату орендної плати та допущення орендарем періоду, протягом якого орендоване майно не було застраховано, що свідчить про істотне порушення орендарем умов Договору та, відповідно, є підставою для його дострокового розірвання на підставі частини 2 статті 651 ЦК України, застосування якої до спірних правовідносин приписи частини 2 статті 24 Закону №157-ІХ не виключають.
22. Верховний Суд вважає такі висновки судів попередніх інстанцій помилковими, погоджується з доводами відповідача у пункті 18 Постанови та зазначає про таке.
23. Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р(II)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori); "закон спеціальний має перевагу над загальним" (lex specialis derogat generali)" "закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим" (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.