ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 922/1626/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуюча, Краснов Є. В., Мачульський Г. М.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.
представників учасників справи:
прокуратури - Валевач М. М.,
Приватного підприємства "Геюр+" - Смотров О. І.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Харківської області від 07.09.2023
(суддя Хотенець П. В.)
та постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.01.2024
(судді Шутенко І. А., Гребенюк Н. В., Слободін М. М.)
у справі за позовом керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради
до Приватного підприємства "Геюр+"
про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки.
ВСТАНОВИВ:
1.Короткий зміст позовних вимог
1.1. У квітні 2023 року керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом в інтересах держави в особі Харківської міської ради до Приватного підприємства "Геюр+" (далі - ПП "Геюр+"), в якому просив розірвати договір оренди землі для будівництва кафе з літнім майданчиком, а також додаткову угоду до цього договору та зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку.
1.2. Прокурор з посиланням, зокрема, на положення статті 416 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 1021 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) вважав, що в цьому випадку відповідач порушив умови укладеного договору оренди землі у зв`язку із недотриманням зобов`язань щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж трьох років із моменту державної реєстрації договору, а також систематично не сплачував орендну плату.
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами
2.1. На підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 № 66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" Харківська міська рада (орендодавець) та ПП "Геюр+" (орендар) уклали договір оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:09:001:0022, яка розташована на перехресті пров. О. Яроша та просп. Науки (колишній просп. Леніна) в м. Харкові, загальною площею 0,3960 га. Договір було зареєстровано в Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Книзі записів держаної реєстрації договорів оренди землі зроблено запис від 01.04.2005 № 6355/05.
2.2. Відповідно до пунктів 1-3 договору в оренду передано земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови загальною площею 0,3960 га, у тому числі: інших угідь - 0,3960 га. На земельній ділянці немає об`єктів нерухомого майна, а також інших об`єктів інфраструктури.
2.3. За пунктом 7 договору у випадку нездачі об`єкта до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.
2.4. Пунктом 8 договору передбачено, що його укладено строком: на період будівництва до 31.12.2006 (але не пізніше прийняття об`єкта до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2029. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію.
2.5. Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Відділу державного казначейства у м. Харкові у розмірі: на період будівництва: 2004 рік - 1066,76 грн, 2005 рік - 1422,35 грн, 2006 рік - 2094,01 грн; на період експлуатації: 2006 рік - 8255,28 грн, з 2007 року - 11964,18 грн.
2.6. У пункті 15 договору сторони домовилися про те, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва кафе з літнім майданчиком та для подальшої експлуатації об`єкта. Цільове призначення зазначеної земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (пункт 16 договору).
2.7. Згідно з пунктом 21 договору після припинення його дії орендар повертає орендодавцю земельну ділянку в стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторони не досягли згоди про розмір відшкодування, спір вирішується у судовому порядку.
2.8. За пунктом 28 договору оренди землі орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати.
2.9. У свою чергу, пункт 31 договору оренди землі визначає обов`язки орендаря, у тому числі: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановленим цим договором; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.
2.10. Відповідно до пункту 38 договору його дія припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
2.11. Харківська міська рада неодноразово продовжувала строки будівництва торговельно-офісного комплексу з кафе (пункти 43 рішень від 25.12.2007 № 284/07 та від 27.10.2010 № 302/10).
2.12. Разом із цим, як вбачається з акта обстеження земельної ділянки від 30.01.2023, на земельній ділянці будь-які будівельні роботи не ведуться, будівельна техніка та споруди на земельній ділянці відсутня. Крім того, відповідачем не отримано передбачених законодавством дозвільних документів на здійснення будівництва.
2.13. Щодо стану розрахунків, то з матеріалів справи суди з`ясували, що відповідно до листів ГУ ДПС у Харківській області від 17.02.2023 та від 14.03.2023 по ПП "Геюр+" податковий борг по орендній платі виник 01.08.2022 внаслідок несплати самостійно задекларованих податкових зобов`язань за червень-грудень 2022 року; станом на 01.03.2023 заборгованість становить 39 4596, 79 грн (судова колегія сприймає вказівку в позовних вимогах та інших процесуальних документах, поданих прокуратурою, та у судових рішеннях на заборгованість станом на 01.03.2022 як явну описку, враховуючи наведений позивачем період заборгованості).
2.14. Недотримання відповідачем зобов`язань щодо здійснення забудови земельної ділянки упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договору, як і несплата орендарем платежів за червень-грудень 2022 року і стали підставою для звернення з цим позовом.
2.15. Разом з тим суди з`ясували, що ще на стадії підготовчого провадження у даній справі заборгованість у розмірі 394 596,79 грн була повністю погашена відповідачем.
3. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
3.1. Господарський суд Харківської області рішенням від 07.09.2023 відмовив у задоволенні позову.
3.2. Зазначив про відсутність правових підстав для припинення договору оренди землі відповідно до статті 416 ЦК України, адже в оспорюваному договорі відсутні умови, які би характеризували його як суперфіцій. Крім того, умови договору оренди не встановлюють право орендодавця в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору оренди земельної ділянки саме з підстав незабудови земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору.
3.3. Східний апеляційний господарський суд постановою від 30.01.2024 залишив рішення суду першої інстанції без змін. Водночас колегія суддів констатувала, що у процесуальному законодавстві діє принцип "jura novit curia" ("суд знає закони"), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Відтак апеляційний суд вдався до аналізу законодавства, яким передбачено випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї зі сторін.
3.4. Вказавши на наявність порушення відповідачем договірних зобов`язань, про які стверджував прокурор, також врахував загальновідомі обставини, як те, що спір виник під час широкомасштабної воєнної агресії Російської Федерації на територію України, а Міністерством з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України включено Харківську міську територіальну громаду до Переліку територіальних громад, що розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні). Разом з тим відповідач сплачував орендну плату включно до 01.08.2022, тобто навіть під час бойових дій на території м. Харкова; водночас розірвання договору оренди землі не буде сприяти цілям досягнення "справедливого балансу" між інтересами сторін, оскільки збереження орендних правовідносин на час широкомасштабної воєнної агресії Російської Федерації, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання земельної ділянки, зокрема як джерела доходу місцевого бюджету.
3.5. За таких обставин апеляційний суд, враховуючи критерій "пропорційності", який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, дійшов висновку про недоведеність прокурором істотності допущеного порушення умов договору оренди як підстави його розірвання згідно із частиною другою статті 651 ЦК України.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. Заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Харківської області від 07.09.2023 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.01.2024, в якій просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
4.2. Прокурор послався на неврахування судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду щодо застосування норм матеріального права (статей 3, 6, 526, 611, 626, 627, 651 ЦК, статті 180 Господарського кодексу України (далі - ГК), статей 21, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статі 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні") при вирішенні спорів у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 909/51/19; від 11.08.2021 у справі № 926/324/20; від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 23.01.2021 у справі № 922/2754/19, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 29.11.2023 у справі № 922/21/23, постанові Верховного Суду України від 11.10.2017 у справі № 6-1449цс17 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 (пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України)). Також зазначив, що суд апеляційної інстанції помилково врахував у цій справі висновки, сформовані Верховним Судом у постанові від 30.05.2023 у справі № 922/1317/22 у правовідносинах, що не є подібними, за ознакою ставлення орендодавця до розірвання договору оренди (відсутність згоди).
4.3. За доводами касаційної скарги суд першої інстанції, відмовляючи у позові, безпідставно послався на те, що прокурор не надав доказів істотності допущеного порушення умов договору в той час, як відповідач тверджень прокурора про допущені порушення не спростував, Отже, суд першої інстанції не врахував умови укладеного договору та критерії застосування частини другої статті 651 ЦК України, адже Харківська міська рада не змогла досягнути цілі договору - розвиток інфраструктури міста Харкова, а також отримати орендну плату на рівні, що встановлений на період експлуатації запланованого до спорудження об`єкта.
4.4. Відхиляючи посилання прокурора на приписи статті 102-1 ЗК України, 416 ЦК України, суд першої інстанції не взяв до уваги принцип "jura novit curiа", що передбачає самостійний пошук судом правових норм безвідносно до посилання сторін та самостійне їх застосування судом до фактичних обставин спору, не визначив зміст правовідносин сторін.
4.5. У свою чергу, суд апеляційної інстанції, спростувавши наведені вище висновки суду першої інстанції, разом з тим поклав на Харківську міську раду необґрунтований тягар відповідальності за неможливість виконання обов`язків із будівництва та сплати орендної плати, а також не врахував, що факт невиконання орендарем узятих на себе зобов`язань тривав не тільки протягом активних бойових дій на території Харківської області (з лютого 2022 року до часу звернення до суду з позовом), але мав місце ретроспективно із червня 2012 року.
4.6. За наведених у позові та встановлених судами обставин не підтверджується матеріалами справи висновок апеляційного суду про те, що збереження орендних відносин між сторонами в умовах воєнного стану буде більш раціональним використанням спірної земельної ділянки.
4.7. Також суд першої інстанції взагалі не дослідив факт систематичної несплати орендарем орендних платежів, ознака системності яких, на думку прокурора, полягає у наявності заборгованості у період з квітня по травень 2016 року, протягом 2018 року та у спірний період із червня по грудень 2022 року. При цьому сам факт системної несплати, незважаючи на погашення заборгованості, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.
4.7. Щодо порушення норм процесуального права прокурор вважає, що суд апеляційної інстанції ґрунтував постанову на припущеннях, безпідставно відхиливши докази на підтвердження порушення зобов`язання, надані прокурором, та не надавши належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам, у сукупності з умовами договорів оренди, якими підтверджено обставини істотного порушення відповідачем умов договорів оренди землі, зокрема стосовно того, що відповідач протягом строку дії договорів оренди не вчинив жодних дій з будівництва на орендованих земельних ділянках, визначених умовами договорів об`єктів; відповідачем не отримано жодних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, що дають право на будівництво; невиконання відповідачем умов договорів оренди землі створює перешкоди територіальній громаді міста в особі органу місцевого самоврядування доцільно, ефективно, економно користуватися і розпоряджатися на власний розсуд та у своїх інтересах земельними ділянками комунальної власності.
5. Позиція інших учасників справи
5.1. У відзиві на касаційну скаргу ПП "Геюр+" просить судові рішення у справі залишити без змін як законні та обґрунтовані. Послався на рішення Харківської міської ради від 14.07.2023 № 403/23 "Про деякі питання плати за землю", яким встановлено, що в період з 01.03.2022 по 31.12.2022 земельні ділянки комунальної власності, надані в користування на умовах оренди юридичним особам та фізичним особам-підприємцям, не є об`єктами оподаткування.
5.2. В судовому засіданні представники прокуратури та відповідача доводи, викладені у касаційній скарзі та відзиві відповідно, підтримали.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке.
6.2. Предметом позову в цій справі є вимоги прокурора в інтересах держави в особі Харківської міської ради до ПП "Геюр+" про розірвання договору оренди землі та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку. Підставою позовних вимог є порушення відповідачем умов договору оренди землі, які полягають у порушенні строків та умов будівництва, систематичної та не в повному обсязі сплати ПП "Геюр+" орендної плати за землю; істотність для Харківської міської ради як орендодавця допущених ПП "Геюр+" вищеназваних порушень.
6.3. За змістом статей 525, 526, 629 ЦК України і статті 193 ГК України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
6.4. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині першій статті 93 ЗК України.
6.5. Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
6.6. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.7. За змістом частин третьої, четвертої статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
6.8. Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
6.9. Стаття 416 ЦК України встановлює підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови, а саме: право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль.
Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
6.10. Відповідно до пункту 4 частини дев`ятої 9 статті 1021 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі: невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.