ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 травня 2024 року
м. Київ
cправа № 909/694/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Винника Віктора Дмитровича
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 (головуючий - Бойко С.М., судді - Бонк Т.Б., Якімець Г.Г.) і рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 15.12.2023 (суддя Скапровська І. М.) у справі
за позовом Фізичної особи-підприємця Винника Віктора Дмитровича
до Солотвинської селищної ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1
про визнання укладеною додаткової угоди у запропонованій позивачем редакції
(за участю представників: відповідача - Гоцанюк І.І., третьої особи - Дашкевич Т.К. (особисто), Широких Ю.В.)
Вступ
1. Підприємець (орендар) отримав в оренду комунальну земельну ділянку на строк з 21.05.2008 до 21.05.2023. До спливу строку оренди земельної ділянки орендар звернувся до орендодавця (селищна рада) з клопотанням про поновлення договору.
2. Орендар вважав, що оскільки він належно виконував умови договору, своєчасно звернувся до міської ради з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди, а міська рада впродовж місяця не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на той самий строк у силу закону.
3. Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання укладеної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон про оренду землі).
4. Селищна рада проти задоволення позову заперечувала з таких підстав: (1) вказана в додатковій угоді земельна ділянка не існує, внаслідок її поділу сформовано дві окремі земельні ділянки; (2) на одній із земельних ділянок розташовано нерухоме майно, яке належить третій особі.
5. Суди обох інстанцій в позові відмовили. Вважали, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону про оренду землі у редакції до її зміни Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон № 340-IX). Послались на відсутність підстав для поновлення договору оренди в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду землі за принципом "мовчазної згоди" орендодавця. При цьому поділ земельної ділянки та розташування на одній із новосформованих ділянок нерухомості третьої особи виключає можливість поновлення договору оренди на новий строк на тих самих умовах.
6. Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключові питання даного спору таким чином: (1) яка редакція статті 33 Закону про оренду землі підлягає застосуванню до спірних правовідносин; (2) чи має позивач право на поновлення договору оренди в судовому порядку.
7. Нижче детально викладені факти та обставини спору.
Обставини справи, встановлені судом
8. 03.11.2000 між Солотвинською селищною радою (далі - Рада, відповідач, орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Винником Віктором Дмитровичем (далі - ФОП Вінник В.Д., позивач, орендар) укладено договір оренди земельної ділянки в селищі Солотвин по вул. 1 Травня, площею 8 900 кв.м для облаштування товарно-речового ринку (далі - Договір оренди).
9. Договір укладається терміном на 15 років, починаючи з дати його реєстрації. Після закінчення терміну договору орендар має переважне права на поновлення договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення (пункт 2.2 Договору оренди).
10. У травні 2008 року земельна ділянка площею 8 900 кв м була поділена на дві земельні ділянки: площею 0,4760 га з кадастровим номером 2620455500:01:002:0144 (далі - земельна ділянка 0,4760 га) та площею 0,4139 га з кадастровим номером 2620455500:01:002:0145 (далі - земельна ділянка 0,4139 га) зі спільним призначенням для облаштування товарно-речового ринку.
11. 21.05.2008 проведено державну реєстрацію Договору оренди із вчиненням двох реєстраційних записів щодо двох земельних ділянок №040824400007 та №040824400008.
12. 13.03.2023 позивач направив відповідачу лист-повідомлення про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах строку дії Договору оренди щодо земельної ділянки загальною площею 8 900 кв м.
13. Відповідач у відповідь листом від 30.03.2023 № 760/02-41 повідомив позивача, що земельної ділянки площею 8 900 кв м вже не існує, а внаслідок її поділу сформовано дві земельні ділянки 0,4760 га та 0, 4139 га. Питання про передачу в користування на умовах оренди сформованих земельних ділянок буде розглянуто на черговій сесії Ради.
14. 30.05.2023 Рада прийняла два рішення: №1245/25/2023 про передачу в оренду ФОП Виннику В. Д. земельної ділянки 0,4760 га на 3 роки із встановленням орендної плати в розмірі 12% від нормативно грошової оцінки земель та №1246/25/2023 про припинення права оренди позивача щодо земельної ділянки 0,4139 га у зв`язку із закінченням терміну дії Договору оренди.
15. На земельній ділянці 0,4139 га розташовано нерухоме майно - приміщення нафтолавки площею 34, 3 кв м, власником якого є Дашкевич Тетяна Кирилівна (далі - третя особа).
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
16. ФОП Вінник В.Д. звернувся до суду з позовом до Ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору оренди в редакції позивача.
17. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач належним чином виконував умови Договору оренди та дотримався встановленого статтею 33 Закону про оренду землі порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача у встановлений строк з відповідним повідомленням та проєктом додаткової угоди з метою поновлення Договору оренди земельної ділянки площею 8 900 кв м. Однак відповідач протягом одного місяця не заперечив проти поновлення Договору оренди, що є підставою для поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду землі.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
18. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 15.12.2023, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 28.02.2024, у позові відмовлено.
19. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону про оренду землі у редакції до її зміни згідно із Законом № 340-IX. Рада 30.03.2023, тобто своєчасно відповіла на звернення орендаря, а отже, такі дії орендодавця не можна кваліфікувати як "мовчазну згоду", що унеможливлює поновлення Договору оренди в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду землі. При цьому на земельній ділянці 0,4139 га знаходиться нерухоме майно, яке належить третій особі, що виключає поновлення Договору оренди на тих самих умовах.
Касаційна скарга
20. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, з касаційною скаргою звернувся позивач, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Узагальнені доводи касаційної скарги
21. Висновок судів попередніх інстанцій про неможливість судового захисту права позивача на поновлення Договору оренди є помилковим та суперечить висновкам Верховного Суду про застосування статті 33 Закону про оренду землі, пункту 6 частини 3 статті 3, частини 3 статті 509 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) в постановах від 21.02.2024 у справі № 910/1235/22, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21. Суд касаційної інстанції визначив алгоритм вирішення спорів про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах із застосуванням редакції статті 33 Закону про оренду землі, чинної на момент виникнення в орендаря права на поновлення договору оренди, та зазначив, що звернення до суду є способом захисту права позивача на поновлення договору оренди, яке у спірних правовідносинах було порушено внаслідок недобросовісної поведінки відповідача. Так, у справі відсутні докази направлення позивачу протягом місяця після закінчення строку дії Договору оренди повідомлення відповідача про заперечення у поновленні цього договору, а отже позивач має право на поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу
22. Законними та обгрунтованими є висновки судів про відсутність визначених законодавством передумов, необхідних для поновлення Договору оренди на новий строк, а тому вимоги позивача не підлягають задоволенню, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін.
Позиція Верховного Суду
Відповіді на ключові питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті
Щодо редакції Закону про оренду землі
23. За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
24. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
25. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон № 340-IX (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
26. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".