Постанова суду № 916/326/23 від 07.05.2024 про розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії, визнання протиправними та скасування наказу та містобудівних умов,...

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 травня 2024 року

м. Київ

cправа № 916/326/23

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Асташенкової О. І. (в порядку самопредставництва),

відповідача-1 - Веприцької В. М. (адвокат),

відповідача-2 - не з`явилися,

третьої особи-1 - Самокиш І. В. (в порядку самопредставництва),

третьої особи-2 - не з`явилися,

третьої особи-3 - Золотоверх М. С. (адвокат),

третьої особи-4 - не з`явилися,

розглянув касаційні скарги Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 (суддя Мостепаненко Ю. І.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 (головуючий - Разюк Г. П., судді Колоколов С. І., Савицький Я. Ф.) у справі

за позовом Одеської міської ради

до: 1) Приватного підприємства "Дофін"

2) Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради,

2) Національного антикорупційного бюро України,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача-1 - Колективного підприємства "Будова"

та за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - Державної інспекції архітектури та містобудування України,

про розірвання договору, зобов`язання вчинити певні дії, визнання протиправними та скасування наказу та містобудівних умов, припинення права на виконання будівельних робіт та анулювання дозволу.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У січні 2023 року Одеська міська рада (далі - Одеська міськрада, Міськрада, Орендодавець, позивач) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного підприємства "Дофін" (далі - ПП "Дофін", Орендар, відповідач-1) і Департаменту архітектури та містобудування Одеської міськради (далі - Департамент архітектури Одеської міськради, відповідач-2), за участю третіх осіб: Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради (далі - Департамент земресурсів Одеської міськради, третя особа-1), Національного антикорупційного бюро України (далі - НАБУ, третя особа-2), Колективного підприємства "Будова" (далі - КП "Будова", Підприємство, третя особа-3), Державної інспекції архітектури та містобудування України (далі - ДІАМ України, третя особа-4), про:

1) розірвання договору оренди землі від 06.04.2017 (далі - договір оренди від 06.04.2017), укладеного між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міськради та ПП "Дофін", посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. (далі - приватний нотаріус Чужовська Н. Ю.);

2) зобов`язання Орендаря повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Міськради земельну ділянку площею 1,5953 га, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083 (далі - спірна земельна ділянка, об`єкт оренди), розташовану за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель;

3) визнання протиправним та скасування наказу Управління архітектури та містобудування Одеської міськради (далі - Управління) від 07.11.2017 № 01-06/189 про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 (далі - наказ № 01-06/189, оспорюваний наказ);

4) визнання протиправними та скасування наданих Управлінням відповідачу-1 містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 на об`єкт: нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, яка складається з основної будівлі літ. "А", бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4 (далі - містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, оспорювані містобудівні умови та обмеження);

5) припинення права ПП "Дофін" на виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, отриманого відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 № 113182351444;

6) анулювання дозволу на виконання будівельних робіт від 23.08.2018 № 113182351444, найменування об`єкта будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, вул. Гагарінське плато, 4" (далі - дозвіл № IV 113182351444, оспорюваний дозвіл), з посиланням на положення статей 12, 19, 20, 83, 122, 152, 212 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 11, 376, 526, 611, 629, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 13, 24, 31, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", статей 10, 26, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 2, 29, 34, 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

2. Позовна заява обґрунтовується тим, що Орендар порушив умову пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017 у частині обов`язку використання спірної земельної ділянки за її призначенням, оскільки здійснив будівництво на ній житлових багатоквартирних будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що унеможливлює досягнення мети вказаного договору та ефективне використання землі в інтересах територіальної громади міста Одеси, в зв`язку з чим договір підлягає розірванню в судовому порядку, а земельна ділянка - поверненню на користь Міськради. При цьому вимоги про скасування наказу № 01-06/189, оспорюваних містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, про анулювання дозволу дозвіл № IV 113182351444 є похідними, оскільки для прийняття рішення щодо надання або відмови в наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва Управління мало керуватися документами про право користування земельною ділянкою.

Спір між сторонами виник у зв`язку з тим, що, на думку позивача, Орендар не виконав обов`язку з використання спірної земельної ділянки за цільовим призначенням (для експлуатації та обслуговування існуючих нежитлових будівель), оскільки здійснив будівництво на ній житлових багатоквартирних будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, що унеможливлює досягнення мети вказаного договору та ефективне використання землі в інтересах територіальної громади міста Одеси, як наслідок, договір оренди від 06.04.2017 підлягає достроковому розірванню, а земельна ділянка - поверненню на користь Міськради.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.07.2023, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024, у задоволенні позову відмовлено повністю з тих мотивів, що:

1) у цьому випадку відбулася самостійна зміна виду використання земельної ділянки її користувачем у межах однієї категорії земель (житлової та громадської забудови), а не її використання Орендарем не за цільовим призначенням, що відповідає положенням частини 5 статті 20 ЗК України (в редакції, чинній до 23.07.2021) та узгоджується зі змістом рішенням Одеської міськради від 15.03.2017 № 1831-VII (про надання спірної земельної ділянки в оренду ПП "Дофін"), в пункті 2 якого вказано цільове призначення В.03.15: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання: для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території (схожий за змістом висновок викладено в постановах Верховного Суду від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19);

2) позовна заява не містить такої підстави для розірвання договору оренди, як порушення вимог статті 25 Закону України "Про оренду землі" (неотримання орендарем письмової згоди орендодавця на зведення об`єктів нерухомості на земельній ділянці) та/або порушення пункту 8.2 договору оренди від 06.04.2017 (здійснення на земельній ділянці будівництва об`єкта нерухомості без відповідного дозволу орендодавця);

3) обраний позивачем спосіб захисту порушених прав власника землі шляхом розірвання договору оренди від 06.04.2017 не відповідає змісту та характеру самого порушення з боку ПП "Дофін", ураховуючи в тому числі обставини невиконання Міськрадою своїх обов`язків щодо здійснення контролю за орендованою земельною ділянкою, а тому цей спосіб не є ефективним у розумінні статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 1950 року, оскільки не може забезпечити поновлення прав позивача внаслідок його невідповідності змісту порушеного права та характеру спірних правовідносин. Адже впродовж більше 4 років жодних заборон на будівництво від Орендодавця не надходило, їх фактично не існувало для відповідача, як не існує й на теперішній час, і лише після завершення забудови Орендарем спірної земельної ділянки чотирма багатоповерховими будинками Одеська міськрада подала позов про розірвання договору оренди, що, в свою чергу, свідчить про суперечливу поведінку Міськради, яка спочатку жодним чином не реагувала на здійснення відповідачем нового будівництва на земельній ділянці, хоча зобов`язана здійснювати відповідний контроль, згодом стягувала з відповідача плату за таке використання (справа № 916/1431/22 зі спору про стягнення коштів), а в подальшому взагалі намагається розірвати договір оренди з підстав нецільового використання землі;

4) враховуючи підстави заявленого позову, відсутність упродовж тривалого часу будь-яких заперечень власника землі проти здійснення відповідачем-1 нового будівництва на спірній земельній ділянці, а також з огляду на отримання Орендарем усієї необхідної дозвільної документації на будівництво, наразі немає передбачених статтею 376 ЦК України ознак, за яких будівельні роботи на спірній земельній ділянці могли би бути визнані самочинним будівництвом, а самі будівлі, як наслідок, знесено;

5) всупереч висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, позов Одеської міськради не переслідує легітимної мети, оскільки 4 багатоповерхові будинки на спірній земельній ділянці було збудовано за наявності необхідної дозвільної документації, без жодної заборони власника землі на такі дії та з дотриманням вимог щодо цільового призначення земельної ділянки, хоча й зі зміною виду її використання. З огляду на підстави заявленого позову розірвання договору оренди та, як наслідок, зобов`язання Орендаря звільнити спірну земельну ділянку шляхом знесення розміщених на ній будівель не є пропорційним визначеній позивачем меті. Такий захід становитиме для відповідача надмірний індивідуальний тягар, якщо порівнювати його зі шкодою, яка може бути спричинена власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Одеси, адже на земельній ділянці вже збудовано 4 багатоповерхові житлові будинки. Позивачем не наведено жодних обґрунтувань щодо можливих наслідків від застосування судом наведених заходів, зокрема, щодо подальшої долі вказаних житлових будинків, можливого порушення прав невизначеного кола осіб - членів саме цієї територіальної громади на житло;

6) відсутні підстави для задоволення позовних вимог про визнання протиправним і скасування наказу № 01-06/189 та про скасування оспорюваних містобудівних умов та обмежень, оскільки, по-перше, вказаний наказ є актом індивідуальної дії та вичерпав свою дію фактом його видачі, а по-друге, позивачем не наведено жодного обґрунтованого доводу щодо порушення вимог законодавства при наданні містобудівних умов та обмежень і не зазначено жодного нормативного акта, який був би порушений з боку Управління;

7) виходячи зі змісту положень частини 6 статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", анулювання дозволу на виконання будівельних робіт належить до виключної компетенції органу державного архітектурно-будівельного контролю, тобто законом не передбачено можливості анулювання такого дозволу саме судом. Отже, суд не може підміняти інший орган державної влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесено до компетенції відповідного органу державної влади.

Враховуючи відмову в задоволенні позовних вимог у зв`язку з їх необґрунтованістю, суд першої інстанції залишив без задоволення заяву відповідача-1 про застосування наслідків спливу позовної давності.

Короткий зміст вимог касаційних скарг

4. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, Департамент земресурсів Одеської міськради (скаржник-1) звернувся з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.

В свою чергу, не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, Одеська міськрада (скаржник-2) звернулася з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.

Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги

5. На обґрунтування своїх вимог скаржник-1 посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що суди не врахували як висновку щодо застосування норми частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" (в контексті недотримання орендарем обов`язку використання земельної ділянки за цільовим призначенням (для експлуатації та обслуговування існуючих будівель, а не для будівництва житлових будинків) як підстави для дострокового розірвання договору оренди землі), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20, так і висновку щодо застосування положень частини 2 статті 651 ЦК України, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 та в постановах Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13, від 14.10.2014 у справі № 910/12023/13 (3-143гс14).

6. На обґрунтування своїх вимог скаржник-2 посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що суди не врахували висновку щодо застосування норми частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" (в контексті недотримання орендарем обов`язку використання земельної ділянки за цільовим призначенням (для експлуатації та обслуговування існуючих будівель, а не для будівництва житлових будинків) як підстави для дострокового розірвання договору оренди землі), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 922/3166/20.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

7. Відповідач-1 і третя особа-3 у відзивах на касаційні скарги Одеської міськради та Департаменту земресурсів Одеської міськради просять на підставі пункту 5 частини 1 статті 296 ГПК України закрити касаційне провадження за вказаними касаційними скаргами, а саме з мотивів неподібності правовідносин у справі № 916/326/23 та в справі № 922/3166/20, на висновок Великої Палати Верховного Суду в якій посилаються скаржники.

Третя особа-4 у відзиві на касаційні скарги просить залишити їх без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.

Третя особа-2 у відзиві на касаційні скарги просить їх задовольнити з мотивів, наведених у зазначених касаційних скаргах.

Відповідач-2 не скористався правом на подання відзивів на касаційні скарги.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалами Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.03.2024 відкрито касаційне провадження за касаційними скаргами Одеської міськради та Департаменту земресурсів Одеської міськради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 у справі № 916/326/23 та призначено її до розгляду на 09.04.2024.

Ухвалами Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.04.2024 та від 23.04.2024 оголошувалася перерва в судовому засіданні з розгляду касаційних скарг Одеської міськради та Департаменту земресурсів Одеської міськради на рішення Господарського суду Одеської області від 11.07.2023 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.01.2024 у справі № 916/326/23 до 23.04.2024 та до 07.05.2024 відповідно.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. 22.12.2016 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міськради (Продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міськради, та ПП "Дофін" (Покупець) було укладено:

1) договір купівлі-продажу, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3200, за умовами якого Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, що становить 364,95 м2 від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі літ. "А" загальною площею 729,90 м2, жилою площею 56 м2, бесідки літ. "Б", гаражу літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", відображених у технічному паспорті;

2) договір купівлі-продажу, зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 3201, згідно з яким Продавець продав, а Покупець купив індивідуально визначене майно комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, що складає 364,95 м2 від загальної площі, розташованої за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, яка складається з основної будівлі літ. "А" загальною площею 729,9 м2, жилою площею 56 м2, бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", відображених у технічному паспорті.

24.01.2017 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міськради (Продавець), від імені якої діяв Департамент комунальної власності Одеської міської ради, та ПП "Дофін" (Покупець) було укладено та підписано:

- договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 38, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП "Дофін" за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору;

- акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, що розташована за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3200 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 38;

- договір про повний розрахунок, зареєстрований в реєстрі за № 39, яким підтверджено факт повного розрахунку ПП "Дофін" за договором купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201, виконання умов, передбачених розділом 2 зазначеного договору;

- акт приймання-передачі індивідуального визначеного майна комунальної власності у виді 1/2 частки офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, що розташована за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4, на підставі договору купівлі-продажу від 22.12.2016 № 3201 і договору про повний розрахунок від 24.01.2017 № 39.

Таким чином, ПП "Дофін" на підставі вказаних договорів набуло право власності на об`єкт нерухомості, що розташований за адресою: м. Одеса, Гагаринське плато, 4.

10. Рішенням Одеської міськради від 15.03.2017 № 1831-VII "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 1,5953 га, за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4 та надання її в оренду ПП "Дофін" (далі - рішення від 15.03.2017 № 1831-VII) затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови) за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4. Надано відповідачу-1 вказану земельну ділянку в оренду строком на 49 років, цільове призначення В.03.15: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Вказаним рішенням затверджено проект договору оренди землі між Одеською міськрадою та ПП "Дофін", а також орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 5.1 рішення від 15.03.2017 № 1831-VII зобов`язано ПП "Дофін" дотримуватися положень статті 96 ЗК України, виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

11. 06.04.2017 між Міськрадою (Орендодавець) та ПП "Дофін" (Орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 1.2 якого Орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення від 15.03.2017 № 1831-VI надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 1,5953 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, земельна ділянка, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси на підставі Закону України від 06.09.2012 за № 5245-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності". Реєстрація права власності на об`єкт оренди здійснюється одночасно із державною реєстрацією права оренди згідно із Законом України від 14.05.2013 № 233-VІІ "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв`язку з їх розмежуванням" та відповідно до статті 28 Закону України від 26.11.2015 № 834-VІІ "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Зазначена земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

Згідно з пунктами 2.1, 2.2, 2.4 договору оренди від 06.04.2017 в оренду передається земельна ділянка площею 1,5953 га, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова забудова - 0,0587 га; тимчасова - 0,0132 га; під спорудами - 0,0196 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,2345 га; під зеленими насадженнями - 1,1890 га; під спортивними майданчиками - 0,0803 га. На земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна: офіційна резиденція виконавчого комітету Одеської міськради, яка належить ПП "Дофін", а саме: 1/2 частка - на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3200, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 38, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., номер запису про право власності: 18689892, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 984508251101, що підтверджується витягом № 78757874 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю.; інша 1/2 частка - на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 22.12.2016 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3201, з договором про повний розрахунок, посвідченим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н.Ю. за реєстровим № 39, право власності на яку 24.01.2017 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., номер запису про право власності: 18690229, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 984508251101, що підтверджується витягом № 78759138 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданим 24.01.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. Інженерне забезпечення об`єкта - від існуючих міських мереж. Недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, яка передається в оренду, не встановлено.

Пунктами 3.1, 3.2 договору оренди від 06.04.2017 передбачено, що договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

В пунктах 5.1- 5.3, 6.1 договору оренди від 06.04.2017 його сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території. Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03.15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови). Умови збереження стану об`єкта оренди: забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень. Об`єкт оренди за цим договором вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

За змістом підпунктів 9.1.1, 9.1.3 пункту 9.1, пункту 9.2, підпунктів 9.3.1, 9.3.2 пункту 9.3, підпунктів 9.4.1, 9.4.3 пункту 9.4 договору оренди від 06.04.2017 Орендодавець має право вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору, додержання Орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів, вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання Орендарем своїх обов`язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Орендодавець зобов`язаний передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання. Орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону, самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору. Орендар зобов`язаний: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов`язки відповідно до умов договору і ЗК України, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 цього договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній.

Відповідно до пунктів 12.4, 14.1 договору оренди від 06.04.2017 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Договір оренди від 06.04.2017 посвідчено приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю. 06.04.2017 та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 792.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.04.2017 № 84472834 вбачається, що право оренди спірної земельної ділянки за ПП "Дофін" було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.04.2017 приватним нотаріусом Чужовською Н. Ю., отже, цей договір набрав чинності з 06.04.2017 і з цієї дати відповідач-1 набув право оренди на спірну земельну ділянку.

З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 15.03.2017 № НВ-5104180862017 вбачається, що цільовим призначенням спірної земельної ділянки визначено В.03.15, що згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель відповідає меті - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки - для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

12. 03.11.2017 ПП "Дофін" звернулося до Управління із заявою про розгляд містобудівного розрахунку за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, та про видачу містобудівних умов та обмежень.

Наказом № 01-06/189 затверджено містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189 з проектування будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, яка складається з основної будівлі літ. "А", бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", які належать ПП "Дофін" і розташовані на земельній ділянці за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, яка перебуває у відповідача-1 на праві оренди.

Таким чином, ПП "Дофін" отримало від Управління містобудівні умови і обмеження від 07.11.2017 № 01-06/189 забудови земельної ділянки № 223 за адресою: м. Одеса, Приморський район, Гагарінське плато, 4, щодо об`єкта будівництва - нове будівництво (будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за рахунок знесення офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міськради, яка складається з основної будівлі літ. "А", бесідки літ. "Б", гаража літ. "В", сторожки літ. "Г", навісу літ. "Д", сараю літ. "Е", які належать ПП "Дофін" і розташовані на спірній земельній ділянці).

Наказом Управління від 01.02.2019 № 01-11/21 затверджено додаток до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 07.11.2017 № 01-06/189, які затверджено наказом № 01-06/189. Вказаний додаток є невід`ємною частиною оспорюваних містобудівних умов та обмежень.

13. 23.08.2018 Державна архітектурно-будівельна інспекція України (на теперішній час ліквідовано як юридичну особу) видала ПП "Дофін" як замовнику дозвіл № IV 113182351444, згідно з яким генеральному підряднику (КП "Будова") дозволено здійснення будівництва "Нове будівництво жилих будинків з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4".

14. Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на виконання наказу від 22.03.2021 № 177-ДК "Про здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням земельного законодавства, використанням та охороною земель усіх категорій і форм власності" здійснило перевірку дотримання вимог земельного законодавства під час використання спірної земельної ділянки, за результатами якої складено акт про те, що з урахуванням наявної інформації та документів, отриманих у ході перевірки, встановлено, що Орендар використовує земельну ділянку не відповідно до вимог пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017. Про вказану перевірку та її результати Управління з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру в Одеській області повідомило Одеську міськраду своїм листом від 05.04.2021 № 18-15-0.4-329/90-21, до якого було додано копію акта перевірки від 02.04.2021 № 177-ДК/161/АП/09/01-21.

15. 12.04.2021 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням вимог земельного законодавства управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міськради було проведено огляд спірної земельної ділянки, за результатами якої складено відповідний акт, згідно з яким у ході обстеження працівниками вказаного Відділу встановлено, що на спірній земельній ділянці Підприємство здійснює будівництво житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт. При цьому в акті зазначено, що проведення перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017 не вдалося, оскільки працівники КП "Будова" не допустили перевіряючих працівників на земельну ділянку, таким чином, порушуються вимоги підпункту 9.4.5 пункту 9.4 вказаного договору. Так, працівниками вказаного Відділу підготовлено лист-повідомлення щодо проведення перевірки дотримання умов договору оренди від 06.04.2017. Також в акті міститься посилання на підпункт 9.4.3 пункту 9.4 вказаного договору, за умовами якого Орендар зобов`язується використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення згідно з пунктом 5.1 цього договору, в якому зазначається, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Дофін" для експлуатації, обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території.

26.04.2021 Відділ самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотримання земельного законодавства управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міськради здійснив перевірку дотримання ПП "Дофін" умов договору оренди від 06.04.2017, за результатами якої складено акт про те, що спірна земельна ділянка огороджена парканом та облаштована воротами, на паркані міститься інформаційний стенд, в якому зазначено, що КП "Будова" здійснює будівництво житлових будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, а адміністративна будівля, господарські споруди демонтовані та благоустрій прилеглої території із зеленими насадженнями відсутній. З урахуванням викладеного в зазначеному акті зафіксовано, що Орендар при використанні спірної земельної ділянки порушує вимоги пункту 5.1 договору оренди від 06.04.2017.

Листом від 31.10.2022 № 01-18/1189 Департамент земресурсів Одеської міськради у відповідь на лист Юридичного департаменту Одеської міськради надав інформацію про те, що на момент обстеження станом на 26.10.2022 на спірній земельній ділянці розташовані 4 багатоповерхових будівлі, будівельний кран та інша будівельна техніка, а об`єкт оренди огороджений парканом та облаштований воротами.

Позиція Верховного Суду

16. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційне провадження за касаційною скаргою Одеської міськради необхідно закрити, а касаційну скаргу Департаменту земресурсів Одеської міськради необхідно задовольнити частково з таких підстав.

17. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновки місцевого та апеляційного господарських судів про те, що: 1) у цьому випадку відбулася самостійна зміна виду використання земельної ділянки її користувачем у межах однієї категорії земель (житлової та громадської забудови), а не її використання Орендарем не за цільовим призначенням, що відповідає положенням частини 5 статті 20 ЗК України (в редакції, чинній до 23.07.2021) та узгоджується зі змістом рішенням Одеської міськради від 15.03.2017 № 1831-VII (про надання спірної земельної ділянки в оренду ПП "Дофін"), в пункті 2 якого вказано цільове призначення В.03.15: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, вид використання: для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд та благоустрою прилеглої території (схожий за змістом висновок викладено в постановах Верховного Суду від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19);

3) враховуючи підстави заявленого позову, відсутність упродовж тривалого часу будь-яких заперечень власника землі проти здійснення відповідачем-1 нового будівництва на спірній земельній ділянці, а також з огляду на отримання Орендарем усієї необхідної дозвільної документації на будівництво, наразі немає передбачених статтею 376 ЦК України ознак, за яких будівельні роботи на спірній земельній ділянці могли би бути визнані самочинним будівництвом, а самі будівлі, як наслідок, знесено;

4) немає підстав для задоволення позовних вимог про визнання протиправним і скасування наказу № 01-06/189 та про скасування оспорюваних містобудівних умов та обмежень, оскільки, по-перше, вказаний наказ є актом індивідуальної дії та вичерпав свою дію фактом його видачі, а по-друге, позивачем не наведено жодного обґрунтованого доводу щодо порушення вимог законодавства при наданні містобудівних умов та обмежень і не зазначено жодного нормативного акта, який був би порушений з боку Управління;

5) виходячи зі змісту положень частини 6 статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", анулювання дозволу на виконання будівельних робіт належить до виключної компетенції органу державного архітектурно-будівельного контролю, тобто законом не передбачено можливості анулювання такого дозволу саме судом. Отже, суд не може підміняти інший орган державної влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесено до компетенції відповідного органу державної влади.

Щодо касаційної скарги Одеської міськради (скаржника-2)

18. Дослідивши доводи касаційної скарги Одеської міськради і відзивів на неї, матеріали справи, Верховний Суд дійшов висновку про необхідність закриття касаційного провадження за вказаною касаційної скаргою з огляду на таке.

19. В Україні визнається і діє принцип верховенства права, одним з елементів якого є принцип правової визначеності.

................

Перейти до повного тексту