ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 травня 2024 року
м. Київ
справа № 759/12082/20
провадження № 61-17239св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Публічне акціонерне товариство "Дельта Банк", Товариство з обмеженою відповідальністю "Мегаінвест Сервіс", ОСОБА_2,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ОСОБА_2 на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 26 січня 2022 року у складі судді Сенька М. Ф., постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року та додаткову постанову Київського апеляційного суду від 15 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Таргоній Д. О., Голуб С. А., Сушко Л. П.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства "Дельта Банк" (далі - ПАТ "Дельта Банк"), Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаінвест Сервіс" (далі - ТОВ "Мегаінвест Сервіс"), ОСОБА_2, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О. О., про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності, визнання права власності.
Позов обґрунтовано тим, що 11 листопада 2011 року між нею та ПАТ "Астра-Банк", правонаступником якого є ПАТ "Дельта Банк", укладено кредитний договір № 400102031318005, за яким вона отримала кредит у сумі 437 686 грн зі сплатою щомісячно 16,9 % за користування кредитом із остаточною датою його повернення згідно з у графіком у строк до 11 листопада 2026 року.
Одержані у кредит грошові кошти використанні для часткової оплати вартості однокімнатної квартири АДРЕСА_1, загальною площею 53,3 кв. м, житловою - 20,8 кв. м, яку вона придбала за договором купівлі-продажу квартири від 11 листопада 2011 року.
Крім того, на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором вона передала вказану квартиру в іпотеку ПАТ "Астра-Банк" відповідно до умов іпотечного договору від 11 листопада 2011 року, укладеного між ПАТ "Астра-Банк" та нею, заставною вартістю 637 364 грн.
Протягом строку дії кредитного договору вона своєчасно та у повному обсязі вносила грошові кошти на погашення строкової заборгованості.
10 червня 2020 року їй стало відомо, що 04 лютого 2020 року на підставі протоколу електронного аукціону з продажу активів ПАТ "Дельта Банк" від 27 січня 2020 року № UA-EA-2020-01-03-000093-b між ПАТ "Дельта Банк" в особі уповноваженого Фонду гарантування вкладів фізичних осіб Кадирова В. В. та новим кредитором - ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" укладений договір № 2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги, за яким до ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" перейшло право вимоги за кредитним договором від 11 листопада 2011 року № 400102031318005 у розмірі заборгованості 224 446,79 грн, із яких: 223 385,77 грн - заборгованість за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена) та 1 061,02 грн - заборгованість за нарахованими процентами на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена), а також право вимоги за іпотечним договором від 11 листопада 2011 року.
14 лютого 2020 року ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" звернуло стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу зазначеної вище квартири ОСОБА_2 .
Вважає, що відчуження квартири відбулося з порушенням умов іпотечного договору, вимог статті 203 ЦК України, статей 12, 33, 35, 38 Закону України "Про іпотеку", підпункту 1.18 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, зокрема, у ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" не виникло право стягнення на предмет іпотеки за відсутності порушень виконання зобов`язань за кредитним договором, їй не надсилалося письмове повідомлення про звернення стягнення на передану в іпотеку квартиру, продаж здійснено без її згоди як іпотекодавця за ціною, яка значно нижча за ринкову ціну цієї нерухомості.
Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просила:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року квартири АДРЕСА_1, укладений між ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" та ОСОБА_2, посвідчений 14 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О. О. за реєстровим номером 8;
- скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Золотих О. О.про державну реєстрацію прав, індексний номер: 51153049, від 14 лютого 2020 року, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 ;
- припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру, зареєстроване на підставі договору купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року, укладеному між ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" та ОСОБА_2, посвідченого 14 лютого 2020 року приватним нотаріусом Золотих О. О. за реєстровим номером 8 та на підставі рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, індексний номер: 51153049 від 14 лютого 2020 року;
- визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанов апеляційного суду
Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 26 січня 2022 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року, позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений 14 лютого 2020 року між ТОВ "Мегаінвест Сервіс" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О. О. за реєстровим № 8.
Припинено право власності ОСОБА_2 на квартиру, набуте нею на підставі договору купівлі-продажу (номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 35502659).
У задоволенні іншої частини позову відмовлено.
Частково задовольняючи позов ОСОБА_1, суд першої інстанції виходив з того, що під час посвідчення оспорюваного договору купівлі-продажу поза увагою нотаріуса залишилося те, що іпотечний договір не містить іпотечного застереження, яке б давало іпотекодержателю право продажу предмета іпотеки від імені іпотекодавця. Таке право іпотекодержателя могло бути реалізовано лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що закріплено в пункті 5.7 іпотечного договору. Матеріали справи не містять будь-яких доказів, які підтверджують надіслання іпотекодержателем вимоги ОСОБА_1 про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором. Ціна спірного договору є заниженою, а оцінка майна, є неналежною.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що спірний договір вчинено особою, яка не мала на те підстав (повноважень), тобто вчинено всупереч закону, тому цей договір має бути визнаний недійсним за підстав, передбачених статтіями 203, 215 ЦК України.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована помилковістю висновків суду першої інстанції щодо відсутності іпотечного застереження у договорі іпотеки. Позасудове врегулювання спору та застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки сторони погодили в пункті 5.7 іпотечного договору.
Такі висновки суду першої інстанції не призвели до ухвалення неправильного по суті рішення, оскільки ТОВ "Мегаінвест-Сервіс", як іпотекодержатель, не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку із невиконанням вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо обов`язкового надсилання ОСОБА_1, як іпотекодавцю, вимоги про усунення порушення.
Посвідчуючи 14 лютого 2020 року спірний договір купівлі-продажу квартири, приватний нотаріус Золотих О. О. не звернув увагу на те, що ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" набуло прав іпотекодержателя лише 04 лютого 2020 року.
Повідомлення ПАТ "Дельта Банк" від 07 лютого 2019 року про усунення порушення основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків, адресовані ОСОБА_1 та надані ТОВ "Мегаінвест-Сервіс", суди визнали неналежним та недопустимим доказом.
Оскільки ОСОБА_2 набула право власності на спірну квартиру за договором купівлі-продажу, який визнається судом недійсним, то враховуючи зміст статті 26 закону України ""Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" ефективному захисту порушених прав позивача відповідає припинення права власності ОСОБА_2 на вказану квартиру.
Додатковою постановою Київського апеляційного суду від 15 листопада 2023 року стягнуто з ТОВ "Мегаінвест Сервіс" та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесені останньою у суді апеляційної інстанції витрати на професійну правничу допомогу по 10 000,00 грн з кожного.
Додаткова постанова суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що, керуючись принципами справедливості та верховенства права, а також враховуючи такі критерії, як складність справи, витрачений адвокатом час, значення спору для сторін, з огляду на фактичний об`єм послуг, наданих представником позивачки адвокатом Бойко Н. В. у суді апеляційної інстанції, суд дійшов висновку про наявність підстав для відшкодування ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу у загальному розмірі 20 000 грн, оскільки цей розмір судових витрат доведений, документально обґрунтований та відповідає критерію розумної необхідності таких витрат, з урахуванням складності справи. Таким чином, з кожного із відповідачів на користь позивача підлягають до стягнення витрати на професійну правничу допомогу у суді апеляційної інстанції в рівних частинах - по 10 000,00 грн з кожного.
Короткий зміст вимог касаційних скарг та їх доводи
02 грудня 2023 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 26 січня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року, у якій просила їх скасувати в частині задоволення позову та ухвалити нове рішення про відмову у позові.
11 грудня 2023 року до Верховного Суду ОСОБА_2 подала касаційну скаргу на додаткову постанову Київського апеляційного суду від 15 листопада 2023 року, у якій просила її скасувати та відмовити у задоволенні заяви ОСОБА_1 щодо компенсації судових витрат.
Підставою касаційного оскарження рішення Святошинського районного суду міста Києва від 26 січня 2022 року та постанови Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року заявник зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 909/968/16, від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/646/11, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, від 02 липня 2020 року у справі № 761/21540/16-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Підставою касаційного оскарження додаткової постанови Київського апеляційного суду від 15 листопада 2023 року заявник зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постановах Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 725/1301/21, від 02 липня 2020 року у справі № 362/3912/18, від 11 грудня 2018 року у справі № 910/2170/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга ОСОБА_2 на рішення Святошинського районного суду міста Києва від 26 січня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року мотивована тим, що суди не врахували зміст статті 514 ЦК України та використання правонаступником первісного кредитора повідомлення від 07 лютого 2019 року.
Суд апеляційної інстанції застосував до спірних правовідносин помилкову (нерелевантну) практику Верховного Суду.
Неотримання іпотекодавцем та заінтересованими особами повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 38 Закону України "Про іпотеку", не є підставою для визнання укладеного правочину недійсним, а є підставою для відшкодування збитків.
Суди неправильно застосували до спірних правовідносин положення статті 35 Закону України "Про іпотеку".
Суд першої інстанції проігнорував надані ТОВ "Мегаінвест" та ОСОБА_2 докази на підтвердження неналежного виконання позивачкою кредитних зобов`язань.
Касаційна скарга ОСОБА_2 на додаткову постанову Київського апеляційного суду від 15 листопада 2023 року мотивована тим, що представником позивача подано заяву щодо компенсації витрат на правничу допомогу з порушеннями частин першої, другої статті 126, статті 137, частини восьмої статті 141, частини першої статті 246 ЦПК України через п`ять днів після судових дебатів без направлення вказаної заяви всім сторонам (учасникам) у справі.
Акт виконаних робіт щодо надання правничої (правової) допомоги не містить детального опису робіт, витраченого часу, обсягу наданих послуг та вартості за кожну надану послугу.
Доводи інших учасників справи
У квітні 2024 року представник позивачки адвокат Бойко Н. В. подав до Верховного Суду клопотання про закриття касаційного провадження за касаційними скаргами ОСОБА_2 згідно з пунктом 5 частини першої статті 396 ЦПК України.
Клопотання мотивовано тим, що висновки щодо застосування норми права, які викладені у постановах Верховного Суду, на які посилається заявник у касаційній скарзі, стосуються правовідносин, які не є подібними справі, що переглядається.
Рух касаційних скарг у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 16 січня 2024 року поновлено ОСОБА_2 строк на касаційне оскарження рішення Святошинського районного суду міста Києва від 26 січня 2022 року та постанови Київського апеляційного суду від 18 жовтня 2023 року, відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції, відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_2 про зупинення дії додаткової постанови Київського апеляційного суду від 15 листопада 2023 року до закінчення касаційного провадження.
У лютому 2024 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 06 травня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 є власницею квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 11 листопада 2011 року, згідно з умовами якого вартість квартири становить 673 364 грн.
11 листопада 2011 року між ПАТ "Астра-Банк" та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 400102031318005, за умовами якого банк надав ОСОБА_1 кредит у сумі 437 686 грн на оплату нерухомого майна - однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, зі сплатою щомісячно 16,9 % процентів за користування кредитом строком до 11 листопада 2026 року.
Також 11 листопада 2011 року між ПАТ "Астра-Банк" та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, згідно з пунктом 1.1 якого іпотекодавець передає іпотекодержателю в іпотеку в якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором належний йому на праві власності об`єкт нерухомості, а саме: квартиру АДРЕСА_1 .
04 лютого 2020 року між ПАТ "Дельта Банк", який є правонаступником АТ "Астра-Банк", та ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" згідно з протоколом електронного аукціону з продажу активів ПАТ "Дельта Банк" № UA-EA-2020-01-03-000093-b від 27 січня 2020 року (лот: GL3N015917) укладений договір № 2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги, за яким банк відступає шляхом продажу новому кредитору - ТОВ "Мегаінвест-Сервіс", право вимоги банку до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), поручителів, зазначених у додатку № 1 до цього договору - боржники (пункт 2.1 договору).
Новий кредитор ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" в день укладення цього договору, але у будь якому випадку не раніше моменту отримання банком в повному обсязі коштів, відповідно до пункту 4.1 договору, набуває наступні права кредитора за основними договорами: право вимагати належного виконання боржником зобов`язань за основними договорами щодо сплати боржником грошових коштів у сумах вказаних у додатку № 1 до цього договору та визначених на момент набуття новим кредитором права вимоги, включаючи право вимагати сплати нарахованих і не сплачених на момент набуття права вимоги процентів у розмірах, вказаних у додатку № 1 до цього договору, право вимагати сплати нарахованих і не сплачених на момент набуття прав вимоги штрафних санкцій, неустойок (штрафів, пені), право вимагати передачі предметів забезпечення в рахунок виконання зобов`язань у випадках та на умовах, встановлених основними договорами, право вимагати та отримувати платежі за гарантією (якщо така видавалась), відшкодування за договором страхування, тощо.
Права кредитора за основними договорами переходять до нового кредитора відповідно до цього договору у обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги.
До нового кредитора не переходить право на нарахування процентів на користування боржником кредитними коштами та права на здійснення договірного списання коштів з рахунку (пункт 2.2 договору).
З додатку № 1 до договору № 2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги від 04 лютого 2020 року вбачається, що до ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" перейшло право вимоги ПАТ "Дельта Банк" за кредитним договором від 11 листопада 2011 року № 400102031318005 у розмірі заборгованості за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 223 385,77 грн та заборгованості за нарахованими процентами за кредитом на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 1 061,02 грн, а також право вимоги за іпотечним договором від 11 листопада 2011 року.
14 лютого 2020 року між ТОВ "Мегаінвест-Сервіс", в особі директора ОСОБА_3, та громадянкою російської федерації ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого ТОВ "Мегаінвест-Сервіс", діючи відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку" продав, а ОСОБА_2 купила однокімнатну квартиру АДРЕСА_1, яка на праві власності належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11 листопада 2011 року № 1849. Право на продаж вказаної квартири будь-якій особі належить ТОВ "Мегаінвест-Сервіс" на підставі іпотечного договору від 11 листопада 2011 року № 1849, договору № 2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги від 04 лютого 2020 року.
У договорі купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року зазначено, що продавець не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом № 0160208054144.
За домовленістю сторін відчуження квартири за цим договором здійснюється за 249 988 грн, оплата здійснюється шляхом безготівкового перерахування покупцем грошових коштів на поточний рахунок продавця у строк до 01 січня 2023 року включно.
Також 14 лютого 2020 року підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, реєстровий № 8, та заяви ОСОБА_2 приватний нотаріус Золотих О. О. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51153049, від 14 лютого 2020 року про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_2 .
Позиція Верховного Суду
Правове регулювання спірних відносин
Частинами першою та другою статті 400 ЦПК України визначено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанови суду апеляційної інстанції є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла таких висновків.
Згідно з частиною другою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Спірні правовідносини стосуються необхідності захисту права власності позивачки на квартиру, яка є предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки, укладеному нею з АТ "Астра-Банк", правонаступником якого є ТОВ "Мегаінвест-Сервіс", та яка вибула з власності позивачки шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб згідно зі статтями 36, 38 Закону України "Про іпотеку".
Щодо визнання недійсним договору-купівлі продажу (правомірності вибуття іпотечного майна з власності позивача)
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно з частиною першою статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).
Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
За змістом статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава не втручається у здійснення власником права власності.
Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" (далі - Закон) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із частиною першою статті 7 цього Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Стаття 33 цього Закону передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
За змістом частини третьої статті 36 Закону України "Про іпотеку" договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
Аналіз зазначених положень Закону України "Про іпотеку" дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку".
Вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.