ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/1757/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт Парк"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.02.2024 (Михальська Ю. Б. - головуючий, судді Іоннікова І. А., Тищенко А. І.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт Парк"
до Міністерства юстиції України,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:
1) Товариство з обмеженою відповідальністю "Навара - К";
2) приватний нотаріус Київського нотаріального округу Черток І. В.,
про визнання протиправним та скасування наказу,
(у судове засідання з`явився представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара-К" - Рейдель Р. В.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" (далі - ТОВ "Арт Парк") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Міністерства юстиції України (далі - Міністерство, Мін`юст) про визнання протиправним та скасування наказу Міністерства юстиції України "Про задоволення скарги" (електронний документ №10/5 від 02.01.2023), прийнятого на підставі висновку центральної Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції України від 13.12.2022 (електронний документ №2916-33.1.1-22 від 19.12.2022) за результатами розгляду скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Навара - К" (далі - ТОВ "Навара-К") від 21.10.2022, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України від 25.10.2022 за №СК-2905-22.
Позовні вимоги ТОВ "Арт Парк" обґрунтовані тим, що позивач на підставі Договору про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільській, 67 у місті Києві №12-05/15 від 12.05.2015, з урахуванням внесених до нього змін, є власником об`єкта незавершеного будівництва житлового-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення по вул. Бориспільській, 67 у міста Києві у Дарницькому районі міста Києва. 20.09.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток І. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 64866955 зареєстроване за позивачем право власності на вказаний об`єкт незавершеного будівництва (друга черга будівництва) Літ. А1 Житловий будинок № 1 секція № 1 - ступінь готовності 25,64 %; Літ. А2 Житловий будинок № 1 секція № 2 - ступінь готовності 51,13 %).
Проте, ТОВ "Навара - К", вважаючи вказане рішення приватного нотаріуса незаконним та таким, що порушує його права та інтереси як власника майнових прав на відповідне нерухоме майно, у жовтні 2022 року оскаржило його до Мін`юсту. За результатами розгляду скарги ТОВ "Навара - К" відповідач наказом від 02.01.2023 №10/5 скасував рішення від 20.09.2022 №64866955, прийняте приватним нотаріусом Черток І.В.
ТОВ "Арт Парк", посилаючись на Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядок розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1128, просить визнати протиправним та скасувати наказ Мін`юсту "Про задоволення скарги" (електронний документ №10/5 від 02.01.2023).
Позивач стверджує, що відсутній факт порушення прав ТОВ "Навара - К" у результаті прийняття 20.09.2022 приватним нотаріусом Черток І.В. рішення №64866955, оскільки ТОВ "Арт Парк" набуло у власність саме об`єкт незавершеного будівництва, а не майнові права, які третя особа-1 має у власності згідно з договором №12-05/15 від 12.05.2015; Згідно зі спірним рішенням приватного нотаріуса перехід до позивача права власності на майнові права та/або майно інших сторін вказаного договору №12-05/15 від 12.05.2015 не відбувся. Також позивач вказує, що Мін`юстом порушено процедуру розгляду скарги, визначену Порядком №1128 від 25.12.2015. З огляду на це, за твердженнями позивача, наказ Мін`юсту "Про задоволення скарги" №10/5 від 02.01.2023 є протиправним та підлягає скасуванню.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 22.11.2006 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Навара-К" (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 28.09.2006 №73/130 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове, платне користування) земельну ділянку площею 5,2557 га, розташовану за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, кадастровий номер 8000000000:63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення.
Вказаний правочин посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 04.12.2006 за №63-6-00383 у книзі записів державної реєстрації договорів.
12.09.2016 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" укладено Договір про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006, згідно з яким договір оренди поновлено на 5 років.
Вказаний правочин посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 12.09.2016 та зареєстровано в реєстрі за №889.
Також у матеріалах справи міститься Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №2792311885 від 12.10.2021, згідно з яким у Державному реєстрі речових прав 12.09.2016 зареєстровано поновлення договору оренди згідно статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 126-1 Земельного кодексу України та пункту 8.3. договору оренди на строк до 12.09.2026; орендар: ТОВ "Навара - К".
12.05.2015 між ТОВ "Навара - К" (сторона-1), ТОВ "Київський Домобудівний Комбінат" (сторона-2), ТОВ "Дар-Буд" (сторона-3) та ТОВ "Західний Логістичний Центр Київ" (сторона-4) був кладений Договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільська, 67 у місті Києві (далі - Договір про забудову).
Відповідно до розділу "Визначення термінів" Договору про забудову комплекс - це сукупність багатоквартирних житлових будинків за адресою: м. Київ, вул. Бориспільська, 67. Сторони погодили, що для цілей цього договору під поняттям комплекс сторони розуміють як сукупність багатоквартирних житлових будинків, так і окремих багатоквартирних житлових будинків (черг комплексу) по мірі їх будівництва та прийняття в експлуатацію.
Ділянка - земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001, площею 5,2557 га, розташована по вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, характеристики якої визначені в пункті 1.3. цього Договору.
Будівельний майданчик - частина ділянки, яка визначена спільно сторонами та у графічному вигляді відображена у додатку до цього договору, на якій здійснюється реалізація проекту з будівництва кожного конкретного житлового будинку (черги) у складі комплексу.
Результат спільного проекту досягається шляхом набуття сторонами у власність квартир, нежитлових приміщень в збудованих конкретних багатоквартирних житлових будинках у складі комплексу в порядку і на умовах, передбачених цим договором (пункт 1.2. Договору про забудову).
Згідно пункту 1.3. Договору про забудову ділянка належить стороні-1 на праві найму (оренди) на підставі договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М., який зареєстрований в реєстрі за №4786 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації 04.12.2006 за №63-6-00383). Цільове призначення ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення. Сторона-1 забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за цим договором. Надання стороні-2 можливості користування будівельним майданчиком на ділянці для здійснення спільного проекту не припиняє прав сторони-1 на ділянку, не є передачею ділянки в оренду/суборенду та не тягне за собою переходу прав власника/орендаря до сторони-2. Будівельний майданчик передається стороною-1 стороні-2 (чи вказаному стороною-2 генеральному підряднику) за актом приймання-передачі. Станом на дату укладення цього договору на ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (в тому числі мережі, паркани, інші споруди), вичерпний перелік яких наведено у додатку №5 до цього договору. Власником цих об`єктів є сторони-1 та/або треті особи. Сторони підтверджують, що інші об`єкти нерухомого майна на ділянці відсутні. Сторона-1 підписанням цього договору надає свою згоду на знесення цих об`єктів (крім об`єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору. Сторона-1 зобов`язується в порядку "сприяння", що визначений цим договором, отримати згоду вказаних третіх осіб на знесення цих об`єктів (крім об`єкту незавершеного будівництва (реконструкції) житлового будинку орієнтовно на 101 квартиру) стороною-2 та/або третьою особою на замовлення сторони-2 з метою виконання цього договору.
Керівництво спільним проектом здійснюється стороною-2. На сторону-2, як на керівника спільного проекту, покладаються обов`язки по виконанню функцій замовника будівництва комплексу (тобто, сторона-2 виконує функції замовника будівництва комплексу). Правом підписання документів, необхідних для реалізації спільного проекту, наділений керівник сторони-2, а за його відсутності - інша особа, належним чином уповноважена стороною-2 (пункт 1.5. Договору про забудову).
Згідно пункту 1.6. Договору про забудову реалізація (виконання) Спільного проекту здійснюється у такому порядку: отримання та підготовка вихідних даних, розроблення проектної документації, її погодження з відповідними установами та організаціями (якщо таке погодження вимагається згідно з чинним законодавством України), проведення експертизи (у разі її необхідності), розробка, погодження та експертиза проектної продукції, отримання дозволу на виконання будівельних робіт, виконання підготовчих та/або будівельних робіт по будівництву комплексу (конкретних житлових будинків (черг), сплата пайової участі у розвитку інфраструктури міста Києва в порядку та на умовах, визначених цим договором, прийняття комплексу (конкретних житлових будинків (черг) в експлуатацію)), присвоєння конкретним житловим будинкам (чергам) у складі комплексу поштових адрес.
Відповідно пунктів 2.1., 2.2. Договору про забудову для досягнення мети цього договору сторона-1 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за даним договором; а сторона-2 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі за рахунок власних та/або залучених коштів (цінностей і т.п.) вживає заходів щодо фінансування всіх необхідних робіт та заходів щодо будівництва комплексу й прийняття його в експлуатацію.
Згідно з пунктом 3.3. Договору про забудову протягом 15 днів з дня затвердження проектної документації сторони укладають додаткову угоду до цього договору (акт розподілу площ), якою з урахуванням проектної документації, а також викладеного у додатку № 1 до цього договору та п. 3.4 цього договору, визначаються переліки нерухомого майна в комплексі, що набуватимуться кожною із сторін у власність чи для виконання своїх зобов`язань. З моменту укладення такої додаткової угоди кожна із сторін набуває майнові права на відповідне нерухоме майно, спорудження якого передбачено затвердженою проектною документацією, та яке вказане в додатковій угоді, а після завершення будівництва та прийняття комплексу в експлуатацію - право власності на відповідне нерухоме майно.
Відповідно до пункту 3.7. Договору про забудову сторони погодили, що сторона-1 та сторона-4 мають право достроково набути у власність об`єкти нерухомого майна (у межах власної частки, що визначена цим договором) в одному або декількох окремих житлових будинках зі складу комплексу.
Згідно пункту 7.4. Договору про забудову з моменту набрання юридичної сили даним договором сторона-2 виконує функції замовника будівництва комплексу (окрім функцій землекористувача).
Цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами і скріплення його печатками сторін і діє до повного виконання сторонами прийнятих на себе обов`язків або до його припинення повністю або частково на підставах, визначених цим договором та/або чинним законодавством України, якщо інше не передбачене цим договором (пункт 14.1. Договору про забудову).
У подальшому, сторонами додатковими угодами від 22.12.2017, від 20.06.2019, від 15.10.2020 вносились зміни до договору про забудову земельної ділянки по вул. Бориспільська, 67 у місті Києві, до умов розподілу площ та до актів розподілу площ.
22.12.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона-3), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4), ОСОБА_1 (сторона-5), ОСОБА_2 (сторона-6), ОСОБА_3 (сторона-7), ОСОБА_4 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона-10) та ОСОБА_5 (сторона-11) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (далі - Додаткова угода від 22.12.2017), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток наступні сторони:
- ОСОБА_1, що стає стороною-5 Договору;
- ОСОБА_2, що стає стороною-6 Договору;
- ОСОБА_3, що стає стороною-7 Договору;
- ОСОБА_4, що стає стороною-8 Договору;
- Закрите акціонерне товариство "Українська будівельна компанія", що замість Товариства з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" стає стороною-2 Договору;
- Товариство з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс", що стає сторона-10 Договору;
- ОСОБА_5, що стає стороною-11 Договору.
У пункті 1.1. Додаткової угоди від 22.12.2017 сторонами погоджено, що з дати укладення цієї угоди ЗАТ "Українська будівельна компанія" набуває замість ТОВ "Київський домобудівельний комбінат" всіх прав та обов`язків керівника спільного проекту, тобто стає замість ТОВ "Київський домобудівельний комбінат" особою, яка виконує функції замовника будівництва. Цією Додатковою угодою від 22.12.2017 сторонами було визначено участь кожної нової сторони у проекті та змінено деякі умови Договору про забудову.
20.06.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона-3), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4), ОСОБА_1 (сторона-5), ОСОБА_2 (сторона-6), ОСОБА_3 (сторона-7), ОСОБА_4 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона-10), ОСОБА_5 (сторона-11) та Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" (сторона-12) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (далі - Додаткова угода від 20.06.2019), в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх часток Товариство з обмеженою відповідальністю "Арт Парк". Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ "Навара-К" до ТОВ "Арт Парк".
Пунктом 2 Додаткової угоди від 20.06.2019 передбачено, що ТОВ "Арт Парк" набуло замість ЗАТ "Українська будівельна компанія" всіх прав та обов`язків керівника спільного проекту, тобто ТОВ "Арт Парк" стало замість ЗАТ "Українська будівельна компанія" особою, яка виконує функції замовника будівництва. При цьому, ЗАТ "Українська будівельна компанія" не виконує функції замовника будівництва в рамках спільного проекту, але залишається стороною договору. У зв`язку з цим ТОВ "Арт Парк" стає стороною-2 договору, а ЗАТ "Українська будівельна компанія" стає стороною-12 договору.
Згідно пункту 3 Додаткової угоди від 20.06.2019 всі функції замовника будівництва в рамках спільного проекту, які були передані згідно з договором від ТОВ "Навара - К" до ЗАТ "Українська будівельна компанія", вважаються такими, що передані від ТОВ "Навара - К" до ТОВ "Арт Парк" на тих же умовах і тому ж обсязі. Вказане не потребує внесення змін у Договір.
У пункті 4 Додаткової угоди від 20.06.2019 сторони погодили, що передача функцій замовника будівництва на ТОВ "Арт Парк" не скасовує, призупиняє та не змінює усі результати виконання функцій замовника будівництва, яких досягло ЗАТ "Українська будівельна компанія", як попередній замовник будівництва.
Додатковою угодою від 20.06.2019 сторони виклали Додаток-1 до Договору "Умови щодо розподілу між сторонами площ збудованого комплексу" у новій редакції (на заміну редакції Додатку-1 до Договору від 22.12.2017), а також затвердили новий Акт розподілу площ на заміну Акта розподілу площ від 22.12.2017.
Так, згідно пункту 1 Додатку-1 до Додаткової угоди від 20.06.2019 після завершення будівництва комплексу та прийняття його в експлуатацію ТОВ "Навара - К" (сторона-1) набуває у власність 1,2% від загальної площі всіх квартир та 1,2% від загальної площі всіх нежитлових приміщень в комплексі, за виключенням житлового багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 за Генеральним планом - друга черга будівництва), в якому сторона-1 набуває у власність (майнові права на них) загальною площею 33,5 кв.м.
Згідно пункту 2 Додатку-1 до Додаткової угоди від 20.06.2019 після завершення будівництва комплексу та прийняття його в експлуатацію ТОВ "Арт Парк" (сторона-2) отримує у власність або/та для виконання своїх зобов`язань увесь комплекс, у тому числі всю загальну площу житлової та нежитлової забудови комплексу, усі комунікації, всі інженерні мережі та все інше майно, що споруджене на ділянці згідно з цим договором та згідно затвердженої проектної документації, за винятком квартир та нежитлових приміщень в комплексі, отримуваних іншими сторонами договору згідно з цим додатком. Аналогічне закріплено у пунктах 1, 2 акта розподілу площ у редакції Додаткової угоди №2 від 20.06.2019.
15.10.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Навара-К" (сторона-1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Арт Парк" (сторона-2), Товариством з обмеженою відповідальністю "Дар-Буд" (сторона-3), Товариством з обмеженою відповідальністю "Західний Логістичний Центр.Київ" (сторона-4), ОСОБА_1 (сторона-5), ОСОБА_2 (сторона-6), ОСОБА_3 (сторона-7), ОСОБА_4 (сторона-8), Товариством з обмеженою відповідальністю "Київський домобудівний комбінат" (сторона-9), Товариством з обмеженою відповідальністю "Пуща-Резиденс" (сторона-10), ОСОБА_5 (сторона-11) та Закритим акціонерним товариством "Українська будівельна компанія" (сторона-12) укладено Додаткову угоду до Договору про забудову (далі - Додаткова угода від 15.10.2020), в якій сторони у пунктах 1, 2 дійшли згоди, що з дати її укладення ТОВ "Дар-Буд" та ТОВ "Пуща-Резиденс" припинили свою участь в якості сторони-3 та сторони-10 у Договорі і вийшли з договору.
З дати укладення цієї Додаткової угоди Товариство з обмеженою відповідальністю "Ай-Хаус Жуляни" увійшло до Договору в якості нової сторони-3 з усіма правами та обов`язками, які були у попередньої сторони-3 та у попередньої сторони-10 (тобто ТОВ "Ай-Хаус Жуляни" замінило собою одночасно ТОВ "Дар-Буд" та ТОВ "Пуща-Резиденс" у Договорі) (пункт 3 Додаткової угоди від 15.10.2020).
Пунктом 4 сторони вирішили викласти Додаток-1 до Договору "Умови щодо розподілу між сторонами площ збудованого комплексу" у новій редакції (на заміну редакції Додатку-1 до Договору у редакції додаткової угоди від 20.06.2019).
Так, згідно пунктів 1, 2 Умов щодо розподілу між сторонами площ збудованого комплексу (додаток-1 до Договору у редакції додаткової угоди від 15.10.2020) та пунктів 1, 2 Акта розподілу площ у редакції додаткової угоди від 15.10.2020 після завершення будівництва комплексу та прийняття його в експлуатацію ТОВ "Навара - К" набуває у власність (в тому числі для розпорядження та/або для виконання своїх зобов`язань перед третіми особами) квартири (майнові права на неї) площею 48,7 кв., що розташована у об`єкті під проектною назвою "Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_2 (1-й пусковий комплекс 1-ї черги та 3-я черга будівництва), за нумерацією та параметрами, згідно з таблицею №1 цього акта, а ТОВ "Арт Парк" - набуває у власність весь об`єкт під проектною назвою "Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_2 (1-й пусковий комплекс 1-ї черги та 3-я черга будівництва).
20.09.2022 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черток І.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 64866955 від 20.09.2022) за ТОВ "Арт Парк" зареєстроване право власності на незавершене будівництво, друга черга будівництва, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 ; опис об`єкта: "Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_2 (друга черга будівництва) "Літ. А1 Житловий будинок №1 секція №1 - ступінь готовності 25,64 %; Літ. А2 Житловий будинок № 1 секція №2 - ступінь готовності 51,13 %", про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності був внесений запис №47912438.
Як вбачається з матеріалів справи, вказана державна реєстрація проведена на підставі наступних документів:
- договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Навара - К", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною 22.11.2006, зареєстрованого в реєстрі за №4786, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером: 8000000000:63:502:0001;
- договору про поновлення договору оренди, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Навара - К", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Тетяною Миколаївною 12.09.2016, зареєстрованого в реєстрі за №889;
- сформованих відомостей з Державного земельного кадастру від 20.09.2022 №57548179, у яких наявна інформація про право оренди земельної ділянки ТОВ "Навара - К";
- дозволу на виконання будівельних робіт від 18.08.2017 №ІУ113172302272, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України;
- технічного паспорта на об`єкт незавершеного будівництва від 20.09.2022 №ТІ01:0766-4313-0376-3804, отриманої з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, де замовником технічної інвентаризації є ТОВ "Арт Парк".
Також у витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №310326651 від 20.09.2022 вказано, що підставою для державної реєстрації права власності за ТОВ "Арт Парк" слугував Договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки від 12.05.2015 з відповідними додатками та з урахуваннях внесених до них змін додатковими угодами.
25.10.2022 ТОВ "Навара - К" (третя особа-1) звернулося до Мін`юсту зі скаргою від 21.10.2022, що була зареєстрована у Мінюсті 25.10.2022 за №СК-2905-22 (далі, Скарга), в якій просило: 1) скасувати рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 64866955 від 20.09.2022, прийняте державним реєстратором Черток І.В.; 2) застосувати санкцію до державного реєстратора у вигляді блокування/анулювання доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
13.12.2022, розглянувши Скаргу ТОВ "Навара - К", Центральна Колегія Міністерства з розгляду скарг прийняла Висновок, яким рекомендувала Міністерству Скаргу ТОВ "Навара - К" від 21.10.2022 задовольнити, скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. №64866955 від 20.09.2022 та тимчасово блокувати доступ приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черток І.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на три місяці. Підстава - оскаржуване рішення про державну реєстрацію, прийняте нотаріусом, є протиправним, оскільки прийняте на підставі дозволу на виконання будівельних робіт та відомостей з Державного земельного кадастру, згідно з якими замовником будівництва та користувачем земельної ділянки є ТОВ "Навара - К", а не ТОВ "Арт Парк".
На підставі вказаного Висновку наказом від 02.01.2023 №10/5 (далі, Наказ) Міністерство:
1) задовольнило скаргу ТОВ "Навара - К" від 21.10.2022;
2) скасувало рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. №64866955 від 20.09.2022;
3) тимчасово вирішило заблокувати доступ приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Черток І.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно строком на три місяці
4) виконання пункту 2 наказу покладено на Офіс протидії рейдерству;
5) виконання пункту 3 наказу покладено на Державне підприємство "Національні інформаційні системи".
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.07.2023 у справі №910/1757/23 позов задоволено.
Рішення аргументоване тим, що отримані від позивача документи для прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності за ТОВ "Арт Парк" на об`єкт незавершеного будівництва є такими, що відповідають вимогам закону, та були чинними на дату прийняття приватним нотаріусом рішення від 20.09.2022.
Водночас, рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черток І.В. від 20.09.2022 №64866955 про реєстрацію за ТОВ "Арт Парк" права власності на об`єкт незавершеного будівництва не були порушені ні умови договору №12-05/15 від 12.05.2015, ні права інших сторін договору, зокрема, ТОВ "Навара - К". Так, третьою особою-2 не проводились жодних реєстраційних дій щодо майнових прав будь-якої зі сторін договору №12-05/15 від 12.05.2015, оскільки фактично було зареєстроване право позивача на об`єкт незавершеного будівництва, у зв`язку з чим не відбулось переходу майнових прав інших сторін цього правочину до позивача, тому майнові права інших сторін договору №12-05/15 від 12.05.2015 (у тому числі ТОВ "Навара - К") не були порушені, адже збереглись за їх власниками та обсяг таких прав внаслідок рішення приватного нотаріуса від 20.09.2022 № 64866955 не змінився.
Мін`юст допустив процедурні порушення під час розгляду скарги ТОВ "Навара-К", що є додатковою підставою для скасування спірного наказу. Так, усупереч тому, що 16.11.2022 ТОВ "Арт Парк" направило на електронну адресу відповідача свої пояснення по суті скарги, у пункті 16 висновку від 13.12.2022 (на підставі якого Мін`юст прийняв спірний наказ) було зазначено, що після повідомлення про розгляд скарги до Мін`юсту пояснень, заяв та клопотань від заінтересованих осіб не надходило, у той час як своєчасно надані позивачем пояснення по суті скарги обов`язково мали бути прийняті до розгляду, проте ця обставина була Мін`юстом проігнорована.
3.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.02.2024 у справі № 910/1757/23 рішення суду першої інстанції скасовано, у задоволенні позову відмовлено.
Постанова аргументована тим, що визначення "замовника" міститься в Законі України "Про архітектурну діяльність" (абзац 11 частини 1 статті 1), яке фактично доповнює зміст терміну, наведеного у Законі України "Про регулювання містобудівної діяльності" такими ознаками, як наявність у замовника земельної ділянки, та визначає мету зведення - для зведення або зміни споруди. Зазначене визначення є аналогічним закріпленому раніше у Законі України "Про планування і забудову територій", який втратив чинність після прийняття Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". Таким чином, замовником будівництва є саме особа, у власності або користуванні якої перебуває земельна ділянка, тобто землекористувач.
З метою будівництва житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на вул. Бориспільській, 67 у Дарницькому районі м. Києва (друга черга будівництва) ЗАТ "Українська будівельна компанія" було розроблено Проектну документацію, яка була затверджена наказом ТОВ "Навара - К" від 04.07.2017 №07-Т; ТОВ "Навара - К" як замовником будівництва отримано від Державної архітектурно-будівельної інспекції Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 113172302272 від 18.08.2017 (клас наслідків (відповідальності) СС3)).
ТОВ "Навара - К" як орендар земельної ділянки площею 5,2557 га, розташованої за адресою: вул. Бориспільська, 67 у Дарницькому районі міста Києва, кадастровий номер 8000000000:63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення, згідно з договором оренди земельної ділянки від 22.11.2006 (із урахуванням його подальшого поновлення на новий строк), наданої на підставі рішення Київради від 28.09.2006 №73/130, наділений правомочностями володіння та користування такою земельною ділянкою, а також правом спорудження на ній жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.
У спірному випадку державний реєстратор зареєстрував право власності ТОВ "Арт Парк" на об`єкт незавершеного будівництва на підставі документів, які підтверджують речове право на земельну ділянку ТОВ "Навара - К" (договір оренди земельної ділянки від 22.11.2006, договір від 12.09.2016 про поновлення вказаного договору оренди, які укладені між Київською міською радою та ТОВ "Навара - К", відомостей з Державного реєстру речових прав від 21.10.2021 за індексним номером 279231885 від 12.10.2021, де орендарем значиться ТОВ "Навара - К"), а не ТОВ "Арт Парк", та на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 18.08.2017 №ІУ 113172302272, де замовником будівництва також значиться ТОВ "Навара - К", а не ТОВ "Арт Парк". Зазначене безумовно суперечить положенням частини 1 статті 27-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у відповідній редакції.
Суд відхилив посилання позивача на те, що він мав право на реєстрацію за собою права власності на об`єкт незавершеного будівництва оскільки він є замовником будівництва згідно умов Договору від 12.05.2015 №12-05/15. За змістом пункту 1.3. Договору №12-05/15 про забудову ділянка належить стороні-1 (ТОВ "Навара-К") на праві найму (оренди) на підставі договору оренди земельної ділянки від 22.11.2006, реєстровий №4786. Сторона-1 забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за цим договором. Надання стороні-2 можливості користування будівельним майданчиком на ділянці для здійснення спільного проекту не припиняє прав сторони-1 на ділянку, не є передачею ділянки в оренду/суборенду та не тягне за собою переходу прав власника/орендаря до сторони-2. Згідно з пунктом 7.4. Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки з моменту набрання юридичної сили даним договором сторона-2 (згідно додаткової угоди від 20.06.2019 це ТОВ "Арт Парк") виконує функції замовника будівництва комплексу (окрім функцій землекористувача). Отже, відповідно до умов Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки стороні-2 (ТОВ "Арт Парк") передані не всі функції замовника будівництва, як помилково вважає позивач, а лише ті функції (повноваження), які необхідні останньому для виконання своїх зобов`язань за даним Договором.
Пунктом 2.1. Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки визначено, що для досягнення мети цього договору сторона-1 виконує обов`язки, покладені на неї цим договором, у тому числі забезпечує стороні-2 можливість користуватися будівельним майданчиком на ділянці з метою виконання зобов`язань за даним договором. Згідно з пунктом 5.1.1. Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки передбачено, що сторона-1 (ТОВ "Навара-К") зобов`язується за актом приймання-передачі передати стороні-2 (згідно додаткової угоди від 20.06.2019 це ТОВ "Арт Парк") або вказаному нею генеральному підряднику будівельний майданчик на ділянці протягом трьох робочих днів з дня отримання від сторони-2 відповідної письмової вимоги. Таким чином, із вказаних пунктів Договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки вбачається, що ТОВ "Навара-К" не передавало позивачу земельну ділянку, а лише надало стороні-2 можливість використовувати будівельний майданчик з метою виконання зобов`язань за договором.
Отже, за відсутності документа, що посвідчував би речове право позивача на земельну ділянку під об`єктом незавершеного будівництва та документа, який відповідно до законодавства надавав би право позивачу на виконання будівельних робіт (дозволу на будівництво, виданого саме позивачу як замовнику), у державного реєстратора (третьої особи-2) були відсутні підстави для реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за позивачем.
У цьому випадку після проведення спірної державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва такий об`єкт набув цивільну оборотоздатність, а позивач (ТОВ "Арт Парк") як єдиний власник цього об`єкта набув юридично закріплену можливість самостійно вирішувати долю вказаного майна шляхом розпорядження ним на власний розсуд. Зазначене безпосередньо свідчить про порушення права ТОВ "Навара-К" як землекористувача земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво, та замовника відповідного будівництва спірною реєстраційною дією.
Досліджуючи доводи щодо процедурних порушень, суд апеляційної інстанції встановив, що 01.11.2022 на електронну адресу позивача надійшов електронний лист відповідача (№100945/33.2.2/33-22 від 01.11.2022) про те, що 17.11.2022 відбудеться засідання центральної Колегії Мін`юсту з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції щодо розгляду скарги ТОВ "Навара-К". У вказаному листі колегією Мін`юсту було зазначено про право позивача надати колегії письмові пояснення по суті скарги у сфері державної реєстрації, та запропоновано позивачу надіслати ці пояснення на адресу електронної пошти.