ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 березня 2024 року
м. Київ
справа № 761/23530/20
провадження № 61-7833св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача Литвиненко І. В.,
суддів Грушицького А. І., Ігнатенка В. М., Петрова Є. В., Ситнік О. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект", Акціонерне товариство "УкрСиббанк",
треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Еліна Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович,
розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" на постанову Київського апеляційного суду від 04 квітня 2023 року у складі колегії суддів Приходька К. П., Писаної Т. О., Журби С. О.,
у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект", Акціонерного товариства "УкрСиббанк", треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Еліна Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Юдін Максим Анатолійович, про визнання договорів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію прав і їх обтяжень та визнання права власності,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому просила:
- визнати недійсним договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, укладений 12 грудня 2011 року між Акціонерним товариством "УкрСиббанк" (далі - АТ "УкрСиббанк") та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" (далі - ТОВ "Кей-Колект") та договорів про внесення змін до нього, в частині відступлення АТ "УкрСиббанк" прав вимоги до ОСОБА_1 ;
- визнати недійсним договір факторингу, укладений 12 грудня 2011 року між АТ "УкрСиббанк" та ТОВ "Кей-Колект", в частині відступлення АТ "УкрСиббанк" прав вимоги до ОСОБА_1 за договором про надання споживчого кредиту від 30 жовтня 2006 року № 11066045000 та кредитним договором від 09 лютого 2007 року № 11116399000;
- визнати недійсним договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, укладений 12 грудня 2011 року між АТ "УкрСиббанк" та ТОВ "Кей-Колект", в частині переходу від АТ "УкрСиббанк" всіх прав первісного кредитора до нового кредитора - ТОВ "Кей-Колект", зокрема права вимоги за договором іпотеки від 30 жовтня 2006 року № 1363 та договором іпотеки від 09 лютого 2007 року № 2725;
- визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. від 28 листопада 2019 року з індексним номером 49907210 про державну реєстрацію за ТОВ "Кей-Колект" права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 80000000000:91:122:0043 (номер запису про право власності 34358349);
- визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. від 22 червня 2020 року з індексним номером 52760347 про державну реєстрацію за ТОВ "Кей-Колект" права власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 36979021);
- визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та земельну ділянку з кадастровим номером 80000000000:91:122:0043.
Позов мотивувала тим, що 30 жовтня 2006 року та 09 лютого 2007 року між ОСОБА_2 та Акціонерним комерційним інноваційним банком "УкрСиббанк" (далі - АКІБ "УкрСиббанк"), правонаступником якого є АТ "УкрСиббанк", укладені кредитні договори № 11066045000 та № 11116399000, згідно з умовами яких банк надав ОСОБА_2 кредити в сумах 60 000 доларів США та 100 000 доларів США.
З метою забезпечення виконання ОСОБА_2 зобов`язань за вказаними кредитними договорами, між позивачем та банком укладені договори іпотеки № 1363 та № 2725, відповідно до яких позивач, як майновий поручитель, передала в іпотеку нерухоме майно, а саме земельну ділянку з кадастровим номером 80000000000:91:122:0043, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
При цьому, 12 грудня 2011 року між банком та ТОВ "Кей-Колект" укладений договір факторингу № 1, відповідно до умов якого банк відступив ТОВ "Кей-Колект" право вимоги за кредитними договорами та договорами іпотеки.
26 червня 2020 року позивач дізналась, що згідно з відомостями, які містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, власником земельної ділянки, яка була предметом іпотеки, є ТОВ "Кей-Колект" на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. від 28 листопада 2019 року з індексним номером 49907210, а також за ТОВ "Кей-Колект" на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. від 22 червня 2020 року з індексним номером 52760347 зареєстровано право власності на житловий будинок, що знаходився на вказаній земельній ділянці.
Таким чином, перехід права власності на земельну ділянку та житловий будинок є неправомірним, у зв`язку з чим рішення про державну реєстрацію прав підлягають скасуванню, як такі, що суперечать вимогам закону та договорам іпотеки.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Шевченківський районний суд міста Києва рішенням від 03 жовтня 2022 року у задоволенні позову відмовив.
Рішення місцевий суд мотивував тим, що АТ "УкрСиббанк" та ТОВ "Кей-Колект" під час укладення оспорюваних договорів дотрималися вимог цивільного законодавства щодо змісту та форми вчинених правочинів, їх воля була спрямована на реальне настання правових наслідків, що обумовлені договорами.
В свою чергу, доводи позивача з приводу визнання цих правочинів недійсними не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи.
Разом з тим, у встановленому законом порядку, реалізовуючи своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки, ТОВ "Кей-Колект" подало декларацію про готовність об`єкта до експлуатації та отримало технічний паспорт об`єкта нерухомості на підставі чого 18 червня 2020 року зареєструвало за собою право власності крім земельної ділянки, також й на житловий будинок, який на ній був розташований.
Тобто, реєстрація права власності за ТОВ "Кей-Колект" на спірну земельну ділянку та житловий будинок відбулось не внаслідок примусового стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого майна, а внаслідок позасудового врегулювання, на підставі умов укладених договорів іпотеки, у яких були передбачені застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, згоду на яке надала безпосередньо й ОСОБА_1 укладаючи їх, тобто в силу вимог частини першої статті 36 Закону України "Про іпотеку".
Відмовляючи у задоволенні вимоги ОСОБА_1 про визнання неправомірними та скасування рішень приватних нотаріусів про державну реєстрацію за ТОВ "Кей-Колект" права власності на земельну ділянку та житловий будинок, суд першої інстанції виходив з того, що така вимога є необґрунтованою, а обставини для її задоволення, зазначені позивачем не знайшли свого підтвердження.
У зв`язку з цим, не підлягала задоволенню вимога про визнання за позивачем права власності на спірні земельну ділянку та житловий будинок.
Київський апеляційний суд постановою від 04 квітня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив.
Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2022 року скасував і постановив у справі нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог.
Скасував рішення державного реєстратора Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57760347 від 22 червня 2020 року, рішення державного реєстратора Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 499077210 від 28 листопада 2019 року.
Визнав за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1, та на земельну ділянку з кадастровим номером 80000000000:91:122:0043, площею 0,1 га.
Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Апеляційний суд виходив з того, що іпотекодержателем - ТОВ "Кей-Колект" до державного реєстратора не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо надсилання боржнику повідомлення про порушення основного зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Матеріалами справи доведено, що договір про добровільну передачу предмета договору іпотеки не укладався позивачем ні з банком, ні з правонаступником банку у даному зобов`язанні - ТОВ "Кей-Колект".
Отже, іпотекодавець не давав своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, що виключає можливість прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки.
За таких обставин рішення державного реєстратора від 22 червня 2020 року за індексним номером 52760347 та від 28 листопада 2019 року за індексним номером 49907210 є такими, що суперечать вимогам Закону України "Про іпотеку".
При цьому, відсутність на момент здійснення звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переведення права власності на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог частини четвертої статті 37 Закону України "Про іпотеку" про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відсутність в реєстраційній справі відомостей про здійснення оцінки нерухомого майна на момент звернення стягнення на предмет іпотеки свідчить про порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Разом з тим, спірний житловий будинок не є предметом іпотеки, в договорах іпотеки відсутні будь-які відомості про розташування на земельній ділянці житлового будинку, відповідно підстав для звернення стягнення за договором іпотеки від 30 жовтня 2006 року № 1363 та договором від 09 лютого 2007 року № 2725 на житловий будинок, який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:122:0043, за адресою: АДРЕСА_1, немає.
Суд першої інстанції не встановив, що на момент укладення договору іпотеки від 30 жовтня 2006 року та 09 лютого 2007 року на земельній ділянці був збудований житловий будинок чи в договорі іпотеки сторони домовилися про поширення іпотеки на об`єкт незавершеного будівництва, що буде збудований після укладення договору іпотеки.
За таких обставин суд першої інстанції зробив помилковий висновок, якщо в іпотеку передається будівля (споруда), розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю, то іпотека поширюється й на належну іпотекодавцю земельну ділянку або її частину, на котрій розташована відповідна будівля (споруда). І навпаки, у разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об`єкти незавершеного будівництва, незалежно від того, хто є власником.
Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання частково недійсними договорів про відступлення права вимоги та договорів про внесення до них зміни апеляційним судом не переглядалось.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У травні 2023 року ТОВ "Кей-Колект" подало до Верховного Суду касаційну скаргу напостанову Київського апеляційного суду від 04 квітня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
У касаційній скарзі як на підставу оскарження судового рішення заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
Заявник вказує, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, Верховного Суду від 27 квітня 2023 року у справі № 754/7034/20, від 09 червня 2021 року у справі № 372/2629/19.
Разом з тим касаційна скарга мотивована тим, що за наявності в матеріалах справи доказів надсилання іпотекодержателем належним чином на адреси боржника та іпотекодавця повідомлення про вимогу стосовно усунення порушень з повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, висновок апеляційного суду про те, що ТОВ "Кей-Колект" не надано до державного реєстратора належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" є помилковим.
Крім того, позивачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження обставин щодо відсутності оцінки майна на момент проведення реєстраційних дій.
Разом з тим, пунктом 1.8 договору іпотеки від 30 жовтня 2006 року № 1363 та пунктом 1.4 договору іпотеки від 09 лютого 2007 року № 2725 передбачено, що іпотека розповсюджується на всі приналежності предмета іпотеки та на всі невід`ємні від майна поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладання цього договору та виникнуть в майбутньому. Всі зроблені іпотекодавцем в період дії цього договору всілякого роду поліпшення, реконструкційні роботи, зміни, доробки, тощо автоматично стають предметом даного договору іпотеки - предметом іпотеки, і не потребують внесення змін до цього договору іпотеки.
Отже, іпотека поширюється на житловий будинок, що збудований на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки.
Відзив на касаційну скаргу
У липні 2023 року ОСОБА_1, в інтересах якої діє адвокат Гелхвіідзе Д. Р., подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
Вказує, що жодних письмових вимог від ТОВ "Кей-Колект" позивач та ОСОБА_2 не отримували, а факт отримання цих вимог відповідачі ні в суді першої інстанції, ні в апеляційному суді не довели.
Крім того, ТОВ "Кей-Колект" не виконав вимог статті 37 Закону України "Про іпотеку", пункти 5.1, 5.2 договору іпотеки від 30 жовтня 2007 року та пункти 5.2, 5.4 договору іпотеки від 09 лютого 2007 року щодо укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя як єдиного способу переходу права власності на спірне майно до ТОВ "Кей-Колект". Отже, відповідач незаконно заволодів спірним майном.
Приватні нотаріуси Пономарьова Д. А. та ОСОБА_3 не мали правових підстав для прийняття рішення про реєстрацію права власності на спірне майно, оскільки ці рішення прийнято всупереч Закону України "Про іпотеку" і Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 07 червня 2023 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Шевченківського районного суду міста Києва. Зупинив дію постанови Київського апеляційного суду від 04 квітня 2023 року до закінчення касаційного перегляду справи.
Справа № 761/23530/20 надійшла до Верховного Суду 22 червня 2023 року.
Верховний Суд ухвалою від 21 листопада 2023 року справу призначив до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами
30 жовтня 2006 року та 09 лютого 2007 року між ОСОБА_2 та АКІБ "УкрСиббанк", правонаступником якого є АТ "УкрСиббанк", укладені кредитні договори № 11066045000 та № 11116399000, згідно з умовами яких банк надав ОСОБА_2 кредити в сумах 60 000 доларів США та 100 000 доларів США.
З метою забезпечення виконання ОСОБА_2 зобов`язань за вказаними кредитними договорами, між позивачем та банком укладені договори іпотеки № 1363, № 2725, відповідно до яких позивач, як майновий поручитель, передала в іпотеку нерухоме майно, а саме земельну ділянку з кадастровим номером 80000000000:91:122:0043, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Разом з тим, 12 грудня 2011 року між АТ "УкрСиббанк" та ТОВ "Кей-Колект" укладений договір факторингу № 1, відповідно до умов якого банк відступив ТОВ "Кей-Колект" право вимоги за кредитними договорами та договорами забезпечення до них.
Згідно з договором про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12 грудня 2011 року, посвідченим приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е. В. та зареєстрованим в реєстрі за № 5207-5208, АТ "УкрСиббанк" відступило ТОВ "Кей-Колект" право вимоги за договорами іпотеки.
Також встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:122:0043, яка є предметом іпотеки, іпотекодавцем був збудований житловий будинок, який так і не введений в експлуатацію.
ТОВ "Кей-Колект" подало декларацію про готовність об`єкта до експлуатації та отримало технічний паспорт об`єкта нерухомості.
ТОВ "Кей-Колект" звернув стягнення на предмет іпотеки - земельну ділянку та розташований на ній житловий будинок, а також зареєстрував за собою право власності на це нерухоме майно згідно з рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Юдіна М. А. від 28 листопада 2019 року з індексним номером 49907210 та рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округуПономарьової Д. В. від 22 червня 2020 року з індексним номером 52760347.
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Щодо позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав і їх обтяжень
Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України "Про іпотеку").
За приписами частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону України "Про іпотеку" передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Приписами статті 36 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України "Про іпотеку" її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України "Про іпотеку" звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Отже, положення Закону України "Про іпотеку" прямо вказують, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
У пунктах 4.2, 5.1, 5.3 договору іпотеки від 30 жовтня 2006 року № 1363 сторонами було встановлено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. У разі настання обставин, зазначених у пункті 4.1 цього договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю (іпотекодавцям) повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. У разі застосування передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог іпотекодержателя (абзац 2 частини третьої статті 36 Закону України "Про іпотеку") право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в пункті 5.1 цього договору іпотеки.
У пунктах 4.2, 5.1 договору іпотеки від 09 лютого 2007 року № 2725 сторонами було встановлено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: або рішення суду; або виконавчого напису нотаріуса; або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя; або за договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя. Сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".
Аналіз вищевказаних пунктів договорів іпотеки свідчить про те, що сторони договорів у цих пунктах обумовили, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі домовленості сторін про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку", тобто закріпили іпотечне застереження про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.