ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 904/994/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Риженко М. С. (в порядку самопредставництва),
відповідача-1 - не з`явилися,
відповідача-2 - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Дніпровської міської ради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 24.10.2023 (головуючий - Дармін М. О., судді Іванов О. Г., Чус О. В.) у справі
за позовом Дніпровської міської ради
до: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ",
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "МТ-1"
про скасування рішення реєстратора, припинення права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу та звільнення самостійно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об`єкта незавершеного будівництва.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. 23.02.2022 Дніпровська міська рада (далі - Дніпровська міськрада, Міськрада, позивач) звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом (в редакції заяви про уточнення предмета позову від 09.11.2022) до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" (далі - ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ", Товариство, відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "МТ-1" (далі - ТОВ "МТ-1", відповідач-2) про:
1) скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Будинок юстиції" Дніпропетровської обласної ради Колесник І. М. (далі - Реєстратор) від 09.08.2017 № 36536933 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) на об`єкт незавершеного будівництва (об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності), що розташований у місті Дніпро Дніпропетровської області по Запорізькому шосе у районі цвинтаря (земельна ділянка місця розташування, кадастровий номер 1210100000:02:128:0026) за ТОВ "МТ-1", реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1322539712101 (далі - рішення № 36536933, оспорюване рішення);
2) визнання недійсним договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т. М. 20.10.2017 за реєстровим № 8609 (далі - договір купівлі-продажу від 20.10.2017, оспорюваний договір);
3) припинення права власності та скасування державної реєстрації із закриттям розділу за: ТОВ "МТ-1" на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1322539712101, що внесений рішенням № 36536933; за ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 1322539712101, що внесений рішенням приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Райською Т. М. від 20.10.2017 № 37670063;
4) зобов`язання ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" і ТОВ "МТ-1" повернути земельну ділянку, кадастровий номер: 1210100000:02:128:0026, що розташована за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе (далі - спірна земельна ділянка), привівши її в придатний для використання стан шляхом знесення об`єкта незавершеного будівництва комерційного призначення (об`єкт незавершеного будівництва 12 % готовності) (далі - спірний об`єкт незавершеного будівництва, спірний об`єкт, спірне майно), з посиланням на положення статей 181, 215, 236, 328, 331, 376, 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 12, 83, 116, 122, 212 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 26, 59, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 2, 56 Закону України "Про охорону земель", статей 5, 10, 12, 18, 22, 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", пунктів 12, 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок № 1127).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що: 1) дозвіл на виконання будівельних робіт від 31.07.2008 № 255/01-08, а саме на будівництво частини будівлі комерційно-побутового призначення по Запорізькому шосе, в районі цвинтаря м. Дніпропетровська мав чітко визначений термін дії, а саме до 30.07.2009, тоді як із договору оренди землі від 05.10.2009 (далі - договір оренди від 05.10.2009) та з акта обстеження земельної ділянки від 21.09.2009 № 4/18-0909 вбачається, що на момент передачі землі в оренду на земельній ділянці розташовано котлован та існують залізобетонні опори електромережі та освітлення, однак жодної згадки про будь-які об`єкти нерухомого майна або його складові частини на спірній земельній ділянці з кадастровим номером: 1210100000:02:128:0026 не міститься. Таким чином, на час дії дозволу на виконання будівельних робіт замовником не було вчинено жодних будівельних робіт, а отже будівництво спірного об`єкта можливо віднести до самочинного будівництва, так як будівельні роботи проводилися без відповідного документа, який дає право їх виконувати, чи без належно затвердженого проєкту;
2) спірна земельна ділянка внаслідок самочинного будівництва відповідачем-2 на ній спірного об`єкта незавершеного будівництва (будівлі комерційного призначення) та протиправної державної реєстрації права власності ТОВ "МТ-1" на спірний об`єкт вибула з користування Дніпровської міськради поза її волею, оскільки саме наявність на земельній ділянці комунальної власності об`єкта нерухомого майна, який належить іншому власнику, перешкоджає законному власнику земельної ділянки - територіальній громаді м. Дніпра в особі Міськради володіти, розпоряджатися та користуватися земельною ділянкою, що є підставою для усунення перешкод у користуванні нею;
3) у подальшому ТОВ "МТ-1" без будь-яких правових підстав відчужило спірне майно як об`єкт самочинного будівництва на користь ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" за договором купівлі-продажу від 20.10.2017;
4) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься інформація стосовно звернення уповноваженої особи ТОВ "МТ-1" Божко Н. О. із заявою про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 02.08.2017 № 23526810 та доданими документами: дозвіл на виконання будівельних робіт від 31.07.2008 № 255/01-08, видавник: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області (далі - Інспекція ДАБК у Дніпропетровській області), який вичерпав свою дію 30.07.2009; технічний паспорт станом на 01.08.2017, виготовлений фізичною особою-підприємцем Кучерявенком О. М. (далі - ФОП Кучерявенко О. М.); договір оренди землі від 05.10.2009, що припинився 03.07.2010 у зв`язку зі спливом строку його дії, тобто на момент подання відповідачем-2 заяви про державну реєстрацію права власності Реєстратор міг встановити ту обставину, що спірна земельна ділянка, а якій розташовано спірний об`єкт незавершеного будівництва, перебуває в безпідставному користуванні ТОВ "МТ-1", а тому відсутні правові підстави для вчинення реєстраційних дій щодо об`єкта незавершеного будівництва.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2022 (суддя Юзіков С. Г.) заяву Дніпровської міськради від 10.05.2022 про вжиття заходів забезпечення позову задоволено частково. Заборонено ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" вчиняти будь-які дії (купівля-продаж, міна, найм, виділ часток та інше) по відчуженню, реалізації, передачі іншим особам та переоформленню документів на спірний об`єкт незавершеного будівництва. Заборонено державному реєстратору прав на нерухоме майно вчиняти будь-які дії (в тому числі реєстрацію та перереєстрацію права власності, внесення змін, внесення записів про накладення арештів, заборон на відчуження, записів про іпотеку інші дії, передбачені чинним законодавством), окрім дій з виконання ухвали суду про забезпечення позову в цій справі щодо спірного об`єкта. В решті вимог заяви відмовлено.
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 21.04.2023 (суддя Юзіков С. Г.) скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2022 у справі № 904/994/22.
4. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 01.03.2023 (суддя Юзіков С. Г.) позов задоволено повністю з тих мотивів, що: 1) здійснюючи 02.08.2017 державну реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі договору оренди землі від 05.10.2009, дозволу Інспекції ДАБК у Дніпропетровській області на виконання будівельних робіт від 31.07.2008 № 255/01-08 та технічного паспорта на громадський будинок від 01.08.2017 (інвентарна справа 18035), всупереч вимогам пункту 68 Порядку № 1127 (в редакції, чинній станом на 02.08.2017) Реєстратор не врахував того, що договір оренди землі від 05.10.2009 укладено на термін до 03.07.2010, строк дії договору не продовжувався, а дозвіл на виконання будівельних робіт від 31.07.2008 № 255/01-08 був чинним до 30.07.2009, тобто ще до укладення вказаного договору оренди землі;
2) дозвіл на виконання будівельних робіт від 31.07.2008 № 255/01-08 мав визначений термін дії, а саме до 30.07.2009, однак із договору оренди землі від 05.10.2009 та з акта обстеження земельної ділянки від 21.09.2009 № 4/18-0909 вбачається, що на момент передачі землі в оренду на земельній ділянці розташовані котлован і залізобетонні опори електромережі та освітлення, однак жодної згадки про будь-які об`єкти нерухомого майна або його складові частини на спірній земельній ділянці не міститься, а відповідачі не надали доказів про зворотне. Таким чином, на час дії дозволу на виконання будівельних робіт замовник не завершив (не здійснив) будівельних робіт, а отже згідно з нормами чинного законодавства будівництво спірного об`єкта вважається самочинним, так як будівельні роботи проводилися без відповідного документа, який дає право їх виконувати, чи належно затвердженого проєкту;
3) оскільки спірне майно є об`єктом самочинного будівництва, то ТОВ "МТ-1" в силу закону не набуло права власності на нього, позаяк державна реєстрація права власності не є способом набуття права власності, а лише становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно;
4) у відповідача-1 відсутнє право на об`єкт нерухомого майна у виді незавершеного будівництва, оскільки на момент державної реєстрації права власності та вирішення спору в суді в ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" відсутні речові права на спірну земельну ділянку. Такі права також були відсутні й у відповідача-2 на час державної реєстрації права власності на спірний об`єкт незавершеного будівництва та на час укладення між відповідачами договору купівлі-продажу від 20.10.2017;
5) реєстрація права власності відповідача-2 на об`єкт незавершеного будівництва без наявності речових прав на земельну ділянку безпідставно звужує права Міськради як власника земельної ділянки в подальшому розпорядженні землею;
6) відчуження об`єкта самочинного будівництва ТОВ "МТ-1" на користь ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" на підставі оспорюваного договору є протиправним, оскільки відповідач-2 розпорядився майном, яке є предметом спору, без відповідних правових підстав та, як наслідок, право власності відповідача-1 на спірний об`єкт не виникло.
5. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 24.10.2023 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.03.2023 скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову повністю.
Постанова аргументована посиланням на положення статей 321, 331, 373, 376 ЦК України, статті 29 Закону України "Про планування і забудову територій" (чинного на час видачі дозволу на виконання будівельних робіт від 31.07.2008 № 255/01-08), пунктів 1.1, 2.1, 5.1 Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12.2000 № 273 та чинного до 18.02.2010 (далі - Положення № 273), статей 74, 76, 77, 91, 269, 277 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які та враховуючи правову позицію, викладену в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 11.02.2022 у справі № 369/14226/18, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що:
1) отримання дозволу на виконання будівельних робіт є однією із обов`язкових підстав для реалізації будь-якого будівельного проєкту, при цьому отриманню такого дозволу передує ціла низка визначених державою заходів, зокрема, отримання дозволу на будівництво об`єкта містобудування, отримання права на користування земельною ділянкою, розробка проектної документації та її затвердження. Повне та неухильне дотримання заінтересованою особою усіх наведених умов призведе до отримання дозволу на виконання будівельних робіт і такий дозвіл свідчитиме про те, що будівництво є правомірним та ведеться законно. В іншому випадку таке будівництво вважатиметься самочинним, що потягне для забудовника відповідні наслідки, зокрема, в частині неможливості набуття права власності на такий об`єкт чи його знесення;
2) проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, який станом на момент проведення державної реєстрації втратив чинність, однак був чинним в той період часу, коли будівництво фактично відбувалося, є правомірним і таким, що не суперечить вимогам закону (аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 910/7829/19);
3) оскільки з додатку до листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міськради від 09.06.2022 № 4/11-247 вбачається, що спірна земельна ділянка перебувала в оренді ТОВ "МТ-1" двічі - в періоди з 03.07.2006 по 03.07.2008 та з 19.04.2010 по 03.07.2010 (метою оренди визначено "будівництво частини будівлі комерційно-побутового призначення"), і на час її другої передачі (05.10.2009) в оренду відповідачу-2 на ній вже знаходилися котлован, залізобетоні опори електромережі та освітлення, металева та залізобетонна огорожі, виходи інженерних мереж, а позивач не надав належних і допустимих доказів на підтвердження того факту, що зведення описаних в технічному паспорті на громадський будинок від 01.08.2017 (інвентарна справа 18035) об`єктів "Незавершене будівництво будівлі комерційного призначення - фундамент залізобетонні палі" літ. А і літ. Б загальною площею 646 м2 відбулося в період після 03.07.2010, тобто після закінчення строку дії договору оренди від 05.10.2009, то відсутні підстави для визнання спірного об`єкта незавершеного будівництва самочинним будівництвом.
Також апеляційний суд зазначив, що відповідач-1, який на підставі договору купівлі продажу від 20.10.2017 придбало у ТОВ "МТ-1" (продавець) майно, зведене на спірній земельній ділянці, що надавалася під забудову, мав правомірні очікування щодо користування вказаною земельною ділянкою після розгляду Міськрадою клопотання ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" від 11.03.2019 (вх. № 36/1089) про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і такі правомірні очікування є майном в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Натомість бездіяльність позивача в частині ненадання остаточної відповіді щодо можливості оформлення правовстановлюючих документів за умови розміщення об`єкта на існуючій території громадської забудови відповідно до вимог містобудівної документації не передбачена нормами національного права, а тому становить неправомірне та непропорційне втручання у мирне володіння майном у значенні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки можливе задоволення позовних вимог власника земельної ділянки про зобов`язання відповідача-1 повернути земельну ділянку у придатному для використання стані шляхом знесення належного Товариству об`єкта незавершеного будівництва, тобто шляхом фактичного знищення належного відповідачу-1 на праві власності майна без компенсації його вартості призведе до порушення "справедливої рівноваги" та покладе на Товариство надмірний тягар.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, Міськрада звернулася з касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що апеляційний суд не врахував висновків щодо застосування положень статті 376 ЦК України в подібних правовідносинах (у контексті того, що наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині 1 статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним, а державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного), викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10.10.2018 у справі № 520/17520/14-ц, від 18.02.2019 у справі № 308/5988/17, від 23.09.2019 у справі № 309/3887/17, від 14.07.2021 у справі № 947/22831/19, в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 910/10932/17 та в постанові Верховного Суду України від 02.12.2015 у справі № 6-1328цс15, оскільки спірний об`єкт незавершеного будівництва, відповідає ознакам самочинного будівництва з огляду на те, що дозвіл на виконання будівельних робіт і договір оренди землі, який є правовою підставою для користування земельною ділянкою для здійснення будівельних робіт були чинними в різні проміжки часу (періоди, які не збігаються), в зв`язку з чим виконання будь-яких будівельних робіт на спірній земельній ділянці починаючи з 05.10.2009 є самочинним.
Зокрема, ТОВ "МТ-1", здійснюючи будівництво після закінчення терміну дії дозволу на виконання будівельних робіт від 31.07.2008 № 255/01-08 (чинний до 30.07.2009) та за відсутності одночасної дії договору оренди земельної ділянки, виконував будівельні роботи самочинно, а отже згідно зі статтею 376 ЦК України не набув права приватної власності на спірний об`єкт.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
7. Відповідачі не скористалися правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.03.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Дніпровської міськради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 24.10.2023 у справі № 904/994/22 та призначено розгляд справи в судовому засіданні на 23.04.2024.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 31.07.2008 Інспекція ДАБК у Дніпропетровській області видала ТОВ "МТ-1" дозвіл № 255/01-08 на виконання будівельних робіт з будівництва частини будівлі комерційно-побутового призначення по Запорізькому шосе, в районі цвинтаря м. Дніпропетровська. Термін дії дозволу - до 30.07.2009.
10. З акта обстеження земельної ділянки від 21.09.2009 № 4/18-0909, замовником якого є відповідач-2, при візуальному обстеженні земельної ділянки 21.09.2009 встановлено: рельєф спокійний; на земельній ділянці розташовано котлован та існують залізобетонні споруди електромережі та освітлення; територія, яка фактично використовується для будівництва частини будівлі комерційно-побутового призначення, перевищує територію, що надана в користування згідно з договором оренди (державна реєстрація від 03.07.2006 № 040610400796) приблизно на 0,05 га.
11. 05.10.2009 між Дніпропетровською міською радою (Орендодавець) з ТОВ "МТ-1" (Орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 2.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: по Запорізькому шосе у районі цвинтаря (Бабушкінський район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером 1210100000:02:128:0026.В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,4773 га.
Згідно з пунктами 3.1, 3.2 договору оренди від 05.10.2009 цей договір укладено на термін до 03.07.2010. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і письмово, не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку договору, звернувся до міської ради з клопотанням щодо продовження його дії, та за відсутності письмових заперечень Орендодавця та відповідного рішення міської ради договір оренди земельної ділянки може бути продовжено або поновлено на той строк та визначених умовах, які були передбачені попереднім договором.
У пунктах 5.1, 5.3, 7.1 договору оренди від 05.10.2009 сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва частини будівлі комерційно-побутового призначення. Умови забезпечення стану об`єкта оренди: повернути земельну ділянку у стані, придатному для подальшого її використання. Після припинення дії Договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Пунктами 12.1, 12.3, 13.1, 14.1 договору оренди від 05.10.2009 передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
12. На виконання договору оренди від 05.10.2009 позивач передав, а відповідач-2 прийняв спірну земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, Бабушкінський район, на Запорізькому шосе у районі цвинтаря, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 05.10.2009.
19.04.2010 вказаний договір оренди зареєстровано в Дніпропетровському міському відділі Дніпропетровської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру" (далі - ДМВ ДРФ ДП "Центр ДЗК").
13. 01.08.2017 ФОП Кучерявенком О. М. виготовлено технічний паспорт на громадський будинок - незавершене будівництво будівель комерційного призначення на земельній ділянці, кадастровий номер 1210100000:02:128:0026, замовник технічної інвентаризації - ТОВ "МТ-1".
09.08.2017 Реєстратор прийняв рішення № 36536933, згідно з яким проведено державну реєстрацію за ТОВ "МТ-1" права приватної власності на незавершене будівництво, розташоване: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе, кадастровий номер земельної ділянки 1210100000:02:128:0026.
14. 20.10.2017 між ТОВ "МТ-1" (продавець) та ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" (покупець) укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, згідно з пунктом 1.1 якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, продавець зобов`язується продати, а покупець зобов`язується купити у продавця об`єкт незавершеного будівництва, розташованого у місті Дніпрі Дніпропетровської області по Запорізькому шосе у районі цвинтаря (надалі - об`єкт незавершеного будівництва). Опис: незавершене будівництво 12 відсотків готовності, яке складається з: літ. А - незавершене будівництво будівлі комерційного призначення площею забудови 190 м2; літ. Б - незавершене будівництво будівлі комерційного призначення площею забудови 456 м2, поз № 1-3 - огорожа. Об`єкт незавершеного будівництва, що відчужується розташований на земельній ділянці площею 0,4773 га, кадастровий номер 1210100000:02:128:0026, цільове призначення - інша комерційна діяльність, знаходиться у фактичному користуванні покупця.
В пунктах 2.1, 5.1, 8.1 договору купівлі-продажу від 20.10.2017 сторони домовилися, що продаж об`єкта незавершеного будівництва за домовленістю сторін вчиняється за 250 000 грн. Право власності на об`єкт незавершеного будівництва у покупця виникає з моменту державної реєстрації цього права власності за покупцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до статей 182, 334 ЦК України та інших положень чинного законодавства України. Сторони погодили реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за цим договором за покупцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно одночасно з нотаріальним посвідченням цього договору приватним нотаріусом Дніпропетровського міськрайонного округу Райською Т. М. до моменту повного розрахунку між сторонами згідно розділу 2 цього договору. Цей договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання та нотаріально посвідчення
15. 20.10.2017 Державним реєстратором прав на нерухоме майно прийнято рішення № 37670063 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідно до якого проведено державну реєстрацію за ТОВ "ДЕЛЬМАР ДІВЕЛОПМЕНТ" права приватної власності на незавершене будівництво, що розташоване за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпро, Запорізьке шосе, кадастровий номер земельної ділянки 1210100000:02:128:0026.
16. 11.03.2019 Товариство звернулося до Міськради з клопотанням про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), по фактичному розміщенню об`єкта незавершеного будівництва та для завершення будівництва будівлі комерційного призначення.
На вказане клопотання позивач надав відповідь від 24.02.2020 № 7/13-333, у якій зазначив, що остаточну відповідь щодо можливості оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку буде надано після визначення функціонального призначення будівлі комерційного призначення.
17. З листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міськради від 09.06.2022 № 4/11-247 вбачається, що Міськрада є власником інформаційної (автоматизованої) підсистеми "Фіскальний кадастр" Муніципальної земельної інформаційної системи м. Дніпропетровська, розпорядником якої є Департамент по роботі з активами Дніпровської міськради. У системі здійснюється реєстрація виключно орендованих земельних ділянок за їх кадастровим номером. Станом на 01.06.2022 за результатами пошуку земельної ділянки, кадастровий номер 1210100000:02:128:0026, у Системі виявлено реєстраційні записи щодо цивільно-правових угод, укладених між Міськрадою та ТОВ "МТ-1". Інформація щодо чинних договорів оренди землі за визначеним кадастровим номером у Системі відсутня.
З додатку до цього листа вбачається, що спірна земельна ділянка перебувала в оренді ТОВ "МТ-1" двічі, зокрема, в періоди з 03.07.2006 по 03.07.2008 та з 19.04.2010 по 03.07.2010.
Позиція Верховного Суду
18. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені в касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
19. В основу оскаржуваної постанови покладено висновки апеляційного суду про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що: 1) проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі дозволу на виконання будівельних робіт, який станом на момент проведення державної реєстрації втратив чинність, однак був чинним в той період часу, коли будівництво фактично відбувалося, є правомірним і таким, що не суперечить вимогам закону (аналогічний висновок викладено в постанові Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 910/7829/19); 2) оскільки з додатку до листа Департаменту по роботі з активами Дніпровської міськради від 09.06.2022 № 4/11-247 вбачається, що спірна земельна ділянка перебувала в оренді ТОВ "МТ-1" двічі - в періоди з 03.07.2006 по 03.07.2008 та з 19.04.2010 по 03.07.2010 (метою оренди визначено "будівництво частини будівлі комерційно-побутового призначення"), і на час її другої передачі (05.10.2009) в оренду відповідачу-2 на ній вже знаходилися котлован, залізобетоні опори електромережі та освітлення, металева та залізобетонна огорожі, виходи інженерних мереж, а позивач не надав належних і допустимих доказів на підтвердження того факту, що зведення описаних в технічному паспорті на громадський будинок від 01.08.2017 (інвентарна справа 18035) об`єктів "Незавершене будівництво будівлі комерційного призначення - фундамент залізобетонні палі" літ. А і літ. Б загальною площею 646 м2 відбулося в період після 03.07.2010, тобто після закінчення строку дії договору оренди від 05.10.2009, то наразі відсутні підстави для визнання спірного об`єкта незавершеного будівництва самочинним будівництвом.
20. Міськрада в поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Так, скаржник зазначає про неврахування апеляційним судом висновків щодо застосування положень статті 376 ЦК України в подібних правовідносинах (у контексті того, що наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині 1 статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним, а державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного), викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10.10.2018 у справі № 520/17520/14-ц, від 18.02.2019 у справі № 308/5988/17, від 23.09.2019 у справі № 309/3887/17, від 14.07.2021 у справі № 947/22831/19, в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.07.2019 у справі № 910/10932/17 та в постанові Верховного Суду України від 02.12.2015 у справі № 6-1328цс15, оскільки спірний об`єкт незавершеного будівництва, відповідає ознакам самочинного будівництва з огляду на те, що дозвіл на виконання будівельних робіт і договір оренди землі, який є правовою підставою для користування земельною ділянкою для здійснення будівельних робіт були чинними в різні проміжки часу (періоди, які не збігаються), в зв`язку з чим виконання будь-яких будівельних робіт на спірній земельній ділянці починаючи з 05.10.2009 є самочинним.
Зокрема, ТОВ "МТ-1", здійснюючи будівництво після закінчення терміну дії дозволу на виконання будівельних робіт від 31.07.2008 № 255/01-08 (чинний до 30.07.2009) та за відсутності одночасної дії договору оренди земельної ділянки, виконував будівельні роботи самочинно, а отже згідно зі статтею 376 ЦК України не набув права приватної власності на спірний об`єкт.
21. Колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог про скасування рішення № 36536933, визнання недійсним договору купівлі-продажу від 20.10.2017, припинення права власності відповідачів на спірний об`єкт незавершеного будівництва та зобов`язання відповідача-2 (ТОВ "МТ-1") повернути спірну земельну ділянку, привівши її в придатний для використання стан шляхом знесення об`єкта незавершеного будівництва, проте з мотивів необхідності урахування висновків щодо застосування положень статті 376 ЦК України в подібних правовідносинах, викладеного в постановах Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, а саме з огляду на нижченаведене.
22. Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24)).
23. Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).
24. Відповідно до частини 2 та пункту "б" частини 3 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
25. Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
26. Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини 4 цієї статті (аналогічні висновки сформульовано в пунктах 6.30- 6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
27. Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом (такі висновки викладено в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 442/302/17 та від 02.06.2021 у справі № 509/11/17 відповідно).
28. Колегія суддів враховує, що відповідно до статті 45 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Велика Палата Верховного Суду: 1) у визначених законом випадках здійснює перегляд судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права; 2) діє як суд апеляційної інстанції у справах, розглянутих Верховним Судом як судом першої інстанції; 3) аналізує судову статистику та вивчає судову практику, здійснює узагальнення судової практики; 4) здійснює інші повноваження, визначені законом.
Таким чином, саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.
При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17 зазначила, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.
29. Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.