Постанова
Іменем України
18 квітня2024 року
м. Київ
справа № 754/2683/22
провадження № 61-17405св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Дундар І. О., Коротенка Є. В., Краснощокова Є. В., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю "Девелоп Фінанс", ОСОБА_2,
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Яна Миколаївна,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року в складі судді: Саламон О. Б., та постанову Київського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року в складі колегії суддів: Мережко М. В., Поліщук Н. В., Невідомої Т. О.,
Історія справи
Короткий зміст позову
У лютому 2022 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до ТОВ "Девелоп Фінанс", ОСОБА_2, третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М., про визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Позов мотивований тим, що 03 грудня 2021 року між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, яка на праві власності належить позивачці.
Позивачка вказувала про те, що зазначений договір купівлі-продажу квартири є недійсним, оскільки не відповідає вимогам закону. Відповідачем ТОВ "Девелоп Фінанс" укладено спірний договір на підставі договору іпотеки, що містить договір про задоволення вимог іпотекодержателя, та укладений між позивачем ОСОБА_1 та ВАТ КБ "Надра", і на підставі пункту 1 Договору продавець продає квартиру, яка належить іпотекодавцю на праві приватної власності. Права вимоги за договором іпотеки перейшли до ТОВ "Девелоп Фінанс" на підставі договору про відступлення права вимоги.
Всупереч нормам статті 37 Закону України "Про іпотеку" власнику не було направлено оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні. Приватним нотаріусом при посвідченні спірного договору було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості. На думку позивача відсутність погодженої оцінки та належних доказів наявності розміру заборгованості, погодженої з боржником, може бути підтверджена лише нотаріальною справою. Позивачка вимушена звернутись до суду із цим позовом за захистом порушеного права, оскільки вважала, що договір купівлі-продажу укладено в порушення вимог закону, а отже він має бути визнаний недійсним.
ОСОБА_1 просила:
визнати недійсним договорі купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві власності ОСОБА_1, укладений між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М., зареєстрований в реєстрі правочинів № 694.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
відповідно до пункту 5.3 Іпотечного договору від 28 вересня 2007 року звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін про передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку";
між ПАТ КБ "Надра" та відповідачем ТОВ "Девелоп Фінанас" 18 травня 2020 року укладено договір про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В., згідно з яким право вимоги до ОСОБА_3 та ОСОБА_1 за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року та іпотечним договором від 28 вересня 2007 року перейшло до ТОВ "Девелоп Фінанс". Перехід прав підтверджується даними з Витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки від 27 травня 2020 року за № 210289998;
03 грудня 2021 року між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. за реєстровим номером 694;
позивач, звертаючись до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним посилається на те, що відповідачем ТОВ "Девелоп Фінанс" всупереч нормам статті 37 Закону України "Про іпотеку", не було направлено ОСОБА_1 оцінку проданої квартири, зокрема не було погоджено оцінку житла з власником квартири, чим було порушено право власника, оскільки спірна квартира була продана по заниженій ціні. Також, позивач вважає, що приватним нотаріусом при посвідченні спірного договору було фактично встановлено факт наявності прав у іпотекодержателя здійснювати продаж третім особам майна, переданого в іпотеку, тобто за наявності заборгованості, а також не перевірено безспірність заборгованості за кредитним договором.
з матеріалів справи вбачається, що ТОВ "Девелоп Фінанс" 15 вересня 2020 року направлено на адресу ОСОБА_1 та ОСОБА_4 письмову вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором від 28 вересня 2007 року, відповідно до якої ТОВ "Девелоп Фінанс" проінформувало позивача щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року, а також вимагав протягом 30 днів з дня отримання вказаної вимоги сплатити наявну кредитну заборгованість. Зазначена вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля;
06 липня 2021 року ТОВ "Девелоп Фінанс" на адресу ОСОБА_1 та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам, однак, матеріали справи не місять доказів сплати боргу за кредитним договором та виконання зобов`язання позивачем або позичальником. Отже, у суду наявні підстави вважати, що вказані повідомлення-вимоги відповідають вимогам статті 35 Закону України "Про іпотеку", а позивач була достаменно обізнана про наявність заборгованості;
суд критично віднісся до твердження позивача щодо відсутнього погодження вартості іпотечного майна з власником такого майна, а також з твердженням щодо ніби-то заниженої ніж ринкової вартості квартири з огляду на наступне. Згідно з статтею 38 Закону України "Про іпотеку" дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Тому обґрунтування позивача в цій частині недоведеним належними доказами, а також така обставина не є підставою для визнання недійним договору купівлі-продажу майна. З поміж-іншого, слід враховувати, що позивач всупереч обізнаності щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не вчинила дій для сплати існуючої заборгованості за кредитним договором, а також не скористалась своїм першочерговим правом та не повідомила ТОВ "Девелоп Фінанс" про намір купити предмет іпотеки на виконання норм статті 38 Закону України "Про іпотеку".
позивачем не доведено того, що договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1, яка є предметом іпотеки від 28 вересня 2007 року, укладений між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2 з порушенням вимог закону. При цьому слід зазначити, що посилання позивача на підстави відчуження об`єкта нерухомості без згоди власника за відсутності погодження з власником оцінки майна за нижчою ринкової вартості, відсутності безспірності заборгованості за кредитним договором не є підставами в силу норм статтями 203, 216 ЦК України для визнання договору недійсним;
у додаткових поясненнях представник позивача зазначив, що відповідно до вимог Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Відповідно до ст. 1 цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статті 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; 2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); 3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи. Однак, відповідно до статті 203 ЦК України передбачає волевиявлення сторони правочину, що має бути вільним та відповідати внутрішній волі. Таким чином, укладаючи іпотечне застереження, що міститься в договорі іпотеки, сторона виявила свою волю та надала згоду на відчуження предмету іпотеки в разі невиконання зобов`язання. А відповідно до Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті" забороняється здійснювати примусове стягнення. Крім того згідно Постанови Верховного Суду 15 січня 2020 року по справі №201/344/18: "Тлумачення статті 37 Закону України "Про іпотеку" свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору. Такі висновки відповідають правовим позиціям, викладеним у постанові Верховного Суду від 9 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі 643/17966/14-ц (провадження 14-203цс19).
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
суд встановив, що ТОВ "Девелоп Фінанс" 15 вересня 2020 року було направлено на адресу ОСОБА_5 та ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушень виконання зобов`язання за кредитним договором від 28 вересня 2007 року, у відповідності до якої товариство проінформувало позивачку щодо відступлення прав вимоги за кредитним договором № 20/П/76/2007-840 від 28 вересня 2007 року, а також вимагав протягом 30 днів з дня отримання вказаної вимоги сплатити наявну кредитну заборгованість. Зазначена вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля (а. с. 53-60). 06 липня 2021 року ТОВ "Девелоп Фінанс" на адресу ОСОБА_1 та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам. Доказів сплати боргу за кредитним договором та виконання зобов`язання позивачка суду не надала . Не містить таких доказів і апеляційна скарга. Отже, висновок суду першої інстанції, що повідомлення-вимоги відповідають вимогам статті 35 Закону України "Про іпотеку", а позивач була достеменно обізнана про наявність заборгованості є обґрунтованим;
договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
відповідно до статей 76-81 ЦПК України доказів на підтвердження щодо відсутнього погодження вартості іпотечного майна з власником такого майна, а також щодо заниженої ринкової вартості квартири, позивачка суду не надала;
позивачка всупереч обізнаності щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не вчинила дій для сплати існуючої заборгованості за кредитним договором, а також не скористалась своїм першочерговим правом та не повідомила ТОВ "Девелоп Фінанс" про намір купити предмет іпотеки на виконання норм статті 38 Закону України "Про іпотеку". Позивачка ОСОБА_1 в обґрунтування позову в якості підстави для визнання спірного договору недійсним посилалась на існування спірної заборгованості, утвореної внаслідок невиконання умов кредитного договору. Проте, позивачкою не обґрунтовано зазначене твердження, зокрема, враховуючи суть спору, з огляду на відсутність необхідності перевірки спірності заборгованості, при посвідченні нотаріусом державної реєстрації договорів купівлі-продажу або права власності на предмет іпотеки за новим власником;
у додаткових поясненнях представник позивачки зазначив, що відповідно до вимог Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" не може бути примусово стягнуто (без згоди власника) протягом дії зазначеного закону. Відповідно до статті 1 цього Закону не може бути примусово стягнуто (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статті 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статті 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; 2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); 3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи;
відповідно до Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредиту в іноземній валюті" забороняється здійснювати примусове стягнення. У Постанови Верховного Суду 15 січня 2020 року по справі № 201/344/18 зазначено, що тлумачення статті 37 Закону України "Про іпотеку" свідчить, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідному застереженні в іпотечному договорі), який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника). Оскільки таке право іпотекодержателя на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавием шляхом підписання відповідного договору. Такі висновки відповідають правовим позиціям, викладеним у постанові Верховного Суду від 9 грудня 2019 року у справі №464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18) та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі 643/17966/14-ц (провадження 14-203цс19);
повноваження ТОВ "Девелоп Фінанс" на продаж квартири, що є предметом іпотеки, третій особі закріплені положеннями статтями 36, 38 Закону України "Про іпотеку". Доводи позивачки ОСОБА_1, що оспорюваний договір посвідчений нотаріусом за ціною нижчою погодженої між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а ТОВ "Девелоп Фінанс" не мало повноважень на укладення оспорюваного договору суд першої інстанції правильно не взяв до уваги, як безпідставні, і апеляційний суд погоджується з такими висновками суду. Суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та характер спірних правовідносин, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову.
Аргументи учасників справи
06 грудня 2023 року ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку подала касаційну скаргу на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 06 червня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року, в якій просила:
оскаржені судові рішення скасувати;
прийняти нове рішення, яким визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, що належить на праві приватної власності ОСОБА_1, укладений між ТОВ "Девелоп Фінанс" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я. М. та зареєстрованого в реєстрі за № 694.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
договором іпотеки від 28 вересня 2007 року не передбачена можливість набуття саме іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки. Відповідно до правової позиції, викладеної у висновку Великої Палати Верхового Суду у постанові від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц (провадження № 61-5164св18), сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (стаття 36 Закону України "Про іпотеку"). Відповідно до частин другої, третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку" рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності;
як зазначено в рішенні суду від 06 червня 2023 року суддею першої інстанції, що нібито вимога була направлена адресатам листом з рекомендованим повідомленням, та відповідно вручена позичальнику та позивачу 26 вересня 2020 року та 29 вересня 2020 року, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відбитком поштового штемпеля. Також зазначено, що нібито 06 липня 2021 року відповідачем 1 на адресу позивача та позичальника було надіслано повторно письмову вимогу з попередженням щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам, однак, матеріали справи не місять доказів сплати боргу за кредитним договором та виконання зобов`язання позивачем або позичальником. Однак прошу звернути увагу на той факт, що зазначені вище листи з рекомендованим повідомленням були направлені без опису вкладення, у зв`язку з чим вони не дають підстав для об`єктивного висновку суду, що надсилався саме лист-повідомлення та вимога щодо наміру здійснити звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені третім особам. Документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя до суду іпотекодержателем не надано і судом не встановлено. З огляду на вищевказане, не має факту належного сповіщення Іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки з посиланням на постанову Великої Палати Верховного суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17;
позивачем в своїх додаткових письмових поясненнях було звернуто увагу суду першої інстанції на той факт, що 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" від 03 червня 2014 року № 1304-VІІ (який був чинним на час вчинення спірної реєстраційної дії)" підпунктом 1 пункту 1 якого (в редакції чинній на час вчинення спірної реєстраційної дії) передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-ІУ, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті. Закон ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. При цьому, відповідачем не надано доказів до суду про наявність у іпотекодавця іншого житла. Отже, у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М., як реєстратора, були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за Відповідачем 2. Відповідного правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 та від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, підстав для відступу від цих висновків судом апеляційної інстанції не встановлено;
судом першої інстанції взагалі не було звернуто уваги на той факт, що жодного повідомлення від відповідача про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, в матеріалах справи відсутні. Для того, щоб звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності іпотекодержатель повинен направити позичальнику та іпотекодавцю вимогу про порушення вимог кредитного договору та договору іпотеки. Самому реєстратору кредитор подає докази спливу тридцятиденного строку вручення такої вимоги. Якщо у іпотекодержателя відсутні докази отримання повідомлень та спливу зазначеного строку, то реєстратор не має права здійснити реєстрацію права власності за кредитором. До таких правових висновків прийшла Велика Палата Верховного Суду у постановах: № 638/20000/16-ц від 24 квітня 2019 року; № 521/18393/16ц від 24 квітня 2019 року; № 306/2053/16-ц від 20 березня 2019 року; № 306/1224/16-ц від 23 січня 2019 року.
10 квітня 2024 року ТОВ "Девелоп Фінанс" через адвоката Пушка С. В. направило засобами поштового зв`язку відзив на касаційну скаргу, в якому просило:
касаційну скаргу залишити без задоволення;
оскаржені судові рішення залишити без змін.
Відзив на касаційну скаргу мотивований тим, що:
у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків. Наведена позиція узгоджується з практикою вирішення спорів у подібних правовідносинах сформованою у постанові Верховного Суду від 29 вересня 2020 року по справі № 757/13243/17;
в касаційній скарзі Іпотекодавця зазначено, що згідно Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", не могло бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду, об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті. Оскільки така підстава позову не була предметом розгляду у суді першої інстанції, то у відповідності до норми частини другої статті 400 ЦПК України, вона не може бути прийнятою та розглянутою судом касаційної інстанції. Крім того, зазначений аргумент не є доречним у зв`язку з тим, що Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" втратив чинність 23 вересня 2021, що узгоджується із правовою позицією сформованою у постанові Верховного Суду від 06 вересня 2022 року по справі № 5011-2/12750-2012 (абз. 6.4.). В той час між ТОВ "ДЕВЕЛОП ФІНАНС" та ОСОБА_2 було укладено Договір купівлі-продажу 03 грудня 2021 року. Отже, дата укладення Договору купівлі-продажу припадає на той період, коли Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" втратив свою чинність, а отже жодної встановленої законом заборони на звернення стягнення на іпотечне майно не існувало;
відповідно до частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Тобто посилання Іпотекодавця на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою недійсності оспорюваного договору купівлі-продажу. оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед Іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. З даним твердженням також погоджується позиція Великої Палати Верховного Суду викладена у постанові № 757/13243/17від 29 вересня 2020 року.
Рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 26 березня 2024 року: відкрито касаційне провадження у справі; в задоволенні заяви ОСОБА_1 про зупинення виконання постанови Київського апеляційного суду від 16 листопада 2023 року відмовлено.
10 квітня 2024 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.
Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 26 березня 2024 рокузазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц; від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц; від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц; від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц; від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц; від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17; від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18; від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а.
Фактичні обставини
Суди встановили, що 28 липня 2007 року між ВАТ КБ "Надра" та ОСОБА_4 укладено кредитний договір № 20/П/76/2007-840, відповідно до умов якого Банк надав Позичальнику кредит у розмірі 55 000 дол. США. Позичальник зобов`язався повернути до 28 вересня 2037 року кредитні кошти у розмірі 55 000 доларів США, сплатити відсотки за користування кредитними коштами із розрахунку 12,49 % річних, сплатити плату за управління кредитом, що сплачується щомісячно протягом всього терміну користування кредитними коштами із розрахунку 0.00 % від розміру фактичного залишку заборгованості за кредитом, а також сплатити можливі штрафні санкції (штраф, пеня). Порядок виконання зобов`язання визначається кредитним договором.
28 липня 2007 року між ВАТ КБ "Надра" та ОСОБА_1 з метою забезпечення виконання зобов`язання було укладено іпотечний договір за № 530, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пальорою Г. О. На підставі іпотечного договору було передано в іпотеку Банку 2-кімнатну квартиру загальною площею 55,60 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
У іпотечному договорі від 28 липня 2007 року сторони передбачили, що:
право іпотеки припиняється виконанням забезпечених іпотекою зобов`язань (пункт 4.3.);