ОКРЕМА ДУМКА
судді Великої Палати Верховного Суду Погрібного С. О.
до постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року
у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23)
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Монополіум Фінанс" (далі - Товариство) на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року
у справі за позовом Товариства до Вапнярської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (далі - Рада), треті особи: Комунальне виробничо-експлуатаційне підприємство "Вапнярка Водоканал" (далі - КП "Вапнярка Водоканал") та Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області, про визнання незаконними і скасування рішень та реєстраційних дій, поновлення запису.
І. ФАБУЛА СПРАВИ
Стислий виклад позиції позивача
Товариство у листопаді 2022 року звернулося до суду з позовом до Ради, в якому з урахуванням заяв про зміну предмета позову просило:
- визнати незаконними та скасувати два рішення 19-ї сесії VIII скликання Ради від 22 листопада 2021 року № 988 "Про припинення дії договору оренди землі
у зв`язку з закінченням строку його дії" та № 989 "Про надання згоди на поділ земельної ділянки та розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки";
- визнати незаконними та скасувати чотири рішення 29-ї сесії VIII скликання Ради від 19 липня 2022 року № 1572 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі", № 1577 "Про надання дозволу на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із зміною цільового призначення з метою подальшої передачі в постійне користування КВЕП "Вапнярка Водоканал", № 1589 "Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0208 Товариству
з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Монополіум Фінанс" та № 1590 "Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0209 Товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Монополіум Фінанс";
- визнати незаконним та скасувати рішення 32-ї сесії VIII скликання Ради від 25 жовтня 2022 року № 1647 "Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки КВЕП "Вапнярка водоканал" зі зміною цільового призначення";
- скасувати реєстрацію усіх речових прав та їх обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) на новостворені земельні ділянки з кадастровими номерами 0523955400:02:002:0208, 0523955400:02:002:0209, 0523955400:02:002:0210 (далі - Земельні ділянки 2, 3, 4 відповідно), що виникли внаслідок скасування та поділу земельної ділянки, кадастровий номер 0523955400:02:002:0011, площею 3,7110 га, розташованої на території Ради за адресою: Вінницька область, Тульчинський район, смт Вапнярка, вул. Незалежності, 231 (далі - Земельна ділянка 1);
- скасувати державну реєстрацію Земельних ділянок 2, 3, 4, які виникли внаслідок скасування та поділу Земельної ділянки 1, у Державному земельному кадастрі;
- поновити запис шляхом внесення до Державного земельного кадастру відомостей про Земельну ділянку 1, яка була надана в оренду Товариству на підставі рішення Ради (83-ї сесія VIII скликання) від 05 листопада 2020 року № 1320.
Позивач обґрунтовував пред`явлений позов тим, що 17 листопада 2020 року сторони у справі уклали договір оренди (далі - Договір), за умовами якого Рада на один рік передала у платне користування Товариства Земельну ділянку 1 для обслуговування належного йому майнового комплексу. 24 травня 2021 року на підставі Договору Товариство зареєструвало за собою право оренди Земельної ділянки 1. Проте, 22 листопада 2021 року до закінчення строку дії Договору Рада ухвалила рішення № 988, яким припинила дію цього правочину, а в подальшому вчинила низку рішень та дій, що привели до поділу Земельної ділянки 1 на Земельні ділянки 2, 3, 4. На думку Товариства, такі рішення та дії Ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов Договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу майнового комплексу, що належить Товариству на праві власності, зокрема парканом, розташованим на Земельній ділянці 4.
Стислий виклад змісту судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням від 05 червня 2023 року Господарський суд Вінницької області задовольнив позов.
Суд першої інстанції керувався тим, що сторони Договору у пункті 37 узгодили набрання ним чинності після його підписання та державної реєстрації. Тобто момент укладення Договору, а отже і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. Інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії Договору його текст не містить. Оскільки державну реєстрацію речового права за Договором проведено 24 травня 2021 року, тому він є дійсним до 25 травня 2022 року. Оскільки Рада своїм рішенням від 22 листопада 2021 року № 988 розірвала Договір в односторонньому порядку, що не допускається відповідно до пункту 33 цього правочину, тому це рішення має бути визнано незаконним та скасовано, як і подальші оскаржувані рішення Ради, які є похідними.
Постановою від 27 вересня 2023 року Північно-західний апеляційний господарський суд скасував рішення Господарського суду Вінницької області від 05 червня 2023 року та ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову, а також стягнув з Товариства на користь Ради 39 899,00 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції керувався тим, що у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Відтак договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання у простій письмовій формі. Також апеляційний суд наголосив на тому, що 05 грудня 2019 року Законом України № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон № 340-IX), який набрав чинності 16 січня 2020 року, частину першу статті 19 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон № 161-XIV) доповнено вимогою про те, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а також правовою нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Апеляційний суд констатував, що за відомостями Реєстру дата завершення дії Договору - 17 листопада 2021 року, а дата початку його дії - 17 листопада 2020 року. Відтак Рада ухвалила рішення від 22 листопада 2021 року № 988 у визначених законом межах і спосіб, а підстав для визнання його незаконним та скасування немає. Відповідно не існує підстав для задоволення інших позовних вимог, які мають похідний характер.
ІІ. РОЗГЛЯД СПРАВИ У ВЕРХОВНОМУ СУДІ
Товариство, не погодившись із рішенням суду апеляційної інстанції, подало касаційну скаргу, у якій просило скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року та залишити в силі рішення Господарського суду Вінницької області від 05 червня 2023 року, а також здійснити новий розподіл судових витрат.
Товариство посилалося на те, що в пункті 37 Договору сторони домовилися, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації. Відтак сторони Договору досягли згоди про те, що він буде вважатися укладеним саме за наявності двох факторів: підписання сторонами та державної реєстрації, а тому немає підстав вважати, що у сторін Договору виникли права та обов`язки за цим правочином до його реєстрації. Момент набрання Договором чинності був визначений за згодою сторін та пов`язаний саме з певним моментом у часі - "опублічненням" цих цивільних відносин у відповідному державному реєстрі.
На переконання заявника, цей правочин набрав чинності 24 травня 2021 року (з дня реєстрації Товариством права оренди на підставі Договору) та діяв один рік після реєстрації - до 25 травня 2022 року.
Ухвалою від 06 листопада 2023 року колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду відкрила касаційне провадження за скаргою Товариства, а ухвалою від 14 грудня 2023 року на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передала цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважала за доцільне відступити від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладених у постановах від 16 листопада 2022 року у справі № 447/2461/20, від 24 травня 2023 року у справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року
у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року у справі № 390/356/21 та від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19, на які покликалося Товариство у поданій ним касаційній скарзі.
Ухвалою від 30 січня 2024 року Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду цю справу, а постановою від 06 березня 2024 року касаційну скаргу Товариства задовольнила частково, постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року змінила, зазначивши у пункті 4 її резолютивної частини суму в 37 215,00 грн судового збору, який підлягає стягненню за подання апеляційної скарги, замість 39 899,00 грн, а в іншій частині - постанову залишила без змін.
Визначаючи правову природу договору оренди землі, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що договір оренди землі є консенсуальним договором.
Оцінюючи значення державної реєстрації правочину і державної реєстрації речових прав, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що у зв`язку зі змінами
в законодавстві з 01 січня 2013 року Договір не міг бути зареєстрований. Натомість закон передбачав проведення державної реєстрації права оренди. Після запровадження зазначених законодавчих змін потрібно розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі цього правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.
Велика Палата Верховного Суду виснувала, що якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення у орендаря речового права) не збігаються в часі, тоді у проміжку часу від укладення договору і до набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права - договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитися від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, зі свого боку, може вимагати стягнення з орендаря орендної плати. З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою.
Вирішуючи питання щодо меж реалізації сторонами договору оренди землі принципу свободи договору, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що Закон № 340-IX доповнив частину першу статті 19 Закону № 161-XIV двома реченнями такого змісту: "Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права". Цей самий Закон виклав абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV в такій редакції: "Дата укладення та строк дії договору оренди". Тож із 16 січня 2020 року, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.
Велика Палата Верховного Суду зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії. Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить цим імперативним правовим нормам, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення.
Ураховуючи наведене, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що річний строк дії Договору почав свій перебіг з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання 17 листопада 2020 року) і сплинув на час прийняття оскаржуваних рішень Ради та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, відповідно й припинилося речове право оренди Товариства на Земельну ділянку 1. Тож Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність порушеного права Товариства.
Велика Палата Верховного Суду вважала за доцільне відступити від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладених у постанові від 16 листопада 2022 року у справі № 447/2461/20, оскільки вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 08 липня 2020 року, тобто після набрання чинності змін до Закону № 161-XIV, внесених Законом № 340-IX, та суперечать викладеним у постанові висновкам, зокрема, про застосування імперативних норм абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, які встановлюють для сторін договору оренди землі межі реалізації свободи договору в питаннях визначення на власний розсуд істотних умов та правил обчислення строку дії такого правочину.
Водночас Велика Палата Верховного Суду не встановила підстав відступати від висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, зроблених
у постановах від 24 травня 2023 року у справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року у справі № 390/356/21 та від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19, оскільки за обставинами цих справ договори оренди землі підписані сторонами до набрання чинності Законом № 340-IX.
ІІІ. ДОВОДИ ОКРЕМОЇ ДУМКИ СУДДІ
З наведеною правовою позицією Великої Палати Верховного Суду не погоджуюся, тому відповідно до частини третьої статті 34 ГПК України викладаю окрему думку.
Щодо правової природи договору оренди землі та визначення моменту укладеності такого договору
У справі, що переглядалася, основним правовим питанням, що підлягаю вирішенню Великою Палатою, було те, з якого моменту договір оренди землі від 17 листопада 2020 року вважається укладеним між Радою та Товариством, тобто з якого часу потрібно обраховувати початок перебігу строку дії цього договору, та, відповідно, чи порушені права та інтереси Товариства оскаржуваними рішеннями Ради.
У частині першій статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)
(тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору з Товариством) визначено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини другої статті 631 ЦК України договір набирає чинності
з моменту його укладення.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Згідно зі статтею 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним
з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Отже, за змістом статті 631 ЦК України момент набрання чинності договором співпадає з моментом його укладення, настання якого, за загальним правилом, пов`язується з часом досягнення сторонами згоди з приводу усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України). Також договір може вважатися укладеним згідно зі статтею 640 ЦК України з моменту передання майна чи вчинення певної дії, тобто пов`язується з умовами договору або його правовою природою (частина друга зазначеної статті).
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує певні правові відносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
Спеціальним законом, який регулює відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон № 161-XIV.
За змістом статті 13 Закону № 161-XIV (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору з Товариством) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку
у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (стаття 14 Закону № 161-XIV).
Відповідно до частин першої, другої статті 15 Закону № 161-XIVістотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
У частинах першій та п`ятій статті 6 Закону № 161-XIVпередбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Згідно зі статтями 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України)
(тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору з Товариством) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV) (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору з Товариством) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.