ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/8646/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - Малікова А.В. (адвокат), Волощук В.В. (адвокат)
відповідача - Перепелицін К.М. (самопредставництво)
третьої особи - Васильєва С.М. (самопредставництво)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 (у складі колегії суддів: Яковлєв М.Л. (головуючий), Тищенко О.В., Шаптала Є.Ю.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Блакитна Хвиля"
до Київської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання укладеною додаткової угоди,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. 03.07.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Блакитна Хвиля" (далі - ТОВ "Блакитна Хвиля", Товариство, Позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Рада, Відповідач, Скаржник) про визнання укладеною додаткової угоди в редакції, викладеній у позовній заяві.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки ТОВ "Блакитна Хвиля" у встановленому законодавством та визначеному договором порядку направило Раді лист про поновлення строку дії договору оренди, проте Рада у відповідь повідомила, що лист Товариства не підлягає розгляду по суті.
1.3. З огляду на те, що Позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та зважаючи на відсутність заперечень Ради проти такого користування ТОВ "Блакитна Хвиля" звернулося до суду з даним позовом.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.11.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.05.2020, позовні вимоги ТОВ "Блакитна Хвиля" про визнання укладеною додаткової угоди задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007 в редакції, викладеній у резолютивній частині рішення місцевого господарського суду.
2.2. Постановою Верховного Суду від 18.11.2021 вказані постанову та рішення скасовано, а справу № 910/8646/19 передано на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.
2.3. Скасовуючи зазначені судові рішення та направляючи справу на новий розгляд до місцевого господарського суду, Верховний Суд дійшов висновку про передчасність висновків господарських судів попередніх інстанцій про наявність підстав для поновлення договору оренди відповідно до положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 15.07.2020).
2.4. За результатами нового розгляду рішенням Господарського суду міста Києва від 04.07.2022, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.11.2022 позовні вимоги ТОВ "Блакитна Хвиля" до Ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною між Київською міською радою як орендодавцем та ТОВ "Блакитна Хвиля" як орендарем додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007, яка викладена у резолютивній частині рішення господарського суду першої інстанції.
2.5. Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що Позивач продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди земельної ділянки та належним чином виконував свої зобов`язання в частині сплати орендної плати, неодноразово звертався до Відповідача з листами про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, проте Відповідач протягом одного місяця після закінчення строку договору не направив Позивачу листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки.
2.6. За результатами розгляду касаційної скарги Ради на вищевказані рішення постановою Верховного Суду від 07.03.2023 їх скасовано, а справу № 910/8646/19 направлено на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
2.7. При цьому Верховний Суд вказав на те, що передумовою для висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", є встановлення наявності певних юридичних фактів, зокрема належність виконання орендарем обов`язків за договором. Водночас зміст оскаржуваних судових рішень свідчить про те, що судами попередніх інстанцій не надано оцінки та не встановлено фактів виконання/невиконання Товариством обов`язків, передбачених договором оренди, водночас Рада зазначала про порушення Позивачем його умов, проте такі доводи Відповідача залишилися поза увагою судів.
2.8. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.08.2023 у задоволенні позову Товариства відмовлено. Суд дійшов висновку про те, що Позивач неналежно виконував умови договору, а саме не здійснив передбаченого обсягу будівельних робіт, при цьому не довівши відсутності своєї вини у невиконанні договірних зобов`язань. Вказане не дає підстав вважати Позивача добросовісним орендарем та, як наслідок, унеможливлює поновлення з ним договору оренди.
2.9. Під час нового розгляду Позивач подав заяву про зміну предмета позову, у якій додатково просив визнати протиправною бездіяльність Ради, яка виразилася у невиконанні пункту 2 рішення № 1111/772 від 12.07.2007 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Блакитна Хвиля" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами на вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва", яким Київська міська рада вирішила "Внести зміни до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року, а саме: територію, яка передається відповідно до цього рішення, вилучити із зеленої зони та перевести за функціональним призначенням до території багатоповерхової житлової забудови" та зобов`язати Раду виконати це рішення.
У задоволенні вказаної заяви судом першої інстанції відмовлено та зазначено, що Позивачем у встановленому законом порядку не було доведено, що фактичні обставини у цій справі у розумінні частини четвертої статті 46 Господарського процесуального кодексу України змінилися, і така зміна відбулася саме після закінчення підготовчого засідання при первісному розгляді справи.
2.10. За наслідками розгляду апеляційної скарги Товариства Північний апеляційний господарський суд постановою від 23.01.2024 скасував рішення місцевого господарського суду, позовну заяву ТОВ "Блакитна Хвиля" задовольнив та визнав укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007, виклавши її у резолютивній частині постанови.
3. Короткий зміст касаційної скарги, позиція інших учасників справи
3.1. Не погоджуючись із постановою апеляційного господарського суду Рада скористалася правом на касаційне оскарження та просить її скасувати.
3.2. При цьому Відповідач посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та наголошує, що суд апеляційної інстанції при ухваленні постанови від 23.01.2024 застосував частину шосту статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, постановах Верховного Суду від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, постановах Верховного Суду України від 20.11.2012 у справі № 44/69, від 20.05.2008 у справі № 30/234, від 11.11.2014 у справі № 912/1553/13.
3.3. ТОВ "Блакитна Хвиля" у відзиві на касаційну скаргу Ради просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову без змін. Позивач вважає, що доводи касаційної скарги Ради зводяться до незгоди з ухваленим судовим рішенням та мають на меті переоцінку встановлених судами обставин. Товариство наголошує на тому, що судом апеляційної інстанції прийнято законне, обґрунтоване рішення на підставі належних та допустимих доказів з виконанням вказівок Верховного Суду.
На думку Позивача, судом встановлені обставини попереднього звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі з долученням проекту додаткової угоди, а також встановлено, що Відповідач не розглянув листи Позивача, водночас не заперечив щодо такого поновлення протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.
Товариство наполягає, що суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованих висновків щодо 1) відсутності його вини в частині недотримання строків будівництва, 2) своєчасності внесення орендної плати, 3) повного виконання вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у тому числі з урахуванням сталої судової практики), а саме вчинення усіх дій для поновлення договору оренди. Також Товариство посилається на недобросовісну та несумлінну поведінку Ради при виконанні договірних зобов`язань.
3.4. Верховним Судом також отримано доповнення до відзиву на касаційну скаргу, зміст якого зводиться до незгоди Позивача з висновком суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, про відсутність підстав для задоволення його заяви про зміну предмета позову. Позивач звертає увагу Суду, що без визнання протиправною бездіяльності Ради та без її зобов`язання виконати власне рішення від 12.07.2007 (про внесення змін до Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони до 2020 року, а саме про вилучення орендованої земельної ділянки із зеленої зони та переведення її до території багатоповерхової житлової забудови) ефективного захисту прав Позивача не відбудеться.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. 22.11.2007 між ТОВ "Блакитна Хвиля" (Орендар) та Радою (Орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 12.07.2007 № 1111/1772 за актом приймання-передачі передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами, розташовану на вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва (далі - Договір оренди)
4.2. Об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками:
- місце розташування - вул. Кадетський Гай у Солом`янському районі м. Києва;
- розмір - 8,4300 га;
- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу із вбудованими приміщеннями та об`єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами;
- кадастровий номер - 8 000 000 000:72:240:0017;
- нормативна грошова оцінка - 15 410 427,27 грн (відповідно до витягу з технічної документації Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Ради від 13.11.2007 № 459.
4.3. Договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 05.03.2008 за № 72-6-00493.
4.4. Пунктом 3.1 Договору оренди визначено строк його дії: 10 (десять) років.
4.5. Відповідно до пункту 8.4 Договору оренди ТОВ "Блакитна Хвиля" взяло на себе зобов`язання завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; вирішити питання пайової участі до початку будівництва відповідно до рішення Київської міської ради від 27.02.2003 № 271/431 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва; передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі квартир у цьому житловому комплексі (крім службової).
4.6. Сторони погодили, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
4.7. Згідно з умовами договору після закінчення строку, на який його було укладено, Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
4.8. Господарські суди встановили, що Позивач звернувся до голови Ради з листом від 30.11.2017 № 9 про продовження строку оренди земельної ділянки, в якому просив продовжити дію договору оренди на 7 років.
Лист був отриманий Радою 04.12.2017, згідно відбитка штампу реєстрації вхідної кореспонденції Відповідача.
4.9. У відповідь Рада направила лист від 21.12.2017 № 057029-23214, в якому зазначила, що відповідно до постанов Головного управління Служби безпеки України у м. Києві та Київській області від 03.09.2010 та від 15.11.2012 вказану в листі позивача земельну ділянку визнано речовим доказом у кримінальних справах № 1601 і № 1663 та накладено на неї арешт.
Крім того, відповідно до Детального плану території в межах вулиць Народного ополчення, Ернста, Івана Пулюя, вздовж річки Совки та верхнього каскаду Совських ставків у Солом`янському районі м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.12.2016 № 681/1685, територія за функціональним призначенням належить до території парку "Балка Проня". Відповідно до Генерального плану міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804 "Про затвердження "Генерального плану міста Києва та проекту планування його приміської зони на період до 2020 року", територія за функціональним призначенням відноситься до території зелених насаджень загального користування.
Підсумовуючи викладене Рада повідомила, що лист ТОВ "Блакитна Хвиля" не підлягає розгляду по суті.
4.10. У подальшому в липні 2018 року ТОВ "Блакитна Хвиля" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Ради про визнання договору оренди земельної ділянки від 22.11.2007 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
4.11. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 у задоволенні позовних вимог було відмовлено повністю. Висновки суду першої інстанції мотивовані тим, що Позивач, звертаючись до Відповідача з листом-повідомленням від 30.11.2017 № 9 про поновлення договору оренди землі, не долучив до вказаного листа проект додаткової угоди та доказів протилежного суду не надав, що за положеннями частини третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є обов`язковим для застосування процедури поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом реалізації переважного права орендаря перед іншими особами. До того ж Позивач просив продовжити дію договору оренди землі строком на 7 років, у той час як умовами вказаного договору передбачено, що строк його дії становить 10 років.
Таким чином Позивач просив продовжити строк дії договору на інших умовах, ніж встановлено договором, і така зміна стосується істотних умов договору, що унеможливлює застосування положень про автоматичну пролонгацію спірного договору в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі".
4.12. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019 рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 скасовано та прийнято нове, яким позов задоволено, Договір оренди визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.
4.13. Суд апеляційної інстанції виходив із того, що Позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі (30.11.2017) направив до голови Ради лист-повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, а тому орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити, як це передбачено умовами договору оренди та не суперечить положенням частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
4.14. При цьому суд апеляційної інстанції у справі № 910/9044/18 встановив, що лист Ради від 21.12.2017 № 057029-23214 не містить посилань на порушення закону Позивачем, а також не містить жодних заперечень щодо продовження дії чи поновлення договору. Тому апеляційний суд відхилив вказаний лист у якості відмови Орендодавця, оскільки він не містить таких заперечень, а лише посилання на те, що лист-повідомлення Позивача не підлягає розгляду по суті.
Тобто звернення Позивача не було розглянуто по суті взагалі, що є порушенням норм чинного законодавства. Крім того, оскільки в листі від 21.12.2017 не міститься заперечень щодо відсутності проекту додаткової угоди, суд апеляційної інстанції у справі відхилив висновок суду першої інстанції щодо ненаправлення Позивачем проекту додаткової угоди, зазначивши, що з його листа від 30.11.2017 № 9 вбачається зворотнє.
4.15. Постановою Верховного Суду від 04.06.2019 скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2019, а рішення Господарського суду міста Києва від 04.12.2018 у справі № 910/9044/18 залишено в силі.
4.16. При цьому суд касаційної інстанції зауважив, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми, а отже належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді, а позивачем у справі № 910/9044/18 обрано неправильний та неефективний спосіб захисту своїх порушених прав.
4.17. При цьому у постанові Верховного Суду від 04.06.2019 у справі № 910/9044/18 колегія суддів визнала обґрунтованими висновки апеляційного суду про те, що лист Київської міської ради від 21.12.2017 № 057029-23214 не може бути визнаний саме відмовою орендодавця у поновленні договору або його запереченням щодо поновлення договору оренди, оскільки лист не містить таких заперечень, а лише містить посилання на те, що лист-повідомлення позивача не підлягає розгляду по суті, тобто звернення Позивача не було розглянуто по суті взагалі, що не відповідає положенням чинного законодавства. Крім того, суд касаційної інстанції взяв до уваги встановлені апеляційним судом факти, що у вказаному листі Ради відсутні конкретні посилання на порушення закону Позивачем, а також заперечення щодо умов договору та щодо відсутності проекту додаткової угоди.
4.18. З урахуванням наведених обставин, Позивач, вважаючи порушеними свої права щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, 03.07.2019 звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди у редакції, доданій до позовної заяви.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
5.2. Згідно статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
5.3. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".
5.4. Статтею 13 вказаного закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.5. Згідно з частинами першою-третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, тобто до 15.07.2020) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.