ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 914/1098/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача (відповідача за зустрічним позовом) - Лука Т.М. (адвокат)
відповідача (позивача за зустрічним позовом) - Горак Я.П. (самопредставництво)
третьої особи - не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.02.2024 (у складі колегії суддів: Орищин Г.В. (головуючий), Галушко Н.А., Желік М.Б.)
та рішення Господарського суду Львівської області від 25.09.2023 (суддя Крупник Р.В.)
за первісним позовом Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича
до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунальний заклад культури Львівської обласної ради культурно-мистецький центр "Львівський палац мистецтв"
про зобов`язання продовжити строк договору оренди,
та за зустрічним позовом Управління майном спільної власності Львівської обласної ради
до Фізичної особи-підприємця Корнієнка Андрія Леонардовича
про виселення,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. 05.04.2023 Фізична особа-підприємець Корнієнко Андрій Леонардович (далі - ФОП Корнієнко А.Л., Позивач, Скаржник) звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (далі - Управління майном ЛОР, Відповідач) про зобов`язання продовжити строк договору оренди нерухомого майна на той самий строк.
1.2. Позовні вимоги ФОП Корнієнка А.Л. мотивовані тим, що ним дотримано визначений законом та договором порядок продовження строку дії договору оренди нерухомого комунального майна, у той час як Відповідач свій обов`язок щодо розгляду та вирішення його звернення не виконав.
1.3. 27.04.2023 Управління майном ЛОР подало до суду зустрічний позов про виселення ФОП Корнієнка А.Л. з орендованого майна.
1.4. Позовні вимоги за зустрічним позовом мотивовані тим, що договір оренди після його продовження на той самий строк було достроково розірвано, про що складено акт приймання-передачі нерухомого майна, проте ФОП Корнієнко А.Л. продовжує безпідставно користуватися спірним майном, що порушує права Відповідача.
2. Короткий зміст рішень господарських судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 25.09.2023 у задоволенні первісного позову відмовлено, а зустрічний позов задоволено, ФОП Корнієнка А.Л. виселено з нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Самчука, 12, а саме замощення площею 150 кв.м.
2.2. За результатами розгляду апеляційної скарги Позивача Західний апеляційний господарський суд постановою від 08.02.2024 залишив вказане рішення місцевого господарського суду без змін.
2.3. При ухваленні вказаних рішень суди врахували, що договір оренди комунального майна припинився 19.05.2021, продовжений чи переукладений не був.
2.4. У подальшому 08.09.2022 ФОП Корнієнко А.Л. передав, а Комунальний заклад культури Львівської обласної ради культурно-мистецький центр "Львівський палац мистецтв" (далі - КЗК ЛОР КМЦ "Львівський палац мистецтв", Балансоутримувач) прийняв раніше передане в оренду нерухоме майно, що підтверджується актом прийняття-передачі нерухомого майна від 08.09.2022.
2.5. За таких обставин суди відмовили у задоволенні первісного позову про зобов`язання продовжити строк договору оренди.
2.6. Оскільки подальше фактичне користування Позивачем спірним майном не свідчить про договірний характер існуючих правовідносин, позовні вимоги Управління майном ЛОР суди визнали обґрунтованими та задовольнили.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи
3.1. ФОП Корнієнко А.Л. у касаційній скарзі просить скасувати судові рішення місцевого та апеляційного судів та передати справу на новий розгляд до господарського суду Львівської області.
3.2. Вимоги скарги обґрунтовує неврахуванням судами при прийнятті оскаржуваних рішень висновків Верховного Суду у справах щодо регулювання подібних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, постанови Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, від 01.11.2022 у справі № 926/186/22).
3.3. У відзиві на касаційну скаргу Управління майном ЛОР просить залишити її без задоволення, а судові рішення - без змін. Вважає оскаржувані судові рішення законними та обґрунтованими, а доводи Скаржника - такими, що спрямовані на переоцінку доказів у зв`язку з незгодою з рішеннями судів.
3.4. Третя особа правом надати суду пояснення щодо доводів касаційної скарги не скористалася.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. 20.06.2018 між Управлінням майном ЛОР (Орендодавець) та ФОП Корнієнком А.Л. (Орендар) було укладено договір оренди № 34/18 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області (далі - Договір № 34/18), за умовами якого Орендодавець на підставі наказу Управління майном ЛОР від 25.05.2018 №35-н передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно - частину замощення, що знаходиться на балансі Комунального підприємства ЛОР Кінотеатр Львів, загальною площею 150 кв.м, розміщене за адресою: місто Львів, вул. У. Самчука, 12. У подальшому 08.11.2019 сторонами було підписано договір про внесення з 01.12.2019 змін до Договору № 34/18, яким балансоутримувача замінено на КЗК ЛОР КМЦ "Львівський палац мистецтв".
За умовами Договору № 34/18 майно передано в оренду з метою розміщення кафе, яке не здійснює продаж товарів підакцизної групи.
Нерухоме майно було передано у користування за актом прийняття-передачі нежитлових приміщень від 20.06.2018, який підписано Орендарем і Балансоутримувачем та затверджено начальником Управління майном ЛОР.
В пункті 2.1 Договору № 34/18 сторони погодили, що договір вважається укладеним з моменту досягнення сторонами домовленості з усіх його істотних умов і підписання ними тексту договору. Початок перебігу терміну дії договору та настання обов`язку сплати орендарем орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання-передачі майна.
Договір №34/18 укладено строком на 2 роки 11 місяців, відповідно з 20.06.2018 по 19.05.2021 включно.
Сторони також погодили, що зміни і доповнення або розірвання договору допускаються за взаємної згоди сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Чинність договору припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено або достроково за взаємною згодою сторін (пункти 8.3, 8.6, 8.8 Договору № 34/18).
У розділі 2 Договору № 34/18 сторони узгодили порядок передачі та повернення орендованого майна, зокрема у разі припинення цього договору майно повертається Орендарем КЗК ЛОР КМЦ "Львівський палац мистецтв". Орендар повертає майно за актом приймання-передачі, що підписується Орендарем, Орендодавцем та Балансоутримувачем. Майно вважається поверненим з моменту підписання акта приймання-передачі, обов`язок по складанню якого покладається на Балансоутримувача орендованого майна.
4.2. 30.12.2020 ФОП Корнієнко А.Л. звернувся до Фонду комунального майна ЛОДА із заявою від 15.12.2020 про продовження дії Договору №34/18 до 20.06.2023, яка залишена Фондом без розгляду.
4.3. Як встановили суди та не заперечується сторонами справи, ФОП Корнієнко А.Л. передав, а КЗК ЛОР КМЦ "Львівський палац мистецтв" прийняв раніше передане в оренду майно за актом прийняття-передачі нерухомого майна від 08.09.2022, який підписано Орендарем і Балансоутримувачем та затверджено начальником Управління майном ЛОР.
4.4. Наступного дня, 09.09.2022 Позивачем та третьою особою було підписано ще один акт прийняття-передачі нерухомого майна, за яким спірне майно передано в оренду ФОП Корнієнку А.Л. Проте зазначений акт не затверджено Управлінням майном ЛОР як Орендодавцем, а отже суди дійшли висновку, що така передача не відбулася.
4.5. 24.10.2022 ФОП Корнієнко А.Л. звернувся до Управління з листом, у якому просив продовжити строк дії Договору № 34/18 на той самий термін, а в разі відмови надати відповідне рішення, проте вказаний лист залишено Відповідачем без реагування.
4.6. У відповідь на запит представника ФОП Корнієнка А.Л. Управління майном ЛОР листом від 27.02.2023 повідомило, що наказ про продовження/відмову у продовженні договору не підписувався, а договір оренди було припинено за згодою сторін відповідно до акта приймання-передачі орендованого майна від 08.09.2022, поданого Орендодавцю листом Балансоутримувача № 230/1-6 від 16.09.2022.
4.7. У подальшому ФОП Корнієнко А.Л., вважаючи, що такі дії Відповідача щодо непродовження Договору № 34/18 на той самий строк порушують його права, звернувся до суду з даним позовом.
4.8. При цьому Управління майном ЛОР з посиланням на те, що спірний договір оренди було розірвано сторонами достроково шляхом підписання акта приймання-передачі від 08.09.2022 про повернення об`єкта оренди, а натомість фактичне користування Орендарем спірним майном продовжується, звернулося до суду із зустрічними позовними вимогами про виселення ФОП Корнієнка А.Л. із безпідставно займаного ним нерухомого майна.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю - доповідача, представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
5.2. За приписами статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
5.3. Згідно із частиною першою статті 321 цього ж Кодексу право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
5.4. Закон України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що оренда комунального нерухомого майна - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.
5.5. 03.10.2019 прийнято Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-IX (далі - Закон №157-ІХ), у якому розділом "Прикінцеві та перехідні положення" передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.02.2020 (за виключенням окремих зазначених норм).
Водночас пунктом 5 цього розділу визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-ХІІ з дня введення в дію цього Закону.
5.6. Ураховуючи опублікування тексту Закону № 157-ІХ 26.12.2019, він набрав чинності 27.12.2019, введений в дію з 01.02.2020 і з цієї дати підлягають застосуванню його положення (за виключенням норм, зазначених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").
5.7. Разом з тим пунктом 2 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №157-IX передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: 1) набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини другої статті 18 цього Закону, або 2) 01.07.2020.
5.8. Після настання однієї з дат, яка відповідно до вказаного пункту наступить раніше, але у будь - якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються у порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
5.9. Отже, законодавець передбачив та врегулював умови та порядок продовження дії договорів, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII від 10.04.1992.
5.10. З урахуванням викладеного, зважаючи на приписи Закону №157-, який є спеціальним, Суд не вбачає підстав для застосування до спірних правовідносин іншого порядку, ніж визначений цим законом.
5.11. Тобто Закон № 157-ІХ не передбачає такої підстави для продовження дії договору оренди як "мовчазна згода", натомість вимагає від орендаря вчинити юридично значимі дії, а саме, звернутись із заявою про продовження договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди, та надати звіт про оцінку майна. Орендар має завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування майном шляхом надсилання орендодавцю відповідної заяви. Натомість, орієнтуючись на наявність чи відсутність своєчасного повідомлення про такий намір, орендодавець отримує можливість належно спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди, зокрема, продовжити договір оренди за результатами проведення аукціону, що відповідає спрямованості законодавчих змін на забезпечення конкурентних засад передачі в оренду та максимальної ефективності використання комунального майна.
5.12. Покладення на орендаря обов`язку з надсилання заяви про продовження договору оренди відповідно до абзацу 4 частини сьомої статті 18 Закону № 157-ІХ (разом зі звітом про оцінку майна та рецензію на цей звіт) до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них, що відповідає правовій позиції, наведеній Верховним Судом у постановах від 22.03.2023 у справі №916/2469/21, від 18.07.2023 у справі №914/1728/22, від 07.02.2024 у справі № 902/852/22.
5.13. Як встановлено судами та не заперечується сторонами, ФОП Корнієнко А.Л. 30.12.2020 подав заяву про продовження Договору №34/18 до 20.06.2023, однак Відповідач жодних рішень за результатами розгляду цієї заяви не прийняв (ні про продовження строку договору, ні про відмову у такому продовженні, ні про необхідність надання додаткових документів).
5.14. У подальшому Позивачем було подано Відповідачу лист від 24.10.2022 про продовження дії договору на той самий термін, який також залишився без відповіді Орендодавця.
Не дивлячись на відсутність будь-якого реагування Управління майном ЛОР на звернення Позивача, останній також не вжив жодних додаткових заходів задля продовження орендних правовідносин у передбаченому законодавством порядку.
5.15. За таких обставин строк дії Договору № 34/18, укладеного між сторонами у цій справі, закінчився 19.05.2021, тобто після 01.07.2020, і суди дійшли правильного висновку про те, що до спірних правовідносин його продовження слід застосувати положення Закону №157-.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 08.11.2023 у справі № 911/1714/22, від 07.02.2024 у справі № 902/852/22.
5.16. Частиною першою статті 18 Закону №157-IX визначено, що продовження договору оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які, зокрема, укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше (частина друга статті 18 Закону №157-IX).
5.17. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття орендодавцем, становить тридцять календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря. Граничний строк прийняття рішень, передбачених частиною четвертою цієї статті, за умови їх прийняття або погодження представницьким органом самоврядування чи визначеними ним органами, становить шістдесят календарних днів з дати отримання заяви і документів від орендаря (частини третя - п`ята цієї ж статті).
5.18. Крім того, частинами сьомою, восьмою статті 18 Закону №157-IX передбачено, що договори, які продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" (далі - Порядок № 483).