ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 квітня 2024 року
м. Київ
справа № 131/970/23
провадження № 2134св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Україна",
відповідачі: ОСОБА_1, фермерське господарство "Шефф-Агро",
третя особа - державний реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області
Кокот Олексій Анатолійович,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Україна" на рішення Іллінецького районного суду Вінницької області у складі судді Коваля А. М. від 26 жовтня 2023 року та постанову Вінницького апеляційного суду у складі колегії суддів: Рибчинського В. П.,
Медведецького С. К., Копаничук С. Г. від 10 січня 2024 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2023 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Україна" (далі - СТОВ "Україна", товариство, заявник, позивач) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про визнання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
На обґрунтування заявлених вимог позивач зазначав, що 01 квітня 2013 року уклав з ОСОБА_1 договір оренди землі на 10 років, право оренди зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та засвідчується витягом про державну реєстрацію іншого речового права від
17 вересня 2013 року № 9526232.
Оскільки право оренди земельної ділянки виникає з моменту реєстрації такого права як це передбачили сторони у пункті 44 договору про оренду, товариство переконане, що договір від 01 квітня 2013 року набув чинності 17 вересня 2013 року, а термін його дії спливає 17 вересня 2023 року.
Відповідно до пункту 8 договору оренди, за яким орендар має не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, СТОВ "Україна" звернулося до ОСОБА_1 з листами від 23 січня та 23 лютого 2023 року про поновлення договору оренди земельної ділянки на такий самий строк і на таких самих умовах шляхом підписання додаткової угоди до договору.
10 квітня 2023 року, до закінчення дії договору оренди між СТОВ "Україна" та ОСОБА_1, відповідач уклав договір оренди на 10 років з іншим орендарем - фермерським господарством "Шефф-Агро" (далі - ФГ "Шефф-Агро").Оскільки такими діями ОСОБА_1 порушив умови договору оренди землі від 01 квітня 2013 року, СТОВ "Україна" звернулося до суду за захистом.
Позивач просив визнати за ним переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього та визнання відсутнім права оренди у нового орендаря, ФГ "Шефф-Агро".
Короткий зміст ухвалених у справі судових рішень
Рішенням Іллінецького районного суду Вінницької області від 26 жовтня 2023 року у задоволенні позову СТОВ "Україна" відмовлено.
Відхиляючи вимоги позивача, суд виходив з того, що договір оренди землі, укладений після 01 січня 2013 року, набирає чинності з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов та після його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено сторонами. А тому термін спірного договору оренди, укладеного 01 квітня 2013 року строком на 10 років, спливає
01 квітня 2024 року.
На обґрунтування своєї позиції суд вказав, що Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" від 11 лютого 2010 року № 1878-VI (далі - Закон № 1878-VI) з 01 січня 2013 року зі змісту ЦК України, Закону України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі - Закон 161-XIV) виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів та щодо обов`язкової державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок відповідно.
Проаналізувавши фактичні обставини справи та доводи позивача про те, що договір оренди землі від 01 квітня 2013 року набув чинності з моменту його державної реєстрації, тобто 17 вересня 2013 року та строк його дії закінчувався 17 вересня 2023 року, суд зауважив, що попри таку позицію, товариство надіслало орендодавцю листи про поновлення у строк, більш релевантний для дати договору оренди (01 квітня), оскільки 60 днів, якщо відштовхуватись від дати реєстрації речового права (17 вересня), збігали у липні 2023 року. Вказане свідчить про суперечливу поведінку учасника цивільних правовідносин.
Оскільки переважне право не може тлумачитись як право спонукати орендодавця поновити договір за відсутності його згоди, суд констатував, що відповідач правомірно скористався своїм правом орендодавця та після закінчення дії договору з позивачем уклав договір з іншим товариством. Крім того, про небажання продовжувати договір від 01 квітня 2013 року власник земельної ділянки повідомив заздалегідь.
Постановою Вінницького апеляційного суду від 10 січня 2024 року рішення суду першої інстанції залишене без змін.
Підтримуючи позицію суду першої інстанції про набрання чинності спірним договором з моменту укладення 01 квітня 2013 року, колегія суддів вказала, що слід розмежовувати поняття "момент укладення" та "момент набрання чинності" договору оренди земельної ділянки.
Апеляційний суд вказав, що позивач помилково визначив моменти набрання чинності та закінчення строку дії договору від 01 квітня 2013 року, орієнтуючись на дату державної реєстрації, оскільки державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки не може підміняти державну реєстрацію самого договору.
Колегія суддів також зауважила, що з огляду на законодавчі зміни, після
01 січня 2013 року сторони не могли зареєструвати договір оренди землі, адже таку вимогу було виключено, натомість передбачена реєстрація речового права на нерухоме майно.
Відхиляючи доводи позивача щодо наявності в нього переважного права на укладення договору, колегія суддів вказала, що за відсутності відповідного волевиявлення з боку орендодавця орендар втрачає це право.
Апеляційний суд зауважив, що СТОВ "Україна" пропустило, передбачений пунктом 8 договору оренди, строк для звернення з наміром продовжити його дію, а також скористалось неналежним способом захисту порушеного права, не заявивши вимогу щодо визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У лютому 2024 рокуСТОВ "Україна" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило скасувати оскаржувані рішення та ухвалити нове про задоволення позову у повному обсязі.
Підставою касаційного оскарження зазначає застосування норм права без урахування висновку, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 291/427/17,
від 09 січня 2023 року у справі № 359/4535/20, від 02 жовтня 2019 року у справі
№ 188/1296/17, від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20, від 26 липня
2023 року у справі № 357/8085/19 тощо.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що початок перебігу та закінчення строку дії договору оренди визначається не моментом підписання, а моментом вчинення реєстраційних дій. Отже, договір набув чинності не з моменту його підписання сторонами 01 квітня, а саме з дати його державної реєстрації -
17 вересня 2013 року і сплив цей строк 17 вересня 2023 року.
Суди попередніх інстанцій не врахували, що сторони узгодили інший порядок та умови набуття чинності, зазначивши у договорі, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації. Зокрема, ОСОБА_1 передав земельну ділянку в користування СТОВ "Україна" саме після державної реєстрації речового права.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 04 березня 2024 року відкрито касаційне провадження.
Відзив на касаційну скаргу не надійшов
Фактичні обставини справи, встановлені судами
01 квітня 2013 року між СТОВ "Україна" та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі строком на 10 років. Державна реєстрація речового права оренди земельної ділянки засвідчується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 17 вересня 2013 року № 9526232.
Згідно з договором у платне користування передається земельна ділянка (кадастровий номер 0521287600:03:000:0279) загальною площею 3,4 037 га та рілля 3,4 037 га. Вказана земельна ділянка належить на праві власності ОСОБА_1 .
У пункті 8 зазначено, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Сторони передбачили, що договір набирає чинності після підписання та його державної реєстрації (пункт 44 договору).
СТОВ "Україна" звернулося до ОСОБА_1 з листами від 23 січня та
21 лютого 2023 року з проханням поновити договір на такий самий строк та на таких самих умовах шляхом укладення додаткової угоди, направивши відповідний проєкт (а. с. 22 - 26). Доказів на підтвердження направлення відповідачу листа від 23 січня 2023 року у матеріалах справи не міститься.
Розглянувши лист СТОВ "Україна" від 23 лютого 2023 року, ОСОБА_1
03 березня 2023 року надіслав до СТОВ "Україна" заперечення проти поновлення договору оренди землі (а. с. 62 - 63).
На підставі договору оренди від 10 квітня 2023 року ОСОБА_1 передав спірну земельну ділянку ФГ "Шефф-Агро", речове право за яким зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13 квітня 2023 року під номером № 49957408 (а. с. 27)
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
Правове регулювання спірних правовідносин
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Частиною п`ятою статті 6 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до частин першої - третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на
укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний
повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди
землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за
місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (тут і далі - в редакції, чинній на час підписання договору) визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною третьою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції від 01 січня 2013 року, чинній на час підписання договору оренди) передбачено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Оцінка доводів касаційної скарги щодо перебігу строку оренди земельної ділянки
Обґрунтовуючи своє переважне право на оренду спірної земельної ділянки,
СТОВ "Україна" вказує, що сторони передбачили у пункті 44 договору, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації, отже 10-річний строк дії договору слід обчислювати не з моменту його підписання (01 квітня 2013 року), а з моменту державної реєстрації речового права оренди (17 вересня 2013 року).
З огляду на зазначене, позивач вважав, що ОСОБА_1 та ФГ "Шефф-Агро", укладаючи 10 квітня 2023 року договір оренди щодо спірної ділянки під час дії договору зі СТОВ "Україна", порушили його право орендаря.
Відхиляючи позовну вимогу про визнання відсутнім права оренди у ФГ "Шефф-Агро", суди виходили з того, що строк дії договору оренди між СТОВ "Україна" та ОСОБА_1 закінчився 01 квітня 2023 року, отже, станом на
10 квітня 2023 року відповідач міг реалізувати своє законне право як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження своїм майном на власний розсуд.
Колегія суддів погоджується з позицією судів попередніх інстанцій з огляду на таке.
Відповідно до статті 11 ЦК України однією з підстав для виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.
За змістом частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Друга - встановлює загальне правило щодо моменту набрання чинності договором: договір набирає чинності з моменту його укладення.
За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Частиною першою та другою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.
З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.
Зокрема, стаття 13 Закону № 161 визначає договір оренди землі як договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відтак згода у договорах оренди втілюється в обов`язку орендодавеця передати орендареві земельну ділянку, а орендаря - використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, сплачувати орендну плату.
Схожу позицію щодо набрання чинності договорами оренди висловила і Велика Палата Верховного Суду охарактеризувавши їх як консенсуальні, такі у яких права та обов`язки виникають з моменту досягнення між сторонами згоди за усіма істотними умовами [момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір (оферту), відповіді про прийняття цієї пропозиції (акцепту)], і саме з цього моменту такі договори вважаються укладеними та набувають юридичного значення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16).