ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/4930/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
за участю представників:
позивача - Діденко І. Г., Васильєва Д. О.,
відповідача - Перепелицін К. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерн"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2023 (судді: Яковлєв М. Л. - головуючий, Тищенко А. І., Шаптала Є. Ю.) і рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2023 (суддя Полякова К. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерн"
до Київської міської ради
про визнання укладеним договору про поновлення договору оренди земельної ділянки,
В С Т А Н О В И В:
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У березні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтерн" (далі - ТОВ "Інтерн") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 13.04.2006, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Інтерн", зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 15.06.2006 за № 91-6-00571 (далі - договір оренди землі від 13.04.2006); визнання договору про поновлення договору оренди землі від 13.04.2006 укладеним на 15 років у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.
Позовні вимоги обґрунтовані наявністю підстав для поновлення договору оренди на новий строк з посиланням на дотримання позивачем вимог Закону України "Про оренду землі", належним виконанням ним як орендарем умов спірного договору оренди землі, своєчасним зверненням до орендодавця про намір поновити договірні відносини на новий строк з проєктом відповідної додаткової угоди, неукладенням додаткової угоди до договору оренди.
1.2. Київська міська рада у відзиві на позов проти його задоволення заперечила, просила відмовити у позові, посилаючись на те, що поновлення спірного договору оренди землі, зважаючи на положення розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" в редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", має відбуватися виключно на підставі відповідного рішення Київської міської ради, оскільки положення законодавства, чинного на час укладення такого договору, не передбачали автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін була можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.08.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2023, в позові відмовлено.
2.2. Аргументуючи судове рішення, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що поновлення договору оренди землі від 13.04.2006 має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору), яка не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності пов`язувалася з наявністю відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування; позивач має переважне право на поновлення вказаного договору оренди землі за наявності відповідного рішення Київської міської ради, проте матеріали справи не містять доказів прийняття Київською міською радою рішення про поновлення спірного договору оренди, що закінчив свою дію 16.08.2022.
Крім того, суд першої інстанції, надавши оцінку доводам позивача про своєчасність звернення до орендодавця з наміром про поновлення спірного договору, установив, що наданий до матеріалів справи акт фіксації подачі документів, а саме листа-повідомлення від 11.05.2022 про поновлення договору оренди із додатками через скриньку виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Департаменту земельних ресурсів, підписаний представником позивача - юристом Лі Д. Д. і представником ТОВ "Еста Холдинг" - директором юридичного департаменту Симоненко П. О., не є належним доказом подачі документів, оскільки складений без участі представника відповідача; з тексту листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 28.02.2023 № 05716-2599 убачається подання позивачем виключно листа-повідомлення від 27.01.2023 № 7. Між тим, як зазначив місцевий господарський суд, наведені обставини не вплинули на результат вирішення спору, оскільки згідно з положеннями законодавства реалізація переважного права на поновлення спірного договору оренди землі пов`язувалася з наявністю відповідного рішення Київської міської ради, проте, доказів того, що таке рішення приймалося радою у матеріалах справи немає.
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду міста Києва від 03.08.2023 і постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2023 у цій справі, ТОВ "Інтерн" звернулося з касаційною скаргою (з урахуванням її уточненої редакції) до Верховного Суду, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
На обґрунтування підстави касаційного оскарження скаржник посилається на положення пункту 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, а саме наявна необхідність відступити від висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69 стосовно того, що діючим законодавством станом до набрання сили статтею 1261 Земельного кодексу України не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Скаржник вважає, що такі висновки не відповідають принципу рівності та заборони дискримінації, передбаченого Конституцією України (частина 2 статті 24 Конституції України), Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (стаття 14); наголошує, зокрема на автоматичному поновленні договору оренди з підстав належності йому на праві власності будівлі, розташованої на орендованій земельній ділянці; своєчасному поданні документів для поновлення спірного договору; належному виконанні договірних зобов`язань; зволіканні відповідача у поновленні спірного договору.
3.2. Від Київської міської ради відзиву на касаційну скаргу не надійшло.
4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
4.2. Як свідчать матеріали справи та це установили суди попередніх інстанцій, 13.04.2006 Київська міська рада (орендодавець) і ТОВ "Інтерн" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом першої київської нотаріальної контори Петровою Т. М., зареєстрований у реєстрі за № 17-1978 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 13.08.2006 за № 91-6-00571 у книзі записів державної реєстрації договорів.
Відповідно до пункту 1.1 цього договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 16.03.2006 № 339/3430 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену таким договором.
У пункті 2.1 спірного договору визначено, що об`єктом оренди відповідно до цього договору, є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Б. Хмельницького, 53-а у Шевченківському районі м. Києва; розмір 0,1093; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування готельного комплексу; кадастровий номер - 8000000000:88:196:0048.
Відповідно до витягу з технічної документації № Ю-37936/2006 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 11.04.2006 № 297 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 4 369 694,01 грн (пункт 2.2 договору оренди землі від 13.04.2006).
Згідно з пунктом 3.1 вказаного договору його укладено на 1 рік.
У пункті 11.7 спірного договору передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
21.12.2009 між сторонами було укладено договір про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М., зареєстрований у реєстрі за № 1955, та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 22.12.2009 за № 91-6-00874 у книзі записів державної реєстрації договорів
Відповідно до преамбули та пункту 1 зазначеного договору сторони на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" та рішення Київської міської ради від 24.01.2008 № 57/4529 вирішили поновити договір оренди земельної ділянки до 16.08.2022, строк дії якого закінчився.
У пункті 2 цього договору про поновлення договору оренди землі зазначено, що умови договору оренди, за винятком строку дії договору оренди та пунктів 2.2, 4.2, 4.9, розділу 8, залишаються без змін.
Позивач, на обґрунтування позову, посилався на те, що 11.05.2022 він звернувся до відповідача з листом-повідомленням № 33/1 про поновлення договору оренди землі від 13.04.2006 на новий термін відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі"; в переліку доданих до цього листа документів значиться, серед іншого, проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. На підтвердження подачі 11.05.2022 документів відповідачу через скриньку виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Департаменту земельних ресурсів представником позивача - юристом Лі Д. Д. та представником ТОВ "Еста Холдинг" - директором юридичного департаменту Симоненко П. О., складено акт фіксації подачі документів.
У подальшому 27.01.2023 позивач звернувся до відповідача з листом № 7 щодо повторної подачі пакету документів для поновлення договору оренди земельної ділянки; в цей же день представником позивача - юристом Лі Д. Д. і представником ТОВ "Еста Холдинг" - директором юридичного департаменту Симоненко П. О. складено акт фіксації подачі документів (листа-повідомлення від 27.01.2023 із додатками) через скриньку виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Департаменту земельних ресурсів.
28.02.2023 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у листі № 05716-2599 у відповідь на лист позивача від 27.01.2023 № 7 зауважив на відсутності поданого в строк згідно зі статтею 33 Закону України "Про оренду землі" листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки. За наведених обставин, позивача визнано таким, що втратив переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Наведені обставини стали підставою для звернення ТОВ "Інтерн" до суду з позовом до Київської міської ради про визнання договору оренди землі від 13.04.2016 поновленим на той саме строк і на тих саме умовах, а також визнання договору про поновлення договору оренди землі від 13.04.2006 укладеним на 15 років у редакції, викладеній у прохальній частині позовної заяви.
4.3. Місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення вимог заявленого позову.
4.4. Вирішуючи спір у справі та надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, попередні судові інстанції виходили, зокрема із того, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності 16.01.2020, внесені зміни до Закону України "Про оренду землі", зокрема доповнено розділ IX "Перехідні положення" абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Договір оренди землі укладено між сторонами 13.04.2006 (при цьому обставин того, що цей договір змінювався сторонами після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" суди не встановили), а отже, за висновком судів, до спірних правовідносин положення статті 1261 Земельного кодексу України не застосовуються, відтак поновлення договору має здійснюватися на умовах, визначених цим договором, за правилами, чинними на момент його укладення.
Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.