ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 902/453/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу Сімейного фермерського господарства "АКРА-2" в особі фізичної особи-підприємця Довгалюка Валентина Володимировича на рішення Господарського суду Вінницької області від 21.06.2023 (суддя Яремчук Ю. О.) та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.01.2024 (головуючий - Василишин А. Р., судді Бучинська Г. Б., Філіпова Т. Л.) у справі
за позовом Сімейного фермерського господарства "АКРА-2" в особі фізичної особи-підприємця Довгалюка Валентина Володимировича
до Козятинської міської ради
про визнання рішення недійсним, визнання укладеною додаткової угоди.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У березні 2023 року Сімейне фермерське господарство "АКРА-2" (далі - СФГ "АКРА-2") в особі фізичної особи-підприємця Довгалюка Валентина Володимировича (далі - ФОП Довгалюк В. В., позивач) звернулося до Господарського суду Вінницької області з позовом до Козятинської міської ради (далі - Козятинська міськрада, Міськрада, відповідач) про: 1) визнання протиправним і скасування рішення Козятинської міськради 28 сесії 8 скликання від 23.09.2022 № 949-VІІІ "Про скористання правом відмови від поновлення договору оренди землі від 22 лютого 2016 року № 91, укладеного з гр. Довгалюком В. В. " (далі - рішення від 23.09.2022 № 949-VІІІ, оспорюване рішення); 2) визнання укладеною між сторонами додаткової угоди до договору оренди землі від 22.02.2016 № 91 (далі - договір оренди від 22.02.2016, договір № 91), право оренди за яким було зареєстровано 22.03.2016 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно із записом № 13901800 про інше речове право, на строк 10 років і на тих самих умовах у редакції проєкту, запропонованого позивачем, з посиланням на положення статті 21 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 12, 93, 116, 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 13, 16, 27, 33 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон України № 161-XIV) в редакції, чинній до 15.07.2020, статей 1, 5, 81 Закону України "Про фермерське господарство", статей 73, 74, 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що 22.02.2016 між Головним управлінням Держгеокадастру у Вінницькій області (далі - ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області, Орендодавець) та Довгалюком В. В. (Орендар) було укладено договір № 91 зі строком дії до 21.02.2023. З метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди від 22.02.2016 на новий строк, передбаченого статтею 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), Довгалюк В. В. завчасно звернувся до Міськради з листом-повідомленням від 05.09.2022 про поновлення договору № 91 на 10 років, на який (лист) у відповідь супровідним листом від 30.09.2022 № 1690/22 отримав рішення від 23.09.2022 № 949-VІІІ про відмову в поновленні вказаного договору на підставі норм Закону України від 28.04.2021 № 1423-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" (далі - Закон України № 1423-ІХ), статей 12, 1261 ЗК України та статей 32, 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020). На думку позивача, оспорюване рішення як таке, що прийняте без розгляду вказаного повідомлення Орендаря по суті, без аналізу його умов, у тому числі шляхом перевірки його на відповідність вимогам закону, порушує вимоги чинного законодавства та переважне право СФГ "АКРА-2" на поновлення договору оренди від 22.02.2016, оскільки в силу абзацу 4 розділу IX (Перехідні положення) Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) поновлення вказаного договору оренди, укладеного до набрання чинності Законом України від 05.12.2019 № 340-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (тобто до 15.07.2020), здійснюється на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, в зв`язку з чим поновлення договору № 91 має відбуватися відповідно до вимог статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), а не положень Закону України № 1423-ІХ (набрав чинності з 27.05.2021), статті 1261 ЗК України та статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), які не мають зворотної дії до спірних відносин. Крім того, 21.12.2022 Довгалюк В. В. повторно направив до Козятинської міськради лист-повідомлення про поновлення договору оренди від 22.02.2016 на тих самих умовах на строк 10 років, до якого додано проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) вказаного договору, проте, не прийнявши будь-якого рішення, Міськрада листом від 18.01.2023 № 100/23 повідомила позивача про те, що відповідно до рішення від 23.09.2022 № 949-VIII Козятинська міськрада вже скористалася правом відмови, про що раніше повідомляла Орендаря листом від 30.09.2022 № 1690/22.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 21.06.2023 у задоволенні позову відмовлено повністю з тих підстав, що: 1) Міськрада двічі (листами від 30.09.2022 № 1690/22, від 18.01.2023 № 100/23) з посиланням на рішення від 23.09.2022 № 949-VІІІ повідомила Орендаря про відмову та небажання продовжувати строк дії договору оренди від 22.02.2016, що свідчить як про очевидну відсутність волі Орендодавця на поновлення вказаного договору на новий строк, так і про подальше припинення з 27.02.2023 права користування Довгалюком В. В. земельною ділянкою на підставі рішення Козятинської міськради від 17.02.2023 № 1098-VIII, яке отримано позивачем, та відомості про таке припинення 01.03.2023 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; 2) відповідач, приймаючи оспорюване рішення, діяв у межах власних повноважень та в спосіб, визначений законом, а зворотного позивачем не доведено.
4. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.01.2024 рішення Господарського суду Вінницької області від 21.06.2023 скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково. Визнано протиправним і скасовано рішення Козятинської міськради від 23.09.2022 № 949-VІІІ. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Постанова мотивована посиланням на положення статей 3, 15, 16, 21, 393, 509, 638 ЦК України, статей 12, 93, 116, 124, 155 ЗК України, статті 180 Господарського кодексу України, статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), статей 86, 277 ГПК України, застосовуючи які, апеляційний суд дійшов висновку про часткову обґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що: 1) враховуючи презумпцію добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, відсутність доказів щодо неналежного виконання позивачем умов договору оренди від 22.02.2016, відсутність доказів, які би вказували на добросовісне проведення Міськрадою (орендодавцем) переговорів щодо істотних умов договору, належне використання позивачем свого права на поновлення договору № 91 шляхом своєчасного направлення заяви та проєкту додатковї угоди, оспорюване рішення не ґрунтується на нормах земельного законодавства щодо визначення належної правової підстави для відмови позивачу в поновленні договору на новий строк та в підписанні додаткової угоди до вказаного договору на тих самих умовах і на той самий строк, тим самим порушуючи реалізацію переважного права позивача на поновлення договору оренди; 2) змінюючи істотну умову договору оренди від 22.02.2016 (строк його дії з 7 на 10 років), вписуючи її в проєкт додаткової угоди, який подається до суду та мав визнаватися укладеним за рішенням суду, позивач тим самим підміняє дискреційні повноваження сторін діяти за певних умов певним чином, а саме досягати згоди щодо істотних умов, і таку згоду не може бути замінено рішенням суду; 3) нова редакція статті 33 Закону України № 161-XIV, положення якої підлягають застосуванню до спірних правовідносин, на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови та укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку, якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України; 4) суд не має права втручатися та замінювати своїм рішенням згоду та договірний процес сторін договору щодо встановлення істотних умов договору, а відтак, не має права на зміну таких істотних умов судовим рішенням.
Суд апеляційної інстанції також зазначив, що відмова в задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною між сторонами додаткової угоди до договору оренди від 22.02.2016 на строк 10 років і на тих самих умовах зумовлена тим, що позивач зробив спробу без погодження з відповідачем змінити строк дії договору № 91, тобто в цій частині укласти договір на нових істотних умовах, що в свою чергу в цьому випадку унеможливлює укласти запропоновану Орендарем додаткову угоду з огляду на самостійну зміну ним істотної умови, а саме строку дії договору оренди. Водночас апеляційний суд не має права частково задовольнити позов у цій частині, а саме змінити умову щодо строку дії договору оренди від 22.02.2016 з 10 (десяти) на менший строк - 7 (сім) років.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, СФГ "АКРА-2" в особі ФОП Довгалюка В. В. звернулося з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною між сторонами додаткової угоди до договору оренди від 22.02.2016 на строк 10 років і на тих самих умовах у редакції проєкту, викладеного в позовній заяві, та ухвалити нове рішення про задоволення зазначеної позовної вимоги.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, наголошуючи на тому, що суди не врахували:
1) висновків щодо застосування положень частин 1- 6 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), викладених у постанові судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.10.2022 у справі № 904/947/21, від 29.03.2023 у справі № 917/115/21, від 23.08.2023 у справі № 910/605/20, від 16.01.2024 у справі № 912/2688/21;
2) висновків щодо застосування норм статті 3 ЦК України та частин 1- 5 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), викладеного в постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Зокрема, скаржник вважає, що в цій справі Міськрада рішенням від 23.09.2022 № 948-VIII без розгляду листа-повідомлення орендаря по суті, без аналізу його умов, у тому числі перевірки на предмет його відповідності вимогам закону, вказала виключно на використання права відмови від поновлення договору оренди, що очевидно свідчить про те, що орендодавець фактично не розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення та не заперечив проти поновлення договору оренди.
Узагальнений виклад позиції іншого учасника справи
7. Козятинська міськрада не скористалася правом на подання відзиву на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.03.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою СФГ "АКРА-2" в особі ФОП Довгалюка В. В. на рішення Господарського суду Вінницької області від 21.06.2023 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.01.2024 у справі № 902/453/23 та призначено розгляд цієї справи у судовому засіданні на 09.04.2024.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 22.02.2016 між ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області (Орендодавець) і Довгалюком В. В. (Орендар) було укладено договір № 91, за умовами пунктів 2, 8 якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 12,17 га (рілля), кадастровий номер 0521486000:03:003:0042 (далі - спірна земельна ділянка). Договір укладено на 7 років з моменту укладення. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Дата закінчення терміну договору - 21 лютого 2023 року.
10. З метою використання переважного права на поновлення договору оренди від 22.02.2016 Довгалюк В. В. звернувся до Міськради з листом-повідомленням від 05.09.2022 про намір поновлення вказаного договору на 10 (десять) років, який (лист) отримано відповідачем 05.09.2022, про що свідчить відповідна відмітка. До вказаного листа не було додано проєкту додаткової угоди.
За результатами розгляду вказаного листа-повідомлення Довгалюк В. В. разом із супровідним листом від 30.09.2022 № 1690/22 отримав від Козятинської міськради рішення від 23.09.2022 № 949-VІІІ, в якому було зазначено, що розглянувши заяву гр. Довгалюка В. В., договір № 91, враховуючи рекомендації постійної комісії з питань регулювання земельних відносин, будівництва, комунальної власності та приватизації, керуючись Законом України № 1423-ІX, статтями 32, 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020), статтями 12, 1261 ЗК України, Міськрада вирішила: "скористатися правом відмови від поновлення договору оренди землі від 22.02.2016 року № 91, укладеного з гр. Довгалюком В. В. на земельну ділянку для ведення фермерського господарства площею 12,17 га з кадастровим номером 0521486000:03:003:0042, термін дії якого закінчується 21.02.2023 року. Управлінню земельних та майнових ресурсів Козятинської міськради надіслати орендарю Довгалюку В. В. повідомлення про розірвання оренди землі від 22.02.2016 року № 91 не пізніше як за місяць до дати закінчення дії договору".
11. 21.12.2022 ФОП Довгалюк В. В. повторно звернувся до Козятинської міськради із заявою про продовження на 10 років договору оренди від 22.02.2016 для ведення фермерського господарства, до якої (заяви) було додано проєкт додаткової угоди.
Листом від 18.01.2023 № 100/23 Козятинська міськрада у відповідь на заяву 21.12.2022 повідомила позивача про те, що рішенням від 23.09.2022 № 949-VІІІ Міськрада скористалася правом відмови від поновлення договору № 91, термін дії якого закінчився 21.02.2023, про що вже було повідомлено Довгалюка В. В. листом від 30.09.2022 № 1690/22.
12. З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21.03.2023 № 326436330 вбачається, що 27.02.2023 припинено речове право (право оренди Довгалюка В. В. на спірну земельну ділянку), підстава - рішення Козятинської міськради від 17.02.2023 № 1098-VIII (вказане рішення отримано Довгалюком В. В. під розписку).
Згідно з рішенням Козятинської міськради від 17.02.2023 №1121-VІІІ, прийнятим до закінчення строку дії договору оренди від 22.02.2016 (до 21.02.2023), спірну земельну ділянку включено до переліку земельних ділянок комунальної власності, які підлягають продажу або наданню в оренду на земельних торгах.
Позиція Верховного Суду
13. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Оскільки вимоги поданої касаційної скарги стосуються незгоди позивача із судовими рішеннями судів попередніх інстанцій виключно в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною між сторонами додаткової угоди до договору оренди від 22.02.2016 на строк 10 років і на тих самих умовах у редакції, викладеній в позовній заяві, то Верховний Суд здійснює касаційний перегляд рішення та постанови лише у відповідній частині.
14. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
15. В основу оскаржуваної постанови (в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання додаткової угоди до договору оренди землі) покладено висновок апеляційного господарського суду про те, що нова редакція статті 33 Закону України № 161-XIV (чинна з 16.07.2020), положення якої підлягають застосуванню до спірних правовідносин, на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку, якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 ЗК України. При цьому суд не має права втручатися в договірний процес сторін договору щодо встановлення його істотних умов та замінювати своїм рішенням згоду сторін, а тому суд не має права своїм рішенням змінювати такі істотні умови.
Суд апеляційної інстанції також зазначив, що відмова в задоволенні позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 22.02.2016 на строк 10 років і на інших тих самих умовах зумовлена тим, що позивач спробував без погодження з відповідачем змінити строк дії договору № 91, тобто в цій частині укласти договір на нових істотних умовах, що в свою чергу унеможливлює в цьому випадку укласти запропоновану ним додаткову угоду з огляду на самостійну зміну ним істотної умови, а саме строку дії договору оренди. Водночас апеляційний суд не має права з власної ініціативи частково задовольнити позов у цій частині, а саме змінити умову строку дії договору оренди від 22.02.2016 з 10 (десяти) років на 7 (сім) років, як на тому наполягав апелянт (позивач), оскільки позивач вимагає поновлення вказаного договору саме на 10 років.
16. Колегія суддів погоджується із зазначеними висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.
17. Судами першої та апеляційної інстанцій достовірно встановлено та скаржником навіть не заперечується той факт, що договір оренди від 22.02.2016 було укладено на строк 7 років (до 21.02.2023 включно), тоді як в прохальній частині позовної заяви та в пункті 1 додаткової угоди позивач просить продовжити дію договору № 91 на значно більший строк - на 10 років, що переконливо свідчить про намір позивача поновити вказаний договір оренди саме на нових, а не тих самих умовах.
Судами також встановлено ту обставину, що всупереч вимогам частини 3 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) Довгалюк В. В., звертаючись первісно до Міськради з листом-повідомленням від 05.09.2022 про намір поновити договір оренди від 22.02.2016 на 10 років, не додав до вказаного листа проєкт додаткової угоди.
В зв`язку з цим Верховний Суд відхиляє безпідставні доводи скаржника про те, що в цій справі Міськрада рішенням від 23.09.2022 № 948-VIII без розгляду листа-повідомлення орендаря по суті та без аналізу його умов у тому числі перевірки на предмет його відповідності вимогам закону, вказала виключно на використання права відмови від поновлення договору оренди, що очевидно свідчить про те, що орендодавець фактично не розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення та не заперечив проти поновлення договору оренди, оскільки, зважаючи на недотримання самим орендарем вимог частини 3 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній з 16.07.2020) щодо обов`язкового долучення до листа-повідомлення проєкту договору, станом на 23.09.2022 орендодавець саме з вини орендаря був позбавлений можливості перевірити вказаний проєкт на його відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору тощо.
В подальшому, звертаючись до відповідача повторно із заявою від 21.12.2022 про продовження договору № 91, ФОП Довгалюк В. В., хоча й додав до неї проєкт додаткової угоди, однак також просив продовжити строк дії цього договору саме на 10 років.
18. Закон України від 05.12.2019 № 340-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України № 161-XIV, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 цього Закону). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України № 161-XIV) з 16.07.2020 регулюється статтею 1261 ЗК України.
19. При цьому відповідно до абзацу 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
20. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
21. Разом з тим умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 ЗК України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 ЗК України, за загальним правилом заборонено.
Таким чином, механізм автоматичної пролонгації не допускається щодо земель державної та комунальної власності, за винятком тих, на яких розташовані належні користувачу на праві власності будівлі або споруди. Цим самим законодавець визначив, що стосовно таких земель може діяти лише переважне право орендаря на укладення нового договору оренди.
22. З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 Перехідних положень Закону України № 161-XIV, ґрунтується саме на положеннях статті 1261 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
23. Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України № 161-XIV (в редакції, чинній до 15.07.2020), ґрунтується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.