ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 березня 2024 року
м. Київ
Справа № 201/15228/17
Провадження № 14-183цс23
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Ткачука О. С.,
суддів: Булейко О. Л., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Короля В. В., Кравченка С. І., Кривенди О. В., Мазура М. В., Мартєва С. Ю., Пількова К. М., Погрібного С. О., Ступак О. В., Ткача І. В., Уркевича В. Ю., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.
розглянула у порядку письмового провадження цивільну справу
за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 до Акціонерного товариства "Комерційний банк "Приватбанк", ОСОБА_4, треті особи: Служба у справах дітей Соборної районної у м. Дніпрі ради, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіна Ліана Леонідівна, про визнання договору іпотеки недійсним,
за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства "Комерційний банк "Приватбанк", ОСОБА_4, треті особи: Служба у справах дітей Соборної районної у м. Дніпрі ради, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіна Ліана Леонідівна, про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності,
за касаційною скаргою Акціонерного товариства "Комерційний банк "Приватбанк" на постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 лютого 2022 року, ухвалену колегією суддів у складі Красвітної Т. П., Свистунової О. В., Єлізаренко І. А.,
УСТАНОВИЛА:
1. Стислий виклад змісту позову
1.1 ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у жовтні 2017 року звернулися до суду із позовом до Акціонерного товариства "Комерційний банк "Приватбанк" (далі - АТ "КБ "Приватбанк", банк), в якому просили визнати недійсним іпотечний договір від 16 травня 2007 року № 2007-093, укладений між ОСОБА_4 та АТ "КБ "Приватбанк" (далі - договір іпотеки).
1.2 Позивачі обґрунтовували позов тим, що на забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи-підприємця ОСОБА_5
(далі - ФОП ОСОБА_5 ) за кредитним договором від 15 травня 2007 року банк 16 травня 2007 року уклав із ОСОБА_4 договір іпотеки, предметом якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1210100000:03:083:0018, площею 0,0444 га, за адресою: АДРЕСА_1, та розташований на ній житловий будинок (далі - також як предмет іпотеки).
1.3 Звертали увагу на те, що оспорюваний договір укладено без згоди ОСОБА_1 як співвласниці нерухомого майна, оскільки домоволодіння придбано в шлюбі зі ОСОБА_4 та без відповідного дозволу органу опіки та піклування на передачу нерухомого майна в іпотеку, що призвело до порушення прав та охоронюваних законом інтересів неповнолітніх (малолітніх) дітей, які були зареєстровані та проживали разом із батьками.
1.4 ОСОБА_1 04 грудня 2018 року подала до суду заяву про уточнення позовних вимог, підписану лише нею, в якій доповнила позов новою вимогою та просила визнати протиправними і скасувати рішення приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 18 листопада 2016 року про реєстрацію права власності за АТ "КБ "Приватбанк" на земельну ділянку, кадастровий номер 1210100000:03:083:0018, площею 0,0444 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, та житловий будинок за тією ж адресою (далі - також як рішення державного реєстратора).
1.5 На обґрунтування позову в частині вимоги про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора ОСОБА_1 посилалася на те, що нотаріус як державний реєстратор порушив порядок вчинення реєстраційної дії, оскільки не пересвідчився в отриманні письмової вимоги про усунення порушень за основним зобов`язанням та повідомлення про застосування банком іпотечного застереження.
1.6 На переконання ОСОБА_1, рішення нотаріуса про державну реєстрацію права власності за банком прийняті з порушенням вимоги підпункту 1 пункту 1 Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII "Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", оскільки майно не могло бути примусове стягнуто як таке, що підпадає під дію цього Закону.
2. Короткий зміст судових рішень і мотиви їх ухвалення
2.1 Ухвалою від 04 грудня 2018 року, постановленою без виходу до нарадчої кімнати та занесеною до протоколу судового засідання, Жовтневий районний суд м. Дніпропетровська прийняв до розгляду уточнену позовну заяву ОСОБА_1 , а ухвалою від 25 лютого 2019 року відмовив АТ "КБ "Приватбанк" у задоволенні клопотання про закриття провадження у справі в частині доповнених позовних вимог з огляду на необґрунтованість такого клопотання.
2.2 Рішенням від 25 березня 2019 року Жовтневий районний суд м. Дніпропетровська позов ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 задовольнив. Визнав недійсним договір іпотеки від 16 травня 2007 року, укладений між ОСОБА_4 та ЗАТ "КБ "Приватбанк. Визнав протиправними та скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 18 листопада 2016 року про реєстрацію права власності за ПАТ "КБ "Приватбанк" на земельну ділянку, кадастровий номер 1210100000:03:083:0018, площею 0,0444 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, та житловий будинок за тією ж адресою. Вирішив питання розподілу судових витрат.
2.3 Суд обґрунтовував постановлене рішення тим, що укладення ОСОБА_4 правочину щодо нерухомого майна, яке було єдиним місцем проживання його неповнолітніх дітей без згоди органу опіки та піклування, а також відсутність у дітей іншого майна для повноцінного користування та задоволення їх потреб, призвело до порушення охоронюваних законом інтересів дітей щодо користування житлом і звузило обсяг їх права на житло, що є підставою для визнання іпотечного договору недійсним.
2.4 Вирішуючи позов в частині вимог про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за АТ "КБ "Приватбанк", суд виходив з того, що реєстрація права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем здійснена на підставі застереження в оспорюваному договорі іпотеки. Проте, АТ "КБ "Приватбанк" не надано доказів направлення вимоги про виконання кредитного зобов`язання боржнику, що підтверджує порушення іпотекодержателем порядку позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
2.5 Також суд зазначив, що дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами, поширюється і на позасудовий порядок такого стягнення.
2.6 Постановою від 20 серпня 2019 року Дніпровський апеляційний суд частково задовольнив апеляційну скаргу АТ "КБ "Приватбанк", скасував рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 25 березня 2019 року в частині вирішення вимоги про визнання недійсним договору іпотеки та відмовив
у задоволенні позову в цій частині вимог. В іншій частині рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 25 березня 2019 року залишив без змін.
2.7 Постановою від 14 липня 2020 року Верховний Суд залишив без задоволення касаційну скаргу ОСОБА_1 та задовольнив частково касаційну скаргу АТ "КБ "Приватбанк". Скасував постанову Дніпровського апеляційного суду від 20 серпня 2019 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а справу у відповідній частині направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. В іншій частині постанову Дніпровського апеляційного суду від 20 серпня 2019 року залишив без змін.
2.8 Верховний Суд наголосив на тому, що апеляційний суд має дати оцінку кредитному договору від 15 травня 2007 року, укладеному між ФОП ОСОБА_5 та АТ "КБ "Приватбанк", встановивши, чи є він споживчим, та з`ясувати, на підставі яких документів нотаріус як державний реєстратор прийняв оспорювані рішення про реєстрацію за банком права власності на предмет іпотеки.
2.9 Постановою від 01 лютого 2022 року Дніпровський апеляційний суд частково задовольнив апеляційну скаргу АТ "КБ "Приватбанк". Змінив правове обґрунтування рішення Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 25 березня 2019 року в частині висновків про задоволення позову ОСОБА_1 за вимогами про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
2.10 Змінюючи мотиви рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що кредитний договір від 15 травня 2007 року № 2007-093 не є споживчим, тому на нього не поширюється дія Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті".
2.11 Водночас апеляційний суд, встановивши, що АТ "КБ "Приватбанк" не надало реєстратору (нотаріусу) всіх потрібних документів для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, а саме: доказів проведення оцінки нерухомого майна та доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмети іпотеки з результатами оцінки цього майна, зробив висновок про наявність підстав для визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора.
3. Стислий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, аргументи інших учасників справи
3.1 АТ "КБ "Приватбанк" у квітні 2022 року подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 лютого 2022 року,
в якій просить її скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
3.2 Банк зазначив, що у лютому 2016 року надіслав іпотекодавцю лист про усунення порушень умов договору та намір задовольнити вимоги шляхом набуття права власності на нерухоме майно. Це повідомлення іпотекодавець отримав 26 лютого 2016 року, що підтверджується зворотнім повідомленням про вручення поштового відправлення, яке є в матеріалах реєстраційної справи, проте апеляційний суд на цю обставину належної уваги не звернув та зазначив протилежне.
3.3 Суд апеляційної інстанції не врахував висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц (провадження № 14-38цс18) та від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц (провадження № 14-2цс19).
3.4 ОСОБА_1 у грудні 2023 року подала відзив на касаційну скаргу, в якому висловила переконання у законності та обґрунтованості постанови апеляційного суду і просила залишити її без змін.
3.5 Зазначила, що ціна предмета іпотеки є істотною умовою при переході права власності до іпотекодержателя, тому непроведення оцінки цього майна є порушенням процедури проведення державної реєстрації.
3.6 Також надане банком повідомлення за лютий 2016 року щодо його наміру зареєструвати право власності на предмет іпотеки в порядку позасудового звернення стягнення не може бути підставою для скасування постанови суду апеляційної інстанції, оскільки згадане повідомлення датоване значно раніше, аніж надані державному реєстратору повідомлення.
4. Рух справи в суді касаційної інстанції
4.1 Ухвалою від 16 серпня 2022 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська.
4.2 Ухвалою від 18 листопада 2022 року Верховний Суд призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.
4.3 Ухвалою від 30 листопада 2022 року Верховний Суд зупинив касаційне провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку
Великою Палатою Верховного Суду рішень у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).
4.4 Ухвалою від 09 серпня 2023 року Верховний Суд поновив касаційне провадження у справі.
4.5 Ухвалою від 29 листопада 2023 року Верховний Суд передав справу № 201/15228/17 (провадження № 61-3665св22) на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
4.6 Ухвала про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду мотивована тим, що існує нагальна потреба відступити від правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 серпня 2023 року у справі № 910/3867/19, в якій касаційний суд дійшов переконання про наявність підстав для скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем лише через ненадання звіту про оцінку майна.
4.7 Колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду посилалася на те, що надання звіту про оцінку майна для проведення реєстрації права на предмет іпотеки не передбачено Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
4.8 Колегія суддів вважала, що хоча статтею 37 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV "Про іпотеку" (далі - Закон № 898-IV)і передбачено набуття іпотекодержателем предмету іпотеки у власність або спеціального майнового права на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності, проте Порядок № 1127 не ставив вчинення реєстраційної дії у залежність від наявності такої оцінки, а тому сама лише відсутність такої оцінки не може бути єдиною підставою для відмови у вчиненні реєстраційної дії та, відповідно, скасування рішення про державну реєстрацію.
4.9 Нормативні правові акти не містять приписів про обов`язковість наявності звіту про оцінку майна для вчинення реєстраційної дії. Звіт може бути складений і після переходу права власності до іпотекодержателя, проте має містити відомості про вартість майна саме на момент переходу права власності на нього.
4.10 Право іпотекодавця може бути захищене шляхом пред`явлення позову про відшкодування різниці вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
4.11 Ухвалою від 01 лютого 2024 року Велика Палата Верховного Суду прийняла та призначила до розгляду цю справу в порядку письмового провадження за наявними в ній матеріалами.
5. Фактичні обставини справи, встановлені судами
5.1 10 серпня 1991 року ОСОБА_1 та ОСОБА_4 зареєстрували шлюб.
5.2 ОСОБА_1 та ОСОБА_4 є батьками ОСОБА_6, 1992 року народження, ОСОБА_3, 1994 року народження, ОСОБА_7, 2003 року народження, ОСОБА_8, 2006 року народження.
5.3 На забезпечення виконання зобов`язань ФОП ОСОБА_5 за кредитним договором від 15 травня 2007 року банк 16 травня 2007 року уклав зі ОСОБА_4 договір іпотеки, предметом якого є земельна ділянка, кадастровий номер 1210100000:03:083:0018, площею 0,0444 га, за адресою: АДРЕСА_1, та розташований на ній житловий будинок.
5.4 ОСОБА_1 як співвласниця нерухомого майна та дружина іпотекодавця надала письмову згоду на передачу зазначеного майна в іпотеку, яка посвідчена нотаріусом.
5.5 ОСОБА_1 та ОСОБА_4 зареєстровані в зазначеному житловому будинку з 09 лютого 2006 року.
5.6 Відповідно до поданої нотаріусу при укладенні договору іпотеки довідки голови квартального комітету від 16 травня 2007 року відомостей про проживання чи реєстрацію у цьому будинку неповнолітніх дітей немає.
5.7 Натомість, відповідно до копії витягу із будинкової книги, акта від 05 лютого 2018 року, довідки про склад сім`ї та зареєстрованих у житловому приміщені осіб від 07 жовтня 2017 року, довідки про склад сім`ї та місце реєстрації від 05 лютого 2018 року ОСОБА_6, ОСОБА_9, ОСОБА_10 та ОСОБА_11 проживали та були зареєстровані за адресою: АДРЕСА_1, на момент укладення договору іпотеки.
5.8 15 листопада 2016 року приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки зареєстрував право власності на земельну ділянку та розташований на ній житловий будинок за АТ "КБ"Приватбанк".
5.9 Також суд апеляційної інстанції встановив, що в матеріалах реєстраційної справи немає доказів проведення оцінки нерухомого майна та доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмети іпотеки
з результатами оцінки цього майна.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
6. Щодо меж розгляду справи в суді касаційної інстанції
6.1 Постановою від 14 липня 2020 року у цій справі Касаційний цивільний суд
у складі Верховного Суду скасував постанову апеляційного суду в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та направив справу в цій частині на новий розгляд.
6.2 Ураховуючи наведене, Велика Палата Верховного Суду переглядає справу лише в частині вирішення апеляційним судом під час нового розгляду позову ОСОБА_1 за її вимогами про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
7. Щодо скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень
7.1 Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
7.2 Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
7.3 Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
7.4 Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
7.5 Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).
7.6 За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).
7.7 Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).
7.8 Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).
7.9 Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі № 898-IV.
7.10 Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV
(тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).
7.11 У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону № 898-IV).
7.12 У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону № 898-IV).
7.13 Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IVу разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
7.14 Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
7.15 Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IVсторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
7.16 Відповідно до статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки
в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки
у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
7.17 Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса
(у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно
з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
7.18 Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
(далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
7.19 Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
7.20 Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
7.21 Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
7.22 За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
7.23 Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку
з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
7.24 Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
7.25 Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
7.26 З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.