ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 березня 2024 року
м. Київ
cправа № 922/2824/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Берднік І. С. - головуючого, Зуєва В. А., Міщенка І. С.,
секретар судового засідання - Корнієнко О. В.,
за участю представників:
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Чаплинка" - Макаренка О. М.,
Фізичної особи - підприємця
Гладушевської Тетяни Володимирівни - Трофименка Р. О., Шамраєва М. Є.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Гладушевської Тетяни Володимирівни
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 (у складі колегії суддів: Фоміна В. О. (головуючий), Здоровко Л. М., Крестьянінов О. О.)
у справі № 922/2824/23
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Чаплинка"
до Фізичної особи - підприємця Гладушевської Тетяни Володимирівни
про стягнення коштів та усунення перешкод у реалізації права власності на нерухоме майно,
ВСТАНОВИВ:
У червні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Чаплинка" (далі - ТОВ "Чаплинка") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Гладушевської Тетяни Володимирівни (далі - ФОП Гладушевська Т. В.), у якому просило суд:
- стягнути заборгованість з орендної плати за договором оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 у розмірі 3 767 827,02 грн, 3% річних у розмірі 114 034,88 грн, інфляційні втрати у розмірі 653 875,70 грн, штраф у розмірі 329 117,40 грн;
- усунути перешкоди у реалізації права власності на нерухоме майно шляхом зобов`язання відповідача звільнити від свого майна та майна інших осіб, що знаходиться у ньому;
- повернути нерухоме майно позивачу шляхом виселення з приміщень, що розташовані на першому поверсі ТРЦ "Французький бульвар" (нежитлова будівля літ. Ю-4), за адресою: вул. Академіка Павлова, 44-Б, м. Харків, та позначені штриховкою у плані розміщення об`єкту оренди, що є додатком № 1 до договору оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач послався на порушення відповідачем умов договору оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 щодо своєчасної та повної сплати орендних платежів, а також повернення орендованого приміщень після закінчення договору.
У судовому засіданні 27.09.2023 представник позивача повідомив Господарський суд Харківської області про звільнення відповідачем спірних приміщень, а також про відмову від вимог про звільнення та повернення спірних приміщень.
Господарський суд Харківської області закрив провадження у справі в частині вимог про зобов`язання відповідача звільнити від свого майна та майна інших осіб, що знаходиться у ньому та повернути нерухоме майно позивачу шляхом виселення, у зв`язку з чим здійснив розгляд справи в межах позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 у розмірі 3 767 827,02 грн, 3% річних у розмірі 114 034,88 грн, інфляційних втрат у розмірі 653 875,70 грн, неустойки у розмірі 329 117,40 грн.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.10.2023 у задоволені позову відмовлено. Стягнуто з ТОВ "Чаплинка" на користь ФОП Гладушевської Т. В. 59 400,00 грн витрат на професійну правничу допомогу та 50 000,00 грн гонорару успіху.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 рішення Господарського суду Харківської області від 09.10.2023 скасовано. В частині відмови у задоволенні позову прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено. Стягнуто з ФОП Гладушевської Т. В. на користь ТОВ "Чаплинка" заборгованість з орендної плати за договором оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 у розмірі 376 7827,02 грн, 114 034,88 грн 3% річних, 653 875,70 грн інфляційних втрат, 329 117,40 грн неустойку, а також судові витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у розмірі 58 378,26 грн. Стягнуто з ФОП Гладушевської Т. В. на користь ТОВ "Чаплинка" витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 87 567,39 грн.
Не погоджуючись з висновками суду апеляційної інстанції, у лютому 2024 року ФОП Гладушевська Т. В. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, порушення норм процесуального права та наявність випадків, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України, просить постанову Східного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 скасувати, а рішення Господарського суду Харківської області від 09.10.2023 залишити в силі.
Також ФОП Гладушевською Т. В. надано попередній розрахунок суми судових витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 59 000,00 грн, які відповідачка понесла і очікує понести у зв`язку із розглядом справи у суді касаційної інстанції.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.02.2024 відкрито касаційне провадження у справі № 922/2824/23 за касаційною скаргою ФОП Гладушевської Т. В. на постанову Східного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 з підстав, передбачених пунктами 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України; зупинено виконання постанови Східного апеляційного господарського суду від 23.01.2024 у справі № 922/2824/23 до закінчення перегляду цієї постанови в касаційному порядку; касаційну скаргу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 27.03.2024.
ТОВ "Чаплинка" у відзиві на касаційну скаргу посилається на безпідставність доводів, викладених у касаційній скарзі, та незаконність рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, вважає, що висновки суду апеляційної інстанції є правомірними та ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права, просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
Крім того, ТОВ "Чаплинка" у відзиві на касаційну скаргу надано орієнтовний розрахунок суми судових витрат на професійну правничу допомогу у суді касаційної інстанції у розмірі 33 000,00 грн.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення проти неї, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд дійшов таких висновків.
Як встановлено судом апеляційної інстанції, 27.02.2020 між ФОП Гладушевською Т. В. (орендар) та ТОВ "Чаплинка" (орендодавець) в особі Бучковського А. В., який діяв на підставі довіреності від 25.02.2020, посвідченої приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Самощенко О. І. № 774, було укладено договір оренди № 25-02-20-1, відповідно до умов якого орендодавець зобов`язався передати, а орендар прийняти у тимчасове платне користування нежитлові приміщення, що розташовані на першому поверсі торгово розважального центру "Французький бульвар" (ТРЦ "Французький бульвар") (нежитлова будівля літ. "Ю-4"), що знаходиться за адресою: вул. Академіка Павлова, 44-Б, м. Харків, загальною площею 182,14 кв. м (пункт 2.1).
Орендодавець є приватним власником об`єкта оренди на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ "Чаплинка" від 26.02.2020 № 217,218 та акту приймання- передачі нерухомого майна до статутного капіталу ТОВ "Чаплинка" від 26.02.2020 № 220,221, право власності зареєстровано в установленому законом порядку, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.02.2020 № 201995985 та № 201998925 (пункт 2.3 договору).
Відповідно до пункту 2.5 договору договірна вартість 1 кв. м об`єкту оренди становить 7 000,00 грн.
Пунктами 3.1, 3.2 договору, зокрема, передбачено, що орендар має право без будь-яких перешкод використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням протягом всього строку оренди та зобов`язаний сплачувати платежі у відповідності з умовами даного договору.
Згідно з пунктами 6.1, 6.2 договору орендар має право без дозволу орендодавця передавати об`єкт оренди або його частину в користування третім особам (у тому числі за договором суборенди); орендар без погодження з орендодавцем здійснює будь-які дії для підготовки, укладання, зміни та припинення (розірвання) договорів суборенди з третіми особами.
За змістом пунктів 8.1, 8.2 договору орендодавець має право отримувати від орендаря платежі у відповідності з умовами даного договору; орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди на умовах та в строки, передбачені даним договором, в орендне користування і не ухилятись від підписання актів прийому-передачі; у 10-ти денний строк розглядати звернення орендаря і надавати аргументовану відповідь; у випадку закінчення строку дії даного договору, або його дострокового припинення, прийняти від орендаря об`єкт оренди у відповідності з умовами даного договору.
Даний договір вступає в силу з моменту його підписання та діє до закінчення строку оренди. Строк оренди триває по 28.02.2021 (включно). У разі, якщо жодна зі сторін не повідомить іншу сторону про припинення цього договору щонайменше за 5 днів до дати завершення строку оренди, цей договір поновлюється на 1 календарний місяць на тих самих умовах (пункти 91, 9.2 договору).
Відповідно до пункту 10.1 договору об`єкт оренди передається орендарю на підставі акту прийому-передачі в орендне користування, в якому може вказуватись опис технічного стану, кінцевий розмір площі, технічні специфікації. Приміщення може передаватись в орендне користування (повертатись з орендного користування) частинами з підписанням сторонами відповідних актів прийому-передачі.
Об`єкт оренди передається орендарю на підставі акту прийому-передачі в орендне користування (пункт 10.2 договору).
У пункті 10.3 договору передбачено, що після закінчення строку оренди, а також у разі дострокового припинення дії цього договору, орендар звільняє приміщення і повертає приміщення орендодавцеві протягом 10 робочих днів з дня настання однієї із згаданих в цьому пункті обставин.
У випадку відмови орендодавця від підписання акту приймання-передачі (акту повернення) в останній день строку дії цього договору, факт передачі (повернення) об`єкту оренди орендодавцю підтверджується актом про повернення приміщення, складеного представником орендаря. Даний акт є підставою для припинення нарахування будь-яких платежів за договором. Дата підписання зазначеного акту вважається останнім днем оренди та строку дії договору.
Повернення об`єкту оренди (його частин) здійснюється на підставі акту прийому-передачі об`єкту оренди (акту повернення), який складається в двох примірниках та підписується сторонами (їх уповноваженими представниками) (пункт 10.4 договору).
Згідно з пунктом 11.1 договору орендар зобов`язаний вносити плату за користування об`єктом оренди (орендну плату) в розмірах та строки, обумовлені даним договором і додатком № 5, що є його невід`ємною частиною.
Нарахування орендної плати орендареві починається з дати підписання орендарем акту прийому-передачі об`єкта оренди і закінчується в день підписання акту прийому-передачі (повернення) (пункт 11.4 договору).
Пунктами 12.1, 12.2 договору встановлено, що орендна плата сплачується орендарем щомісяця не пізніше 10-го числа місяця, наступного за розрахунковим. При цьому орендар має право сплачувати орендну плату раніше зазначених строків.
Орендодавець до 15-го числа місяця, що передує оплачуваному місяцю, виставляє орендареві рахунок на оплату орендної плати, розрахованої відповідно до додатка № 5 до даного договору. Ненадання орендодавцем вказаного рахунку не є підставою для несплати орендної плати за договором.
За невиконання (не належне виконання) зобов`язань по даному договору сторони несуть відповідальність, передбачену нормами чинного законодавства і даним договором. Сторони погодили, що застосуванню до орендаря будь-яких фінансових санкцій за порушення умов цього договору буде передувати письмове попередження про усунення в розумний (більше десяти днів) термін причин, що можуть викликати їх застосування (пункти 15.1, 15.2 договору).
У пунктах 16.1, 16.3, 16.4 договору передбачено, що сторони звільняються від відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов`язань, передбачених даним договором, у випадку якщо це сталось внаслідок обставин непереборної сили, які безпосередньо вплинули на виконання даного договору. Сторона, яка не має можливості належним чином виконувати свої зобов`язання по даному договору, зобов`язана негайно, а у випадку неможливості - негайно, після того як це стане можливим повідомити іншу сторону про існуючі для цього перешкоди (обставини, шо виключають її відповідальність). Якщо обставини, що виключають відповідальність, діють більш 1 (одного) місяця будь-яка із сторін має право розірвати даний договір в односторонньому порядку шляхом направлення письмового повідомлення іншій стороні - за 30 календарних днів до дати такого розірвання.
Відповідно до пункту 19.1 договору одночасно з підписанням цього договору сторони надають одна одній належним чином завірені (нотаріально або підписами і печатками керівників сторін) копії документів, складених (виданих, затверджених і т. д.) компетентним органом або особою, і підтверджуючих правовий статус сторін, а саме: а) свідоцтво про державну реєстрацію або виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців; б) довідка з ЄДРПОУ; в) свідоцтво платника ПДВ, свідоцтво про сплату єдиного податку (якщо особа є платником вказаних податків); г) документ про обрання (призначення) на посаду особи, уповноваженої представляти сторону під час укладення цього договору без довіреності, а при підписанні цього договору особою, діючою на підставі довіреності - додатково оригінал цієї довіреності.
Повідомлення та інші документи, які надсилаються стороні на виконання цього договору або у зв`язку з ним, повинні бути складені у письмовій формі і підписані представниками іншої сторони, які мають на це повноваження. Всі повідомлення та інші документи надсилаються на адреси та номери сторін, які наводяться нижче в цьому договорі (пункти 22.1, 22.3 договору).
Всі доповнення, зміни, додатки до цього договору мають юридичну силу, якщо вони оформлені в письмовому вигляді і належним чином підписані сторонами або їх повноважними представниками і є невід`ємною частиною даного договору (пункт 24.4 договору).
У пункті 25.1 договору передбачено додатки до договору, які є його невід`ємною частиною: додаток № 1 - План розміщення об`єкта оренди; додаток № 2 - Цільове призначення об`єкта оренди; додаток № 3 - Технічна специфікація об`єкта оренди; додаток № 4 - Комунальні платежі; додаток № 5 - Розмір орендної плати та порядок розрахунків.
Відповідно до Додатку № 5 до договору розмір орендної плати за один календарний місяць становить гривневий еквівалент 4 500,00 доларів США за курсом НБУ на дату сплати орендної плати, без ПДВ.
01.03.2020 між ФОП Гладушевською Т. В. (орендар) та ТОВ "Чаплинка" (орендодавець) в особі Бучковського А. В., який діяв на підставі довіреності від 25.02.2020, посвідченої приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Самощенко О. І. № 774, було підписано акт прийому-передачі об`єкта оренди, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне користування (оренду) нежитлові приміщення, загальною площею 182,14 кв. м, згідно додатку № 1 до договору, розташовані на першому поверсі ТРЦ "Французький бульвар", що знаходиться за адресою: вул. Академіка Павлова, 44-Б, м. Харків. Також, у акті зазначено, що підписання цього акту прийому-передачі об`єкту оренди є підтвердженням початку фактичного користування орендарем об`єктом оренди.
У подальшому між ТОВ "Чаплинка" (орендодавець) в особі директора Ткачова В. І., який діяв на підставі Статуту, та ФОП Гладушевською Т. В. (орендар) було укладено низку додаткових угод до договору від 27. 02. 2020 № 25-02-20-1, а саме: додаткову угоду № 1 від 02.03.2020 щодо внесення змін до пункту 1.2 Додатку № 5 та викладення його у новій редакції, відповідно до якої розмір орендної плати за один календарний місяць становить гривневий еквівалент 4500,00 доларів США за курсом НБУ на дату виставлення рахунку орендодавцем, без ПДВ; додаткову угоду від 12.03.2020, додаткові угоди № 2 від 06.04.2020, № 3 від 05.05.2020, № 4 від 04.06.2020 щодо розміру орендної плати за березень-травень 2020 року відповідно; додаткову угоду від 19.06.2020 щодо зміни загальної площі об`єкта оренди (197,49 кв. м) та розміру орендної плати за період з 20.06.2020 по 30.09.2020 (акт прийому-передачі частини приміщення від 20.06.2020 підписано ТОВ "Чаплинка" в особі директора Ткачова В. І., який діяв на підставі Статуту, та ФОП Гладушевською Т. В.); додаткову угоду від 23.06.2020, відповідно до якої з дати підписання цієї додаткової угоди розмір орендної плати за один календарний місяць розраховується, виходячи з курсу НБУ на останню дату розрахункового місяця; додаткову угоду від 16.09.2020 щодо розміру орендної плати у період з 01.10.2020 по 31.12.2020; додаткову угоду від 24.12.2020 щодо розміру орендної плати у період з 01.01.2021 по 31.01.2021; додаткову угоду від 28.01.2021 щодо розміру орендної плати у період з 01.02.2021 по 28.02.2021.
25.04.2023 позивач направив відповідачу вимогу від 18.04.2023 про сплату заборгованості з орендної плати за договором оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 у розмірі 3 438 709,62 грн (за період березень 2021 року - березень 2023 року), 3% річних від простроченої суми за користування чужими коштами у розмірі 98 968,80 грн, інфляційних втрат у розмірі 634 018,37 грн, у якій також повідомив орендаря про припинення договору оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 з 01.05.2023, та вимагав звільнити орендовані за договором приміщення 01.05.2023.
Звертаючись до суду з позовними вимогами (з урахуванням відмови від частини позовних вимог) про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 у розмірі 3 767 827,02 грн, 114. 034,88 грн 3% річних, 653 875,70 грн інфляційних, 329 117,40 грн неустойки, обґрунтував їх систематичним порушення відповідачем умов договору - несплатою орендної плати у період з березня 2021 року по квітень 2023 року та неповерненням об`єкту оренди після закінчення строку дії договору.
Як встановлено судом апеляційної інстанції, заперечуючи проти позову відповідач послався на укладення 01.03.2020 між ТОВ "Чаплинка" (орендодавець), в особі Бучковського А. В., який діяв на підставі довіреності від 25.02.2020, та ФОП Гладушевською Т. В. (орендар) додаткової угоди № 1 до договору оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1, відповідно до умов якої сторони домовились викласти пункти 9.2, 10.3, 10.4, 12.2, 22.3 договору та Додаток № 5 до договору у новій редакції, а пункти 12.3, 24.7 договору виключити з договору.
Так, відповідно до пункту 9.2, 10.3, 12.2, 22.3 договору у редакції додаткової угоди № 1 від 01.03.2020:
- строк оренди триває по 28.02.2021 (включно). У разі, якщо жодна із сторін не повідомить іншу сторону про припинення цього договору до 31.01.2021, умови цього договору (строк оренди) продовжують діяти до 30.04.2021, без наступної пролонгації. Орендна плата сплачується по останній день строку оренди. Переважне право орендаря на укладання нового договору передбачено статтею 23 цього договору. Дострокове припинення договору оренди можливе виключно: за згодою сторін, оформленою договором про розірвання договору оренди. У цьому випадку орендна плата нараховується по останній день оренди, визначеного у договорі про розірвання договору оренди, на умовах визначених договором оренди; у разі неналежного виконання орендарем зобов`язань по сплаті орендної плати на протязі двох місяців підряд, орендодавець має право достроково припинити договір оренди, з 61 (шістдесят першого) дня прострочення сплати орендної плати, що не звільняє орендаря від обов`язку оплати орендної плати за ці два місяці (пункт 9.2);
- в останній день строку оренди орендар зобов`язується звільнити, а орендодавець зобов`язується прийняти об`єкт оренди за актом передачі (повернення) об`єкта оренди. Акт передачі (повернення) об`єкта оренди готується орендарем, підписується та завчасно направляється орендодавцю у спосіб, визначений договором. Орендодавець зобов`язується підписати зазначений акт передачі (повернення) та передати його орендарю в останній день строку оренди за місцем об`єкта оренди. У випадку ненадання орендарю підписаного орендодавцем зі свого боку акту передачі (повернення) об`єкта оренди в останній день строку оренди, факт передачі (повернення) об`єкту оренди орендодавцю підтверджується одностороннім актом про повернення приміщення, складеним представником орендаря в присутності адміністратора ТРЦ "Французький бульвар" та представника охорони ТРЦ. Даний акт є підставою для припинення нарахування будь-яких платежів за договором. Дата підписання зазначеного акту вважається останнім днем оренди та строку дії договору.
У разі не направлення орендарем підписаного зі свого боку акту передачі (повернення) об`єкта оренди орендодавець зобов`язаний самостійно скласти акт передачі (повернення), підписати його та направити орендарю, у спосіб передбачений договором, в цьому випадку об`єкт оренди вважається прийнятим орендодавцем в останній день строку оренди, і за погодженням з адміністрацією ТРЦ є підставою для відключення комунікацій в об`єкті оренди та обмеження до об`єкту оренди доступу орендаря та будь-яких третіх осіб. Орендар визнає, що в такому разі ним здійснено фактичне звільнення об`єкта оренди та відсутність будь яких претензій до орендодавця (пункт 10.3);
- орендодавець до 15 числа місяця, що передує оплачуваному місяцю, виставляє орендареві рахунок, з зазначенням банківських реквізитів, на оплату орендної плати, розрахованої відповідно до додатку № 5 до даного договору. Орендар сплачує орендну плату на підставі отриманого рахунку від орендодавця на оплату орендної плати. У разі ненадання орендодавцем рахунку на оплату орендної плати орендарю, у строки визначені у цьому пункті, зазначене вважається прострочення кредитора у відповідності до статті 613 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), й орендар звільняється від відповідальності за порушення пункту 12.1 даного договору, проте не звільняється від обов`язку сплати орендної плати за цей період, яка повинна бути здійснена орендарем на протязі 10 днів з моменту отримання відповідного рахунку. За здійснення оплати орендарем без отриманого рахунку, орендар визнає, що несе самостійно ризик сплати орендної плати за неналежними реквізитами, й відповідно зазначена орендна плата може бути не прийнята орендодавцем, а платіж бути поверненим як помилковий. У випадку не погодження орендаря з розрахунком орендної плати, зазначеним у рахунку виставленому орендодавцем, орендар має право сплатити орендну плату відповідно до власного розрахунку орендної плати, а також письмово обґрунтувавши власний розрахунок орендної плати, направити його орендодавцю. В цьому випадку, сторони шляхом переговорів погоджують остаточну суму орендної плати (пункт 12.2);
- всі повідомлення та інші документи надсилаються на адреси сторін, зазначені у цьому договорі, вручаються під підпис уповноваженого представника сторони або надсилаються на зазначену у цьому пункті електронну пошту: орендодавець: eurostyIe-tex@ukr.net, орендар ІНФОРМАЦІЯ_1 Кожна із сторін зобов`язується негайно письмово інформувати іншу сторону про зміну своєї адреси, телефонного номеру та електронної пошти. У разі відсутності письмового повідомлення іншої сторони договору про зміни своєї адреси, телефонного номеру, електронної пошти, сторона, яка не повідомила про зміну адреси, несе всі ризики неналежного повідомлення, здійсненого за попереднім адресом (пункт 22.3).
Судом апеляційної інстанції також встановлено, що відповідачем на підтвердження своїх заперечень проти позову були надані також наступні докази:
- додаткову угоду від 24.02.2021 до договору оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1, укладену між ТОВ "Чаплинка" (орендодавець), в особі Бучковського А. В., який діяв на підставі довіреності, та ФОП Гладушевською Т. В. (орендар), відповідно до умов якої у зв`язку з прийняттям орендодавцем рішення про передачу з 01.05.2021 приміщення в оренду ТОВ "Аксіома" сторони домовились припинити орендні відносини 30.04.2021; орендар відмовляється від переважного права орендаря на укладання нового договору оренди, передбаченого пунктом 23.1 договору оренди; сторони домовились змінити Додаток № 5 до договору, виклавши пункт 1.2.1 цього додатку у новій редакції;
- платіжне доручення від 08.04.2021 № 857 про сплату орендної плати за березень 2021 року у розмірі 38 549,34 грн; платіжне доручення від 07.05.2021 № 862 про сплату орендної плати за квітень 2021 року у розмірі 12 891,99 грн (розмір орендної плати по 10.04.2021 з урахуванням вимог п. 1.4 додатку № 5 у редакції додаткової угоди від 24.02.2021, оскільки після 10.04.2021 ТРЦ не працював);
- лист ТОВ "Аксіома" від 09.04.2021, у якому зазначено, що ТРЦ "Французький бульвар", починаючи з 11.04.2021 до дати скасування на території Харківської області "червоного" рівня епідемічної небезпеки буде здійснювати діяльність з дотриманням вимог законодавства, встановлених для "червоного" рівня епідемічної небезпеки;
- лист ФОП Гладушевською Т. В. від 10.02.2021 ТОВ "Чаплинка" (отримав 10.02.2021 Бучковський А. В. ) про намір відповідача звільнити об`єкт оренди 30.04.2021;
- акт про повернення приміщення від 30.04.2021, складений представником відповідача відповідно до пункту 10.3 договору оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 у присутності представника охоронної фірми та адміністратора ТРЦ "Французький бульвар";
- засвідчену представником відповідача - адвокатом Трофименко Р. О. копію довіреності від 25.02.2020, виданої ТОВ "Чаплинка" в особі директора Ткачова В. І., на ім`я Бучковського А. В. (повіреного), якою уповноважено останнього бути представником довірителя від його імені та за його (довірителя) рахунок; видана строком на один рік без права передовіри та дійсна до 25.02.2021 включно;
- копію довіреності від 25.02.2020, видану ТОВ "Чаплинка" в особі директора Ткачова В. І., який діяв на підставі Статуту, зокрема, на ім`я Бучковського А. В. (повіреного), посвідчену приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Самощенко О. І., зареєстровану в реєстрі за № 774;
- заяву свідка ОСОБА_2 від 04.09.2023;
- відповіді ТОВ "Аксіома" (лист №01/09-2 від 01.09.2023) на адвокатський запит адвоката Трофименко Р. О., у якому зазначено, що Бучковський А. В. діяв перед ТОВ "Аксіома" як представник на підставі довіреності від 25.02.2020; аналогічні відповіді інших контрагентів позивача на адвокатські запити;
- лист ТОВ "Аксіома" від 23.08.2023 № 23/08-02, у якому зазначено час та місце складання акту про повернення приміщення, а також звільнення об`єкту оренди відповідачем.
Судом апеляційної інстанції також встановлено, що в матеріалах справи ще наявні докази, подані позивачем на спростування доводів відповідача:
- копія довіреності від 25.02.2020 № 2/02/20, видана ТОВ "Чаплинка" в особі директора Ткачова В. І. на ім`я Бучковського А. В. (повіреного);
- заява свідка директора ТОВ "Чаплинка" Ткачова В. І. від 26.09.2023.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач відповідно до умов договору з урахуванням змін, внесених додатковою угодою № 1 від 01.03.2020, завчасно надав позивачу акт повернення об`єкта оренди й повідомив про небажання продовжувати орендні правовідносини; договір оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 з урахуванням додаткової угоди від 24.02.2021 припинив свою дію 30.04.2021; позивач ухилився від прийняття об`єкта оренди; фактично приміщення були звільнені відповідачем 30.04.2021; відповідачем орендна плата за березень-квітень 2021 року була сплачена в повному обсязі, а тому дійшов висновку про відсутність підстав для стягнення з відповідача заявлених позивачем сум заборгованості з орендної плати, 3% річних, інфляційних втрат та неустойки, передбаченої частиною 2 статті 785 ЦК України. Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для відшкодування відповідачу судових витрат на професійну правничу допомогу за рахунок позивача у повному розмірі та часткове покладання на позивача відшкодування відповідачу гонорару успіху.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та приймаючи нове рішення про задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції дослідивши надані сторонами докази з урахуванням положень статті 91 ГПК України, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність у Бучковського А. В. повноважень на підписання від імені ТОВ "Чаплинка" додаткової угоди № 1 від 01.03.2020, додаткової угоди від 24.02.2021 та отримання листа від 10.02.2021. Ураховуючи зазначене, положення законодавства, а також умови договору оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 та встановлені обставини неповернення відповідачем орендованого майна позивачу на час звернення до суду з даним позовом, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що зазначений договір оренди був неодноразово поновлений/продовжений з 01.03.2021 до 01.05.2023 на тих самих умовах, а тому наявні підстави для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати у розмірі 3 767 827,02 грн за період з березня 2021 року по квітень 2023 року. Разом з цим, врахувавши обставини прострочення відповідачем сплати орендних платежів за договором від 27.02.2020 № 25-02-20-1, перевіривши наданий позивачем розрахунок заявлених до стягнення сум 3% річних та інфляційних втрат, дійшов висновку про його правильність та обґрунтованість. Крім того, врахувавши, що договір оренди від 27.02.2020 № 25-02-20-1 припинив свою дію 30.04.2023, а також відсутність доказів повернення відповідачем об`єкта оренди відповідно до положень частини 2 статті 795 ЦК України або вчинення ним дій на таке повернення, чи ухилення орендодавця від прийняття об`єкта оренди, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача неустойки за травень 2023 року на підставі частини 2 статті 785 ЦК України.
У зв`язку із скасуванням рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову та прийняттям нового рішення про задоволення позову, враховуючи положення процесуального законодавства, суд апеляційної інстанції також скасував рішення суду першої інстанції в частині розподілу судових витрат.
У поданій касаційній скарзі ФОП Гладушевська Т. В. зазначає, що судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні неправильно застосовано норми статей 241, 248, 764 ЦК України, статті 58-1 Господарського кодексу України (далі - ГК України), 74, 86, 91 ГПК України, без урахування висновків щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц, від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц, від 16.05.2018 у справі № 127/14633/16-ц, від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц, постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 27.09.2023 у справі № 567/1042/22, від 10.05.2023 у справі № 567/1437/19, від 18.01.2023 у справі № 752/22077/19, від 26.04.2021 у справі № 910/1069/20; від 18.04.2022 у справі № 904/2404/18; від 28.05.2020 у справі № 902/439/19; від 07.10.2021 у справі № 921/768/19, від 18.08.2020 у справі № 927/833/18, від 19.05.2023 у справі № 914/408/21, від 25.04.2023 у справі № 918/469/16, від 27.05.2020 у справі № 2-879/13, від 2.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18.
Також скаржниця у касаційній скарзі послався на відсутність висновків Верховного Суду щодо питання застосування норм статей 248, 1158 ЦК України, частини 6 статті 91 ГПК України, статті 20 Закону України "Про адвокатуру і адвокатську діяльність" у подібних правовідносинах, що є підставою для подання касаційної скарги відповідно до пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України.
Крім того, ФОП Гладушевська Т. В. підставою касаційного оскарження судових рішень у справі, що розглядається, також зазначає пункт 4 частини 2 статті 287 ГПК України з огляду на наявність підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 3 статті 310 цього Кодексу, а саме, суд не дослідив зібрані у справі докази; суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування доказів та призначення експертизи.
Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
Верховний Суд, переглянувши постанову суду апеляційної інстанції у межах доводів і вимог касаційної скарги, виходить із такого.
Відповідно до частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина 1 статті 626 ЦК України).
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 ЦК України).
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Згідно з частиною 1 статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За приписами частини 1 статті 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Статтею 283 ГК України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності. Об`єктом оренди може бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення). До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частини 1, 3, 6).
Частиною 4 статті 284 ГК України встановлено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі (частини 1, 4 статті 286 ГК України).
Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (стаття 762 ЦК України).
Згідно з частинами 1, 3 статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
Якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764 ЦК України).
За правилами статті 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо його укладено строком на три і більше років.
Відповідно до статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.