ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/4114/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 (Тищенко А. І. - головуючий, судді Скрипка І. М., Михальська Ю. Б.) у справі
за позовом Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"
до Київського квартирно-експлуатаційного управління
про визнання договору укладеним,
(у судове засідання з`явилися представники: позивача - Осадчук Т. А., відповідача - Науменко Я. М., Тодерян В. М.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У березні 2023 року Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київського квартирно-експлуатаційного управління про визнання укладеним з 01.12.2022 договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1, в редакції, викладеній у пункті 2 прохальної частини позовної заяви.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення умов договору від 30.12.2022 №3666 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, протягом 10 робочих днів з моменту отримання примірників договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою не підписав його. Відповідач у визначений в абзаці 4 пункту 6.5 розділу ІІ договору оренди термін не надав позивачу ані підписаний примірник договору, ані обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 30.12.2022 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець), Київське квартирно-експлуатаційне управління (орендар) та Комунальним підприємство "Київжитлоспецексплуатація" (балансоутримувач) був укладений договір оренди № 3666 (далі - договір оренди), відповідно до умов якого орендодавець та позивач передали, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 613,80 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1.
Орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі майна підписується відповідачем і позивачем одночасно із підписанням договору (пункт 2.1 розділу ІІ договору).
За актом приймання-передачі майна від 01.12.2022 позивач передав відповідачу в орендне користування нерухоме майно, загальною площею 613,80 кв.м., а саме підвал - 122,60 кв.м.; 1 поверх - 141,20 кв.м.; 2 поверх - 178,0 кв.м.; 3 поверх - 172,0 кв.м., що розміщене за адресою: АДРЕСА_1.
Пунктом 11.1 розділу ІІ договору передбачено, що його укладено на строк, визначений у пункті 11 умов, а саме до 29.11.2025 включно. Перебіг строку починається з дня набрання чинності цим договором. Даний договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі майна і закінчується датою припинення цього договору.
Умовами пункту 8.2 розділу І договору оренди сторонами погоджено, що компенсація витрат балансоутримувача та компенсація витрат за користування земельною ділянкою компенсуються орендарем у порядку, передбаченому пунктом 6.5 договору.
Згідно з пунктом 6.5 розділу ІІ договору оренди протягом 5 робочих днів з дати укладення цього договору балансоутримувач зобов`язаний надати орендарю для підписання два примірники договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою.
Орендар зобов`язаний протягом десяти робочих днів з моменту отримання примірників договору про компенсацію витрат балансоутримувача та за користування земельною ділянкою підписати і повернути позивачу примірник договору, або подати позивачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню відповідачем за договором (абзац 4 пункту 6.5 розділу ІІ договору оренди).
Як зазначає позивач та підтверджується наявною в матеріалах справи розпискою, 28.11.2022, тобто до дати укладення договору оренди нерухомого майна, солдат - ОСОБА_1, отримав для ознайомлення, підписання та подальшого оформлення в Департаменті комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проект договору оренди нерухомого майна та проект договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою з додатками за адресою: АДРЕСА_1, які підготовлені відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ від 03.10.2019 та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020.
Крім того, позивач, разом з листом № 062/15/1/05-2227 від 25.11.2022 направив відповідачу проект договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою з додатками за адресою: АДРЕСА_1 . Факт отримання проекту договору відповідачем не заперечується.
Однак, як вказує позивач, станом на березень 2023 року відповідачем залишені без відповіді та реагування звернення позивача, підписаний примірник договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою відповідач не повернув, будь-які зауваження або заперечення щодо укладення спірного договору не направив.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.06.2023 у справі №910/4114/23 (суддя Кирилюк Т. Ю.) позов задоволено частково.
Вирішено вважати укладеним з дня набрання чинності рішенням суду договір між Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" та Київським квартирно-експлуатаційним управлінням про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою за адресою АДРЕСА_1, в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.
Рішення аргументовано тим, шо зважаючи на бездіяльність та зволікання відповідача щодо укладення з позивачем договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат за користування земельною ділянкою, з огляду на наявність необхідних для цього документів та погоджених сторонами умов, позов необхідно задовольнити частково, з огляду на те, що днем укладення відповідного господарського договору є день набрання чинності рішенням суду про визнання договору укладеним та виникнення з цієї дати договірних зобов`язань між сторонами.
3.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 у справі № 910/4114/23 рішення суду першої інстанції скасовано. У задоволенні позову відмовлено.
Постанова аргументована тим, що аналіз пункту 6.5. договору № 3666 свідчить, що хоча такий обов`язок і визначений умовами договору, проте він не може застосовуватися в обов`язковому порядку до правовідносин між сторонами, коли балансоутримувач орендованого майна не несе фактичних витрат по утриманню такого майна чи фактично не здійснює сплату земельного податку.
Обов`язок укласти такий договір у відповідача виникає у разі, якщо позивач фактично несе витрати пов`язані із утриманням майна та сплатою земельного податку, та після документального підтвердження таких витрат. Окрім того, у разі укладання договору на відшкодування витрат останній повинен містити всі істотні умови договору, не повинен порушувати права та обов`язки сторін, повинен бути справедливим для обох сторін, та можливим належним чином його виконувати.
Розмір витрат балансоутримувача на обслуговування і утримання об`єкта оренди безумовно залежить від складу робіт і послуг, які надаються балансоутримувачу житлово-експлуатаційними, ремонтно-будівельними організаціями та іншими суб`єктами господарювання, і визначається розрахунком щомісячних платежів за обслуговування та ремонт будівлі, та інші послуги балансоутримувача, і з огляду на викладене правова природа відшкодування (компенсації) витрат балансоутримувача полягає в економічному відшкодуванні (компенсації) елементів понесених витрат, пов`язаних з послугами з надання майна в оренду, у відповідних його складових, а не сплати таких платежів авансовим платежем.
Відповідно до пункту 3.1. договору про компенсацію витрат балансоутримувача та компенсацію витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою в редакції позивача, плата за об`єкт компенсації витрат балансоутримувача та компенсації витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою визначена на підставі статей 286, 287 Податкового кодексу України, рішення Київської міської ради від 18 жовтня 2018 року № 1910/5974 "Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 23 червня 2011 року № 242/5629 "Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві", від 13 лютого 2020 року № 129/8299 "Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 06 грудня 2018 року № 253/6304 "Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 "Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва" і становить:
- компенсація витрат балансоутримувача без ПДВ за базовий місяць розрахунку вересень 2022 року складає: 1 632 грн. 71 коп. одна тисяча шістсот тридцять дві гри. 71 коп. на місяць;
- компенсації витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою без ПДВ, за базовий місяць розрахунку вересень 2022 року складає: 0 грн. 76 коп. нуль грн. 76 коп. на місяць.
Предметом договору на відшкодування витрат, пов`язаних з утриманням орендованих приміщень, є фактичні витрати, понесені балансоутримувачем. У зв`язку із чим, визначаючи ціну договору у редакції, наданій позивачем, на балансоутримувача покладений обов`язок доведення належними доказами суми фактичних витрат, понесених в рамках виконання договору.
Разом з тим, позивачем у проекті запропонованого до укладення договору наперед визначено фіксований щомісячний платіж.
Підставою для нарахування таких витрат позивач посилається на Методику розрахунку, затверджену рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280, зі змінами внесеними рішенням Київської міської ради від 08.02.2018 № 21/4085 та від 06.12.2018 № 253/6304.
Позивачем також долучені податкові декларації за 2022-2023 роки та загальноприйнятий для всіх нежитлових приміщень наказ КІІ "Київжитлоспецексплуатація" від 25.06.2011 № 109 про встановлення розміру накладних витрат на утримання нежилих будинків і приміщень. До наказу КП "Київжитлоспецексплуатація" від 25.06.2011 № 109 долучено додаток - розрахунок розміру накладних витрат на утримання нежилих будинків приміщень, що закріплені за КП "Київжитлоспецексплуагація" на праві повного господарського відання з 01.01.2011 (для розрахунку експлуатаційних витрат) який складається з:
- орендованої площі нежилих будинків і приміщень на яку нараховується орендна плата в межах витрат на утримання;
- накладні витрати, пов`язані з утриманням нежилих будинків і приміщень, всього на місяць в т. ч.: витрати на виготовлення технічної документації по нежитлових будинках, земельних ділянках та визначення їх експертної оцінки; амортизація інших основних засобів; витрати, пов`язані з поточним ремонтом, заміною замків та дверних полотен в приміщеннях, що будуть надаватися в оренду; плата праці працівників, зайнятих на обслуговуванні нежитлового фонду; обов`язкові платежі на фонд оплати праці; охорона приміщень; утримання адмінбудинку, всього (з них: технічне обслуговування та ремонт інженерних конструкцій та комунікацій будинку; комунальні послуги: послуги телефонного зв`язку; охорона адмінбудику); податки, збори, обов`язкові платежі; інші витрати, всього (з них: автопослуги; обслуговування ксерокопіювальної техніки; матеріали, знос МШП та необоротних активів; інформаційні послуги; послуги банку; інші); інші операційні витрати (послуги нотаріуса, держмито, оплата лікарняних).
Разом з тим, вказаний розрахунок є загальним, та повинен визначатися для кожного об`єкту окремо та розмежовуватися у калькуляції, яка повинна бути додатком до договору на відшкодування вартості експлуатаційних витрат.
У той самий час, наведені витрати у даному розрахунку не підтверджуються жодними документами, ні договорами, ні актами наданих послуг/виконаних робіт, ні платіжними інструкціями/дорученнями, ні будь-якими іншими доказами які б свідчили про те, що позивач дійсно несе дані витрати.
Відтак, позивачем жодними належними, допустимими та достовірними доказами не доведено суду обґрунтованості зазначення у пункті 3.1. договору саме наведених у ньому сум, порядку їх обрахунку.
Крім того, рішення Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 "Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва", крім додатку №3 (Методика розрахунку орендної плати) втратило чинність згідно рішення Київської міської ради від 23.07.2020 № 50/9129, а сама Методика розрахунку орендної плати, затверджена рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 "Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва", станом на дату прийняття рішення судом першої інстанції втратила чинність згідно рішення Київської міської ради від 20.04.2023 № 6320/6361.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. КП "Київжитлоспецексплуатація" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою в якій просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.10.2023 у справі № 910/4114/23 скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження є пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Заявник стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у взаємозв`язку із положеннями статей 509, 628, 635 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частини 1 статті 175, статті 182 Господарського кодексу України (далі - ГК України), а також в умовах зміни законодавства під час судового розгляду справи.
Покладення договором оренди на відповідача зобов`язання з утримання орендованого ним нерухомого майна узгоджується з положеннями статті 322 ЦК України, відповідно до якої власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом, а також з положеннями статей 796, 797 ЦК України, частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п.п. 4, 17 Методики розрахунку орендної плати (Додаток 3 до рішення Київської міської ради 21.04.2015 № 415/1280), примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820.
Втрата чинності Методики розрахунку орендної плати станом на дату прийняття рішення судом першої інстанції сама по собі, не є підставою для припинення зобов`язань відповідача, що виникли на підставі договору оренди, отже, не впливає на зміст зобов`язань відповідача з укладення з позивачем договору про компенсацію витрат, оскільки воно встановлено умовами п. 8.2. розділу І та п. 6.5. розділу II договору оренди.
Відповідач не подавав позивачу обґрунтованих зауважень до сум витрат, які підлягають відшкодуванню відповідачем за договором, обов`язок позивача надати відповідачу документальні підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню останнім, не настав, і в такому випадку, відповідно до п. 6.5. розділу II договору оренди, у відповідача виникає зобов`язання підписати і повернути позивачу примірнику договору.
Умови договору оренди не передбачають обов`язку позивача з надання відповідачу документального підтвердження витрат, які підлягають відшкодуванню, у випадку неподання відповідачем обґрунтованих зауважень до сум цих витрат.
Предметом позову у цій справі є визнання договору укладеним, тобто встановлення договірних відносин, а не стягнення витрат по утриманню нерухомого майна, обов`язок сплати яких ґрунтуються на недоговірних зобов`язаннях з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (кондикційні зозоб`язання), факт понесення яких на момент звернення з позовом потребує доведення.
Визнанням договору укладеним, з урахуванням того, що договір набуває чинності з дня набрання чинності рішення суду, суд встановлює обов`язок відповідача з відшкодування витрат, які виникнуть у майбутньому впродовж всього строку дії договору. Отже, на етапі укладення договору сторони можуть погодити лише алгоритм визначення цих витрат. Фактичні витрати по утриманню орендованого нерухомого майна на етапі укладення договору не можуть бути понесені позивачем.
4.2. У відзиві на касаційну скаргу відповідач вказує на безпідставність доводів скаржника та просить залишити без змін оскаржену постанову.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3. За змістом статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.