Постанова
Іменем України
03 квітня 2024 року
м. Київ
справа № 233/3569/19
провадження № 61-10241св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач (відповідач за зустрічним позовом)- Приватне акціонерне товариство "АПК-Інвест",
відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1,
треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа - підприємець ОСОБА_2,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства "АПК-Інвест" до ОСОБА_1, треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа - підприємець ОСОБА_2, про переукладення договору; за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства "АПК-Інвест", треті особи: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, фізична особа - підприємець ОСОБА_2, про припинення дії договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання у зв`язку з неможливістю його виконання
за касаційною скаргою Приватного акціонерного товариства "АПК-Інвест" на постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року у складі колегії суддів: Тимченко О. О., Мірути О. А., Хейло Я. В.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2019 року Приватне акціонерне товариство "АПК-Інвест" (далі - ПрАТ "АПК-Інвест", товариство) звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати переукладеним договір оренди паю на договір оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, площею 4,7102 та 1,0298 га відповідно) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди паю, починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (20 квітня 2018 року) у запропонованій редакції.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ПрАТ "АПК-Інвест" посилалося на те, що 22 березня 2012 року між ним і ОСОБА_1 був укладений договір оренди, за умовами якого в оренду передано земельну частку (пай) (ріллю) площею 4,78 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років. У пункті 2.3 договору оренди паю сторони погодили, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. При цьому ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря (пункт 3.1 договору оренди паю).
Позивачу стало відомо про виділення в натурі ОСОБА_1 двох земельних ділянок площею 4,7102 га та 1,0298 га, кадастрові номери 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028 відповідно, які фактично використовуються позивачем за первісним позовом на підставі укладеного між сторонами договору оренди паю.
20 квітня 2018 року ОСОБА_1 зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на вказані земельні ділянки. Разом з тим ОСОБА_1 всупереч умовам договору не повідомив товариство про виділ земельних ділянок у натурі, а згодом в односторонньому порядку відмовився від переукладення договору оренди, чим порушив умови укладеного договору оренди паю та норми земельного законодавства. У зв`язку з цим товариство просило позов задовольнити.
У липні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом, у якому просив припинити правовідносини, а саме дію договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, який зареєстрований 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 970, шляхом розірвання у зв`язку з неможливістю їх виконання.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилався на те, що після укладення між сторонами у справі договору оренди паю, предметом якого була земельна частка (пай) площею 4,78 умовних кадастрових гектарів згідно із сертифікатом на право на земельну частку (пай), він на підставі розпорядження районної державної адміністрації від 08 квітня 2018 року отримав у власність дві земельні ділянки площею 4,7102 та 1,0298 га, право власності на які зареєстрував 20 квітня 2018 року.
Після виділення земельної частки (паю) в натурі сертифікат про право на земельну частку (пай) згідно з нормами земельного законодавства є недійсним. Із часу отримання державного акта на право власності на землю він набув статусу власника земельних ділянок, а тому змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди паю. У зв`язку з цим він повідомив ПрАТ "АПК-Інвест" про виділення земельних ділянок в натурі та намір припинити орендні правовідносини з товариством. Проте ПрАТ "АПК-Інвест" відмовляється у добровільному порядку припиняти правовідносини, посилаючись на те, що виділення земельної ділянки в натурі та отримання ним державного акта на право власності на землю автоматично не припиняє дію укладеного між ними договору оренди паю. Зазначав, що оренда паю та оренда земельної ділянки за предметом є суттєво різними, оскільки в разі оренди паю встановлюються орендні відносини щодо земельної частки (паю) на невизначену в натурі земельну ділянку, право на яку посвідчено сертифікатом. Після отримання ним земельних ділянок у власність, він набув статусу власника конкретних земельних ділянок, а сертифікат, на підставі якого укладався договір оренди паю, втратив чинність, тому такий договір слід вважати припиненим.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області рішенням від 13 листопада 2019 року первісний позов задовольнив.
Визнав переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року між ПрАТ "АПК-Інвест" і ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028, площею 4,7102 га та 1,0298 га відповідно) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 20 квітня 2018 року, зазначивши:
- у пункті 1.1 договору предметом договору земельні ділянки розміром 4,7102 га, з кадастровим номером 1422483900:44:000:0002, вартістю (не вказана), та розміром 1,0298 га, з кадастровим номером 1422483900:47:000:0028, вартістю (не вказана), загальною площею 5,74 га, які розміщені на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, в тому числі за складом угідь: рілля 5,74 га, сіножатні - 0,0000 га; пасовища - 0,0000 га;
- виклавши абзац перший пункту 2.2 договору в такій редакції:
"За користування зазначеною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату в розмірі 4 823 (чотири тисячі вісімсот двадцять три) грн 53 коп. Починаючи з 01 січня 2019 року розмір орендної плати відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 8 373 (вісім тисяч триста сімдесят три) грн 00 коп. за земельну ділянку розміром 4,7102 га, з кадастровим номером 1422483900:44:000:0002, та 1 830 (одна тисяча вісімсот тридцять) грн 00 коп. за земельну ділянку розміром 1,0298 га, з кадастровим номером1422483900:47:000:0028. Загальна орендна плата становить 10 203,00 грн.";
- виклавши абзац перший пункту 2.3 договору в такій редакції:
"Договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 29 березня 2012 року";
- виклавши абзац шостий пункту 2.3 договору в такій редакції:
"Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України";
- виключивши підпункт 4 абзацу першого пункту 3.1 договору;
- змінивши по всьому тексту договору слова "земельна частка (пай)" у відповідних відмінках на "земельна ділянка" у відповідних відмінках.
Стягнув з ОСОБА_1 на користь ПрАТ "АПК-Інвест" судовий збір у розмірі 1 921,00 грн.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовив.
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що реєстрація 20 квітня 2018 року ОСОБА_1 права власності на земельні ділянки площею 4,7102 га та 1,0298 га з кадастровими номерами 1422483900:44:000:0002 та 1422483900:47:000:0028 відповідно, автоматично не припиняє дію укладеного між ним і ПрАТ "АПК-Інвест" договору оренди паю, який укладено на двадцять років. Надіславши 12 травня 2018 року ПрАТ "АПК-Інвест" лист, ОСОБА_1 висловив свій намір про відмову від договору оренди паю в односторонньому порядку, а також відмову від його переукладення, що суперечить умовам укладеного договору та нормам Закону України "Про оренду землі". Позовні вимоги про переукладення договору оренди паю є такими, що ґрунтуються на законі, а отже, підлягають задоволенню в повному обсязі.
Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що питання розірвання договору оренди паю було предметом обговорення сторін договору, а також доказів на підтвердження істотності змінених обставин.
Донецький апеляційний суд постановою від 28 січня 2020 року рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року скасував та ухвалив нове судове рішення.
У задоволенні позову ПрАТ "АПК-Інвест" відмовив.
Зустрічний позов ОСОБА_1 задовольнив. Розірвав договір оренди земельної частки (паю) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів від 22 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 і ПрАТ "АПК-Інвест", зареєстрований 29 березня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за № 970. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Верховний Суд постановою від 22 грудня 2021 року касаційну скаргу ПрАТ "АПК-Інвест" задовольнив частково. Постанову Донецького апеляційного суду від 28 січня 2020 року скасував, справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Короткий зміст постанови апеляційної інстанції
Дніпровський апеляційний суд постановою від 14 червня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року в частині вирішення первісного позову скасував та ухвалив в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні первісного позову. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року в частині вирішення зустрічного позову змінив, виклавши його мотивувальну частину в іншій редакції. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Судове рішення апеляційний суд мотивував тим, що вимоги первісного позову є необґрунтованими, оскільки товариство заявило вимогу про переукладення договору оренди саме на дві земельні ділянки, тобто на ділянки, які майже на 1,00 га більше порівняно з тим, що узгодили сторони в договорі оренди від 22 березня 2012 року. Водночас ПрАТ "АПК-Інвест" не надало доказів стосовно досягнення сторонами згоди з усіма його істотними умовами про переукладення договору оренди саме на дві земельні ділянки, які ОСОБА_1 отримав у власність, а також досягнення між сторонами згоди щодо орендної плати. З огляду на зміну предмета договору та розміру орендної плати суд дійшов висновку, що немає підстав та умов для переукладення такого договору.
Вирішуючи зустрічний позов, апеляційний суд виходив з того, що договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року не припинив свою дію, а строк його дії не сплив, а тому немає підстав для задоволення зустрічного позову.
Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи
У червні 2023 року ПрАТ "АПК-Інвест" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просило скасувати постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року в частині відмови в задоволенні первісного позову та залишити в цій частині без змін рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 13 листопада 2019 року. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року в частині вирішення вимог зустрічного позову просило залишити без змін.
Підставою касаційного оскарження зазначило, то що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 233/3676/19, за змістом яких після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар не зникає, а відбувається лише зміна її правового статусу; суд апеляційної інстанції в оскаржуваному рішенні застосував норми права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц, відповідно до яких формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що при виділенні земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) у дві земельні ділянки відбулася зміна площі об`єкта оренди, що є зміною істотних умов договору оренди землі. Також скарга містить доводи про помилковість висновків апеляційного суду стосовно зміни товариством розміру орендної плати, оскільки розмір орендної плати у відсотковому значенні залишився таким самим, як і в договорі оренди земельної частки (паю), однак орендна плата була перерахована відповідно до нормативної грошової оцінки землі та податкового законодавства.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 31 липня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
16 серпня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 11 січня 2024 року суддею-доповідачем визначено Зайцева А. Ю.
Ухвалою Верховного Суду від 26 березня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи
Апеляційний суд установив, що 22 березня 2012 року між ПрАТ "АПК-Інвест" як орендарем і ОСОБА_1 як орендодавцем був укладений договір оренди земельної частки (паю), за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить ОСОБА_1 на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) серії ДН № 0173922, розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, рілля загальною площею 4,78 га, терміном на 20 років. Сторони узгодили розмір орендної плати - 4 823,53 грн та її виплату один раз на рік у грудні поточного року.
Згідно з пунктом 3.1. цього договору ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря.
22 березня 2012 року сторони підписали акт приймання-передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору.
29 березня 2012 року зазначений договір зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 970 за підписом посадової особи Гуторова М. В., скріплено печаткою Миколайпільської сільської ради згідно з Порядком реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119.
Розпорядженням голови Костянтинівської районної державної адміністрації від 13 грудня 2017 року № 426 ОСОБА_1 надано дозвіл на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості) у зв`язку із заміною сертифіката серії ДН № 0173922 на право на земельну частку (пай) на правовстановлюючий документ на земельну ділянку із земель КСП "Дружківський", орієнтовною площею 4,86 умовних кадастрових гектарів, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Миколайпільської сільської ради Костянтинівського району Донецької області.