ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 березня 2024 року
м. Київ
справа № 192/1877/20
провадження № 61-5003св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - судді Фаловської І. М.,
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О. (судді-доповідача), Олійник А. С., Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія Вячеславівна,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто", в інтересах якого діє адвокат Дударенко Анастасія Дмитрівна, на рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 1 червня 2021 року, ухвалене у складі судді Кітова О. В., та постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року, прийняту колегією у складі суддів: Куценко Т. Р., Демченко Е. Л., Макарова М. О.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Ауріс-Авто"
(далі - ТОВ "Ауріс-Авто")звернулося з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В., про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, переведення прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису.
В обґрунтування позову вказувало, що 26 травня 2016 року ТОВ "Ауріс-Авто" та
ОСОБА_1 уклали договір оренди належної останній земельної ділянки
площею 1 га з кадастровим номером 1225081500:01:081:0009 строком на 7 років.
Починаючи з 2018 року, ОСОБА_1 стала ухилятись від отримання орендної плати, обумовленої укладеним договором оренди.
5 жовтня 2020 року позивачу стало відомо про те, що 26 червня 2017 року ОСОБА_1 і ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1225081500:01:081:0009, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1285. Позивач вважав, що ОСОБА_1, укладаючи договір купівлі-продажу земельної ділянки 26 червня 2017 року, не зважаючи на той факт, що вона є власником земельної ділянки, не мала права відчужувати цю земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання товариству, тому порушила законні права позивача як належного орендаря за вказаним договором.
З урахуванням того, що законодавчо не врегульовано питання переведення прав та обов`язків покупця на підставі статті 9 Закону України "Про оренду землі", позивач вважав за можливе просити суд про застосування аналогії закону відповідно до статті 8 ЦК України, якою визначено, що якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини.
Позивач також вважав, що до правовідносин сторін повинні бути застосовані положення статті 362 ЦК України, оскільки у разі продажу власності з порушенням переважного права купівлі позивач може пред`явити позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця.
Посилаючись на переважне перед іншими право на придбання орендованої земельної ділянки у разі її продажу орендодавцем та уточнивши позовні вимоги, ТОВ "Ауріс-Авто" на підставі статей 8, 203, 215, 362, 655, 657 ЦК України просило:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений ОСОБА_1 і ОСОБА_2 26 червня 2027 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1285, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 1 га, в тому числі рілля 1 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0009, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області;
- перевести на ТОВ "Ауріс-Авто" права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу, укладеним ОСОБА_1 і ОСОБА_2 26 червня 2027 року, посвідченим приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу
Кокосадзе Л. В. за № 1285, предметом якого є земельна ділянка загальною
площею 1 га, в тому числі рілля 1 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0009, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, визнавши право власності на цю земельну ділянку
за ТОВ "Ауріс-Авто";
- припинити право власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку;
- визнати недійсним та скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №1285, внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 35873951) від 26 червня 2017 року, здійснений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Кокосадзе Л. В.
Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття
Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 1 червня 2021 року відмовлено у задоволенні позову.
Суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року є нікчемним, оскільки існує заборона на укладення такого договору в силу мораторію, встановленого Земельним Кодексом України, та враховуючи норми частини першої статті 216 ЦК України, відповідно до якої недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Місцевий суд зазначив, що визнання недійсним нікчемного правочину не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року задоволено частково апеляційну скаргу ТОВ "Ауріс-Авто" та змінено рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 1 червня 2021 року в частині обґрунтування відмови у задоволенні позову.
Не погоджуючись з висновком суду першої інстанції, апеляційний суд зазначив, що з урахуванням набуття ОСОБА_1 спірної земельної ділянки за оплатним договором купівлі-продажу, укладеним з державою в особі органа місцевого самоврядування відповідно до вимог чинного на той час законодавства, до цієї ділянки не застосовуються дія мораторію та будь-які обмеження, передбачені нормами ЗК України щодо заборони відчуження власного нерухомого майна.
Приймаючи постанову, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту прав та інтересів як сторони договору оренди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У жовтні 2021 року представник ТОВ "Ауріс-Авто" - адвокат Дударенко А. Д. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 1 червня 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 12 квітня 2022 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Касаційна скарга мотивована помилковістю висновків суду апеляційної інстанції про обрання позивачем неефективного способу захисту права.
На думку заявника, апеляційний суд не врахував висновку щодо ефективного способу захисту права у подібних правовідносинах, викладеного Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), згідно з яким "якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім. Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі. Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими
діяннями наслідкам. Подібні висновки викладені, зокрема, у постановах
Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18)".
Провадження у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 25 липня 2022 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
Підставою відкриття касаційного провадження у справі були доводи заявника про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої
Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17
(провадження № 14-144цс18), від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Ухвалою Верховного Суду від 14 березня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Встановлені судами першої і апеляційної інстанцій обставини справи
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ДП № 077598 ОСОБА_1 належала земельна ділянка загальною площею 1 га з кадастровим
номером 1225081500:01:081:0009, цільовим призначенням якої є ведення особистого селянського господарства, розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області. Вказаний державний акт виданий ОСОБА_1 на підставі розпорядження голови Солонянської районної державної адміністрації Дніпропетровської області № 104-р-05 від 2 січня 2005 року.
25 травня 2016 року ТОВ "Ауріс-Авто" та ОСОБА_1 уклали договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 7 років. Право користування позивача зазначеною земельною ділянкою зареєстровано 28 травня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Пунктом 29 договору оренди земельної ділянки сторони визначили, що орендар має переважне право на придбання у власність об`єкта оренди у разі його продажу та переважне право за різних умов на поновлення договору оренди.
26 червня 2017 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1285.
Позиція Верховного Суду, мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.