ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 квітня 2024 року
м. Київ
cправа № 922/1163/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Мачульський Г. М., Случ О. В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О. І.
та представників:
позивача - Бенденжука Л. О. (в режимі відеоконференції),
відповідача - Барабицька Я. М. (в режимі відеоконференції), Маловічко І. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційні скарги Харківської міської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.12.2023, додаткову постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.01.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 11.07.2023
у справі № 922/1163/23
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест"
про стягнення коштів та розірвання договору,
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест"
до Харківської міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди,
В С Т А Н О В И В:
У березні 2023 року Харківська міська рада (далі - позивач, рада) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом про:
- стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Род-Ник Інвест" (далі - ТОВ "Род-Ник Інвест", відповідач) 310 543, 14 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою на вул. Дерев`янка, 23-Б у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 15.02.2006 № 140667100015 за період з 23.06.2021 по 28.02.2022;
- розірвання договору оренди землі від 15.02.2006 № 140667100015 земельної ділянки, площею 0,1888 га, кадастровий номер 6310136300:16:001:0002, на вул. Дерев`янка, 23 - Б у м. Харкові (далі - договір оренди землі від 15.02.2006 № 140667100015).
Позов обґрунтовано тим, що внаслідок заміни сторони у зобов`язані - з Дочірнього підприємства "Експогаз" Спільного підприємства у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Експогаз" (далі - ДП "Експогаз" СП у формі ТОВ "Експогаз") на ТОВ "Род-Ник Інвест", у останнього з 23.06.2021 виникло право користування спірною земельною ділянкою. Оскільки відповідач належним чином не виконав своїх зобов`язань щодо сплати орендних платежів за договором, то у нього утворилася заборгованість, яка підлягає стягненню на користь позивача, а також наявні підстави для розірвання такого договору з огляду на норми ст. 651 ЦК України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі".
У квітні 2023 року ТОВ "Род-Ник Інвест" звернулося до господарського суду із зустрічною позовною заявою про визнання укладеною між ТОВ "Род-Ник Інвест" (орендар) та Харківською міською радою (орендодавець) додаткової угоди від 23.06.2021 до договору, на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:16:001:0002, площею 0,1888 га у м. Харкові на вул. Дерев`янка, 23-Б, укладеного між Харківською міською радою та ДП "Експогаз" СП у формі ТОВ "Експогаз" (в редакції, викладеній у прохальній частині зустрічної позовної заяви).
Зустрічну позовну заяву обґрунтовано тим, що відповідно до договору купівлі-продажу нежитлової будівлі ТОВ "Род-Ник Інвест" з 23.06.2021 набуло право власності на об`єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці, площею 0,1888 га у м. Харкові на вул. Дерев`янка, 23-Б та, що право оренди на відповідну земельну ділянку було зареєстровано за ним лише 21.02.2023. Посилається на ст. ст. 93, 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. ст. 1, 5, 7 Закону України "Про оренду землі", ст. 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та зазначає, що у цьому випадку перехід права оренди до ТОВ "Род-Ник Інвест" має бути належним чином оформлено, а саме шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, від укладення якої Харківська міська рада безпідставно ухиляється.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.07.2023 (суддя - В. В. Суслова) у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.12.2023 (головуючий суддя - В. В. Россолов, судді - Р. А. Гетьман, В. С. Хачатрян) скасовано рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні первісного позову про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою на вул. Дерев?янка, 23-Б у м. Харкові відповідно до договору оренди землі від 15.02.2006 № 140667100015 за період з 23.06.2021 по 28.02.2022 в сумі 310 543,14 грн та прийнято в цій частині нове рішення, яким провадження у справі закрито на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України.
В решті рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Додатковою постановою Східного апеляційного господарського суду від 08.01.2024 (головуючий суддя - В. В. Россолов, судді - П. В. Тихий, І. А. Шутенко) заяву ТОВ "Род-Ник Інвест" про розподіл судових витрат задоволено частково. Стягнуто з Харківської міської ради на користь ТОВ "Род-Ник Інвест" 20 000, 00 грн витрат на професійну правничу допомогу, понесених останнім у суді першої інстанції та 6 000, 00 грн цих витрати - за перегляд справи у суді апеляційної інстанції.
Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 28.09.2005 № 180/05 надано Дочірньому підприємству "Експогаз" TRENDMARK HOLDINGS LIMITED" (далі - ДП "Експогаз" TRENDMARK HOLDINGS LIMITED") в оренду земельну ділянку, площею 0,1888 га за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б, в межах, які визначені договором оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 6399/03 від 04.11.2003, для експлуатації та обслуговування стаціонарної АГЗП зі строком дії до 01.09.2030.
15.02.2006 між Харківською міською радою (орендодавець) та ДП "Експогаз" TRENDMARK HOLDINGS LIMITED" (орендар) було укладено договір оренди землі № 140667100015, за умовами якого орендодавець на підставі рішення XL сесії Харківської міської ради IV скликання від 28.09.2005 № 180/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" надає, а орендар - приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б.
У п. 8 договору сторони досягли згоди щодо строку його дії - до 01.09.2030.
Відповідно до п. п. 10, 11 договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.
Підпунктом "б" п. 31 договору встановлено обов`язок орендаря сплачувати орендну плату в строки та розмірах, встановлених цим договором.
24.09.2013 між сторонами було укладено договір про внесення змін до договору оренди землі від 15.02.2006 № 140667100015, в якому досягнуто згоди щодо зміни розмір орендної плати.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 11.07.2016 у справі № 922/1535/16 вирішено внести зміни до договору оренди землі від 15.02.2006 № 140667100015 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору. Пункти 2, 5, 9 договору оренди землі викладено в такій редакції: "2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки 6310136300:16:001:0002. 5. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації від 30.10.2013 № 669 становить 3 712 431,00 грн, а з урахуванням коефіцієнту інфляції за 2014 рік складає 4 636 826,00 грн. 9. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком від 06.10.2015 № 1523/15 на рік становить 8,4% від її нормативної грошової оцінки і складає 389 493,41 грн або в місяць - 32 457,78 грн" (а. с. 23 - 28, т. 1).
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 10.03.2023 відповідний договір оренди землі від 15.02.2006 № 140667100015 є чинним.
Судами попередніх інстанцій також встановлено таке:
- з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно (від 10.03.2023 № 325400916) вбачається, що право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" загальною площею 18,1 кв. м, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б: з 19.10.2016 по 20.05.2021 було зареєстроване за ДП "Експогаз" СП у формі ТОВ "Експогаз" на підставі свідоцтва про право власності від 31.08.2005; з 21.05.2021 по 22.06.2021 - за ТОВ "ГАЗТРОН-УКРАЇНА" згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.05.2021 № 681; з 23.06.2021 - на час розгляду спору у господарському суді за ТОВ "Род-Ник Інвест" на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 № 1091;
- відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно (від 10.03.2023 № 325400260) право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:06:001:0002, площею 0,1888 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б зареєстроване з 07.05.2013, а 16.02.2023 державним реєстратором Первомайської міської ради Харківської області Черниченко Т. О. було внесено зміни до іншого речового права; видалено орендаря ДП "Експогаз" СП у формі ТОВ "Експогаз" та додано інформацію про орендаря ТОВ "Род-Ник Інвест".
Згідно з листом ГУ ДПС у Харківській області № 1476/5/20- 40-04-02-12 ТОВ "Род-Ник Інвест" було задекларовано земельний податок за земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:16:001:0002 у сумі 116 775,64 грн за період з 23.06.2021 по 28.02.2022.
Позивача зазначає, що у ТОВ "Род-Ник Інвест" існує заборгованість з орендної плати у сумі 310 543,14 грн (427 318,78 грн (нарахована орендна плата за спірний період) - 116 775,64 грн (сплачений земельний податок за земельну ділянку), яка підлягає стягненню з відповідача на користь ради, та, що такі порушення відповідачем своїх зобов`язань є підставою для розірвання відповідного договору оренди землі.
Вирішуючи первісний спір, суд першої інстанції виходив з того, що у зв`язку із придбанням ТОВ "Род-Ник Інвест" нежитлової будівлі літ. "А-1", загальною площею 18,1 кв. м, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:16:001:0002, у останнього виникло право оренди вказаної земельної ділянки на умовах, що існували у попереднього власника, розташованого на ній нерухомого майна; відповідно до норм чинного законодавства, з червня 2021 року відповідач намагався оформити набуте право користування земельною ділянкою у м. Харкові, з кадастровим номером 6310136300:16:001:0002, площею 0,1888 га на вул. Дерев`янка, 23-Б та, що лише 16.02.2023 державним реєстратором було внесено відповідні зміни до реєстру, шляхом видалення попереднього орендаря земельної ділянки та додано відомості про те, що таким орендарем є саме відповідач; з 2021 року відповідач систематично сплачував податок за відповідну земельну ділянку, про що свідчать наявні у матеріалах справи документи, а також ним було сплачено та задекларовано орендну плату у сумі 427 318,78 грн після державної реєстрації відповідного права, що підтверджується платіжним дорученням від 24.03.2023 № 3735 та уточненими податковими деклараціями. За встановлених обставин - не існування у відповідача заборгованості станом на час подачі позову, відсутності порушень з його боку зобов`язань за договором оренди землі, суд першої інстанції дійшов висновку про необґрунтованість первісних позовних вимог.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, місцевий господарський суд, керуючись ст. ст. 15, 16 ЦК України, дійшов висновку про звернення ТОВ "Род-Ник Інвест" із неефективним способом захисту своїх прав, які у цьому випадку вже захищені в силу закону.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині вирішення первісного позову щодо стягнення заборгованості, апеляційний господарський суд виходив з того, що, оскільки відповідачем було сплачено заборгованість в день звернення ради із відповідною позовною заявою до Господарського суду Харківської області, тобто в процесі розгляду справи, то місцевий господарський суд повинен був закрити провадження у справі у цій частині вирішення позовних вимог на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України, а не відмовляти у задоволенні позову.
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди землі, то апеляційний господарський суд погодився із судом першої інстанції про не доведення позивачем наявності обставин для його розірвання через систематичну не сплату орендної плати. Також зазначив про відсутність в матеріалах справи документів, якими підтверджується порушення відповідачем прав позивача у цьому випадку.
Не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 07.12.2023 та рішенням Господарського суду Харківської області від 11.07.2023, Харківська міська рада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині відмови у задоволені первісних позовних вимог про розірвання договору оренди землі та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким розірвати цей договір.
Посилаючись у касаційній скарзі на п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, скаржник зазначає, що судом апеляційної інстанції ухвалено судове рішення без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду, викладених у постановах від 18.06.2020 у справі № 909/965/16, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 13.01.2021 у справі № 10/Б-921/1442/2013; судами обох інстанцій - без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду щодо стандарту доказування при оцінці доказів, викладених у постановах від 25.06.2020 у справі 924/233/18, від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц; без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування ст. ст. 526, 651 ЦК України, ст. 32 Закону України "Про оренду землі", викладених у постановах від 22.02.2022 у справі № 917/957/20, від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19, від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18; висновку Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеного у постанові від 06.03.2019 у справі № 183/262/17 про те, що як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для його розірвання.
Стверджує і про такі обставини:
- відповідачем сплачено заборгованість з орендної плати за період з 23.06.2021 по 28.02.2022 лише 24.03.2023, незважаючи на те, що платежі за користування земельною ділянкою повинні були здійснюватися щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця, що свідчить про систематичне невиконання відповідачем свого зобов`язання та є обставиною для розірвання договору оренди землі;
- відповідачем розрахунок розміру орендної плати здійснено з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки, а не з урахуванням умов договору, які передбачають обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції;
- факт невиконання відповідачем своїх обов`язків, встановлених ст. ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі", є підставою для розірвання договору оренди землі згідно з ст. 32 цього Закону;
- вважає, що суди попередніх інстанцій порушили норми процесуального права - ст. ст. 13, 79, 80, 86, 236, 269 ГПК України.
У касаційні скарзі зазначає також про те, що з метою встановлення фактичних обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, Харківська міська рада зверталася до апеляційного господарського суду із клопотанням, в якому просила долучити до матеріалів справи копії уточнених податкових декларацій зі сплати земельного податку за 2021-2022 роки та відповіді ДПІ щодо фактичних платежів станом на дату ухвалення судового рішення, однак суд безпідставно відмовив у прийнятті відповідних доказів та дійшов помилкового висновку щодо фактичних обставин цієї справи (п. 4 ч. 2 ст. 287, п. 3 ч. 3 ст. 310 ГПК України).
Не погоджується скаржник і з додатковою постановою Східного апеляційного господарського суду від 08.01.2024 та просить її скасувати, ухваливши нове рішення про відмову у стягненні з нього на користь відповідача витрат на професійну правничу допомогу за розгляд справи у суді першої та апеляційної інстанцій.
Мотивує подання касаційної скарги на додаткову постанову на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме вказує на прийняття додаткової постанови без урахування висновків Верховного Суду, Великої Палати Верховного Суду щодо застосування:
- ст. 80, ч. ч. 1-3 ст. 269 ГПК України, викладених у постановах від 18.06.2020 у справі № 909/965/16, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17, від 13.01.2021 у справі № 10/Б-921/1442/2013;
- ст. ст. 13, 79, 86, 236 ГПК України, викладених у постановах від 25.05.2020 у справі 924/233/18, від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц;
- ст. ст. 126, 129, 236 ГПК України, викладених у постановах від 19.02.2020 у справі № 755/9215/15-ц, від 27.06.2018 у справі № 826/1216/16, від 10.12.2019 у справі № 902/844/18, від 31.05.2022 у справі № 927/728/21, від 07.09.2022 у справі № 916/2348/21, від 09.03.2023 у справі № 925/1758/21, від 29.03.2023 у справі № 906/945/21 та в ухвалі від 29.06.2023 у справі № 910/5316/21, від 12.05.2020 у справі № 904/4507/18, від 18.02.2022 у справі № 925/1545/20;
- ст. ст. 221, 244, 126, 129, 236 ГПК України, викладених у додатковій постанові від 23.03.2023 у справі № 990/99/22 та ухвалі від 14.09.2023 у справі № 902/1144/22.
У цій касаційній скарзі посилається на таке: судом апеляційної інстанції не враховано того, що після ухвалення судом першої інстанції рішення у справі № 922/1163/23 відповідач не звертався до цього суду із заявою про ухвалення додаткового рішення та не надавав відповідних документів на підтвердження понесення цих витрат відповідно до норм ч. 8 ст. 129 ГПК України; Господарський суд Харківської області не ухвалював судового рішення щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу; з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Харківської області від 11.07.2023 у справі № 922/1163/23 зверталася саме Харківська міська рада, яка просила переглянути судове рішення лише в частині відмови у задоволені її позовних вимог; звертаючись до суду апеляційної інстанції з вимогами про стягнення витрат на професійну правничу допомогу за розгляд справи у суді першої інстанції відповідач надав нові докази, не порушуючи при цьому питання про визнання поважними причини його пропуску; стягнуті витрати не відповідають критеріям їх реальності та необхідності.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.02.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.12.2023 та рішення Господарського суду Харківської області від 11.07.2023 у справі № 922/1163/23 з підстав, передбачених п. п. 1, 4 ч. 2 ст. 287, п. 3 ч. 3 ст. 310 ГПК України та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 04.03.2024.
Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду за ухвалою від 11.03.2024 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Харківської міської ради на додаткову постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.01.2024 з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та надано строк для подання відзиву на цю касаційну скаргу до 25.03.2024.
У зв`язку із запланованим відрядженням судді Волковицької Н. О., за розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 15.03.2024 № 32.2-01/433 призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 922/1163/23.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.03.2024 та протоколу передачі судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) раніше визначеному складу суду від 15.03.2024 касаційні скарги Харківської міської ради на вказані судові рішення передано для розгляду колегії суддів у складі: Могил С. К. - головуючий (доповідач), Мачульський Г. М., Случ О. В.
19.03.2024 Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду розгляд касаційних скарг Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 07.12.2023, додаткову постанову Східного апеляційного господарського суду від 08.01.2024, рішення Господарського суду Харківської області від 11.07.2023 у справі № 922/1163/23 об`єднано в одне касаційне провадження та призначено їх до розгляду на 02.04.2024.
У відзивах відповідач просить відмовити у задоволенні касаційної скарги позивача, поданої на судові рішення в частині вирішення спору по суті, а касаційну скаргу, подану на додаткове судове рішення - залишити без змін з підстав, наведених у цих відзивах.
Верховний Суд зазначає, що оскільки скаржником не оскаржуються судові рішення в частині закриття провадження у справі щодо первісних позовних вимог та в частині відмови у задоволені зустрічних позовних вимог, то Верховним Судом не переглядаються судові рішення в цій частині вирішення первісного та зустрічного позовів з огляду на норму ст. 300 ГПК України.
Заслухавши доповідь головуючого судді, пояснення представників сторін, переглянувши в касаційному порядку судові рішення в оскаржуваній частині, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційних скарг, з огляду на таке.
За змістом ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Земельні правовідносини, зокрема ті, які пов`язані з набуттям права оренди на земельні ділянки, укладенням договорів оренди землі тощо регулюються нормами ЦК України, ЗК України, Законом України "Про оренду землі" та іншими нормативно-правовими актами.
Статті 377 ЦК України, 120 ЗК України (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) регулюють питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду.
Так, за ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Порядок і умови переходу права на оренду земельної ділянки врегульовано і в ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Верховний Суд, здійснюючи тлумачення вказаних вище норм матеріального права, а саме ст. 7 Закону України "Про оренду землі", у постанові від 29.08.2018 у справі № 920/675/17, серед іншого, дійшов висновку, що у розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки; відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.
Велика Палата Верховного Суду вже неодноразово звертала увагу на те, що у нормах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, а також і в інших положеннях законодавства фактично закріплений принцип "superficies solo cedit" - збудоване на поверхні слідує за нею, який є одним із основоположних принципів земельного, а також цивільного законодавства (узгоджується із постановами від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Господарські суди попередніх інстанцій, надавши оцінку наявним у матеріалах справи документам, застосувавши правильно ст. 377 ЦК України, 120 ЗК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до спірних правовідносин, дійшли обґрунтованого висновку, що у ТОВ "Род-Ник Інвест" у зв`язку із придбанням нежитлової будівлі літ. "А-1", реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1058773263101, загальною площею 18,1 кв. м, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Дерев`янка, 23-Б на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:16:001:0002 виникло право оренди щодо вказаної земельної ділянки на умовах, що існували у попереднього власника, розташованого на ній нерухомого майна. Такий висновок судів попередніх інстанцій відповідає усталеній практиці Верховного Суду щодо застосування вказаних норм матеріального права.
Щодо наявності/відсутності підстав для розірвання договору оренди землі через систематичну несплату орендної плати, то необхідно зазначити таке.
За ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (ч. 3 ст. 509 ЦК України).
Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, зокрема безпосередньо з договорів та інших правочинів, передбачених законом, а також угод, які не передбачені законом, але йому не суперечать.
Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання (ст. 610 ЦК України).
Порушення особою свого зобов`язання є наслідком застосування до неї відповідної відповідальності.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є, серед іншого, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Водночас, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ст. 13, п. 3 ч. 1 ст. 15, ст. 21 Закону України "Про оренду землі").