П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
6 березня 2024 року
м. Київ
Справа № 902/1207/22
провадження № 12-80гс23
Велика Палата Верховного Суду у складі:
головуючого судді Уркевича В. Ю.,
судді-доповідача Пількова К. М.,
суддів Банаська О. О., Булейко О. Л., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Кишакевича Л. Ю., Кривенди О. В., Мазура М. В., Погрібного С. О., Ступак О. В., Ткача І. В., Ткачука О. С., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.,
за участю секретаря судового засідання Жураховської Т. О.,
учасники справи:
позивач - Шабельник К. П.,
відповідач - Путілін Є. В., Дуднік В. С., Горенюк О. П.,
третя особа - 1 - не з`явились,
третя особа - 2 - не з`явились,
розглянула в судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Монополіум Фінанс" (далі - Товариство)
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 (головуючий Василишин А. Р., судді Бучинська Г. Б., Філіпова Т. Л.)
за позовом Товариства
до Вапнярської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (далі - Рада),
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунальне виробничо-експлуатаційне підприємство "Вапнярка Водоканал" (далі - КП "Вапнярка Водоканал") та Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області,
про визнання незаконними і скасування рішень та реєстраційних дій, поновлення запису.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У листопаді 2022 року Товариство звернулося до Господарського суду Вінницької області з позовом до Ради, в якому з урахуванням заяв про зміну предмета позову просило:
- визнати незаконними та скасувати два рішення 19-ї сесії VIII скликання Ради від 22.11.2021 № 988 "Про припинення дії договору оренди землі у зв`язку з закінченням строку його дії" та № 989 "Про надання згоди на поділ земельної ділянки та розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки";
- визнати незаконними та скасувати чотири рішення 29-ї сесії VIII скликання Ради від 19.07.2022 № 1572 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі", № 1577 "Про надання дозволу на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із зміною цільового призначення з метою подальшої передачі в постійне користування КВЕП "Вапнярка Водоканал", № 1589 "Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0208 Товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Монополіум Фінанс" та № 1590 "Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0209 Товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Монополіум Фінанс";
- визнати незаконним та скасувати рішення 32-ї сесії VIII скликання Ради від 25.10.2022 № 1647 "Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки КВЕП "Вапнярка водоканал" зі зміною цільового призначення";
- скасувати реєстрацію усіх речових прав та їх обтяжень у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) на новостворені земельні ділянки з кадастровими номерами 0523955400:02:002:0208, 0523955400:02:002:0209, 0523955400:02:002:0210 (далі - Земельні ділянки 2, 3, 4 відповідно), що виникли внаслідок скасування та поділу земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0011 площею 3,7110 га, яка розташована на території Ради за адресою: Вінницька область, Тульчинський район, смт Вапнярка, вул. Незалежності, 231 (далі - Земельна ділянка 1);
- скасувати державну реєстрацію Земельних ділянок 2, 3, 4, які виникли внаслідок скасування та поділу Земельної ділянки 1, у Державному земельному кадастрі;
- поновити запис шляхом внесення до Державного земельного кадастру відомостей про Земельну ділянку 1, яка була надана в оренду Товариству на підставі рішення Ради (83-ї сесія VIII скликання) № 1320 від 05.11.2020.
1.2. Позов мотивовано тим, що 17.11.2020 сторони у справі уклали договір оренди (далі - Договір), за умовами якого Рада на рік передала у платне користування Товариства Земельну ділянку 1 для обслуговування належного йому майнового комплексу. 24.05.2021 на підставі Договору Товариство зареєструвало за собою право оренди Земельної ділянки 1. Однак 22.11.2021 до закінчення строку дії Договору Рада ухвалила рішення № 988, яким припинила дію цього правочину, а в подальшому вчинила низку рішень та дій, що призвели до поділу Земельної ділянки 1 на Земельні ділянки 2, 3, 4. На думку Товариства, такі рішення та дії Ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов Договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу майнового комплексу, що належить Товариству на праві власності, зокрема парканом, розташованим на Земельній ділянці 4.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023 (суддя Яремчук Ю. О.) позов задоволено.
2.2. Мотивуючи своє рішення, суд першої інстанції зауважив, що Договір укладався сторонами на земельну ділянку площею 3,7110 га для забезпечення єдності складових частин об`єкта нерухомого майна та його належного функціонування. При цьому схема розміщення складових частин майнового комплексу на Земельній ділянці 1 міститься у технічній документації на об`єкт нерухомого майна.
З посиланням, зокрема, на статті 18 та 20 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон № 161-XIV), а також висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, суд першої інстанції вказав, що сторони Договору у пункті 37 узгодили набрання ним чинності після його підписання та державної реєстрації. Таким чином, на думку суду першої інстанції, момент укладення Договору, а отже і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації цього правочину. Інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії Договору його текст не містить. Оскільки 24.05.2021 проведено державну реєстрацію речового права за Договором, то він дійсний до 25.05.2022.
Звідси місцевий господарський суд виснував, що Рада своїм рішенням № 988 від 22.11.2021 розірвала Договір в односторонньому порядку, що не допускається відповідно до пункту 33 цього правочину, а тому це рішення має бути визнано незаконним та скасовано, як і подальші спірні рішення Ради, які є похідними від описаного вище.
Також місцевий господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині скасування реєстраційних дій та поновлення інформації щодо Земельної ділянки 1, оскільки рішення Ради, які стали підставою для проведення таких дій, скасовані.
2.3. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023 скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову, а також стягнуто з Товариства на користь Ради 39 899 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.
2.4. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01.01.2013 державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Відтак договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання у простій письмовій формі. При цьому апеляційний суд покликався на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19.
Також апеляційний суд наголосив на тому, що 05.12.2019 Законом України № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон № 340-IX), який набрав чинності 16.01.2020, частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено вимогою про те, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, а також нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права. Таким чином, на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі, що спростовує доводи Товариства щодо дати початку та закінчення строку дії Договору.
Апеляційний суд звернув увагу на те, що пунктом 37 Договору передбачено державну реєстрацію договору (як того вимагало законодавство, чинне до 01.01.2013), однак на цей час державній реєстрації підлягає саме право оренди земельної ділянки. Разом з цим апеляційний суд констатував, що за відомостями Реєстру дата завершення дії Договору - 17.11.2021, а дата початку його дії - 17.11.2020. У вказаних відомостях не зазначено, що вони внесені в Реєстр на підставі спірних рішень, а з пояснень сторін слідує, що Рада не вчиняла дій щодо реалізації такого рішення.
Беручи до уваги викладене, апеляційний суд дійшов висновку про те, що Рада ухвалила рішення № 988 від 22.11.2021 у визначених законом межах і спосіб, а підстави для визнання його незаконним та скасування відсутні. Оскільки вимоги про скасування усіх подальших спірних рішень Ради, проведення реєстрації новостворених земельних ділянок та поновлення запису Товариство визначило як похідні від позовної вимоги про визнання недійсним та скасування рішення № 988 від 22.11.2021, у задоволення якої відмовлено, апеляційний суд відмовив і в задоволенні вказаних похідних вимог.
Окрім цього, апеляційний суд відхилив доводи Товариства про те, що спірні рішення Ради створюють перешкоди у користуванні майном, яке належить йому на праві власності, оскільки навіть за умови закінчення дії Договору та підтвердження вказаних прав Товариства воно не позбавлене права звернутися до Ради із заявою про укладення нового договору оренди для обслуговування належного йому майна у зв`язку із закінченням дії Договору, а не із заявою про продовження строку дії цього правочину, який сплив.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. 24.10.2023 до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (далі - КГС ВС) надійшла касаційна скарга Товариства, у якій воно просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 та залишити в силі рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023, а також здійснити новий розподіл судових витрат.
4. Доводи Скаржника, викладені в касаційній скарзі
4.1. Скаржник посилається на те, що в пункті 37 Договору сторони домовились, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації. Відтак сторони Договору досягли згоди про те, що він буде вважатись укладеним саме за наявності двох факторів: підписання сторонами та державної реєстрації, а тому нема підстав вважати, що у сторін Договору виникли права та обов`язки за цим правочином до його реєстрації.
На переконання Скаржника, аналіз положень укладеного сторонами Договору, Закону № 161-XIV та Земельного кодексу України (далі - ЗК України) свідчить про те, що цей правочин набрав чинності 24.05.2021 (з дня реєстрації Товариством права оренди на підставі Договору) та діяв один рік після реєстрації - до 25.05.2022. Таким чином, Товариство та Рада скористалися принципом свободи договору та врегулювали взаємні відносини на власний розсуд. Момент набрання Договором чинності був визначений за згодою сторін та пов`язаний саме з певним моментом у часі - "опублічненням" цих цивільних відносин у відповідному державному реєстрі. Виходячи з наведеного Договір набрав чинності 24.05.2021, а Товариство мало право користуватися орендованою земельною ділянкою до 25.05.2022. Однак 22.11.2021 Рада своїми рішеннями № 988 та № 989 вчинила одностороннє розірвання Договору та надала згоду на поділ Земельної ділянки 1, яка перебувала в оренді Товариства. При цьому на одній із земельних ділянок, яка утворилась унаслідок такого поділу, знаходиться нерухоме майно Товариства (складові частини майнового комплексу), а надання її в постійне користування КП "Вапнярка Водоканал", на думку Скаржника, порушує його права.
Скаржник вважає, що апеляційний суд не врахував наведеного, а тому дійшов неправильного висновку щодо строку дії права оренди Земельної ділянки 1.
4.2. Також Скаржник стверджує, що суд апеляційної інстанції не врахував висновків Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (далі - КЦС ВС), викладені у постановах від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20, від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, які стосуються тлумачення аналогічних пунктів договорів оренди землі про те, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
4.3. Окрім цього, Скаржник указує, що апеляційний суд неправильно розподілив судові витрати, оскільки присудив до стягнення з Товариства 39 899 грн судового збору. Однак 37 215 грн судового збору з указаної вище суми Рада сплатила за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Вінницької області від 05.06.2023, а решту - 2 684 грн судового збору - за подання апеляційної скарги на ухвалу Господарського суду Вінницької області від 20.06.2023 про виправлення описок, у задоволенні якої Північно-західний апеляційний господарський суд відмовив постановою від 02.10.2023.
5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
5.1. 15.11.2023 до КГС ВС надійшов відзив Ради, в якому вона просила у задоволенні касаційної скарги Товариства відмовити, а оскаржену постанову апеляційного суду - залишити без змін. Відзив обґрунтований такими доводами.
- Правовідносини у справах № 447/2461/20, № 709/1186/21, № 709/1187/21, № 390/356/21 та № 357/8085/19, на висновки КЦС ВС з яких посилалось Товариство в касаційній скарзі, та цій справі не є подібними, оскільки в перелічених цивільних справах не розглядались спори про визнання незаконними рішень органу місцевого самоврядування, скасування речових прав та державної реєстрації земельних ділянок шляхом поновлення запису.
- Товариство додало до позовної заяви інформаційну довідку з Реєстру від 08.11.2021 (т. 1, а. с. 90-92), за відомостями якої державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг Калинівської міської ради Підлуцька Ю. М. своїм рішенням від 27.05.2021 № 58375388 зареєструвала за Товариством право оренди земельної ділянки з датою початку дії Договору 17.11.2020, а дата закінчення - 17.11.2021.
Рада зауважує, що саме Товариство зверталось до реєстратора по вчинення відповідних реєстраційних дій, та не оскаржувало прийняте ним рішення. Таким чином, Товариство та Рада погодились із вказаним вище рішенням реєстратора, а тому воно є чинним та визнається сторонами.
Рада вважає, що апеляційний суд дослідив зазначену інформаційну довідку, врахував практику Верховного Суду, а також дії сторін у справі та зробив правильний висновок, що право оренди Товариства припинилось 17.11.2021, оскільки про це вчинено запис у Реєстрі.
- Окрім цього, Рада стверджує, що листом від 01.11.2021 вона повідомила Товариство про відсутність наміру поновлювати Договір, а тому передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк припинилося.
5.2. Решта доводів у відзиві Ради подібні до мотивів, викладених в оскарженій постанові апеляційного суду.
6. Розгляд справи Верховним Судом
6.1. Ухвалою від 06.11.2023 колегія суддів КГС ВС відкрила касаційне провадження за скаргою Товариства, а ухвалою від 14.12.2023 на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передала цю справу разом з касаційною скаргою на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважала за необхідне відступити від висновків КЦС ВС, викладених у постановах від 16.11.2022 у справі № 447/2461/20, від 24.05.2023 у справі № 709/1186/21, від 31.05.2023 у справі № 709/1187/21, від 15.06.2023 у справі № 390/356/21 та від 26.07.2023 у справі № 357/8085/19, на які покликалось Товариство у своїй касаційній скарзі.
6.2. Мотивуючи ухвалу про передання, колегія суддів КГС ВС вказує на те, що за аналогічних умов договорів оренди землі, укладених після 01.01.2013 (пункти 37, 40, 44), а саме що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, КЦС ВС дотримується підходу про те, що за погодженням сторін момент набрання чинності договором оренди землі пов`язаний із його державною реєстрацією (державною реєстрацією права оренди), а отже, початок перебігу строку дії договору слід обчислювати з моменту реєстрації речового права оренди.
6.3. Однак колегія суддів КГС ВС з таким підходом не погоджується, оскільки відповідно до статей 18, 20 Закону № 161-XIV (у редакції до 01.01.2013) укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін про виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору), та момент набрання чинності договором у результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. При цьому Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" відрізняються змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено у постановах від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц.
6.4. Водночас колегія суддів КГС ВС зазначає, що з 01.01.2013 набрав чинності Закон України від 07.07.2011 № 3613-VІ "Про Державний земельний кадастр", підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого статтю 126 ЗК України викладено у новій редакції, а саме передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV).
6.5. Колегія суддів КГС ВС вказує на те, що поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" різняться, а на час законодавчо закріплених вимог щодо необхідності реєстрації договору оренди землі його чинність пов`язувалась з моментом реєстрації договору, про що свідчила стала практика Верховного Суду України (постанова від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц) та Верховного Суду (постанова від 15.03.2018 у справі № 136/2211/15-ц).
6.6. Проте, на переконання колегії суддів КГС ВС, це не означає, що після внесення законодавчих змін щодо відміни необхідності реєстрації самого договору оренди момент реєстрації прав на оренду став пов`язуватися з моментом набрання чинності договором оренди. Реєстрація прав на оренду землі є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту його реєстрації; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Однак це не свідчить, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права (див. постанову КГС ВС від 02.10.2020 у справі № 912/3295/18).
6.7. Окрім цього, колегія суддів КГС ВС звертає увагу на окремі висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, та зауважує, що у цій постанові Велика Палата Верховного Суду чітко пов`язала строк права оренди земельної ділянки за договором, укладеним 05.06.2013 (право оренди зареєстровано 11.01.2014), із датою укладення договору оренди, оскільки вказала, що у позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. При цьому пункт 37 договору оренди землі у справі № 357/8277/19 був аналогічний тим, які наведені вище, та пов`язують набрання чинності договором оренди з підписанням його сторонами та державною реєстрацією. Такий самий підхід до визначення моменту укладення договору оренди землі викладено і в постанові КЦС ВС від 24.05.2023 у справі № 125/1609/21.
6.8. На думку колегії суддів КГС ВС, наведена практика Верховного Суду підтверджує наявність двох взаємовиключних підходів до тлумачення та застосування статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статей 125, 126 ЗК України щодо договорів оренди землі, укладених після 01.01.2013, з аналогічними умовами про набрання ними чинності, а саме набрання чинності договором (обчислення строку його дії) з моменту державної реєстрації права оренди в Реєстрі чи з моменту укладення договору.
6.9. Ухвалою від 30.01.2024 Велика Палата Верховного Суду прийняла до розгляду цю справу з касаційною скаргою Товариства і призначила її в судовому засіданні на 06.03.2024.
7. Встановлені судами обставини
7.1. За інформацією з Державного земельного кадастру Земельна ділянка 1 перебуває в комунальній власності Ради.
7.2. Згідно з витягом з Реєстру від 14.05.2020 № 209031288 (том 1, а. с. 80, 81) Товариство з 14.05.2020 є власником майнового комплексу загальною площею 2 407,8 кв.м, що знаходиться за адресою: Вінницька обл., Тульчинський (Томашпільський) р-н, смт Вапнярка, вул. Незалежності (раніше Леніна), буд. 231.
Майновий комплекс складається з контори, складу запчастин, паркану, під`їзної ж/д колії, господарського двору (асфальтобетонне покриття), інженерних споруд, підземних резервуарів та комунікацій. Вказане нерухоме майно розміщене на Земельній ділянці 1.
7.3. 05.11.2020 Рада ухвалила рішення № 1320, яким серед іншого надала дозвіл на укладення договору оренди Земельної ділянки 1 строком на 10 років та доручила селищному голові укласти відповідний договір, а Товариству забезпечити проведення державної реєстрації права оренди вказаної ділянки та дотримуватися обов`язків землекористувачів відповідно до вимог статті 96 ЗК України.
7.4. 17.11.2020 сторони у справі уклали Договір (том 1, а. с. 95-99), відповідно до пунктів 1 та 2 якого Рада передала Товариству в користування Земельну ділянку 1 загальною площею 3,7110 га у тому числі: капітальну забудову 0,1794 га; під спорудами 0,0794 га; під проїздами, проходами, площадками 2,4166 га; під зеленими насадженнями 0,9542 га; для виробництва та розподілу електроенергії 0,0077 га, а також під залізницею 0,0737 га.
Відповідно до пункту 8 Договір укладено на 1 (один) рік.
Пунктом 37 Договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
7.5. 24.05.2021 Товариство на підставі Договору здійснило реєстрацію права оренди Земельної ділянки 1 у Реєстрі. За відомостями Реєстру дата початку дії Договору 17.11.2020, а дата завершення - 17.11.2021 (том 1, а. с. 90-92)
7.6. Товариство належним чином виконувало свої обов`язки за Договором, своєчасно та повністю сплачувало орендну плату за платіжними дорученнями № 724 від 28.05.2021 на суму 171 225,04 грн, № 768 від 29.06.2021 на суму 42 306,26 грн, № 847 від 29.07.2021 на суму 42 306,26 грн, № 880 від 30.08.2021 на суму 40 306,26 грн, № 924 від 29.09.2021 на суму 42 306,26 грн, № 979 від 28.10.2021 на суму 42 306,26 грн, № 980 від 28.10.2021 на суму 2 788,19 грн, № 1050 від 29.11.2021 на суму 42 306,26 грн, № 1086 від 29.12.2021 на суму 42 306,26 грн, № 1117 від 27.01.2022 на суму 2 788,19 грн та № 1118 від 27.01.2022 на суму 42 306,25 грн (том 1, а. с. 101-110).
7.7. 22.11.2021 в присутності представника Товариства на 19-й сесії VIII скликання Рада ухвалила рішення № 988, яким припинила дію Договору у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено, а також доручила відділу юридичної роботи, податків та земельних ресурсів звернутися до державного реєстратора для внесення відомостей про припинення права оренди.
7.8. У цей же день Рада ухвалила рішення № 989 "Про надання згоди на поділ земельної ділянки та розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки", яким надала згоду на поділ Земельної ділянки 1 на три окремих ділянки орієнтовними площами 1,1955, 1,4030 та 1,1125 га, а також доручила селищному голові укласти із землевпорядною організацією договір на виконання таких робіт.
7.9. 22.02.2022 Товариство направило Раді клопотання № 05-20-2 про передачу в користування Земельної ділянки 1 шляхом укладення договору оренди землі на 10 років зі встановленням орендної плати в розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки.
Рада розглянула це клопотання та надала Товариству відповідь, за змістом якої зазначила, що Договір укладено на 1 рік і в цьому правочині відсутні умови про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено. При цьому в Реєстрі відсутні відомості про поновлення Договору.
7.10. 19.07.2022 на 29-й сесії VIII скликання Рада ухвалила чотири рішення, а саме:
- № 1572 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі", пунктом 1 якого вирішено, зокрема, затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу Земельної ділянки 1 комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на Земельні ділянки 2, 3, 4 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (згідно КВЦПЗ код 03.07) загальною площею 1,1955, 1,4030 та 1,1125 га відповідно, а також зареєструвати вказані земельні ділянки;
- № 1577 "Про надання дозволу на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із зміною цільового призначення з метою подальшої передачі в постійне користування КВЕП "Вапнярка водоканал", пунктом 1 якого вирішено, зокрема, надати дозвіл на виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення Земельної ділянки 4 зі зміною цільового призначення з "03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі" на "11.04 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води)" з метою подальшої передачі в постійне користування вказаної ділянки КП "Вапнярка водоканал" для будівництва магістрального водогону;
- № 1589 "Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0208 Товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Монополіум Фінанс", пунктом 1 якого вирішено, зокрема, надати в оренду Товариству на 1 (один) рік Земельну ділянку 2, на якій розташовані його об`єкти приватної власності;
- № 1590 "Про надання в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 0523955400:02:002:0209 Товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Монополіум Фінанс", пунктом 1 якого вирішено, зокрема, надати в оренду Товариству на 1 (один) рік Земельну ділянку 3, на якій розташовані його об`єкти приватної власності.
7.11. 25.10.2022 на 32-й сесії VIII скликання Рада прийняла рішення № 1647 "Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки КВЕП "Вапнярка водоканал" зі зміною цільового призначення", яким, зокрема, затвердила проєкт землеустрою щодо відведення КП "Вапнярка водоканал" Земельної ділянки 4 зі зміною цільового призначення з "для будівництва та обслуговування будівель торгівлі" (згідно з КВЦПЗД код 03.07) на "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води)" (згідно з КВЦПЗД код 11.04), з метою подальшої передачі в постійне користування для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води; згідно з КВЦПЗД код 11.04).
7.12. 28.06.2022 на підставі рішень Ради Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області здійснило державну реєстрацію Земельних ділянок 2, 3, 4 площею 1,1955, 1,4030 та 1,1125 га відповідно.
7.13. Станом на 06.05.2022 в Реєстрі відсутня інформація про право оренди чи право іншого користування Земельною ділянкою 1.
8. Позиція Великої Палати Верховного Суду
Щодо правової природи договору оренди землі
8.1. Договори та інші правочини є підставами виникнення цивільних прав та обов`язків (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України; тут і далі - в редакції, чинній на час підписання Договору).
8.2. За змістом частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
8.3. Частиною першою статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (частина друга та третя цієї ж статті).
8.4. Залежно від моменту виникнення прав та обов`язків у сторін договору виділяють консенсуальні та реальні договори.
Консенсуальний договір - це договір, у якому права та обов`язки виникають з моменту досягнення між сторонами згоди за усіма істотними умовами [момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір (оферту), відповіді про прийняття цієї пропозиції (акцепту)], і саме з цього моменту такі договори вважаються укладеними та набувають юридичного значення. Схожі висновки викладені у підпункті 8.40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, постановах КЦС ВС від 12.06.2019 у справі № 2-6315/11 та від 23.11.2022 у справі № 757/63756/18, а також пунктах 71, 72 постанови КГС ВС від 19.09.2019 у справі № 924/831/17.
8.5. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частини перша та друга статті 792 ЦК України).
8.6. Оскільки спірні правовідносини виникли стосовно Договору, за умовами якого Рада (орендодавець) зобов`язалась передати Товариству (орендарю) в строкове платне користування Земельну ділянку 1, до них застосовуються положення Закону № 161-XIV, статтею 13 якого в редакції, чинній на час підписання Договору, визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
8.7. З наведеного визначення слідує, що договір оренди землі є консенсуальним договором (орендодавець зобов`язаний передати орендареві земельну ділянку), який встановлює такі права сторін у зобов`язальних правовідносинах: для орендаря - право вимагати передання йому у володіння та користування земельну ділянку; для орендодавця - право на оренду плату та право вимагати використання ділянки відповідно до договору і законодавства (див. mutatis mutandis постанови КГС ВС від 03.04.2020 у справі № 912/3294/18 та від 15.11.2022 у справі № 914/917/21).
8.8. Висновки про те, що договір оренди землі є консенсуальним, містяться також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 808/4797/13-а та КЦС ВС від 09.08.2023 у справі № 357/10393/19.
Щодо значення державної реєстрації правочину і державної реєстрації речових прав
8.9. Задовольняючи позов Товариства, суд першої інстанції виходив з того, що сторони Договору у пункті 37 узгодили набрання ним чинності після його підписання та державної реєстрації. Таким чином, на думку суду першої інстанції, момент укладення Договору, а отже і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації цього правочину. Інших строків чи термінів початку перебігу або закінчення дії Договору його текст не містить. Оскільки 24.05.2021 здійснено державну реєстрацію речового права за Договором, то він дійсний до 25.05.2022.
8.10. В основу цих висновків суд першої інстанції поклав, зокрема, норму статті 18 Закону № 161-XIV, відповідно до якої договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, та частини першої статті 20 цього Закону, яка визначала, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, а також висновки Великої Палати Верховного Суду про застосування цих норм, викладені у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
8.11. У вказаній вище постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
Також Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, однак якщо сторони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення в Реєстрі відповідних реєстраційних дій.
При цьому Велика Палата Верховного Суду взяла до уваги, що відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки у справі (01.11.2007), так і на момент його державної реєстрації (30.06.2011), визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 цього Кодексу.
8.12. Однак Велика Палата Верховного Суду вважає незастосовними у цій справі наведені вище висновки, викладені у її постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, адже вони зроблені щодо договору оренди землі, підписаного сторонами 01.11.2007 та зареєстрованого 30.06.2011, а з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161-XIV були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.
8.13. Суд першої інстанції наведеного не врахував та помилково застосував під час вирішення цієї справи статті 18 та 20 Закону № 161-XIV, які встановлювали обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі, однак на час підписання Договору (17.11.2020) були виключені Законом № 1878-VI.
8.14. До того ж за висновками, викладеними у пункті 39 постанови палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, які Велика Палата Верховного Суду враховує mutatis mutandis під час вирішення цього спору, необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав, зокрема, на землю, порядок якої урегульовано у статтях 125, 126 ЗК України, та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК України).
8.15. У пункті 45 постанови від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц Велика Палата Верховного Суду також дійшла висновку про те, що державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі.