ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 березня 2024 року
м. Київ
справа № 175/561/22
провадження № 61-10733св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Лідовця Р. А. (суддя-доповідач)
суддів: Гулейкова І. Ю., Сакари Н. Ю., Синельникова Є. В., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач -заступник керівника Дніпропетровської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Олександрівка Агро", ОСОБА_1,
треті особи:приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Мошковська Наталія Миколаївна, Дніпровський державний аграрно-економічний університет, Дніпровська районна державна адміністрація,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури, до якої приєднався Дніпровський державний аграрно-економічний університет, на рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 27 липня 2022 року у складі судді Васюченка О. Г. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року у складі колегії суддів: Пищиди М. М., Ткаченко І. Ю., Деркач Н. М.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2022 року заступник керівника Дніпропетровської обласної прокуратури, в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Олександрівка Агро" (далі - ТОВ "Олександрівка Агро"), ОСОБА_1, треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Мошковська Н. М., Дніпровський державний аграрно-економічний університет, Дніпровська районна державна адміністрація, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, скасування державної реєстрації права власності та зобов`язання вчинити певні дії.
Позовна заява мотивована тим, що 27 травня 2021 року між ТОВ "Олександрівка Агро" та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна тепличного комплексу. У пункті 1.1. вказаного договору зазначено, що нерухоме майно розташоване в АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100. Прокурор вказував, що зазначена земельна ділянка є об`єктом державної власності, віднесена до категорії земель сільськогосподарського призначення зі встановленим видом використання "Для ведення дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду, для ведення сільського господарства" та належить на праві постійного користування Дніпровському державному аграрно-економічному університету, що підтверджується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою, серія ЯЯ № 9047362 від 16 листопада 2005 року, витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-1202196212015 від 31 листопада 2015 року та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Зазначав, що тепличний комплекс, який є об`єктом купівлі-продажу за договором від 27 травня 2021 року, розташований на землях, які межують із земельною ділянкою 1221481000:01:001:0100, а не на ній. При цьому, земельна ділянка розташована за межами населеного пункту і не може мати вказаної адреси, первинні документи про право власності на тепличний комплекс за 2012-2013 роки не містять жодної вказівки на те, що будівлі розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100.
Прокурор вказував, що з листа Дніпровської районної державної адміністрації
від 31 січня 2022 року № 1-50-170/0/290-22 йому стало відомо, що у 2020 році земельна ділянка з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100 та розташоване на ній нерухоме майно (вищевказаний тепличний комплекс) увійшли до меж с. Олександрівка. Рішенням Дніпровської районної ради від 09 вересня 2020 року № 633-30/VІІ було затверджено проект землеустрою щодо встановлення (зміни) меж с. Олександрівка, Олександрівської сільської ради, Дніпровського району, Дніпропетровської області, змінено межі с. Олександрівка, Олександрівської сільської ради, Дніпровського району, Дніпропетровської області та встановлено загальну площу села 2526,4400 га згідно з проектом землеустрою.
Також зазначав про те, що земельна ділянка з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, загальною площею 1535,77 га, закріплена на праві постійного користування за державним закладом вищої освіти та не могла бути передана у комунальну чи приватну власність. Після укладення спірного договору ТОВ "Олександрівка Агро" 06 жовтня 2021 року направило до Дніпровського державного аграрно-економічного університету листа "Про надання згоди", в якому повідомило університет, що придбане на підставі договору нерухоме майно (тепличний комплекс) розташоване у тому числі і на земельній ділянці з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100 та просило надати згоду на вилучення земельної ділянки. Крім того, ТОВ "Олександрівка Агро" звернулося до господарського суду з позовом до Дніпровського державного аграрно-економічного університету, Дніпровської районної державної адміністрації Дніпропетровської області, приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Кулініча С. А. про припинення права постійного користування університету земельною ділянкою, про визнання незаконним (недійсним) та скасування розпорядження про передачу земельної ділянки в постійне користування, скасування державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, скасування рішення державного реєстратора про право власності на земельну ділянку, визнання права комунальної власності на земельну ділянку (справа № 904/8915/21, провадження у справі відкрито 01 грудня 2021 року). Із вищевказаного листа до Дніпровського державного аграрно-економічного університету від 06 жовтня 2021 року та позову вбачаються наміри ТОВ "Олександрівка Агро" стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, а саме скористатись правом, передбаченим статтею 120 ЗК України, щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, що розміщений на ній.
Прокурор указував, що комісією Дніпровського державного аграрно-економічного університету 23 грудня 2021 року здійснено інвентаризацію земельної ділянки з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, загальною площею 1535,77 га, яка належить йому на праві постійного користування, під час якої встановлено, що на частині земельної площі розміром 2528,54 кв. м знаходяться тимчасові споруди, які облаштували сторонні особи. Ці споруди сконструйовані з металевого каркасу, обтягнутого поліетиленовою плівкою, без наявності фундаменту та стін.
Таким чином, прокуратурою встановлено ознаки кримінального правопорушення, передбаченого частиною четвертою статті 197-1 КК України, у діях посадових осіб ТОВ "Олександрівка Агро" та інших осіб, про що 11 листопада 2021 року внесено відповідні відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 42021040000000640 за фактом самовільного будівництва споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці особливо цінних земель сільськогосподарського призначення, площею 1535,77 га із кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, яка перебуває у державній власності та належить на праві постійного користування Дніпровському державному аграрно-економічному університету.
Ураховуючи наведене, заступник керівника Дніпропетровської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області просив суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна тепличного комплексу від 27 травня 2021 року,розташованого за адресою: АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Олександрівка Агро", посвідчений зареєстрований у реєстрі за № 1240;
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності ТОВ "Олександрівка Агро" на вказане нерухоме майно, внесене приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мошковською Н. М. на підставі договору купівлі-продажу від 27 травня 2021 року за номером запису 42174000;
- зобов`язати ТОВ "Олександрівка Агро" усунути перешкоди Головному управлінню Держгеокадастру у Дніпропетровській області у здійсненні права розпорядження та користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, загальною площею 1535,77 га, шляхом демонтажу розташованих на ній тимчасових споруд з приведенням земельної ділянки
у придатний для використання стан.
Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій
Рішенням Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 27 липня 2022 року у задоволенні позову заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури, в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, відмовлено.
Рішення суду мотивоване тим, що прокурором не обґрунтовано вимоги та обраний спосіб судового захисту інтересів держави, а саме, яким чином повернення від ТОВ "Олександрівка Агро" до ОСОБА_1 набутого за спірним договором майна може вплинути на права, інтереси держави в особі ГУ Держгеокадастру в Дніпропетровській області, оскільки визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - тепличного комплексу від 27 травня 2021 року, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, не змінює той факт, що земельна ділянка за місцем розташування нерухомого майна сформована ще у 2005 році та її порядок оформлення (припинення переходу прав) прямо визначено положеннями
ЗК України, ЦК України і підлягає застосуванню до власника.
Також суд зазначив, що умови договору купівлі-продажу нерухомого майна - тепличного комплексу від 27 травня 2021 року, містять виключно перехід права власності на нерухоме майно та не містять положень щодо фактичного переходу будь-яких прав на земельну ділянку з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, загальною площею 1535,77 га, а тому не можуть порушувати й не порушують ні прав землевласника, ні прав землекористувача.
Крім того, суд вказав, що рішення у справі жодним чином не може вплинути та не впливає на права та обов`язки Дніпропетровського державного аграрно-економічного університету та Дніпровської районної державної адміністрації, оскільки первинна реєстрація нерухомого майна була здійснена за ДП "Навчально-дослідне господарство "Самарський" ще у 2012 році, що підтверджується відповідним свідоцтвом від 23 листопада 2012 року № 105. Договори купівлі-продажу нерухомого майна від 24 січня 2014 року, на підставі яких право власності було набуто наступним власником - ОСОБА_2, на відкритих біржових торгах є дійсними та ніким не оскаржувалися. У подальшому нерухоме майно було успадковане ОСОБА_1 та законно відчужене ТОВ "Олександрівка Агро".
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 06 грудня 2022 року апеляційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури задоволено частково.
Рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 27 липня 2022 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури, в інтересах Держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, відмовлено з інших правових підстав.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 квітня 2023 року касаційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури задоволено частково.
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 06 грудня 2022 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції (касаційне провадження № 61-373св23).
Короткий зміст оскаржуваного судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року апеляційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури задоволено частково.
Рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 27 липня 2022 року змінено, виключивши з мотивувальної частини рішення посилання на обрання позивачем неефективного способу захисту прав.
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що не знайшли свого підтвердження серед поданих доказів доводи заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури про те, що включення інформації про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, що є предметом оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 травня 2021 року, можливе виключно у випадку наявності таких прав у відчужувача нерухомого майна - ОСОБА_1 .
Посилання заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури на положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України в іншій редакції ніж та, що діяла на дату укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 травня 2021 року є нерелевантним та не підлягає застосуванню до спірних правовідносин. Твердження про обов`язкову наявність прав на земельну ділянку у відчужувача нерухомого майна - тепличного комплексу - ОСОБА_1 задля можливості укладення договору щодо нерухомого майна не відповідає положенням чинного на момент його укладення законодавства. На момент укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 травня 2021 року чинні редакції статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України не вимагали наявності оформлених прав на земельну ділянку саме у відчужувача нерухомого майна, не визначали умовою наявність прав на земельну ділянку у відчужувача будівель, споруд для можливості укладення договору їх купівлі-продажу.
Суд вважав, що аргументи заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури стосовно наявності обставин, що свідчать про недодержання сторонами в момент вчинення правочину вимог частини першої статей 203, 215 ЦК України, як підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 травня 2021 року недійсним, не знайшли свого підтвердження серед поданих учасниками справи до суду доказів.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у липні 2023 року до Верховного Суду, заступник керівника Дніпропетровської обласної прокуратури, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 27 липня 2022 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 14 червня 2023 року скасувати, направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
У заяві про приєднання до касаційної скарги, поданої у листопаді 2023 року, Дніпровський державний аграрно-економічний університет підтримав доводи касаційної скарги прокурора.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга прокурора мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не виконав вказівок Верховного Суду при новому розгляді справи, після скасування попереднього судового рішення, не забезпечив повного та всебічного її розгляду, не встановив обставин справи, які необхідні для правильного її вирішення. Зокрема, прокурор вважає, що суд повинен був встановити: конфігурацію та площу тепличного комплексу, земельні ділянки, на яких розміщено такий комплекс, чи мали право сторони спірного договору зазначати в ньому кадастровий номер земельної ділянки 1221481000:01:001:0100, а також правові підстави розташування теплиць ТОВ "Олександрівка Агро" на державній земельній ділянці.
Вважає, що матеріалами справи встановлено, що тепличний комплекс, який було придбано за спірним договором купівлі-продажу, частково розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100. Зазначає, що суди попередніх інстанцій не забезпечили повного та всебічного розгляду справи, не дослідили відповідні докази розташування нерухомого майна не вказаній земельній ділянці.
Апеляційний суд не врахував, що відповідно до статті 120 ЗК України та статей 202, 377, 656 ЦК України включення земельної ділянки до предмета договору купівлі-продажу нерухомого майна можливе лише за умови переходу майнових прав на таку земельну ділянку на підставі укладеного договору.
При цьому сторони оспореного договору купівлі-продажу нерухомого майна включили до предмета договору (а це є істотною умовою договору) земельну ділянку з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100 без згоди власника цієї земельної ділянки й не вказавши для цього правову підставу.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У листопаді 2023 року ТОВ "Олександрівка Агро" подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу,в якому вказує, що викладені в ній доводи є безпідставними та не впливають на правильність вирішення спору судами попередніх інстанцій, з урахуванням внесених апеляційним судом змін, які забезпечили повний та всебічний розгляд справи, встановили дійсні обставини, що склалися між сторонами, зробивши законні та обґрунтовані висновки, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 08 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано цивільну справу із суду першої інстанції.
19 вересня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 07 листопада 2023 року прийнято заяву Дніпровського державного аграрно-економічного університету про приєднання до касаційної скарги заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури.
Ухвалою Верховного Суду від 12 лютого 2024 року справу призначено до розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
27 травня 2021 року між ТОВ "Олександрівка Агро" в особі директора
Шляй І. М. та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна: тепличного комплексу. У пункті 1.1. договору зазначено, що нерухоме майно розташоване в
АДРЕСА_1, на земельній ділянці з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мошковською Н. М., зареєстровано в реєстрі за № 1240 (т. 1, а. с. 28-31).
Земельна ділянка, з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, загальною площею 1535,770 га, є об`єктом державної власності, віднесена до категорії земель сільськогосподарського призначення з встановленим видом використання - "Для ведення дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду, для ведення сільського господарства", належить на праві постійного користування Дніпровському державному аграрно-економічному університету, що підтверджується Державним актом на право постійного користування земельною ділянкою, серія ЯЯ №9047362 від 16 листопада 2005 року, витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 31 січня 2015 року НВ-1202196212015, а також Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, загальною площею 1535,77 га, № 283343478 від 08 листопада 2021 року й витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 280967824 від 25 жовтня 2021 року (т. 1, а. с. 32-34, 41-44).
06 жовтня 2021 року ТОВ "Олександрівка Агро" направило до Дніпровського державного аграрно-економічного університету лист "Про надання згоди",
в якому повідомило університет, що придбане на підставі вищезазначеного договору нерухоме майно (тепличний комплекс), розташоване у тому числі, на сформованій та зареєстрованій земельній ділянці з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100, просило надати згоду на вилучення земельної ділянки з кадастровим номером 1221481000:01:001:0100 із постійного користування університету для подальшої її передачі у його користування
(т. 1, а. с. 69-70).
ТОВ "Олександрівка Агро" звернулося до господарського суду з позовом до Дніпровського державного аграрно-економічного університету, Дніпровської районної державної адміністрації Дніпропетровської області, приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Кулініча С. А. про припинення права постійного користування університету земельною ділянкою, про визнання незаконним (недійсним) та скасування розпорядження про передачу земельної ділянки в постійне користування, скасування державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, скасування рішення державного реєстратора про право власності на земельну ділянку, визнання права комунальної власності на земельну ділянку (справа № 904/8915/21, провадження у справі відкрито ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 01 грудня 2021 року)