ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 березня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/4561/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Багай Н.О., Берднік І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників сторін:
позивача - Грушовець А.С.
відповідача - Перепелицін К.М.
третьої особи - Геращенко В.І.
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Асторія- К"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 (у складі колегії суддів: Тарасенко К.В. (головуючий), Іоннікова І.А., Михальська Ю.Б.)
та рішення Господарського суду міста Києва від 01.11.2022 (суддя Бондаренко - Легких Г.П.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Асторія-К"
до Київської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про поновлення договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною угоди про поновлення оренди земельної ділянки
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Асторія-К" (далі - ТОВ "Асторія-К", Товариство, Позивач, Скаржник) 14.06.2022 звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Рада, Відповідач) про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 17.08.2006 та визнання укладеною додаткової угоди до цього договору.
1.2. Позов обґрунтований тим, що Товариство добросовісно виконувало умови договору упродовж всього строку його дії та у передбачений термін подало Раді та Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації (далі - Департамент) лист-повідомлення про поновлення договору з додаванням всіх необхідних документів.
1.3. У свою чергу ні Рада, ні Департамент не направили Позивачу листа-повідомлення, рішення чи будь-якого іншого документа про результати розгляду його звернення. Водночас з вимогою про звільнення земельної ділянки по закінченню строку дії договору оренди також не звернулися.
1.4. За таких обставин ТОВ "Асторія-К" продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату та, для врегулювання існуючих орендних відносин, у судовому порядку просить визнати договір поновленим.
2. Короткий зміст рішень господарських судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.11.2022, залишеним в силі постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.10.2023, у задоволенні позову відмовлено.
2.2. Підставами відмови суди зазначили:
- неналежне виконання Позивачем умов договору, а саме використання земельної ділянки не за цільовим призначенням: будівництво та експлуатація автосалону замість визначеного договором "будівництва, експлуатації та обслуговування ресторану". При цьому суди з посиланням на частину десяту статті 33 Закону України "Про оренду землі" зазначили, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди;
- відсутність порушеного права Позивача, оскільки він не звертався з заявою про одержання в оренду земельної ділянки саме для експлуатації автосалону, а Рада та Департамент не заперечують проти такого права.
2.3. Не погоджуючись з рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій, ТОВ "Асторія-К" скористалося правом на їх касаційне оскарження.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі Позивач просить скасувати рішення місцевого суду та постанову суду апеляційної інстанції та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки та визнати укладеною угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки.
3.2. ТОВ "Асторія-К" обґрунтовує касаційну скаргу дотриманням визначеного законом порядку продовження договору оренди землі та вважає безпідставним посилання судів попередніх інстанцій на порушення ним умов договору у вигляді нецільового використання землі, так як землі і "для будівництва та обслуговування закладів громадського харчування", і "для будівлі торгівельного призначення" відносяться до однієї категорії - землі житлової та громадської забудови.
На підтвердження своїх доводів Товариство посилається на неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц.
3.3. Рада та Департамент не подали відзив на касаційну скаргу.
4. Розгляд справи Верховним Судом
4.1. Ухвалою Верховного Суду від 25.01.2024 відкрито касаційне провадження у справі та призначено її розгляд на 21.02.2024 з подальшою перервою до 20.03.2024.
4.2. У судовому засіданні представник Скаржника підтримала касаційну скаргу. На запитання Суду відповіла, що Позивачем змінено вид використання земельної ділянки всупереч умовам укладеного договору. При цьому підтвердила, що Товариство не зверталося до Ради чи Департаменту щодо зміни зазначеного у договорі виду використання на інший, зокрема для експлуатації автосалону.
4.3. Представник Відповідача проти касаційної скарги заперечував та на запитання Суду пояснив, що ставки орендної плати за використання земельних ділянок для експлуатації автосалону відмінні від ставок при експлуатації ресторану.
4.4. Представник Департаменту також заперечувала проти задоволення касаційної скарги на підставі порушення умов договору оренди, а саме пунктів 2.1, 8.4, 11.7, що унеможливлює його поновлення з Позивачем як з орендарем, що виконує умови договору належним чином.
5. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
5.1. Рішенням Ради від 29.11.2005 №533/2994 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Асторія-К" земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування ресторану на вулиці Зодчих, 5А у Святошинському районі м. Києва" передано ТОВ "Асторія-К" земельні ділянки, зокрема спірну земельну ділянку площею 0,27 га у короткострокову оренду на 1 рік.
5.2. 10.08.2006 між ТОВ "Асторія-К" (Орендар) та Радою (Орендодавець) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди).
5.3. Відповідно до пункту 2.1 Договору оренди об`єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками:
- місце розташування - вулиця Зодчих, 5А у Святошинському районі м. Києва;
- площа - 2676 кв.м;
- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування ресторану;
- кадастровий номер - 8000000000:75:322:0003.
5.4. Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 17.08.2006 та у цей же день згідно акту приймання-передачі земельну ділянку передано у користування Орендаря.
5.5. 01.10.2010 між ТОВ "Асторія-К" та Радою (орендодавцем) укладено договір про внесення змін до Договору оренди, яким підпункт 3.1 викладено у новій редакції: "Договір оренди укладено на 15 (п`ятнадцять) років", який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 03.06.2010.
5.6. З огляду на викладене суди попередніх інстанцій встановили, що строк дії Договору оренди - з 17.08.2006 до 17.08.2021.
5.7. 17.05.2021 Позивач подав до Ради лист-повідомлення про поновлення Договору оренди.
З огляду на відсутність відповіді на вказаний лист ТОВ "Асторія-К" 08.07.2021 повторно звернулося до Ради з таким же листом-повідомленням та з проектом угоди про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.
5.8. З метою перевірки актуального стану використання земельної ділянки Департаментом проведено її обстеження, про що складено Акт обстеження земельної ділянки від 26.05.2021 №21-0416-08.
За результатами обстеження Департаментом встановлено, що на земельній ділянці розташована нежитлова будівля торгівельного призначення (автосалон). Вказане було враховано Департаментом при підготовці відповідей на вищевказані листи-повідомлення Товариства, які скеровані йому відповідно 17.08.2021 за № 05716-22077 та 19.08.2021 за № 05716-22734.
5.9. З огляду на викладене суди встановили, що Департамент, діючи в рамках покладених на нього Радою повноважень, надсилав Позивачу свої заперечення проти поновлення Договору оренди, що свідчить про відсутність порушеного права Позивача діями Відповідача та третьої особи.
5.10. У свою чергу Позивач, зважаючи на відсутність відповідей на його листи у передбачений законодавством місячний строк з дня направлення, продовжував користуватися земельною ділянкою, сплачувати орендну плату та, з огляду на передбачену законодавством обов`язковість укладення додаткової угоди, у подальшому звернувся для вирішення цього питання до суду.
5.11. При прийнятті оспорюваних рішень суди врахували, що Орендарем порушено пункт 8.4. Договору оренди ("орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення") та пункт 2.1 Договору оренди ("цільове призначення використання об`єкта оренди (земельної ділянки) - для будівництва та обслуговування ресторану"), що виключає можливість поновлення Договору як у силу закону, так і відповідно до пункту 11.7. Договору оренди, та відмовили у задоволенні позову.
5.12. При цьому суди застосували до спірних правовідносин статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній станом на дату укладення Договору оренди, а саме на 17.08.2006.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін та третьої особи, дослідивши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.
6.2. Згідно статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
6.3. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".
6.4. Статтею 13 вказаного закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
6.5. Стаття 19 Земельного кодексу України визначає категорії земель та регламентує, що землі України за основним цільовим призначенням поділяються на певні категорії, серед яких виділяють землі житлової та громадської забудови.
6.6. Згідно з частиною п`ятою статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
6.7. Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено письмову згоду орендодавця на зведення орендарем жилих, виробничих, культурно-побутових та інших будівель і споруд, а також обов`язок орендаря земельної ділянки виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.