ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 березня 2024 року
м. Київ
cправа № 910/17612/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С. К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників:
прокурора - Колодяжна А. В.,
позивача - Поліщук М. В.,
відповідача - Андрусенка О. В., Ліпатова І. А., Єрмоленка Є. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023
та рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2023
у справі № 910/17612/21
за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Приватного акціонерного товариства "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля"
про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,
В С Т А Н О В И В:
У листопаді 2021 року перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - КМР, позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 4,2647 га, розташованої на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001), укладеного між КМР та Відкритим акціонерним товариством "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (наразі - Приватне акціонерне товариство "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (далі - ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля", відповідач), посвідченого 22.12.2004 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. за номером 1204, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів, про що зроблено запис від 24.01.2005 за номером 75-6-00164 та зобов`язання відповідача повернути КМР земельну ділянку площею 4,2647 га, розташовану на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Позов обґрунтовано тим, що відповідач в порушення умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004, рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 490/650 використовує земельну ділянку не за її цільовим призначенням, адже на землі з цільовим призначенням для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд здійснює нове будівництво багатоквартирних будинків масової забудови, про що свідчать сертифікати № ІУ123210901416, № ІУ123210827414, дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ013201120900. Вважає, що таке нецільове використання земельної ділянки є істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки від 22.12.2004 та підставою для його розірвання, а також повернення земельної ділянки територіальній громаді в особі КМР.
Правовою підставою визначає ст. ст. 13, 14, 131-1, 144 Конституції України, ст. 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст. ст. 20, 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2023 (суддя - С. О. Чебикіна), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 (головуючий суддя - Г. П. Коробенко, судді - Т. П. Козир, Г. А. Кравчук), позов задоволено.
Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 4,2647 га, розташованої на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001), укладений між КМР тa ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" та посвідчений 22.12.2004 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. за номером 1204, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) у Книзі записів державної реєстрації договорів, про що зроблено запис від 24.01.2005 за номером 75-6-00164.
Зобов`язано ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" повернути КМР земельну ділянку площею 4,2647 га, розташовану на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001) у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 29.05.2003 КМР прийнято рішення № 490/650 "Про передачу ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва" (далі - рішення КМР від 29.05.2003 № 490/650), яким вирішено передати ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля", за умовами виконання п. 2 цього рішення, в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 4,95 га для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд на провулку Приладному, 10 у Святошинському районі м. Києва; зазначено, що ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" повинен виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 ЗК України (п. 2.1 вказаного рішення).
Згідно із п. 3 рішення КМР від 29.05.2003 № 490/650 право користування земельними ділянками може бути припинено відповідно до ст. ст. 141, 143 ЗК України.
На виконання вказаного рішення КМР, 22.12.2004 між КМР (орендодавець) та ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (наразі - ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець, на підставі рішення КМР від 29.05.2003 № 490/650, за актом приймання-передачі передає, а орендар - прийняти в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.
Пунктом 2.1 договору встановлено, що об`єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - провулок Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва; розмір - 4,2647 га; цільове призначення земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробних та господарських будівель і споруд; кадастровий номер - 8000000000:75:041:0001.
У п. 3.1 договору сторони досягли згоди, що договір укладено на 25 років.
За умовами п. 5.1 договору на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття КМР рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи щодо розробки проекту відведення сплачує орендар.
Відповідно до п. 7.1 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Пунктом 8.4 договору визначено, зокрема необхідність використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.
За п. 11.1 договору всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.
Договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням його від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль), здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третіми особами. Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків визначених у п. п. 5.1, 8.4 договору (п. п. 11.4, 11.5 договору).
Факт передачі КМР спірної земельної ділянки та прийняття її відповідачем підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 24.01.2005, який підписаний уповноваженими представниками сторін.
20.03.2019 посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001, за результатами чого складено акт обстеження земельної ділянки № 19-0195-08; у акті зазначено, що під час проведення обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва; на території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, побудовані монолітно-бетонні каркаси багатоповерхових будинків (ЖК "Академ-Квартал"); територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною; вбачається порушення вимог земельного законодавства щодо її цільового використання.
10.07.2019 проведено повторне обстеження вказаної земельної ділянки, про що складено акт № 19-0494-08, у якому зазначено, що під час обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва. На території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, на якому знаходяться баштові крани, тимчасові споруди (побутові приміщення), будівельні матеріали, побудовані монолітно-бетонні каркаси багатоповерхових будинків. Територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (номер витягу НВ-0004706012020; дата формування 05.03.2020) цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 - 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості"; категорія земель - "землі житлової та громадської забудови"; вид використання земельної ділянки - "для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд".
15.06.2020 Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) видано відповідачу містобудівні умови та обтяження для проектування об`єкту будівництва № 567 із зазначенням назви об`єкту будівництва: "реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями".
10.09.2020 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) повторно проведено обстеження вказаної земельної ділянки та складено акт обстеження земельної ділянки № 20-0547-08, у якому зазначено, що під час обстеження встановлено, що частина земельної ділянки орієнтовною площею 0,9 га використовується для будівництва багатоповерхових будинків. На території земельної ділянки влаштовано будівельний майданчик, на якому знаходяться підйомний кран, тимчасові споруди (побутові приміщення), будівельні матеріали, два багатоповерхові будинки (24 поверхи), на яких проводяться облицювальні роботи. Територія земельної ділянки огороджена та знаходиться під охороною. Поблизу будівельного майданчика в тимчасовій споруді розташовано відділ продажу квартир ЖК "Академ-Квартал". Вбачається використання частини земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 орієнтовною площею 0,9 га з порушенням вимог п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗК України, невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням.
20.11.2020 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України надано відповідачу дозвіл на виконання будівельних робіт: "реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями на провулку Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва (перша черга будівництва)" № ІУ013201120900. У вказаному дозволі зазначено вид будівництва - "нове будівництво" та код об`єкта - 1122.1 "будинки багатоквартирні масової забудови".
Відповідно до сертифікатів Державної архітектурно-будівельної інспекції України № ІУ123210901416, № ІУ123210827414 найменування об`єкта згідно з проектом - "реконструкція адміністративно-виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями на провулку Приладний, 10 у Святошинському районі м. Києва"; характер будівництва - "нове будівництво".
02.03.2021 Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві Управлінням контролю за використанням та охороною земель проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом - земельна ділянка, за результатами якої складено акт № 32-ДК/0001/АП/09/01/-21, в якому зазначено, що враховуючи те, що цільове призначення земельної ділянки - 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості", а на земельній ділянці здійснено будівництво та продаж об`єктів нерухомого майна (функціонує відділ продажу) в ЖК "Академ-Квартал", частина земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 орієнтовною площею 1,1 га використовується з порушенням п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗК України (невиконання вимог щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням).
За наслідками відповідної перевірки встановлено, що на спірній земельній ділянці, в порушення ч. 2 ст. 168 ЗК України, знято ґрунтовий покрив орієнтовною площею 1,1 га без спеціального дозволу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі.
Відповідно до листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (Київської міської державної адміністрації) від 23.04.2021 № 0570202/2 за даними Міського земельного кадастру ВАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" (наразі ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля") не зверталося із клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:75:041:0001). За поданням Департаменту рішення щодо зміни цільового призначення КМР не приймала.
З листа Головного управління Держгеокадастру у м. Києві від 22.09.2021 № 10-26-0.21-4435/2-21 вбачається, що 13.01.2016 під час відкриття Поземельної книги на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 було допущено помилку у частині внесення інформації про категорію земельної ділянки - "землі житлової та громадської забудови"; у вказаному листі також зазначено, що 23.02.2017 під час внесення відомості (зміни до них) до Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 щодо коду цільового призначення "11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості" помилково оновились відомості про категорію земель. Державним кадастровим реєстратором Головного управління Держгеокадастру у м. Києві 25.08.2021 вказану помилку виправлено. Категорія земель вищезазначеної земельної ділянки зазначена згідно з даних Державного земельного кадастру як - "не визначена"; цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 - 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості"; вид використання земельної ділянки - "для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд".
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (номер витягу НВ-8001378762021, дата формування 25.08.2021) цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:75:041:0001 - 11.02 "для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості"; категорія земель - "не визначено"; вид використання земельної ділянки - "для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд".
Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, виходили з того, що наявними у матеріалах справи документами підтверджується те, що відповідач, всупереч умовам договору оренди, нормам чинного законодавства, серед іншого, ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", відповідного рішення КМР здійснює використання спірної земельної ділянки не за її цільовим призначенням, що є істотним порушенням умов договору, порушує права позивача та, що є достатньою підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення її позивачу з огляду на п. 7.1 договору оренди земельної ділянки, ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі".
Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 та рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2023,ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та передати справу на новий розгляд до Господарського суду м. Києва.
Скаржник посилається на п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та на те, що судами попередніх інстанцій застосовано:
- ч. 5 ст. 20 ЗК України без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 10.10.2018 у справі № 357/4277/17, від 14.11.2019 у справі № 344/10412/16-а (зміна виду використання земельної ділянки не являється порушенням її цільового призначення);
- приписи ДБН А.2.-3:2014 "склад та зміст проектної документації на будівництво", п. 1 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" без урахування висновків Верховного Суду, сформованих у постановах від 16.10.2020 у справі № 922/3693/18, від 30.05.2018 у справі № 5013/462/12, від 04.09.2018 у справі № 914/2660/15, від 04.11.2021 у справі № 918/56/20 (918/238/21), від 19.04.2018 у справі № 161/3376/17, від 04.07.2018 у справі № 335/640/15-ц, від 29.04.2020 у справі № 742/1756/17, від 15.05.2020 у справі № 813/1885/16, від 13.01.2021 у справі № 535/44/16-ц, від 13.05.2021 у справі № 363/3583/15-ц та у постанові Верховного Суду України від 06.07.2016 у справі № 6-1213цс16 (щодо законодавчого визначення термінів "нове будівництво" та "реконструкція ").
Стверджує про неправильне застосування практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо приписів ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що вбачається із постанов Верховного Суду від 04.12.2020 у справі № 910/8124/19, від 05.07.2023 справа 912/2797/21 (ризик будь- якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки держави не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються).
Обґрунтовує касаційну скаргу такими обставинами:
- адміністративно-виробничий комплекс на провулку Приладний, 10, в м. Києві є власністю відповідача;
- у цьому випадку було здійснено такий вид будівництва як "реконструкція", а не нове будівництво, як помилково встановили господарські суди попередніх інстанцій;
- після виправлення, виявленої в Державному земельному кадастрі помилки про те, що спірна земельна ділянка належить до категорії земель: "житлової та громадської забудови", допущеної з вини державного органу, категорія відповідної земельної ділянки залишилася "не визначеною"; водночас ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу та не може виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються, що вбачається також із практики ЄСПЛ;
- відповідач вчиняв дії щодо спірної земельної ділянки на підставі: містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкту будівництва № 567 з зазначенням назви об`єкту будівництва: "реконструкція адміністративно- виробничого комплексу під багатофункціональний комплекс з адміністративно- побутовими будівлями", виданих Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) 15.06.2020; дозволу на виконання будівельних робіт, виданого Державною архітектурно- будівельною інспекцією України 20.11.2020; ДБН В.2.2-9:2018 (будинки і споруди, громадські будинки та споруди, основні положення); офіційних даних Державного земельного кадастру в період з 13.01.2016 до 25.08.2021, які є чинними та не скасованими; а відповідач легітимно очікував, що правові норми та акти індивідуальної дії, видані державними органами, дозволяють йому використовувати спірну земельну ділянку у спосіб, визначений у дозвільних документах на забудову земельної ділянки;
- розірвання договору оренди є надмірним тягарем для відповідача.
Верховний Суд ухвалою від 11.12.2023 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ПрАТ "Київський дослідно-експериментальний завод "Вугілля" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 05.10.2023 та рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2023 у справі з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та надав строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 08.01.2024.
09.01.2024 до Верховного Суду від прокурора надійшов відзив, поданий 05.01.2024, в якому останній просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін з підстав, наведених у цьому відзиві. Вказував і на те, що наведені скаржником постанови Верховного Суду не є релевантними до спірних правовідносин.
У зв`язку з тривалою повітряною тривогою 23.01.2024 розгляд справи № 910/17612/21 не відбувся та її було призначено до розгляду на 13.02.2024, про що свідчить ухвала суду від 23.01.2024.
У справі з 13.02.2024 до 12.03.2024 оголошувалася перерва.
Заслухавши доповідь головуючого судді, пояснення прокурора, представників сторін, переглянувши в касаційному порядку оскаржувані судові рішення, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.