ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20 березня 2024 року
м. Київ
справа № 303/5688/21
провадження № 61-16305св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Лідовця Р. А.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс", товариство з обмеженою відповідальністю "Міромір Груп", публічне акціонерне товариства "Дельта Банк",
треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги:
- ОСОБА_1 на рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року у складі судді Костя В. В. та постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 року у складі колегії суддів: Кондора Р. Ю.,Кожух О. А., Бисаги Т. Ю.,
- товариства з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" на постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 року,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Діджи Фінанс" (далі - ТОВ "Діджи Фінанс"), товариства з обмеженою відповідальністю "Міромір Груп" (далі - ТОВ "Міромір Груп"), публічного акціонерного товариства "Дельта Банк" (далі - ПАТ "Дельта Банк"), треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В., про визнання відсутності прав іпотекодержателя, визнання частково недійсним договору відступлення прав вимоги, скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна.
Позовна заява мотивована тим, що 27 вересня 2006 року між ним та акціонерним комерційним банком "ТАС-Комерцбанк" (далі - АКБ "ТАС-Комерцбанк"), правонаступником якого з 15 жовтня 2007 року є акціонерне товариство "Сведбанк" (далі - АТ "Сведбанк"), було укладено кредитний договір, згідно з умовами якого він отримав кредит у розмірі 133 тис. доларів США зі сплатою 14 % річних та кінцевим терміном повернення до 25 вересня 2016 року.
Цього самого дня на забезпечення виконання вищевказаних кредитних зобов`язань між ним та банком було укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого банку було передано в іпотеку належне йому нерухоме майно - нежиле приміщення № 1, площею 234 кв. м, що розташоване по АДРЕСА_1 . Вартість предмета іпотеки була визначена між ними у розмір 190 тис. доларів США, що на день укладення договору іпотеки еквівалентно 959 500 грн. Зазначений договір іпотеки було посвідчено 27 вересня 2006 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3109.
25 травня 2012 року між АТ "Сведбанк" та ПАТ "Дельта Банк" було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитами, відповідно до умов якого у порядку, обсязі та на умовах, визначених цим договором, АТ "Сведбанк" передало (відступило) ПАТ "Дельта Банк" права вимоги за кредитними та забезпечувальними договорами, у тому числі й за вищевказаними кредитним та іпотечним договорами від 27 вересня 2006 року, укладеними із ним.
Внаслідок невиконання ним умов кредитного договору станом на 09 липня 2015 року утворилася кредитна заборгованість у розмірі 3 059 186,62 грн.
У серпні 2015 року ПАТ "Дельта Банк" пред`явило до нього позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі його у власність банку, а він у січні 2016 року звернувся до суду із зустрічним позовом до ПАТ "Дельта Банк" про визнання кредитного договору недійсним.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02 березня 2018 року у справі № 303/5143/15, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року (провадження № 61-6645св19), у задоволенні позову ПАТ "Дельта Банк" та його зустрічного позову відмовлено.
02 вересня 2020 року ПАТ "Дельта Банк" уклало з ТОВ "Діджи Фінанс" договір № 2303/К1 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609, відповідно до умов якого банк відступив товариству право вимоги за кредитним та іпотечним договорами від 27 вересня 2006 року, укладеними із ним.
Позивач зазначав, що на момент посвідчення нотаріусом вищевказаного договору про відступлення прав вимоги від 02 вересня 2020 року запис про іпотеку нерухомого майна позичальника та іпотекодавця був відсутній. Посвідчивши цей договір, приватний нотаріус Шевченко І. Л. внесла 25 листопада 2020 року запис про іпотеку № 39368080 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471. Проте, підставою для реєстрації іпотеки вказала договір купівлі-продажу прав вимоги від 25 травня 2012 року, укладений між АТ "Сведбанк" та ПАТ "Дельта Банк".
Позивач вважав, що оскільки подані документи не давали можливості встановити набуття, зміну або припинення речових прав та їх обтяжень і мали місце суперечності між заявленими та зареєстрованими правами на нерухоме майно та обтяженнями, то нотаріусу належало відмовити у вчиненні реєстраційної дії. Здійснивши первинну реєстрацію іпотеки на користь ТОВ "Діджи Фінанс" на підставі договору від 25 травня 2012 року, укладеного між АТ "Сведбанк" та ПАТ "Дельта Банк", приватний нотаріус Шевченко І. Л. порушила вимоги статей 4, 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статей. 4, 24 Закону України "Про іпотеку", статті 34 Закону України "Про нотаріат".
Крім того, 08 липня 2021 року згідно з інформації з Державного реєстру речових прав та їх обтяжень йому стало відомо про те, що 07 липня 2021 року ТОВ "Діджи Фінанс" звернуло стягнення на предмет іпотеки та у позасудовому порядку продало предмет іпотеки ТОВ "Міромір Груп" за 451 542 грн. Вказаний договір від 07 липня 2021 року було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966.
Посвідчивши вищевказаний договір від 07 липня 2021 року, приватний нотаріус Незнайко Є. В. переніс запис про іпотеку № 42881924 на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги від 25 травня 2012 року, що укладений між АТ "Сведбанк" та ПАТ "Дельта Банк". Одночасно з цим приватний нотаріус Незнайко Є. В. здійснив реєстрацію заборони на нерухоме майно, номер запису про обтяження: 42881975, дата: 27 вересня 2006 року, підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 3108, видавник: Ришкович О. В., підстава для внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59169620 від 08 липня 2021 року, іпотекодержатель: ТАС-Комерцбанк".
Позивач вважав, що приватний нотаріус Незнайко Є. В. порушив вимоги статей 34, 73 Закону України "Про нотаріат", оскільки зареєстрував заборону на нерухоме майно на підставі іпотечного договору, посвідченого 27 вересня 2006 року приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3109.
Крім того, продаж предмета іпотеки був здійснений з порушенням вимог частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" та умов договору іпотеки, оскільки його, як іпотекодавця, не було повідомлено за тридцять днів про намір продати предмет іпотеки, а тому продаж не був із ним погоджений, чим було порушено його право на першочергове придбання майна та на виконання зобов`язання у тридцятиденний строк.
Відповідно до звіту про незалежну оцінку нерухомого майна від 23 квітня 2021 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності товариством з обмеженою відповідальністю "Експертні рішення" (далі - ТОВ "Експертні рішення"), вартість предмета іпотеки становила 451 542 грн. Позивач вважав, що зазначена вартість предмета іпотеки є явно заниженою.
Позивач зазначав, що виникнення, перехід і припинення речових прав, до яких належить і право іпотеки, пов`язується законом із державною реєстрацією цих прав. Відомості про відступлення прав за іпотечним договором підлягають державній реєстрації (статті 182, 575, 640 ЦК України, статті 3, 4, 24 Закону України "Про іпотеку", статті 1, 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Виходячи з цього, іпотекодержателем може бути лише особа, яка є кредитором за основним зобов`язанням, тоді як на момент посвідчення договору від 02 вересня 2020 року про відступлення ПАТ "Дельта Банк" прав вимоги ТОВ "Діджи Фінанс" останнє не мало жодного судового рішення, яким би був установлений розмір боргового зобов`язання за кредитним договором, а наведені вище судові рішення у справі № 303/5143/15 припинили зобов`язання за кредитом.
Крім того, для відступлення прав за іпотечним договором необхідним є вчинення правочину в письмовій формі з нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією. Чинність правочину залежить від факту реєстрації іпотеки як зобов`язання.
Таким вимогам закону договір від 02 вересня 2020 року про відступлення ПАТ "Дельта Банк" прав вимоги ТОВ "Діджи Фінанс" не відповідає.
Порушення його прав полягає у тому, що його майном намагаються заволодіти особи, які не мають на це законних прав.
Позивач вважав, що ТОВ "Діджи Фінанс" не набуло прав іпотекодержателя, а визнання відсутності у нього права іпотекодержателя є належним і ефективним способом захисту його порушеного права.
Визнання недійсним правочину, на підставі якого проведено державну реєстрацію речового права, оскільки недійсний правочин не створює жодних юридичних наслідків, тягне скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію речового права та внесення до Державного реєстру речових прав запису про скасування рішення (стаття 216 ЦК України, статті 26, 31-1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Тому належним і ефективним способом захисту його прав є скасування рішень приватних нотаріусів ОСОБА_2 і ОСОБА_3 про державну реєстрацію за ТОВ "Діджи Фінанс" прав та їх обтяжень.
Договір від 02 вересня 2020 року між ПАТ "Дельта Банк" і ТОВ "Діджи Фінанс" не встановлює обтяження речових прав на нерухоме майно, а договір між АТ "Сведбанк" і ПАТ "Дельта Банк" від 25 травня 2012 року купівлі-продажу прав вимоги за кредитами та забезпечувальними договорами не передбачав умови про внесення або поновлення запису про іпотеку чи заборону. Тому на підставі цих договорів не могли реєструватися іпотека та обтяження нерухомого майна.
Відповідно до статей 34, 73 Закону України "Про нотаріат" заборона на нерухоме майно може бути накладена нотаріусом за місцезнаходженням цього майна і лише на підставах, передбачених законом і конкретним переліком документів, до яких договір купівлі-продажу не належить. Тому приватний нотаріус Незнайко Є. В. не мав підстав для встановлення заборони на його нерухоме майно. Крім того, на момент вчинення приватним нотаріусом нотаріальних і реєстраційних дій АКБ "ТАС-Комерцбанк" був ліквідований, тому прийняте цим нотаріусом рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень незаконне.
Зазначав, що положення статті 38 Закону України "Про іпотеку" не містить обмежень щодо захисту порушеного права на придбання предмета іпотеки шляхом визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Недодержання ТОВ "Діджи Фінанс" при відчуженні предмета іпотеки на користь ТОВ "Міромір Груп" правил щодо попередження іпотекодавця про наступне звернення стягнення на предмет іпотеки та продаж нерухомого майна за заниженою ціною у розмірі 451 542 грн є істотним порушенням його майнових прав як іпотекодавця.
Позивач вважав, що відсутність у продавця майна прав іпотекодержателя та дійсного грошового зобов`язання за кредитним договором, неповідомлення його, як іпотекодавця, про продаж майна, заниження вартості заставного майна, застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки, що не передбачений договором іпотеки (іпотечним застереженням), є підставами для визнання правочинів недійсними.
Крім того, право власності є непорушним, а власник управі витребувати своє майно із чужого незаконного володіння (стаття 41 Конституції України, статті 387, 388 ЦК України). Зважаючи на обставини, за яких ТОВ "Міромір Груп" набуло у власність предмет іпотеки, такий вибув із його власності поза його волею і підлягає витребуванню на його користь.
Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив суд:
- визнати відсутність у ТОВ "Діджи Фінанс" прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, укладеним між ним та АКБ "ТАС-Комерцбанк", посвідченим приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3109, з наступними змінами та доповненнями, щодо вбудованих нежитлових приміщень, площею 268,2 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1, приміщення 1;
- визнати частково недійсним договір від 02 вересня 2020 року про відступлення прав вимоги, укладений між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "Діджи Фінанс", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609, у частині відступлення прав за договором іпотеки від 27 вересня 2006 року, укладеним між ним та АКБ "ТАС-Комерцбанк", з наступними змінами та доповненнями;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 55337471, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. від 25 листопада 2020 року, 13:21:34, про державну реєстрацію іпотеки у Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 39368080 (перенесений номер 4281924 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59169620 від 08 липня 2021 року, 12:33:18, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є. В.) щодо прав іпотекодержателя ТОВ "Діджи Фінанс" відносно вбудованих нежитлових приміщень, площею 268,2 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1, приміщення 1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 59169620 від 08 липня 2021 року, 12:33:18, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Є. В. про держану реєстрацію заборони на нерухоме майно у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за реєстраційним номером 42881975 щодо прав іпотекодержателя АКБ "ТАС-Комерцбанк" відносно вбудованих нежитлових приміщень, площею 268,2 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1, приміщення 1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2021 року, укладений між ТОВ "Діджи Фінанс" та ТОВ "Міромір Груп", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966;
- витребувати від ТОВ "Міромір Груп" на його користь нерухоме майно: вбудовані нежитлові приміщення, площею 268,2 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1, приміщення 1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції виходив із того, що обтяження нерухомого майна позивача іпотекою було встановлене та зареєстроване належним чином, відповідний первинний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно існував з 27 вересня 2006 року, тому підстав для визнання відсутності у ТОВ "Діджи Фінанс" прав іпотекодержателя відсутні.
Укладений 02 вересня 2020 року договір між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "Діджи Фінанс" про відступлення прав вимоги за кредитним і забезпечувальним договорами не порушує майнові права позивача. Крім того, позивач не ставив під сумнів наявність у ПАТ "Дельта Банк" прав іпотекодержателя на спірне нерухоме майно.
Під час продажу ТОВ "Діджи Фінанс" предмета іпотеки ТОВ "Міромір Груп" права позивача, як іпотекодавця, не були порушені, оскільки вимоги закону про повідомлення його про звернення стягнення на предмет іпотеки були додержані. Крім того, у разі невиконання відповідної умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а тому така обставина не є підставою для визнання правочину недійсним. Нерухоме майно було відчужене ТОВ "Діджи Фінанс" на підставі іпотечного застереження та відповідно до встановлених законом правил, а підстава позову щодо продажу предмета іпотеки без укладення із ним, як іпотекодавцем, окремого договору про такий продаж є безпідставним.
Продаж майна за вартістю, яка не відповідає реальній, не є підставою для визнання правочину недійсним, а в разі наявності такої обставини іпотекодержатель несе перед іпотекодавцем майнову відповідальність у вигляді відшкодування різниці у вартості майна.
Відмова у визнанні недійсними оспорених договорів тягне і відмову у вимогах позову про скасування рішень про державну реєстрацію прав і обтяжень та про витребування майна на користь позивача.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Закарпатського апеляційного суду від 13 вересня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Мукачівського міськрайонного суду Закарпатської області від 14 грудня 2021 року у частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання правочину недійсним та витребування майна з чужого незаконного володінняскасовано. Позов ОСОБА_1 у цій частині задоволено.
Визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 07 липня 2021 року між ТОВ "Діджи Фінанс" та ТОВ "Міромір Груп", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966, недійсним.
Витребувано на користь ОСОБА_1 із незаконного володіння ТОВ "Міромір Груп" вбудовані нежитлові приміщення № 1, площею 268,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000.
У іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що у серпні 2015 року ПАТ "Дельта Банк", як кредитор та іпотекодержатель, пред`явило до ОСОБА_1 позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього у рахунок погашення боргу у сумі 3 059 186,62 грн за кредитним договором від 27 вересня 2006 року, в якому просило звернути стягнення на предмет іпотеки - нежиле приміщення під номером 1, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (справа № 303/5143/15-ц). У січні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до ПАТ "Дельта Банк" про визнання кредитного договору від 27 вересня 2006 року недійсним.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02 березня 2018 року у справі № 303/5143/15, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28 лютого 2019 року і постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року (провадження № 61-6645св19), у задоволенні позову ПАТ "Дельта Банк" та зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.
Водночас зазначеними судовим рішеннями встановлено, зокрема, що ПАТ "Дельта Банк" набув на підставі укладеного 25 травня 2012 року з АТ "Сведбанк" договору купівлі-продажу прав вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д. Г. за реєстровим № 1306, право вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27 вересня 2006 року і забезпечувальним договором. Ця обставина, окрім того, що встановлена вказаними судовими рішеннями, визнавалася сторонами та не заперечувалася у справі № 303/5143/15, а тому не підлягає повторному доказуванню.
Таким чином, ПАТ "Дельта Банк" установленим порядком набуло прав нового кредитора та нового іпотекодержателя щодо ОСОБА_1 за відповідними договорами (було належним кредитором та іпотекодержателем) і будь-яких передбачених законом підстав для ревізії поза належним процесуальним порядком цих обставин, установлених чинними судовими рішеннями, немає. Відтак, немає й передбачених законом підстав ставити під сумнів наявність у ПАТ "Дельта Банк" вищевказаних прав нового кредитора та нового іпотекодержателя аж до моменту подальшого розпорядження цими правами.
За результатами проведеного 28 липня 2020 року електронного аукціону ПАТ "Дельта Банк" уклало 02 вересня 2020 року з ТОВ "Діджи Фінанс" договір № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. за реєстровим № 1609.
Отже, ТОВ "Діджи Фінанс" набуло прав вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27 вересня 2006 року і за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року. Фактичний розмір заборгованості за кредитним договором, право вимоги якої отримало ТОВ "Діджи Фінанс", становив 118 750,59 доларів США (сума кредиту, еквівалент 3 278 098,25 грн), 91 907,05 доларів США (проценти, еквівалент 2 537 085,04 грн), а разом - 210 657,64 доларів США (еквівалент 5 815 183,29 грн).
Такий розмір боргового зобов`язання ОСОБА_1, яке існувало та продовжує існувати, був установлений договором від 02 вересня 2020 року № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, тому ТОВ "Діджи Фінанс" не потребувалося судового рішення, яке б установлювало розмір боргового зобов`язання.
25 листопада 2020 року державний реєстратор - приватний нотаріус Шевченко І. Л. у зв`язку з укладенням договору від 02 вересня 2020 року № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги ТОВ "Діджи Фінанс" зареєстрував зміни в реєстраційному записі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про іпотеку 3795631, первісна реєстрація якої існувала з 27 вересня 2006 року, щодо зміни іпотекодержателя з ПАТ "Дельта Банк" на ТОВ "Діджи Фінанс" на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471, номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ), що підтверджується наявними у матеріалах справи інформаційними довідками з державних реєстрів.
Ані договором купівлі-продажу прав вимоги, укладеним 25 травня 2012 року між АТ "Сведбанк" та ПАТ "Дельта Банк", ані договором про відступлення прав вимоги, укладеним 02 вересня 2020 року між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "Діджи Фінанс", не вирішувалися питання щодо обтяження належного ОСОБА_1 нерухомого майна іпотекою та забороною відчуження, не встановлювалися такі обтяження, оскільки обтяження предмета іпотеки, що були встановлені іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, існували та не припинялися з моменту їх первісної реєстрації і весь цей час іпотечний договір залишався чинним.
Обтяження предмета іпотеки не регулювалися договорами щодо переходу прав за кредитним та іпотечним договорами, натомість договори щодо переходу цих майнових прав слугували підставами для державної реєстрації переходу прав і змін щодо кожного наступного іпотекодержателя, який на підставі нотаріально посвідченого договору набував відповідних прав, що і здійснювалося послідовно приватними нотаріусами як державними реєстраторами відповідно до положень статті 182, статей 208, 209, 639 ЦК України, статей 4, 24 Закону України "Про іпотеку", статей 4, 5, 10, 12, 18, 26, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Тому ТОВ "Діджи Фінанс" набуло прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, а доводи ОСОБА_1 про протилежне суперечать обставинам справи, спростовуються вищенаведеним.
Зазначені вище правочини щодо відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами не порушували прав боржника, іпотекодавця - ОСОБА_1 .
За загальним правилом застава нерухомого майна (іпотека) пов`язується із реальною наявністю забезпеченого нею зобов`язання, на виконання якого може бути звернено стягнення на предмет іпотеки, і лише у цьому розумінні має правове та практичне (економічне) значення.
Повідомленням-вимогою від 07 вересня 2020 року вих. № 4/з/лід ТОВ "Діджи Фінанс" повідомило ОСОБА_1 про набуття прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, зажадало від нього у 30-денний строк з моменту направлення повідомлення-вимоги усунути порушення умов кредитного договору шляхом сплати заборгованості у сумі 5 815 183,29 грн, визначеної станом на 02 вересня 2020 року. Попередило, що у разі невиконання вимоги ТОВ "Діджи Фінанс" зверне стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення під номером АДРЕСА_2, шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені або шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Адресою ОСОБА_1 у цій вимозі була вказана: АДРЕСА_3 . Вимога фактично була відправлена 30 листопада 2020 року рекомендованим поштовим відправленням № 0500341268853 з повідомленням про вручення і була доставлена та вручена за цією адресою 10 грудня 2020 року, що підтверджується поштовими документами, а також підписом працівника пошти, рукописним записом "Кочетов" на рекомендованому поштовому повідомленні та даними відстеження поштового відправлення на офіційному веб-сайті "Укрпошти".
Оскільки борг за кредитним договором ОСОБА_1 не був сплачений, 07 липня 2021 року ТОВ "Діджи Фінанс" уклало з ТОВ "Міромір Груп" договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є. В. за реєстровим № 966, на підставі якого у порядку реалізації прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27 вересня 2006 року, посвідченим приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О. В. за реєстровим № 3108 (з наступними змінами і доповненнями), ТОВ "Діджи Фінанс" продало належний ОСОБА_1 предмет іпотеки - вбудоване нежитлове приміщення № 1, площею 268,20 кв. м, у будинку АДРЕСА_1 .
Право власності ТОВ "Міромір Груп" на набуте за вказаним договором нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2403615721000) було 07 липня 2021 року зареєстровано державним реєстратором - приватним нотаріусом Незнайком Є. В.: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 59169620 від 08 липня 2021 року, номер запису про право власності 42882015, іпотека (номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ) була 07 липня 2021 року погашена, що зафіксовано в інформаційних довідках із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08 липня 2021 року № 264968068, № 264998112, від 02 лютого 2022 року № 297617069.
Із припиненням іпотеки перестають існувати й правові підстави для пов`язаних із нею обтяжень відповідного нерухомого майна, заборон щодо нього, такі обтяження припиняються.
З огляду на вказані обставини є необґрунтованими доводи ОСОБА_1 про порушення державним реєстратором - приватним нотаріусом Незнайком Є. В. вимог закону в частині державної реєстрації заборони відчуження нерухомого майна, яке з 07 липня 2021 року втратило статус предмета іпотеки.
Сторони іпотечного договору реалізували свої права, що передбачені положеннями пункту 3 частини першої статті 3, статті 6, частини першої статті 627, статті 629, частини першої статті 638 ЦК України, які регулюють правовідносини щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі у певний конкретний спосіб, що не суперечить закону і засадам добросовісності та справедливості у цивільних відносинах.
Договором від 31 травня 2011 року № 3 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору від 27 вересня 2006 року сторони доповнили іпотечний договір, зокрема, пунктом 12.4. щодо укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, у тому числі, задля продажу предмета іпотеки в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку". Водночас пункт 12.3. іпотечного договору (іпотечне застереження), редакцію якого було дещо змінено, також залишився в договорі.
Ці умови договору іпотеки є обов`язковими для сторін. ТОВ "Діджи Фінанс" управі було прийняти рішення про задоволення своїх вимог шляхом продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі як на підставі чинного іпотечного застереження (пункт 12.3. договору), так і на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя (пункт 12.4. договору). Тому доводи ОСОБА_1 про недійсність договору купівлі-продажу від 07 липня 2021 року через те, що попередньо не укладався із ним окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, безпідставні.
Попри певну некоректність процедури повідомлення боржника - іпотекодавця про порушення основного зобов`язання, пред`явлення до нього письмової вимоги про сплату боргу та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі несплати боргу у встановлений строк, процедура повідомлення і звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу вказаного вище строку з моменту одержання вимоги адресатом була виконана. З огляду на зазначення у кредитному та іпотечному договорах одночасно двох місць проживання і реєстрації ОСОБА_1 доцільним задля усунення будь-яких сумнівів щодо відповідного повідомлення було б його надіслання на обидві адреси, що, однак, не спростовує факту отримання позивачем повідомлення за однією з указаних у договорах адрес. Факт отримання документа належно підтверджений, кредитор не має обов`язку перевіряти належність певній особі підписів на поштових документах, доводи про неотримання позивачем документа врахуванню не підлягають.
Разом з цим, звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу у порядку позасудового врегулювання було проведене без дотримання інших вимог законодавства, з істотним порушенням прав іпотекодавця.
У силу положень статей 179, 181, 190, 316, 328, 509, 524, 533, 590, 632, 1054 ЦК України, положень статті 38 Закону України "Про іпотеку", обов`язкових для сторін іпотечного договору умов щодо позасудового врегулювання, беручи до уваги, що за рахунок предмета іпотеки повинні проводитися розрахунки за кредитним договором, перехід відповідно до закону права власності на нерухоме майно може відбуватися лише з належним визначенням вартості (ціни) такого майна, яка є істотною умовою при відчуженні майна, має ключове значення для іпотекодавця, боржника.
За загальним правилом ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, водночас ціна нерухомого майна, яке є предметом іпотеки та право власності на яке переходить у порядку позасудового врегулювання, повинна бути реальною, відповідати рівню звичайних цін на аналогічне майно, що склалися на ринку на момент укладення договору щодо відчуження предмета іпотеки (частина перша, третя статті 632, стаття 655, частина перша статті 691 ЦК України, статті 37, 38 Закону України "Про іпотеку").
Порядок встановлення ціни продажу предмета, оскільки така безпосередньо впливає саме на розрахунки за кредитним договором, має установлені законом особливості, які полягають у тому, що передусім ціна встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, хоча може встановлюватися і на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте, в усякому разі на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що є гарантією захисту законних майнових прав боржника, іпотекодавця. Статтею 38 Закону України "Про іпотеку" визначені й інші істотні та обов`язкові аспекти розрахунків, що ґрунтуються на належному встановленні ціни предмета іпотеки: розподіл коштів від продажу предмета іпотеки; повернення іпотекодавцю решти виручки; складення іпотекодержателем, який реалізував предмет іпотеки, звіту про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки та надіслання його, зокрема, іпотекодавцю, боржнику.
Сторони кредитних правовідносин, які виникли та виконувалися в іноземній валюті, скористалися своїм правом (зокрема, частиною другою статті 192, частиною другою статті 533 ЦК України) урегулювати свої іпотечні відносини відповідно до змісту основного зобов`язання, у тому числі із визначенням вартості предмета іпотеки у валютному еквіваленті: станом на 31 травня 2011 року сторони оцінили предмет іпотеки у 261 500 доларів США, що за офіційним курсом Національного банку України на день укладення цього договору становило в еквіваленті 2 084 311,90 грн.
З огляду на узгоджений сторонами принцип визначення вартості (ціни) предмета іпотеки, що не змінювався, усі подальші дії, що могли пов`язуватися з вартістю (ціною) предмета іпотеки та її врахуванням у розрахунках за основним зобов`язанням, повинні були вчинятися виходячи з відповідного співвідношення гривні і долара США (офіційного валютного курсу Національного банку України) на день вчинення таких дій.
25 травня 2012 року АТ "Сведбанк" продало ПАТ "Дельта Банк" право вимоги до ОСОБА_1 боргу за кредитним договором у розмірі 124 664,01 доларів США, який більш, ніж удвічі перекривався вартістю предмета іпотеки.
02 вересня 2020 року ПАТ "Дельта Банк" відступило ТОВ "Діджи Фінанс" право вимоги до ОСОБА_1 боргу за кредитним договором у розмірі 210 657,64 доларів США (еквівалент 5 815 183,29 грн), який більш, ніж на 50 тисяч доларів США перекривався вартістю предмета іпотеки.
07 липня 2021 року ТОВ "Діджи Фінанс" продало ТОВ "Міромір Груп" предмет іпотеки за 452 тис. грн, що на дату продажу за офіційним курсом Національного банку України становило 16 587,34 доларів США, тобто, у валютному виразі майже у 16 разів менше оціненої сторонами іпотечного договору вартості предмета іпотеки, а в гривневому виразі майже у 13 разів менше розміру боргу ОСОБА_1 . Тоді як оцінена сторонами іпотечного договору вартість предмета іпотеки (261 500 доларів США х 27,2497 = 7 125 796,55 грн) більш, ніж на 1,3 мільйона гривень перекривала борг за кредитним договором.
За таких обставин із боргу за кредитним договором у розмірі 5 815 183,29 грн продажем предмета іпотеки могло бути покрито лише 7,77 %, а решта 92,23 % (5 363 343,55 грн) боргу залишалася б не погашеною.
Апеляційний суд неодноразово роз`яснював сторонам право подати суду докази на підтвердження обставин, пов`язаних із оцінкою предмета іпотеки, із розрахунками між сторонами у зв`язку з відчуженням предмета іпотеки з наданням звіту про розподіл коштів, виручених від продажу, доказів відображення в бухгалтерському обліку руху коштів і зобов`язань за основним боргом, іпотекою тощо.
05 квітня 2023 року до апеляційного суду надійшов лист ТОВ "Діджи Фінанс" від 03 квітня 2023 року (без реєстраційного номера), підписаний директором товариства ОСОБА_4, про те, що у зв`язку із задоволенням своїх вимог як іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки ТОВ "Міромір Груп" відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку" за договором від 07 липня 2021 року, приймаючи до уваги чинність зазначеного договору на момент судового розгляду справи № 303/5688/21, ТОВ "Діджи Фінанс" повідомляє суд про відсутність майнових претензій до ОСОБА_1 на даний час.
Інших документів по суті питання відповідачі апеляційному суду не надали. Разом з тим, зазначений лист не є належним, допустимим і достатнім доказом припинення кредитного зобов`язання ОСОБА_1 за договором від 27 вересня 2006 року, не є первинним бухгалтерським документом, не відображає жодної конкретної господарської операції, її офіційного обліку, не підписаний також і головним бухгалтером товариства. Лист жодним чином не може замінити обов`язковий відповідно до закону і не наданий ТОВ "Діджи Фінанс" звіт іпотекодержателя про розподіл коштів, виручених від продажу предмета іпотеки. Крім того, зміст листа не дозволяє зробити ствердний висновок про остаточну відсутність до ОСОБА_1 майнових претензій у зв`язку з правовідносинами, що виникли.
Продаж предмета іпотеки за вочевидь заниженою ціною не має в справі пояснення, окрім такого, що вартість предмета іпотеки була визначена суб`єктом оціночної діяльності та відповідає волі сторін договору купівлі-продажу, укладеного 07 липня 2021 року. Звіт ТОВ "Експертні рішення" про незалежну оцінку нерухомого майна від 23 квітня 2021 року, яким обґрунтована ціна проданого за договором від 07 липня 2021 року предмета іпотеки, також не був наданий судам першої та апеляційної інстанцій, тому підстави, з яких цим суб`єктом оціночної діяльності була визначена вартість нерухомого майна, не були доведені відповідачами до відома суду та учасників процесу, така вартість майна у справі належним документальним доказом не підтверджена, а доводи сторони позивача про її заниження не спростовані.
Твердження позивача про наявність у нього переважного права купівлі предмета іпотеки безпідставне, так як Закон України "Про іпотеку" для нього такого права не встановлює, на момент продажу він був власником нерухомого майна, а спосіб захисту його майнових прав у такому випадку лежить у площині врегулювання боргового (кредитного) зобов`язання, звільнення у зв`язку з цим належного йому майна від обтяжень, узгодження ціни продажу майна тощо у порядку, встановленому законом і договором.
У справі відсутні будь-які докази узгодження з ОСОБА_1 ціни продажу предмета іпотеки, повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця про ціну, за якою продається предмет іпотеки, іпотекодавець заперечує свою обізнаність щодо цього і його доводи нічим не спростовані. Тим часом, будучи обізнаним про таку ціну продажу належного йому майна, ОСОБА_1 управі був діяти з метою врегулювання заборгованості за кредитним договором виходячи саме з таких обставин, управі був сплатити кредитору борг виходячи з визначеної тим ціни предмета іпотеки, міг реалізувати своє право, передбачене пунктом 15 іпотечного договору, проте, був позбавлений такої можливості.
Висновком судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 13 вересня 2022 року № 0036/2022, виконаної судовим експертом Павличем О. В. на замовлення ОСОБА_1, ринкова вартість вбудованого нежитлового приміщення АДРЕСА_2 станом на 23 квітня 2021 року визначається у сумі 4 978 412 грн. Ця сума на день її визначення є еквівалентом 177 393,69 доларів США (4 978 412 грн : 28,0642). Отже, зазначена вартість більш, ніж у 10 разів перевищує як у валютному, так і в гривневому виразі ціну предмета іпотеки, визначену договором від 07 липня 2021 року. Наявність чи відсутність вищевказаного висновку судового експерта не впливає на суть установленого в справі сукупністю інших доказів і матеріалів, утім, висновок додатково ілюструє явну невідповідність установленої договором від 07 липня 2021 року ціни продажу предмета іпотеки реальній, звичайній ціні на цей вид майна.
У разі, якщо внаслідок продажу предмета іпотеки за ціною 452 тис. грн решта заборгованості ОСОБА_1 (5 363 343,55 грн або 196 824,28 доларів США на 07 липня 2021 року) списана, анульована, вважається погашеною (прощення боргу (стаття 605 ЦК України), то у ОСОБА_1 виникає податкове зобов`язання з бази нарахування, якою є сума прощеного боргу. У разі, якщо поза погашеною продажем іпотеки сумою кредитне зобов`язання залишається в обліку як невиконане (залишається решта боргу), ОСОБА_1 залишається і надалі зобов`язаним на суму, еквівалентну майже 200 тисячам доларів США. Залишаються і відповідні питання обліку зобов`язань, коштів, прибутку/збитку та оподаткування і у ТОВ "Діджи Фінанс". Утім, за такої явної невідповідності розміру боргу, право вимоги, якого набуло ТОВ "Діджи Фінанс", і ціни продажу предмета іпотеки офіційні відомості про дійсний рух і облік коштів і зобов`язань як наслідок договору, укладеного 07 липня 2021 року, суду не надані.
Такі обставини призвели одночасно до позбавлення ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно значної вартості і при цьому до повної невизначеності щодо врегулювання кредитного зобов`язання як у цілому, так і щодо частини зобов`язання, тоді як дійсна вартість предмета іпотеки дозволяла з його продажем залежно від обґрунтовано визначеної реальної ціни майна розрахуватися за кредитним зобов`язанням повністю або, в усякому разі, за основною його частиною. Належні докази погашення за рахунок предмета іпотеки будь-якої частини кредитного зобов`язання відсутні, як відсутні й докази припинення кредитного зобов`язання із реалізацією предмета іпотеки.