Постанова
Іменем України
13 березня 2024 року
м. Київ
справа № 567/1408/22
провадження № 61-13857св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Дундар І. О., Гудими Д. А., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач -ОСОБА_1,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія", Товариство з обмеженою відповідальністю "Захід Агро",
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" на рішення Острозького районного суду Рівненської області від 25 квітня 2023 року у складі судді Венгерчук А. О. та постанову Рівненського апеляційного суду від 22 серпня 2023 року у складі колегії суддів: Хилевич С. В., Боймиструк С. В., Шимків С. С.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2022 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" (далі - ТОВ "Західна агровиробнича компанія", товариство), Товариства з обмеженою відповідальністю "Захід Агро" (далі - ТОВ "Захід Агро")про скасування рішення державного реєстратора та усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою.
Позов мотивований тим, що вона є власником земельної ділянки з кадастровим номером 5624287100:06:004:0080, площею 4,6719 га, яка розташована на території Сіянцівської сільської ради Острозького району Рівненської області.
10 березня 2014 року між нею та ТОВ "Захід Агро" укладено договір оренди, відповідно до умов якого орендар набув право оренди земельної ділянки на строк 5 років. При цьому, умовами зазначеного договору можливість передачі земельної ділянки у суборенду не передбачалась.
У серпні 2022 року з відомостей, одержаних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, їй стало відомо, що відносно належної їй земельної ділянки було зареєстровано право оренди за ТОВ "Західна агровиробнича компанія". Підставою для державної реєстрації державним реєстратором вказані: договір оренди землі від 10 березня 2014 року та додаткова угода від 21 вересня 2017 року, укладені нібито між ТОВ "Захід-Агро", ТОВ "Західна агровиробнича компанія" та нею. Строк дії оренди ? 7 років з правом пролонгації.
Між нею та ТОВ "Західна агровиробнича компанія" наявний спір про право користування земельною ділянкою, належною їй, оскільки вказаної додаткової угоди щодо передачі земельної ділянки вона не підписувала, її умови не погоджувала та на укладення такої угоди нікого не уповноважувала, а тому вона є неукладеною. Наразі ТОВ "Західна агровиробнича компанія" користується належною їй земельною ділянкою, чим порушує її право на користування та розпорядження належним їй майном.
ОСОБА_1 просила суд:
скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційний офіс" (далі - КП "Реєстраційний офіс") Бабинської сільської ради Гощанського району Рівненської області Власенка В. І., індексний номер рішення: 38841922 від 20 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право: 7876991 від 28 листопада 2014 року про державну реєстрацію права оренди ТОВ "Західна агровиробнича компанія" з одночасним припиненням права оренди ТОВ "Західна агровиробнича компанія" щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5624287100:06:004:0080, площею 4,6719 га;
зобов`язати ТОВ "Західна агровиробнича компанія" повернути ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 5624287100:06:004:0080, площею 4,6719 га, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Острозької міської територіальної громади Рівненського району Рівненської області (до ліквідації Острозького району - Сіянцівської сільської ради Острозького району Рівненської області).
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Острозького районного суду Рівненської області від 25 квітня 2023 року, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного суду від 22 серпня 2023 року, позов задоволено.
Скасовано рішення державного реєстратора КП "Реєстраційний офіс" Бабинської сільської ради Гощанського району Рівненської області Власенка В. І., індексний номер рішення: 38841922 від 20 грудня 2017 року, номер запису про інше речове право: 7876991 від 28 листопада 2014 року про державну реєстрацію права оренди ТОВ "Західна агровиробнича компанія", з одночасним припиненням права оренди ТОВ "Західна агровиробнича компанія" щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5624287100:06:004:0080, площею 4,6719 га.
Зобов`язано ТОВ "Західна агровиробнича компанія" повернути ОСОБА_1 вказану земельну ділянку.
Стягнуто з ТОВ "Західна агровиробнича компанія" на користь ОСОБА_1 2480,40 грн судового збору.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що з доводів позивача суд встановив, що додаткову угоду від 21 вересня 2017 року до договору оренди землі ОСОБА_1 не укладала та не підписувала, інших осіб не уповноважувала на її укладення та підписання, істотні та інші умови вказаної угоди з нею, як з власником земельної ділянки, не узгоджувались. Відповідач не спростував вказані доводи позивача та не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження існування договірних правовідносин з позивачем, предметом яких є належна останній на праві власності земельна ділянка. При цьому ані відповідач, ані державний реєстратор не надали витребуваний судом оригінальний примірник спірного правочину та повідомили про його відсутність. Відповідач надав оригінал додаткової угоди від 21 вересня 2017 року до договору оренди землі від 01 квітня 2014 року, однак, як вбачається з інформаційної довідки, державну реєстрацію права оренди на належну позивачу земельну ділянку було проведено на підставі договору оренди землі від 10 березня 2014 року. На запит суду відповідач повідомив про те, що договір оренди землі від 01 квітня 2014 року відсутній. Таким чином, вжиті судом заходи щодо витребування оригінального примірника вказаного правочину виявилися безуспішними. Оскільки для проведення почеркознавчої експертизи документа необхідний його оригінал, який на вимогу суду не наданий, суд зробив висновок про неможливість проведення експертного дослідження у зв`язку з відсутністю об`єкта дослідження.
З огляду на викладене суд приходить до висновку про те, що відповідачем не спростовано доводи позивача про те, що оспорюваний правочин не було укладено 21 вересня 2017 року.
Відхиляючи доводи ТОВ "Західна агровиробнича компанія" щодо існування орендних правовідносин у зв`язку зі сплатою на корись ОСОБА_1 орендної плати, суд вказав, що згідно з вимогами чинного законодавства договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Зазначена норма виключає можливість укладення спірного договору шляхом вчинення конклюдентних дій, оскільки у разі вчинення таких дій договір не може бути зареєстрований у встановленому законом порядку. Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли. Позивач стверджує про те, що додаткову угоду вона не підписувала та не укладала, а відтак саме на відповідача покладається обов`язок представити докази на підтвердження укладення договору оренди землі.
Зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож, у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про повернення таких ділянок. З урахуванням того, що відповідач не надав витребуваний судом оригінал договору оренди землі, суд приходить до висновку про наявність фактичних та правових підстав для визнання неукладеним договору оренди землі № б/н від 10 березня 2014 року щодо належної позивачці земельної ділянки. Встановивши, що спірна додаткова угода до договору оренди позивачем не підписувалася, тобто не є укладеною, власник земельних ділянок вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення правочину в мотивах негаторного позову та виходячи з дійсності змісту правовідносин, які склалися у зв`язку з фактичним використанням земельної ділянки.
Оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні записи про право оренди земельної ділянки за ТОВ "Західна агровиробнича компанія", які не ґрунтуються на укладених договорах оренди землі, то ефективним способом захисту порушених прав позивача є скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію прав оренди на земельну ділянку за відповідачем.
Суд апеляційної інстанції погодився із висновками суду першої інстанції про недоведеність факту укладення додаткового договору до договору оренди земельної ділянки, оскільки ТОВ "Західна агровиробнича компанія" не надала витребуваний судом оригінал договору оренди землі № б/н від 01 квітня 2014 року та додаткову угоду від 21 вересня 2017 року. Відсутність оригіналу спірної угоди унеможливила проведення в справі судової почеркознавчої експертизи, а тому та обставина, для з`ясування якої вона мала призначатись, ? непідписання оспорюваної угоди, визнається судом як встановлений факт. Висновки про те, що відсутність оригіналу договору оренди землі підтверджує доводи позивача про те, що такий договір не укладався, міститься у постановах Верховного Суду від 21 грудня 2021 року у справі № 687/328/20 (провадження № 61-14532св21), від 17 січня 2022 року у справі № 687/358/20 (провадження № 61-8698св21), від 30 листопада 2022 року у справі № 687/182/20 (провадження № 61-4943св21).
Статтею 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Зазначена норма виключає можливість укладення спірного договору шляхом вчинення конклюдентних дій, бо такий договір не може бути зареєстрований. З таких же висновків виходила Велика Палата Верховного Суду у пунктах 7.37, 7.38 постанови від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19). Колегія суддів відхиляє аргумент апеляційної скарги про необхідність застосування до спірних відносин висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, які знайшли своє подальше застосування в постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі №227/3760/19-ц. З правової позиції, висловленої у постанові Верховного Суду від 15 січня 2021 року у справі №650/1331/18 видно, що при вирішенні того питання, чи вважається спірний договір укладеним у разі вчинення конклюдентних дій (сплати орендної плати), підлягають застосуванню висновки пунктів 7.38-7.39 постанови Великої Палати Верховного Суду у справі № 145/2047/16-ц і аргументи щодо досягнення волевиявлення сторони на укладення такого договору внаслідок отримання орендної плати визнано необґрунтованими. Від цього висновку Велика Палата Верховного Суду в справі №227/3760/19-ц не відступала, а зазначала (п. 6.38), що у разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше). Між тим, саме визначений законодавством спеціальний порядок укладення та реєстрації договорів оренди землі, тобто встановлені законодавчі застереження, виключає можливість його укладення шляхом вчинення конклюдентних дій (через сплату орендної плати).
Аргументи учасників справи
21 вересня 2023 року ТОВ "Західна агровиробнича компанія" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просило скасувати судові рішення і ухвалити нове про відмову у задоволенні позову, а також вирішити питання про розподіл судових витрат.
Касаційна скарга мотивована тим, що ТОВ "Західна агровиробнича компанія" у відзиві на позовну заяву та апеляційній скарзі зазначало, що договір оренди від 10 березня 2014 року зі змінами, внесеними додатковою угодою від 21 вересня 2017 року, фактично виконувався, оскільки товариство використовувало земельну ділянку позивача, а позивач отримував орендну плату за користування належної йому земельною ділянкою, на підтвердження чого було надано відомості та платіжні доручення за період з 2018 року до 2021 року. При цьому позивач не заперечувала та не спростовувала доводів про отримання нею орендної плати. Наведене свідчить про наявність волевиявлення ОСОБА_1 на укладення оспорюваного договору та додаткової угоди, незважаючи на заперечення нею факту підписання додаткової угоди від 21 вересня 2017 року. Вказані договори фактично виконувались його сторонами, а тому такі правочини не можуть вважатись неукладеними. Отже, позовні вимоги є необґрунтованими. Суди не врахували висновки, викладені у постановах Верховного Суду щодо неможливості визнання договору неукладеним у разі його часткового чи повного виконання.
Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду
Ухвалою Верховного Суду від 28 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження справі.
Вказано, що касаційна скарга може стосуватися питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики, який подає касаційну скаргу (підпункт "а" пункту 2 частини третьої статті 389 ЦПК України).
В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржених судових рішеннях порушили норми процесуального права ? пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України та застосували норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 19 грудня 2022 року у справі № 670/1088/18, від 26 квітня 2023 року у справі № 192/1903/19 та у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі
№ 227/3760/19-ц).
Ухвалою Верховного Суду від 20 грудня2023 року справу призначено до судового розгляду.
Ухвалою Верховного Суду від 01 лютого 2024 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справи № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23).
Ухвалою Верховного Суду від 06 березня 2024 року поновлено провадження у справі.
Фактичні обставини
Суди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 5624287100:06:004:0080, площею 4,6719 га, що знаходиться на території Острозької міської територіальної громади Рівненського району Рівненської області.
Державним реєстратором КП "Реєстраційний центр" Городищенської сільської ради Рівненської області на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 грудня 2017 року, індексний номер 38841922, зареєстровано право оренди вказаної земельної ділянки за ТОВ "Західна агровиробнича компанія", орендодавцем якої вказано ОСОБА_1 . Підставою для реєстрації права оренди такої земельної ділянки зазначено додаткову угоду до договору оренди землі від 21 вересня 2017 року.
Ухвалою суду від 11 листопада 2022 року, зокрема, задоволено клопотання позивача про витребування доказів та зобов`язано ТОВ "Захід Агро" та ТОВ "Західна агровиробнича компанія" надати оригінали договору оренди та додаткової угоди щодо спірної земельної ділянки та оригінали підтверджуючих документів про виплату ОСОБА_1 орендної плати за 2017-2022 роки.
Ухвалою Острозького районного суду Рівненської області від 28 лютого 2023 року витребувано від управління забезпечення надання адміністративних послуг виконавчого комітету Острозької міської ради копію реєстраційної справи на спірну земельну ділянку та від ТОВ "Західна агровиробнича компанія" оригінал договору оренди землі від 01 квітня 2014 року, укладений щодо належної позивачу на праві приватної власності земельної ділянки.