ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 березня 2024 року
м. Київ
справа № 463/1162/20
провадження № 61-3433св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ;
відповідачі: приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Львівської області Барбуляк Христина Миколаївна, акціонерне товариство "Альфа-Банк";
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Личаківського районного суду міста Львова від 17 вересня 2021 року у складі судді Гирич С. В. та постанову Львівського апеляційного суду від 24 січня 2023 року у складі колегії суддів: Шандри М. М., Крайник Н. П., Левика Я. А.
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Львівської області Барбуляк Х. М. (далі - приватний нотаріусБарбуляк Х. М.), акціонерного товариства "Альфа-Банк" (далі - АТ "Альфа-Банк") про скасування реєстрації права власності, поновлення реєстрації права власності на нерухоме майно.
Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що 31 липня 2007 року між ним та акціонерним комерційним банком "ТАС-Комерцбанк" (далі - АКБ "ТАС-Комерцбанк") було укладено кредитний договір №1304/0707/71-00, а в забезпечення виконання зобов`язань за цим договором - нотаріально посвідчений договір іпотеки, за умовами якого він передав в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 . В подальшому кредитний договір та договір забезпечення (іпотеки) за декількома послідовними операціями купівлі-продажу кредитного портфелю переходили до інших банківських та фінансових структур та в кінцевому результаті знаходяться на обслуговуванні в АТ "Альфа-Банк".
У зв`язку з тим, що, на думку банку, він неналежно виконував зобов`язання за вказаним кредитним договором, публічне акціонерне товариство "Альфа-Банк" (далі - ПАТ "Альфа-Банк"), яке змінило назву на АТ "Альфа-Банк", звернулося до суду з позовом до нього про звернення стягнення на предмет іпотеки і рішенням Личаківського районного суду від 25 вересня 2015 року у справі № 463/1673/14-ц позов було задоволено, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 . Додатковим рішенням Личаківського районного суду від 27 листопада 2015 року абзац другий резолютивної частини рішення суду викладено в новій редакції.
Рішенням Апеляційного суду Львівської області від 11 квітня 2016 року у справі № 463/1673/14-ц апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задоволено частково, рішення Личаківського районного суду міста Львова від 25 вересня 2015 року в частині задоволення позову ПАТ "Альфа-Банк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки та додаткове рішення Личаківського районного суду міста Львова від 27 листопада 2015 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ПАТ "Альфа-Банк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Однак за інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 24 січня 2020 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Барбуляк Х. М. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50808225, на підставі якого за АТ "Альфа-Банк" зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1, що належала йому на праві власності. Перехід права власності на нерухоме майно відбувся на підставі статті 37 Закону України "Про іпотеку".
При цьому АТ "Альфа-Банк" приховало, а нотаріус не перевірив факт наявності вищевказаного судового рішення, яким банку відмовлено у задоволенні позову про звернення стягнення на предмет іпотеки. Тому рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Барбуляк Х. М. про перехід права власності на нерухоме майно є незаконним і правові підстави для використання позасудового порядку врегулювання були відсутні.
Враховуючи викладене, ОСОБА_1 просив:
- скасувати реєстрацію речових прав, права власності на нерухоме майно, об`єкт нерухомого майна квартира, об`єкт житлової нерухомості, адреса: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2015216346101, власник: АТ "Альфа-Банк", на підставі іпотечного договору, серія та номер: 3528, виданий 31 липня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Пелех О. З., рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 7900823454828, виданий 06 листопада 2019 року, видавник: Укрпошта, повідомлення, серія та номер: 22429, виданий 28 жовтня 2019 року, видавник: АТ "Альфа-Банк", Державна реєстрація проведена приватним нотаріусом Барбуляк Х. М., номер запису про право власності: 35183602, дата та час державної реєстрації 24 січня 2020 року 13:29:27, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50808225 від 24 січня 2020 року 17:29:45;
- поновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на об`єкт житлової нерухомості що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2015216346101 за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу № 3527 від 31 липня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Пелех О. З.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Личаківського районного суду міста Львова від 17 вересня 2021 року, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного суду від 24 січня 2023 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Личаківського районного суду міста Львова від 13 лютого 2020 року у вигляді заборони АТ "Альфа-Банк" чи будь-яким іншим третім особам здійснювати відчуження квартири за адресою: АДРЕСА_1 у будь-який спосіб, заселяти квартиру тимчасовими мешканцями, здавати квартиру у найм, оренду, під охорону. Скасовано заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Личаківського районного суду міста Львова від 27 січня 2021 року у вигляді зобов`язання позивача ОСОБА_1 протягом 10 днів з дня постановлення ухвали внести зустрічне забезпечення позову в сумі 20 000 грн на депозитний рахунок Личаківського районного суду міста Львова у Територіальному управлінні Державної судової адміністрації України в Львівській області, повернувши вказані кошти ОСОБА_1 згідно квитанції № 30713338 від 04 лютого 2021 року.
Рішення суду першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, мотивоване тим, що банк вправі був звернути стягнення на предмет іпотеки, оскільки боржник свої зобов`язання за кредитним договором не виконав, як і не виконав протягом тридцятиденного строку письмову вимогу банку про усунення порушення основного зобов`язання, а тому нотаріус на законних підставах здійснив реєстрацію права власності на нерухоме майно за банком.
Суди не взяли до уваги посилання позивача на рішення Апеляційного суду Львівської області від 11 квітня 2016 року у справі № 463/1673/14-ц про відмову у задоволенні позову ПАТ "Альфа-Банк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки підставою прийняття цього рішення суду було те, що розрахунок заборгованості за кредитним договором, наданий ПАТ "Альфа-Банк" для підтвердження позовних вимог, проведений лише з 2012 року, що позбавило суд можливості перевірити правильність нарахування заборгованості та правильності зарахування платежів, проведених з 2007 року.
Оскільки в цій справі позивач не посилався на порушення порядку проведення оцінки майна і не навів доводів щодо застосування до спірних правовідносин вимог Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", то суди не перевіряли законність дій банку та нотаріуса з цих підстав.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У березні 2023 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Личаківського районного суду міста Львова від 17 вересня 2021 року та постанову Львівського апеляційного суду від 24 січня 2023 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення таухвалити нове судове рішення, яким його позов задовольнити.
Касаційна скарга подана на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) та обґрунтована тим, що суди не врахували правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28 березня 2018 року у справі № 444/9519/12, від 31 жовтня 2018 року у справі № 202/4494/16, постанові Верховного Суду від 14 липня 2021 року у справі № 186/1376/19, а також - не дослідили зібрані у справі докази. Крім того, суд першої інстанції розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 березня 2023 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Личаківського районного суду міста Львова.
17 квітня 2023 року справа № 463/1162/20 надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2024 року справу призначено до розгляду упорядку спрощеного позовного провадження без повідомленняучасників справи.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга ОСОБА_1 мотивована тим, що звертаючись до суду з позовом, він не заявляв клопотання про розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження, однак суд першої інстанції помилково відніс справу до категорії малозначних та безпідставно розглянув її у порядку спрощеного позовного провадження, внаслідок чого він не міг повною мірою реалізувати свої процесуальні права. При цьому він був позбавлений права заперечити про розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження, оскільки згідно з частиною четвертою статті 277 ЦПК України такі повноваження має лише відповідач.
Також суди попередніх інстанцій не звернули увагу на те, що відповідно до пункту 12.3.1. договору іпотеки предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, на підставі висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовляються, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем, при оцінці предмета іпотеки незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені чинним законодавством на момент оцінки.
Однак з висновку про оцінку майна вбачається, що ринкову вартість іпотечного майна здійснено одним порівняльним методом, що свідчить про порушення зазначених умов пункту 12.3.1 договору іпотеки та пункту 36 Національного стандарту № 1.
Наведене свідчить про те, що процедура звернення стягнення і перехід права власності на предмет іпотеки до АТ "Альфа-Банк" були здійснені іпотекодержателем з порушенням вимог законодавства, зокрема частини третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку", без проведення оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу права власності.
Крім того, надіслана банком вимога про усунення порушень основного зобов`язання, яка міститься в повідомленні про звернення стягнення на предмет іпотеки, не відповідає положенням статті 35 Закону України "Про іпотеку", зокрема в частині визначення банком суми заборгованості з включенням до неї платежів, які не підлягали нарахуванню.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У травні 2023 року АТ "Альфа-Банк", назву якого змінено на акціонерне товариство "Сенс Банк", подало відзив на касаційну скаргу, в якому зазначило, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, ухваленими відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи, тому підстави для їх скасування відсутні.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
31 липня 2007 року між АКБ "ТАС-Комерцбанк" та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №1304/0707/71-00, відповідно до умов якого банк надав позичальникові кредит у розмірі 108 000 доларів США зі сплатою 12,5 процентіврічних з терміном повернення до 30 липня 2032 року (т.1 а.с.10-13).
Відповідно до пункту 1.2. кредитного договору кредит надається банком у готівковій формі через касу банку або у безготівковій формі з метою подальшої конвертації суми отриманого кредиту у національну валюту України та внесення коштів в національній валюті України на користь ОСОБА_3 в оплату за Договором купівлі-продажу, зазначеному в пункту 1.4 договору, згідно з яким кредитні кошти призначені для здійснення позичальником розрахунків по договору купівлі-продажу між позичальником та ОСОБА_3 з метою придбання квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
З метою забезпечення виконання кредитних зобов`язань 31 липня 2007 року між АКБ "ТАС-Комерцбанк" та ОСОБА_1 було укладено нотаріально посвідчений договір іпотеки, за умовами якого позивач передав в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 (т.1 а.с.15-17)
Відповідно до пунктів 12, 12.1, 12.2, 12.3, 12.3.1 договору іпотеки за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду, у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким вважається застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".
В подальшому кредитний договір та договір забезпечення (іпотеки) за декількома послідовними операціями купівлі-продажу кредитного портфелю переходили до інших банківських та фінансових структур та в кінцевому результаті знаходяться на обслуговуванні в АТ "Альфа-Банк".
У зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за кредитним договором ПАТ "Альфа-Банк", яке змінило назву на АТ "Альфа-Банк", звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки і рішенням Личаківського районного суду від 25 вересня 2015 року у справі № 463/1673/14-ц позов було задоволено, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуто стягнення на предмет іпотеки - квартиру АДРЕСА_1 . Додатковим рішенням Личаківського районного суду від 27 листопада 2015 року абзац другий резолютивної частини рішення суду викладено в новій редакції (т.1 а.с.18-24).
Рішенням Апеляційного суду Львівської області від 11 квітня 2016 року у справі № 463/1673/14-ц апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задоволено частково, рішення Личаківського районного суду міста Львова від 25 вересня 2015 року в частині задоволення позову ПАТ "Альфа-Банк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки та додаткове рішення Личаківського районного суду міста Львова від 27 листопада 2015 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ПАТ "Альфа-Банк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки (т.1 а.с.25-27).
24 січня 2020 року державним реєстратором - приватним нотаріусом Барбуляк Х. М. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50808225, на підставі якого за АТ "Альфа-Банк" зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 . При цьому підставою виникнення права власності зазначено: іпотечний договір, серія та номер: 3528, виданий 31 липня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Пелех О. 3., рекомендоване відправлення, серія та номер 7900823454828, виданий 06 листопада 2019 року, видавник Укрпошта, повідомлення серія та номер 22429 виданий 28 жовтня 2019 року, видавник АТ "Альфа-Банк" (т.1 а.с.7-8)
При цьому в реєстраційній справі міститься повідомлення ОСОБА_1 від 28 жовтня 2019 року № 22429 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, в якому боржнику запропоновано сплатити борг у розмірі 104 449,13 доларів США, а також вказано про те, що у випадку несплати боргу та виконання вимоги протягом 30 днів АТ "Альфа-Банк" має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".
Вказане повідомлення про усунення порушень від 28 жовтня 2019 року № 22429 було направлено ОСОБА_1 банком 30 жовтня 2019 року, яке він отримав і надав відповідь листом від 28 листопада 2019 року, однак вимогу не виконав.
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Згідно з пунктами 1, 2 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження.
Касаційна скарга ОСОБА_1 не підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Частиною першою статті 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (частина перша статті 527 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Згідно зі статтею 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною першою статті 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Частиною першою статті 546 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (укладення кредитного договору та договору іпотеки), передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Статтею 1 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 12 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" уразі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 31 липня 2007 року) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.