ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 910/3967/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників сторін:
прокурора - Шапки І. М.,
відповідача-1 - Пилипчук І. І. (самопредставництво),
відповідача-2 - Бродської К. О. (адвоката),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 (колегія суддів: Тарасенко К. В. - головуючий, Шаптала Є. Ю., Тищенко О. В.) у справі
за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави
до: 1) Київської міської ради, 2) Приватного підприємства "ЦАВІСТА"
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди та повернення земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - Прокурор) в інтересах держави звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та Приватного підприємства "ЦАВІСТА" (далі - ПП "ЦАВІСТА"), в якому просив:
- визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285 "Про поновлення приватному підприємству "ЦАВІСТА" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 № 66-6-00410" (далі - рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285);
- визнати недійсним договір від 24.10.2022 про укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,3936 га (кадастровий номер 1-0000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва на новий строк, укладений між Київською міською радою та ПП "ЦАВІСТА", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі 24.10.2022 за № 419 (далі - договір про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022);
- зобов`язати ПП "ЦАВІСТА" повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва у стані, придатному для її подальшого використання (далі - спірна земельна ділянка).
1.2. Позовні вимоги Прокурора обґрунтовані тим, що згідно з рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 № 78/1912 ПП "ЦАВІСТА" передано в оренду на 10 років спірну земельну ділянку, у тому числі 0,1326 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (зараз - Північного) мосту) у Дніпровському районі міста Києва. У подальшому Київська міська рада прийняла рішення від 31.08.2021 № 2244/2285 про поновлення ПП "ЦАВІСТА" на 10 років договору оренди земельної ділянки на новий строк. За твердженням Прокурора, ПП "ЦАВІСТА" втратило переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки орендар відповідно до договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 зобов`язувався завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, однак не приступив до використання земельної ділянки за призначенням, визначеним у договорі, а тому неналежно виконував обов`язки відповідно до умов договору. Прокурор посилався також на порушення ПП "ЦАВІСТА" процедури щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, зокрема, зазначав про відсутність доказів про укладення після закінчення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 у серпні 2017 року додаткової угоди до цього договору про його поновлення, та доказів щодо оскарження ПП "ЦАВІСТА" відмови чи зволікання Київської міської ради в укладенні додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. Прокурор зазначав, що, враховуючи втрату орендарем переважного права на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним його виконанням та закінченням строку, на який його було укладено, оскільки земельна ділянка вільна від забудови та перебуває у комунальній власності територіальної громади, Київська міська рада мала би розпорядитися спірною земельною ділянкою на загальних підставах з дотриманням вимог статей 124, 134 Земельного кодексу України. Крім того, Прокурор зауважував, що територія островів має режим використання, передбачений для прибережної захисної смуги, тому спірна земельна ділянка належить до категорії земель водного фонду, де заборонено будівництво споруд.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Згідно з рішенням Господарського суду міста Києва від 24.05.2023 (суддя Демидов В. О.) у справі № 910/3967/23 позов Прокурора задоволено повністю.
Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285 "Про поновлення приватному підприємству "ЦАВІСТА" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 № 66-6-00410".
Визнано недійсним договір від 24.10.2022 про укладення договору оренди земельної ділянки площею 0,3936 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва, на новий строк, укладений між Київською міською радою та ПП "ЦАВІСТА", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстрований в реєстрі 24.10.2022 за № 419.
Зобов`язано ПП "ЦАВІСТА" повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва, у стані, придатному для її подальшого використання.
2.2. Суд першої інстанції, обґрунтовуючи рішення, виходив із того, що сторони в договорі оренди земельної ділянки від 22.08.2007 передбачили, що його укладено на 10 років, і після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення цього договору; у цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Суд першої інстанції зазначив, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 закінчився 22.08.2017, тому з відповідним повідомленням орендар був зобов`язаний звернутися не пізніше ніж до 22.05.2017. Проте суд першої інстанції встановив, що ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Київської міської ради з листами-повідомленнями від 15.06.2017 та від 05.10.2017 про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. Суд першої інстанції зауважив, що всупереч вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі" ПП "ЦАВІСТА" не дотрималося присічного тримісячного строку та не додало проект додаткової угоди. Тому суд першої інстанції дійшов висновку, що орендарем було порушено процедуру повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. Як зазначив суд першої інстанції, відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" та пункту 11.3 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 такий договір припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Відтак суд першої інстанції констатував, що оскільки рішенням Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285 було поновлено дію договору, який на момент прийняття цього рішення припинив свою дію 22.08.2017, тому прийняття такого рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285 було здійснено з порушенням приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Суд першої інстанції встановив, що протягом строку дії зазначеного договору оренди ПП "ЦАВІСТА" не розпочало будівництво на вказаній земельній ділянці, що підтверджується: актом обстеження земельної ділянки від 21.04.2021, згідно з яким земельна ділянка площею 0,3936 га (8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва вільна від забудови та частково вкрита зеленими насадженнями; пояснювальною запискою від 26.05.2021 № ПЗН-21635 до проекту рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди; листом ПП "ЦАВІСТА" від 12.04.2021 адресованим Департаменту земельних ресурсів; листом Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) від 01.12.2021, згідно з яким містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на спірну земельну ділянку не видавалися; листами Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 та Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (Київської міської державної адміністрації) від 23.11.2021, згідно з якими дозвільні документи, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва на зазначеній земельній ділянці, не видавались та не реєструвались.
Суд першої інстанції також зауважив, що фактична передача спірної земельної ділянки у користування ПП "ЦАВІСТА" на підставі договору від 24.10.2022 про укладення договору оренди земельної ділянки здійснена внаслідок порушення Київською міською радою принципу законності при виконанні своїх обов`язків у сфері забезпечення регулювання земельних відносин територіальної громади міста Києва (із грубим порушенням закріпленого порядку поновлення договорів оренди землі та передачі в оренду земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності), тому згідно зі статтями 203, 215 Цивільного кодексу України наведене є підставою для визнання договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 недійсним.
Суд першої інстанції встановив, що Прокурор обґрунтовано визначив себе самостійним позивачем в межах цього спору, адже Київська міська рада має бути відповідачем у такому спорі, адже саме вона допустила порушення законності при розпорядженні землями територіальної громади міста Києва в межах спірних правовідносин.
2.3. Згідно з постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/3967/23 скасоване. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову Прокурора відмовлено в повному обсязі.
2.4. Суд апеляційної інстанції зазначив, що орендар направив орендодавцю пропозицію про укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 про продовження строку дії договору до закінчення строку дії договору, а орендодавець не надав заперечень щодо укладення договору на новий строк, орендар продовжив користуватись земельною ділянкою, натомість у подальшому орендодавець (Київська міська рада) погодив укладення додаткової угоди про поновлення дії договору на той самий строк. Тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що вказані дії сторін відповідають нормам чинного на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 законодавства і не порушують прав чи охоронюваних законом інтересів територіальної громади міста Києва, за захистом яких звернувся Прокурор. При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, не містить вимоги про звернення з пропозицією про поновлення строку дії договору за 3 місяці до завершення його дії.
Суд апеляційної інстанції зауважив, що діяльність Київської міської ради щодо розпорядження спірною земельною ділянкою в частині тривалого розгляду звернення орендаря не відповідає принципу розумності строків. Водночас, як зауважив суд апеляційної інстанції, за своєю суттю рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285 не призводить до порушення принципу законності, на яке посилається Прокурор. Тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для визнання його недійсним. Крім того суд апеляційної інстанції наголосив, що він не встановив у діях відповідачів таких порушень, які могли би бути підставою для визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 та повернення спірної земельної ділянки.
Суд апеляційної інстанції також дійшов висновку, що Прокурор не довів належними та допустимими доказами порушення відповідачами принципу законності прав та охоронюваних законом інтересів держави, за захистом яких він звернувся. Як зазначив суд апеляційної інстанції, предметом оскарження є саме продовження строку дії договору, а не сам договір оренди землі від 22.08.2007, а тому посилання Прокурора на порушення цим договором законодавства виходить за межі предмета доказування в цій справі.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 у справі № 910/3967/23, а рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2023 у справі № 910/3967/23 залишити в силі.
3.2. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги Прокурор зазначає про неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права. Прокурор зазначає про неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 01.11.2022 у справі № 920/350/20, від 31.05.2022 у справі № 910/465/21, від 09.02.2022 у справі № 904/6872/20, від 18.01.2022 у справі № 915/982/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 23.08.2023 у справі № 910/605/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, від 21.12.2021 у справі № 910/3499/19, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20 (щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 610, 628, 629 Цивільного кодексу України); від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 07.04.2020 у справі № 372/1684/14-ц, від 30.05.2018 у справі № 469/1393/16-ц, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 25.10.2022 у справі № 925/764/21, від 02.02.2022 у справі № 707/1924/20, від 22.05.2018 у справі № 469/1203/15-ц, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (щодо застосування положень статей 20, 21, 58, 61, 62 Земельного кодексу України, статей 4, 85, 88, 89 Водного кодексу України).
Скаржник також зауважує, що суд апеляційної інстанції не дослідив зібрані у справі докази, які підтверджують неналежне виконання ПП "ЦАВІСТА" умов договору оренди землі від 22.08.2007, зокрема: пояснювальну записку від 26.05.2021 № ПЗН-21635 до проекту рішення Київської міської ради від 31.08.2021 № 2244/2285; акт обстеження від 21.04.2021 № 21-0352-04; лист Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) від 01.12.2021 №055-28796; інформацію Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 № 4211/05/13-21; інформацію Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (Київської міської державної адміністрації) від 23.11.2021 № 073-10038; лист ПП "ЦАВІСТА" від 12.04.2021, яким підтверджується, що будівництво комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою не розпочато у зв`язку з поганим інвестиційним кліматом.
3.3. ПП "ЦАВІСТА" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити касаційну скаргу Прокурора без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.11.2023 у справі № 910/3967/23 - без змін. ПП "ЦАВІСТА" зазначає, що висновки, на які посилається скаржник, викладені у справах, у яких правовідносини не є подібними із правовідносинами у цій справі. ПП "ЦАВІСТА" зауважує, що суд апеляційної інстанції дослідив всі докази, які необхідні для правильного вирішення цієї справи. Щодо нездійснення ПП "ЦАВІСТА" забудови земельної ділянки, то відповідач-2 пояснює, що незабудова не вважається нецільовим використанням земельної ділянки, а є невикористанням земельної ділянки, тому вважає доводи Прокурора, які викладені в касаційній скарзі про порушення ПП "ЦАВІСТА" умов договору оренди, безпідставними.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що згідно з рішенням Київської міської ради від 26.07.2007 № 78/1912 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПП "ЦАВІСТА" для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського мосту) у Дніпровському районі м. Києва. Передано ПП "ЦАВІСТА" за умови виконання пункту 5 цього рішення у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,39 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051), у тому числі 0,13 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (Північного) мосту) у Дніпровському районі м. Києва, у тому числі: площею 0,10 га за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування; площею 0,29 га за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.
4.2. На виконання цього рішення 20.08.2007 між Київською міською радою (орендодавець) та ПП "ЦАВІСТА" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 20.08.2007, відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.07.2007 № 78/1912 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 0,3936 га (кадастровий номер 8000000000:66:040:0051), у тому числі 0,1326 га в межах прибережної захисної смуги, для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Московського (Північного) мосту) у Дніпровському районі м. Києва.
4.3. Відповідно до пункту 3.1 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 він укладений на 10 років.
4.4. Згідно з пунктом 8.3 цього договору після закінчення строку, на який було укладено договір, за умови належного виконання обов`язків відповідно до умов договору орендар має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.
4.5. За умовами пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, яка затверджена в установленому порядку, але не пізніше, ніж через 3 роки з моменту державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; частину земельної ділянки в межах прибережних захисних смуг використовувати без права будівництва будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних) відповідно до вимог статей 60, 61 Земельного кодексу України та статей 88, 89 Водного кодексу України.
4.6. Пунктом 11.3 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 сторони погодили, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
4.7. Крім того, пунктом 11.4 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 передбачено, що він може бути розірваний, зокрема, в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), в разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.
4.8. Відповідно до пункту 11.7 цього договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
4.9. Договір оренди земельної ділянки від 20.08.2007 зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис у Книзі записів державної реєстрації договорів 22.08.2007 за № 66-6-00410.
4.10. Суд першої інстанції зазначив, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 встановлений до 22.08.2017.
4.11. Суд першої інстанції встановив, що протягом строку дії зазначеного договору оренди ПП "ЦАВІСТА" не розпочало будівництво на вказаній земельній ділянці, що підтверджується: актом обстеження земельної ділянки від 21.04.2021, згідно з яким земельна ділянка площею 0,3936 га (8000000000:66:040:0051) на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі міста Києва вільна від забудови та частково вкрита зеленими насадженнями; пояснювальною запискою від 26.05.2021 № ПЗН-21635 до проекту рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди; листом ПП "ЦАВІСТА" від 12.04.2021 адресованим Департаменту земельних ресурсів; листом Департаменту містобудування та архітектури (Київської міської державної адміністрації) від 01.12.2021, згідно з яким містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на спірну земельну ділянку не видавалися; листами Державної інспекції архітектури та містобудування України від 22.11.2021 та Департаменту з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва (Київської міської державної адміністрації) від 23.11.2021, згідно з якими дозвільні документи, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва на зазначеній земельній ділянці, не видавались та не реєструвались.
4.12. 15.06.2017 ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007.
4.13. 05.10.2017 ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007.
4.14. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради листом від 30.08.2018 за результатами розгляду клопотання від 05.10.2017 про поновлення договору повідомив ПП "ЦАВІСТА", що для подальшого розгляду питання про поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 необхідно надати документи, які підтверджують виконання умов договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 щодо будівництва об`єкта.
4.15. 12.04.2021 за № 22/04-21 ПП "ЦАВІСТА" звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із проханням відновити розгляд справи щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007. У вказаному листі ПП "ЦАВІСТА" також зазначило, що у зв`язку з поганим інвестиційним кліматом будівництво комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою не було розпочато, але наразі розробляється проектна документація щодо будівництва, а орендна плата за земельну ділянку сплачена вчасно та в повному обсязі.
За результатами розгляду цього листа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 06.05.2021 поінформував ПП "ЦАВІСТА", що клопотання від 05.10.2017 про поновлення договору оренди земельної ділянки подано з порушенням строків, передбачених договором оренди земельної ділянки від 22.08.2007 та Законом України "Про оренду землі"; дозвільні документи на об`єкт, для будівництва якого передавалась в оренду земельна ділянка, підприємством не надані, тому договір оренди земельної ділянки від 22.08.2007 не може бути поновлений та є припиненим відповідно до частини 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" та умов договору.
4.16. За результатами розгляду повторного листа ПП "ЦАВІСТА" від 26.05.2021 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підготував проект рішення Київської міської ради "Про поновлення Приватному підприємству "ЦАВІСТА" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 № 66-6-00410", який 27.05.2021 передано на розгляд до Київської міської ради.
4.17. У подальшому Київська міська рада прийняла рішення від 31.08.2021 № 2244/2285 "Про поновлення ПП "ЦАВІСТА" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 №66-6-00410", відповідно до якого поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки від 22.08.2007, укладений між Київською міською радою та ПП "ЦАВІСТА", для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою на острові Труханів (біля Північного мосту у Дніпровському районі (код КВЦПЗ - 07.01, категорія земель - землі рекреаційного призначення, справа № 672820501).
4.18. 24.10.2022 між Київською міською радою (орендодавець) та ПП "Цавіста" (орендар) укладено договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, відповідно до якого поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. 20.08.2007 за реєстровим № 892 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 22.08.2007 за № 66-6-00410.
4.19. Пунктом 2.1 договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 визначено, що об`єктом оренди відповідно до відомостей з Державного земельного кадастру, рішень Київської міської ради від 26.07.2007 за № 78/1912, від 31.08.2021 за № 2244/2285 та цього договору є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:040:0051, площею 0,3936 га, розташована на острові Труханів (біля Північного мосту) у Дніпровському районі м. Києва, категорія земель - землі рекреаційного призначення, цільове призначення - 07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення (для будівництва та обслуговування комплексу відпочинку з кафе та автостоянкою).
4.20. Відповідно до пункту 6.1 цього договору від 24.10.2022 сторони підтверджують, що земельна ділянка, яка є об`єктом за цим договором, передана в оренду у придатному для її використання стані орендареві з 22.08.2007.
4.21. Договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк від 24.10.2022 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т. М. та зареєстровано в реєстрі за № 419.
4.22. Спір виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради про поновлення ПП "Цавіста" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, для визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 та для повернення спірної земельної ділянки.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Отже, з урахуванням положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд переглядає в касаційному порядку оскаржуване судове рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити з огляду на таке.
5.3. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги Прокурора в інтересах держави про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради про поновлення ПП "Цавіста" договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007, про визнання недійсним договору про укладення договору оренди земельної ділянки від 24.10.2022 та про повернення спірної земельної ділянки територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради.
Прокурор, обґрунтовуючи позовні вимоги, посилався на неналежне виконання ПП "ЦАВІСТА" зобов`язань за договором оренди земельної ділянки від 22.08.2007 та недотримання орендарем процедури для поновлення договору на новий строк, тому стверджував про незаконність рішення Київської міської ради та про порушення цим рішенням прав та охоронюваних законом інтересів територіальної громади міста Києва.
5.4. Колегія суддів зазначає, що спірні правовідносини щодо реалізації орендарем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк регулюються положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції 2017 року, оскільки строк дії договору оренди земельної ділянки від 22.08.2007 закінчувався 22.08.2017, а звернення орендаря з листом-повідомленням до Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки відбулося 15.06.2017.
5.5. Відповідно до частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
5.6. Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
5.7. Велика Палата Верховного Суду у постановах від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.
5.8. Колегія суддів також зазначає, що відповідно до частин 8 та 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
5.9. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме із цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 Земельного кодексу України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є "автоматичною" пролонгацією орендних правовідносин (аналогічний висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).
5.10. Судами попередніх інстанцій у справі, що розглядається, встановлено, що згідно з умовами пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, яка затверджена в установленому порядку, але не пізніше, ніж через 3 роки з моменту державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.
Суд першої інстанції також установив, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 встановлений до 22.08.2017: пунктом 11.3 договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 сторони погодили, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. За змістом пункту 11.7 цього договору після закінчення строку, на який його було укладено, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.