Постанова
Іменем України
28 лютого 2024 року
м. Київ
справа № 369/11248/21
провадження № 61-16536св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року в складі судді: Дубас Т. В., та постанову Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року в складі колегії суддів: Стрижеуса А. М., Поливач Л. Д., Шкоріної О. І.,
Історія справи
Короткий зміст позову
У серпні 2021 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, про скасування рішення про державну реєстрацію речового права.
Позов мотивовано тим, що в період часу з 06 квітня 2000 року по 11 березня 2016 року ОСОБА_1 перебував в зареєстрованому шлюбі зі ОСОБА_7 . У період перебування у шлюбі ними було набуте спільне сумісне нерухоме майно, а саме:
квартира, заг. площа 161,50 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 850378080000);
домоволодіння, заг. площа 320,30 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1632934632224,);
земельна ділянка, заг. площа 0,19 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер 3222482004:02:001:0112; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1739400232224).
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 вересня 2018 року щодо квартири, позивачу стало відомо, що на підставі рішення державного реєстратора від 30 серпня 2018 року право власності на квартиру, було зареєстровано за ОСОБА_2, номер запису про право власності: 27701331.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 вересня 2018 року щодо домоволодіння, позивачу стало відомо, що на підставі рішення державного реєстратора від 30 серпня 2018 року право власності на домоволодіння було зареєстровано за ОСОБА_2, номер запису про право власності: 27702180.
Позивач уважаючи, що був протиправно позбавлений нерухомого майна, позивач разом зі своїм представником розпочав збір доказів та відомостей з метою повернення спільного сумісного нерухомого майна. Так, 28 квітня 2021 року позивачем було отримано лист від Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, в якому вказано, що право вимоги за кредитним договором № 20743 від 03 жовтня 2007 року було реалізовано на аукціоні у складі лоту № F43GL12951 і відомості про це можна переглянути на сайті https://prozorro.sale.
07 травня 2021 року представником позивача була отримана розгорнута довідка з архівними записами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо квартири, з якої йому стало відомо що право власності на квартиру перейшло від ОСОБА_2 фізичним особам ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 на підставі договору-купівлі продажу № 2225 від 08 серпня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Малаховою Г. І., а також договору про поділ спільного майна подружжя № 1163 від 22 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського нотаріального округу Івановою О. С., номери запису про право власності: 32748522, 32748523, 38299570.
07 травня 2021 року представником позивача була отримана розгорнута довідка з архівними записами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо домоволодіння та земельної ділянки, з якої стало відомо, що на підставі рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстрація плюс" Товкайло У. Є. від 09 січня 2019 року право власності на земельну ділянку під домоволодінням було зареєстровано за ОСОБА_2, номер запису про право власності: 29799477.
Крім того, йому стало відомо, що право власності на домоволодіння та земельну ділянку від ОСОБА_2 перейшло фізичній особі ОСОБА_8 на підставі договору № 2312 про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гуревічовим О. М., номери запису про право власності: 31005345, 31005256.
09 червня 2021 року представником позивача була отримана розгорнута довідка з архівними записами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо земельної ділянки, згідно якої стало відомо, що право власності на земельну ділянку від ОСОБА_8 перейшло фізичній особі ОСОБА_6 на підставі договору міни № 908 від 12 травня 2021 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шершун Н. К.
11 серпня 2021 року позивачем було отримано інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо домоволодіння, та стало відомо що право власності на нього перейшло фізичній особі ОСОБА_6 на підставі договору міни № 908 від 12 травня 2021 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шершун Н. К.
Позивач зазначив, що всупереч вимогам законодавства станом на 12 серпня 2021 року він так і не отримав жодних документів чи повідомлень, щодо переходу права власності на спільне сумісне нерухоме майно третім особам і що його грошові зобов`язання є погашеними перед банком чи третіми особами.
Позивач вказував, що 03 жовтня 2007 року між ним та акціонерним банком "Енергобанк" (правонаступник публічне акціонерне товариство "Енергобанк", ідентифікаційний код 19357762) було укладено кредитний договір № 20743 із змінами і доповненнями внесеними до нього відповідно до Додаткової угоди від 04 жовтня 2007 року та Додаткової угоди від 11 грудня 2007 року. Відповідно до пункту 1.1 кредитного договору банк надає ОСОБА_1 кредит в сумі 3 762 500 грн на строк до 02 жовтня 2012 року на споживчі цілі.
Як вбачається з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань, відносно ПАТ "Енергобанк" (ідентифікаційний код 19357762) з 22 жовтня 2015 року внесено запис № 10711780047027231 про внесення рішення державного органу про припинення юридичної особи в результаті її ліквідації. 04 квітня 2018 року відбувся аукціон з реалізації права вимоги по кредитному договору. Переможцем аукціону стало ТОВ "Фінанс проперті групп", яке придбало право вимоги за кредитним договором за ціною 2 544 000 грн. 26 квітня 2018 року між банком та ТОВ "Фінанс проперті групп" було укладено договір про відступлення права вимоги № 20 за результатами відкритих торгів (аукціону), які оформлені протоколом електронних торгів № UA-EA-2018-02-12-000216-a від 04 квітня 2018 року.
25 червня 2018 року між ТОВ "Фінанс проперті групп" та ОСОБА_2 був укладений договір № 2493 про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від № 2456 від 03 жовтня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луценко В. С. 25 червня 2018 року між ТОВ "Фінанс проперті групп" та ОСОБА_2 був укладений договір № 2491 про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від № 8471д від 11 грудня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луценко В. С.
Як вбачається з публічного паспорту активу, сума видачі (у валюті кредиту) становить 3 762 500 грн, залишок по тілу кредиту становить 4 360 797,66 грн, залишок за процентами становить 0,00 грн, залишок по комісіям становить 0,00 грн, залишок по пеням і штрафам становить 0,00 грн.
Позивач зазначав, що відомості щодо заборгованості за кредитним договором суперечливі, оскільки тіло кредиту це основна заборгованість, тобто це сума отримана ОСОБА_1 від банку і вона становить 3 762 500 грн. Грошові кошти, нараховані банком, в сумі 598 297,66 грн є необґрунтованими та помилковими, оскільки в паспорті об`єкта не зазначена природа їх виникнення і розрахунки її нарахування. Кредитодавець має право нараховувати передбачені договором проценти лише впродовж строку дії кредитного договору або до звернення кредитора до суду з вимогою про дострокове стягнення заборгованості, після спливу такого строку нарахування відсотків є безпідставним. Залишок заборгованості за кредитним договором має становити не більше 3 762 500 грн і саме цю суму мало право вимагати сплатити позивача ТОВ "Фінанс проперті групп", а згодом ОСОБА_2 в рахунок погашення боргу, однак, вимоги щодо сплати боргу позивач не отримував, як і не отримував доказів переходу права вимоги від банку до ТОВ "Фінанс проперті групп", а згодом до ОСОБА_2 .
Для забезпечення повернення кредитних коштів за кредитним договором ОСОБА_1 передав в іпотеку банку наступне спільне сумісне нерухоме майно: квартиру за договором іпотеки № 2456 від 03 жовтня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шепелюк М. І.; домоволодіння та земельну ділянку за договором іпотеки № 8471д від 11 грудня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О. Є.
Як вбачається з публічного паспорту активу, вартість застави за договором іпотеки № 2456 від 03 жовтня 2007 року становить 3 000 000 грн, а за договором іпотеки № 8471д від 11 грудня 2007 року - 2 121 000 грн.
З метою визначення ціни позову позивачем було зроблено оцінку вартості спільного сумісного нерухомого майна на сайті Фонду державного майна України яке є предметом застави за договорами іпотеки № 2456 від 03 жовтня 2007 року та № 8471д від 11 грудня 2007 року, та встановлено наступне: вартість квартири відповідно до довідки № 201-20210811-0002340879 від 11 серпня 2021 року становить 6 375 369,37 грн; вартість домоволодіння та земельної ділянки відповідно до довідки № 201-20210811-0002341146 становить 10 910 116,16 грн.
Позивач, як співвласник спільного сумісного нерухомого майна, не отримував жодних відомостей щодо проведення ТОВ "Фінанс проперті групп" чи ОСОБА_2 чи іншими особами оцінки предмета іпотеки у відповідності до приписів Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"; не отримував жодних документів чи повідомлень, щодо переходу права власності на спільне сумісне нерухоме майно третім особам і що його грошові зобов`язання є погашеними перед банком чи третіми особами; не отримував жодної компенсації вартості предмета іпотеки, зважаючи на те, що заборгованість за кредитом становить не більше 3 762 500,00 грн, а оціночна вартість предметів іпотеки становить 17 285 485,53 грн.
Позивач вказував, що дії вчинені відповідачами відносно нерухомого майна є незаконними. Так, право власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 було перереєстроване за ОСОБА_2 30 серпня 2018 року. Однак, як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року щодо квартири, на час перереєстрації права власності на неї була наявна заборона на її відчуження, а саме: номер запису про обтяження 1328000 від 13 липня 2010 року; вид обтяження: арешт нерухомого майна; підстава для державної реєстрації: ухвала Дніпровського районного суду міста Києва від 12 липня 2010 року у справі № 2-3204/10; обтяження припинено: 15 липня 2019 року. Проте, при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна, державний реєстратор не має право здійснювати реєстраційні дії поки таке обтяження не буде зняте (позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена в постанові від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17).
Позивач зазначав, що при укладенні 03 жовтня 2007 року договір іпотеки, ОСОБА_1 не узгоджував з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки саме шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, а значить, таку згоду він не надавав, а надавав згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, в визначеному статті 37 Закону України "Про іпотеку", тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
ОСОБА_1 не отримував належним чином оформленої вимоги від ОСОБА_2 про погашення заборгованості за кредитним договором із застереженням, що у разі не погашення заборгованості за кредитом нею буде звернено стягнення на предмет іпотеки - квартиру і безпосередньо буде набуто право власності на нього.
Тому позивач вважав, що спірна квартира вибула з його володіння незаконно, у зв`язку з чим правомірним є витребування такого майна від добросовісних набувачів ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 на підставі статей 216, 236, 388 ЦК України.
Позивач вказував, що як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року щодо домоволодіння та земельної ділянки, державним реєстратором Київської обласної філії комунального підприємства Березанської сільської ради Біляївського району Одеської області "Центр Реєстрації" Мамонтовим К. С. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 42770378 від 30 серпня 2018 року (номер запису про право власності: 27702180 від 30 серпня 2018 року), на підставі якого внесено запис про реєстрацію права власності на домоволодіння, заг. площа 320,30 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1632934632224) за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ). Як вбачається із зазначеної інформаційної довідки щодо домоволодіння та земельної ділянки на час перереєстрації права власності на домоволодіння була наявна заборона на його відчуження, а саме номер запису про обтяження 29799913 від 22 липня 2011 року; вид обтяження: арешт нерухомого майна; підстава для державної реєстрації: постанова ВДВС Києво-Святошинського РУЮ про арешт майна боржника № 337/12 від 01 червня 2011 року; обтяження припинено: 01 квітня 2021 року. З аналогічних підстав, які були зазначені щодо відчуження спірної квартири, ОСОБА_1 вказав, що законодавством заборонено здійснювати відчуження об`єктів нерухомості при наявності в Єдиному реєстрі заборон записів про заборону відчуження спірного майна, а тому реєстратор не мав права здійснювати реєстраційні дії поки таке обтяження не буде знято.
При укладенні договору іпотеки № 8471д від 11 грудня 2007 року, ОСОБА_1 не узгоджував з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки саме шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, а значить, таку згоду він не надавав, а надавав згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному в статті 37 Закону України "Про іпотеку", тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Позивач зазначав, що також не отримував належним чином оформленої вимоги від ОСОБА_2 про погашення заборгованості за кредитним договором із застереженням, що у разі не погашення заборгованості за кредитом нею буде звернено стягнення на предмет іпотеки - домоволодіння і безпосередньо буде набуто право власності на нього. Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року щодо домоволодіння та земельної ділянки, державним реєстратором КП "Реєстрація плюс" Товкайло У. В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 44993186 від 09 січня 2019 року (номер запису про право власності: 29799477 від 09 січня 2019 року) на підставі якого внесено запис про реєстрацію права власності на земельну ділянку, заг. площа 0,19 га за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер 3222482004:02:001:0112; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1739400232224) за ОСОБА_2 .
Однак, як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року щодо земельної ділянки, на час перереєстрації права власності була наявна заборона на її відчуження, а саме: номер запису про обтяження 29799913 від 22 липня 2021 року; вид обтяження: арешт нерухомого майна; підстава для державної реєстрації: постанова ВДВС Києво-Святошинського РУЮ про арешт майна боржника № 337/12 від 01 червня 2011 року; обтяження припинено: 01 квітня 2021 року. З аналогічних підстав, які були зазначені щодо відчуження спірної квартири та домоволодіння, ОСОБА_1 вказав, що законодавством заборонено здійснювати відчуження об`єктів нерухомості при наявності в Єдиному реєстрі заборон записів про заборону відчуження спірного майна, а тому реєстратор не мав права здійснювати реєстраційні дії поки таке обтяження не буде знято.
Позивач зазначав, що укладаючи договір іпотеки № 8471д від 11 грудня 2007 року, ОСОБА_1 не узгоджував з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки саме шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, а значить, таку згоду він не надавав, а надавав згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному в статті 37 Закону України "Про іпотеку", тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Позивач також не отримував належним чином оформленої вимоги від ОСОБА_2 про погашення заборгованості за кредитним договором із застереженням, що у разі не погашення заборгованості за кредитом нею буде звернено стягнення на предмет іпотеки - домоволодіння і безпосередньо буде набуто право власності на нього.
Позивач вважав, що спірне домоволодіння та земельна ділянка вибули з його володіння незаконно, у зв`язку з чим правомірним є витребування такого майна від добросовісного набувача ОСОБА_6 на підставі статей 216, 236, 388 ЦК України.
ОСОБА_1 просив:
визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства Лиманської селищної ради Роздільнянського району Одеської області "Центр Реєстрації" Хоменко І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 42769532 від 30 серпня 2018 року, на підставі якого за ОСОБА_2 було зареєстровано право приватної власності (номер запису про право власності: 27701331 від 30 серпня 2018 року) на квартиру, загальною площею 161,50 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 850378080000);
витребувати у власність ОСОБА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 квартиру, загальною площею 161,50 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 850378050000);
визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Київської власної філії комунального підприємства Березанської сільської ради Біляївського району Одеської області "Центр Реєстрації" Мамонтова К. С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 42770378 від 30 серпня 2018 року, на підставі якого за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності (номер запису про право власності: 27702180 від 09 січня 2019 року) на домоволодіння, заг. площа 320,30 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1632934632224);
витребувати у власність ОСОБА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_6 домоволодіння, заг. площа 320,30 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1632934632224);
визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства "Реєстрація плюс" Товкайло У. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу: індексний номер 44993186 від 09 січня 2019 року, на підставі якого за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності (номер запису про право власності: 29799477 від 09 січня 2019 року) на земельну ділянку, заг. площа 0,19 га за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер 3222482004:02:001:0112; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 17394002322241);
витребувати у власність ОСОБА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_6 земельну ділянку, заг. площа 0,19 га за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер 3222482004:02:001:0112; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1739400232224).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
РішеннямКиєво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року в задоволені позову ОСОБА_1 відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
пункти іпотечних договорів містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем у позасудовому порядку;
у позовній заяві позивач посилається на те, що при здійсненні реєстрації права власності на іпотечне майно, реєстратором порушено пункт 61 Порядку № 1127, оскільки реєстратору не було надано копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові. Однак, відсутність у відповідній графі відповідного запису сама по собі не свідчить про те, що такі документи реєстратору не надавалися і зазначена вимога відповідачу не направлялася;
згідно постанови Верховного Суду по справі № 815/2595/17 від 06 червня 2018 року вбачається, що необхідною передумовою виникнення права власності є, зокрема, документальне підтвердження особистого вручення або надсилання на адресу іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання зазначеної вимоги. Вимога іпотекодержателя про усунення порушення вважається надісланою іпотекодавцю належним чином, якщо вона була вручена особисто під розпис іпотекодавцю, або надіслана поштою цінним листом за місцем проживання іпотекодавця, яке визначено згідно умов цього договору, з повідомленням про вручення, або невручення, у зв`язку з відмовою отримання повідомлення або не проживання за адресою, визначеною згідно умов договору. Пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає, що заявник в такому випадку повинен серед інших документів подати державному реєстратору копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця та документ, що підтверджує факт завершення 30-денного строку отримання іпотекодавцем (боржником) цієї вимоги. Крім того, Верховний Суд України розтлумачив, що такими документами можуть бути: повідомлення про вручення цінного листа із вимогою та правильно зазначеною адресою іпотекодавця та фіскальний чек про оплату поштових послуг за направлення цього повідомлення". Так, в матеріалах справи міститься вимога від 26 червня 2018 року, адресована ОСОБА_1, про усунення порушень основного зобов`язання або іпотечного договору, яка містить розрахунки заборгованості за кредитним договором та повідомлення про намір задовольнити вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37, 38 Закону України "Про іпотеку" та строк протягом якого необхідно усунути порушення. Така вимога направлялася за зареєстрованим місцем проживання позивача та за місцезнаходженням предмета іпотеки - спірного домоволодіння, що підтверджується копіями описів вкладення, фіскальних чеків та накладних;
суд не прийняв до уваги доводи позивача про те, що йому не було відшкодовано перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, оскільки така вимога у разі її належного аргументування та доведеності може бути предметом спору про стягнення такого відшкодування, а не підставою для скасування реєстрації права власності, яке було здійснено з додержанням порядку визначеного в статті 37 Закону України "Про іпотеку" та пунктом 61 Порядку № 1127, а тим більше, витребування майна від добросовісних набувачів;
відповідно до Звіту про визначення ринкової вартості нерухомого майна - спірної квартири від 16 серпня 2018 року, виготовленого фізичною особою-підприємцем суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_9 (Сертифікат суб`єкта оціночної діяльності від 16 лютого 2018 року № 150/18) вартість квартири на момент оцінки склала 2 329 064,00 грн, що підтверджує визначення вартості такого майна на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, станом на момент його набуття, як це і передбачено в статті 37 Закону України "Про іпотеку", що спростовує посилання позивача про відсутність такої оцінки;
іпотечні договори, предметом яких було спірне майно, укладені за волі позивача ОСОБА_1 . Враховуючи, що останній добровільно укладав договори іпотеки, він міг передбачити можливість відчуження спірного майна у разі неналежного виконання договірних зобов`язань, а тому не можна вважати, що іпотечне майно вибуло з власності, поза волею позивача;
оскільки вимоги позивача щодо визнання протиправними та скасування рішень державних реєстраторів задоволенню не підлягають, у зв`язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю, відсутні підстави і для задоволення вимог про витребування майна, що є похідними вимогами від вимог про оскарження реєстраційних дій;
наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. Більш того, ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 14 січня 2013 року з урахуванням ухвали про виправлення описки від 28 грудня 2015 року у справі № 2-3204 знято арешт, накладений ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 12 липня 2010 року з квартири АДРЕСА_3 та будинку АДРЕСА_2 . У зв`язку із вищезазначеним, суд не знайшов підстав вважати проведену реєстрацію права власності на спірні об`єкти за ОСОБА_2 неправомірною.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, а рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
ОСОБА_1 посилається на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя між іпотекодержателем та іпотекодавцем не укладався, а іпотечний договір не містить відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Однак: (1) у пункті 7.10 іпотечних договорів сторони погодили, домовились про те, що цей Договір укладається з накладенням заборони відчуження нерухомого майна, що складає предмет іпотеки; (2) за пунктами 2.1.4, 2.1.5 іпотечного договору іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки згідно з чинним законодавством у випадку, якщо в момент настання терміну виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, забезпеченого іпотекою згідно з цим Договором, воно не буде виконано, письмово попередивши про це іпотекодавця. За рахунок предмету іпотеки задовольнити свої вимоги, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи витрати на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги. У випадку виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки - реалізувати своє право відповідно до законодавства; (3) також, відповідно до пункту 2.1.6 Договору іпотеки іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого предметом іпотеки зобов`язання, якщо іпотекодавець не зміг виконати будь-яке зобов`язання забезпечене іпотекою та/або Договором і така неспроможність тривала більше 15 (п`ятнадцяти) днів; (4) у пунктах 4.1, 4.2, 4.3 іпотечного договору встановлено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушених зобов`язань у не більше ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання за Кредитним договором, забезпеченого цією іпотекою, а якщо його вимога не буде задоволена, - звернути стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно із договором про задоволення вимог Іпотекодержателя; (5) відповідно до пункту 4.4.1 Договорів іпотеки у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов`язань за цим договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно із Законом України "Про іпотеку" вважається Договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки на підставі цього Договору іпотеки, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку". Цей Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. Також передбачено право іпотекодержателя від свого імені передати предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку". В цьому випадку правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки є укладений між іпотекодержателем та покупцем договір купівлі-продажу предмета іпотеки. Відповідно до частини першої статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
зазначені пункти іпотечного договору містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням;
на підставі вказаних іпотечних договорів, які містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, державним реєстратором прийнято оскаржувані рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) за іпотекодержателем;
застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом;
стаття 37 Закону України "Про іпотеку" і в редакції діючій станом на момент укладення договору іпотеки від 03 жовтня 2007 року, також передбачала можливість задоволення забезпеченої іпотекою вимоги кредитора як шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, так і на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, а твердження позивача щодо неможливості задоволення вимог іпотекодержателя саме за статтею 37 Закону України "Про іпотеку" є безпідставними та необгрунтованими;
позивач посилався на те, що при здійсненні реєстрації права власності на іпотечне майно, реєстратором порушено пункт 61 Порядку № 1127, оскільки реєстратору не було надано копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові. Однак, відсутність у відповідній графі письмової вимоги саме по собі не свідчить про те, що такі документи реєстратору не надавалися і зазначена вимога відповідачу не направлялася;
положення статті 388 ЦК України можуть застосовуватись як підстави позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, і було відчужене третій особі за умови, що між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин. Суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про відсутність підстав вважати, що іпотечне майно вибуло із власності, поза волею позивача ОСОБА_1 ;
суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що вимоги позивача ОСОБА_1 щодо скасування рішення про державну реєстрацію задоволенню не підлягають, у зв`язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю, правильним також є висновок суду першої інстанції про відсутність підстав і для задоволення вимог про витребування майна, що є похідною вимогою від вимог про оскарження реєстраційних дій;
апеляційний суд дійшов висновку про те, що судом першої інстанції обґрунтовано відмовлено у задоволенні позовних вимог у зв?язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю, оскільки не можна вважати, що іпотечне майно вибуло із власності поза волею позивача ОСОБА_1 . Оскільки вимоги позивача ОСОБА_1 щодо скасування рішення про державну реєстрацію речового права задоволенню не підлягають, у зв`язку з їх необґрунтованістю та недоведеністю, відсутні підстави і для задоволення вимог про витребування майна, що є похідною вимогою від вимог про оскарження реєстраційних дій. Висновки зроблені судом першої інстанції, не суперечать висновкам, зробленим у справах, наведених заявником у апеляційній скарзі.
Аргументи учасників справи
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 через підсистему Електронний суд направив касаційну скаргу на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 31 січня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 08 листопада 2023 року, в якій просив:
оскаржені судові рішення скасувати;
прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому. Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22);
станом на 20 листопада 2023 року доказів переходу прав вимоги за кредитним договором № 20743 від 04 жовтня 2007 року від ТОВ "Фінанс проперті групп" до ОСОБА_2, ОСОБА_1 так ніхто і не надав, також, таких доказів відповідачами не було надано і суду;
такі документи відсутні в реєстраційних справах на реєстрацію нерухомого майна;
вимога ОСОБА_2 не містить реальної суми заборгованості, оскільки в ній не зазначено за який період було нараховані відсотки за користування кредитом. Також в даній вимозі неправомірно зазначено про можливість уточнення та збільшення заборгованості, що суперечить закону та судовій практиці;
ОСОБА_2 не набула права здійснювати фінансові операції відносно ОСОБА_1, оскільки за умовами договору про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги між банком та ТОВ "Фінанс проперті групп" у неї могло виникнути лише право вимагати виконання зобов`язання у розмірі та обсязі, яке існувало на момент укладення цього договору, без можливості нарахування додаткових процентів і неустойки, право на нарахування яких мав первісний кредитор, а саме ПАТ "Енергобанк". Вказаний висновок узгоджується із висновками, висловленими у постановах Верховного Суду від 18 листопада 2020 року у справі № 295/3588/14-ц та від 31 липня 2019 року у справі № 910/4816/18;
належними доказами направлення ОСОБА_1, вимоги є опис вкладення в поштовий конверт в якому зазначені: повне найменування адресата, його поштова адреса та поіменний перелік документів, що надсилається на його адресу, та документ, що підтверджує надання поштових послуг (касовий чек, розрахункова квитанція тощо) до опису вкладення, номер поштового відправлення в яких повинен співпадати. Однак, до поштових відправлень за номером 6109302718656, 6109302718710 та 6109302718702 не додано описів вкладення в цінний лист, оскільки вони відправленні без нього, про що зазначено на товарно-транспортних накладних, у зв`язку з чим не відомо, що саме було відправлено за даними поштовими відправленнями. Крім того, до поштових відправлень за номером 6109302663886, 6109302663835 та 6109302663843 не додано товарно-транспортних накладних та фіскальних чеків (розрахункових документів), які б підтвердили існування даних поштових відправлень;
ні відповідачами, ні зібраними доказами у справі не спростовано того факту, що на момент вибуття з власності ОСОБА_1 спірного майна оцінка предмета іпотеки не здійснювалася та зі ОСОБА_1 не погоджувалася;
оцінка предмета іпотеки - квартири відбулась 16 серпня 2018 року, а у власність ОСОБА_2 набула нерухоме майно 30 серпня 2018 року, тобто, оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, що не відповідає вимогам закону. Перехід права власності ОСОБА_2 на квартиру був здійснений без проведення належним чином оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності, що є підставою для задоволення позову;
вимога ОСОБА_2 від 26 червня 2018 року не містить жодних доказів того, що ОСОБА_2 є правонаступником за кредитним договором № 20743 від 04 жовтня 2007 року і в ОСОБА_1 виник перед нею обов`язок щодо погашення заборгованості за кредитом;
станом на 20 листопада 2023 року доказів переходу прав вимоги за кредитним договором № 20743 від 04 жовтня 2007 року від ТОВ "Фінанс проперті групп" до ОСОБА_2 ОСОБА_1 так ніхто і не надав, також, таких доказів відповідачами не було надано і суду;
державна реєстрація права власності на спірне майно (домоволодіння та земельну ділянку) за ОСОБА_6 відбулася за наявності обтяжень у вигляді накладення арешту на нерухоме майно ухвалою судді Києво-Святошинського районного суду Київської області ОСОБА_10 від 06 травня 2021 року у справі № 369/3029/21;
ні відповідачами, ні зібраними доказами у справі не спростовано того факту, що на момент вибуття з власності ОСОБА_1 спірного майна була наявна заборона (арешти) на його відчуження;
в матеріалах справи міститься копія ухвали Дніпровського районного суду міста Києва від 14 січня 2013 року № 2-3204/10 про скасування арештів, яка не спростовує того факту, що обтяження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого за номером запису про обтяження 1328000 від 13 липня 2010 року було припинено лише 15 липня 2019 року, тобто, на час перереєстрації ОСОБА_2 права власності на квартиру 30 серпня 2018 року, запис про заборону відчуження квартири існував, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 07 травня 2021 року.
Рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 11 січня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі.
18 січня 2024 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.
Ухвалою Верховного Суду від 24 січня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 11 січня 2024 року вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19; від 11 квітня 2017 року у справі № 822/864/15; від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17; від 11 листопада 2019 року у справі № 756/15538/15-ц; від 18 лютого 2021 року у справі № 753/11458/19; від 21 квітня 2021 року у справі № 711/1100/20; від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц; від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц; від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17; від 28 березня 2018 року у справі № 444/9519/12; від 18 листопада 2020 року у справі № 295/3588/14-ц; від 31 липня 2019 року у справі № 910/4816/18; від 16 грудня 2019 року у справі № 211/2171/15-ц; від 04 липня 2018 року у справі № 369/1923/15-ц; від 26 вересня 2018 року у справі № 346/2946/16-ц; судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Фактичні обставини
Суди встановили, що 03 жовтня 2007 року між АТ "Енергобанк" та ОСОБА_1 укладено договір про надання споживчого кредиту № 20743, та Додаткову угоду до договору про надання споживчого кредиту від 11 грудня 2007 року № 20743, за умовами яких банк надав позичальнику кредит в розмірі 3 762 500,00 грн на строк з 03 жовтня 2007 року по 02 жовтня 2012 року на споживчі цілі.
Відповідно до пункту 2.1 договору та додаткової угоди забезпеченням виконання зобов`язань за цим договором є іпотека квартири за адресою: АДРЕСА_1, згідно із Договором іпотеки від 03 жовтня 2007 року, та іпотека житлового будинку, площею 320,3 кв. м з надвірними будівлями, за адресою: АДРЕСА_2 .
Згідно пункту 1.2. договору іпотеки від 03 жовтня 2007 року, укладеного між АБ "Енергобанк" та ОСОБА_1, для забезпечення своєчасного виконання зобов`язань за кредитним договором, укладеним між іпотекодержателем (АБ "Енергобанк") та іпотекодавцем (позивачем), в тому числі по сплаті всіх сум по зазначеному договору, відшкодуванню збитків, завданих прострочкою виконання, оплаті пені, іпотекодавець передає іпотекодержателю на умовах передбачених цим Договором в іпотеку нерухоме майно, а саме: