ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 904/2161/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Бенедисюка І.М. (головуючий), Булгакової І.В., Колос І.Б.,
за участю секретаря судового засідання Ковалівської О.М.,
представників учасників справи:
позивача за первісним позовом - не з`явився
відповідача за первісним позовом - не з`явився
розглянув у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14"
на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 14.12.2022 та
постанову Центрального апеляційного господарського суду від 14.08.2023
за позовом житлово-будівельного кооперативу № 295
до міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14"
про стягнення заборгованості за договором оренди від 10.02.2020 № 1 та
за зустрічним позовом міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14"
до житлово-будівельного кооперативу № 295
про визнання недійсним договору оренди від 10.02.2020 № 1.
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Житлово - будівельний кооператив № 295 (далі - ЖБК №295, позивач за первісним позовом) звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до міського комунального закладу культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14" (далі - МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14", відповідач за первісним позовом) про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення від 10.02.2020 № 1 у розмірі 29 860, 60 грн.
1.2. Від МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" надійшла зустрічна позовна заява, в якій він просить визнати недійсним договір оренди від 10.02.2020 № 1, укладений між МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" та ЖБК № 295.
2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
2.1. Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 14.12.2022 (суддя Ярошенко В. І.) первісний позов задоволено частково.
Стягнуто з МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" на користь ЖБК № 295 заборгованість за договором оренди нежитлового приміщення від 10.02.2020 № 1 у розмірі 22 099, 08 грн та витрати зі сплати судового збору в розмірі 1 836, 13 грн. В іншій частині позову відмовлено.
У задоволенні зустрічного позову МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" до ЖБК № 295 про визнання недійсним договору оренди від 10.02.2020 № 1 відмовлено.
2.2. Постановою від 14.08.2023 Центральний апеляційний господарський суд (колегія суддів: Верхогляд Т.А., Парусніков Ю.Б., Кощеєв І.М.) рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 14.12.2022 залишено без змін.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14", не погоджуючись із судовими рішеннями попередніх інстанцій в частині стягнення заборгованості за договором оренди у розмірі 22 099, 08 грн та витрат зі сплати судового збору в розмірі 1 836, 13 грн та в частині відмови в задоволенні зустрічного позову, звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій в оскаржуваній частині скасувати; ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні первісних позовних вимог та задовольнити зустрічну позовну заяву.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
4. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Касаційна скарга подана на підставі пункту 1 частини першої статті 287 ГПК України з обґрунтуванням того, в чому полягає порушення норм матеріального права та неправильне застосування норм процесуального права судом першої інстанції після апеляційного перегляду справи апеляційною інстанцією, з урахуванням вимог пункту 5 частини другої статті 290 ГПК України, пунктів 3, 4 частини другої статті 287 ГПК України та пунктів 1, 3, 4 частини третьої статті 310 ГПК України.
4.2. Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема статей 203, 215, частини першої статті 316, частини першої статті 317, частини першої, другої статті 319, частини другої статті 331, частини першої статті 759, частини першої статті 761, частини першої статті 763 ЦК України, пункту 4 частини першої статті 3, частини другої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухове майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 № 1952-IV, частини четвертої статті 284, частини четвертої статті 291 ГК України.
4.3. МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" також зазначає, що суди попередніх інстанцій встановили факт виникнення у ЖБК №295 права власності на спірні нежитлові приміщення на підставі недопустимих доказів.
4.4. Скаржник також вказує на те, що суд апеляційної інстанції не дослідив поданих відповідачем за первісним позовом наказу Міністерства юстиції України від 11.04.2023 №1297/5 та висновку Центральної колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 23.11.2022, не надав цим документам жодної оцінки, а у постанові суд апеляційної інстанції зазначив, що відсутність існування доказу на момент прийняття оскаржуваного рішення суду першої інстанції виключає можливість прийняття його судом апеляційної інстанції.
5. Доводи інших учасників справи
5.1. У відзиві на касаційну скаргу (документ сформовано в системі "Електронний суд" 11.02.2024) ЖБК № 295 заперечує проти доводів скаржника, зазначаючи про їх необґрунтованість, і просить оскаржувані судові рішення залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
6. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
6.1. Між ЖБК № 295 (орендодавцем) та МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" (орендарем) 10.02.2020 укладений договір оренди № 1, відповідно до пункту 1.1 якого, в порядку та на умовах, визначених цим договором, орендодавець зобов`язується передати орендарю у строкове платне користування приміщення, що визначене у цьому договорі, та своєчасно сплачувати орендну плату.
6.2. Згідно з пунктом 1.2 договору орендар приймає від орендодавця у користування приміщення, яке розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Велика Діївська, 40.
6.3. За умовами пункту 1.3 договору загальна площа приміщення, що орендується, 258, 8 кв. м з трьома окремими входами, а саме: приміщення № 139 - 100, 3 кв. м, приміщення № 140 - 56, 6 кв. м, приміщення №. 141 - 57, 6 кв. м, приміщення № 142 - 44, 3 кв. м.
6.4. У пункті 1.5 договору встановлено, що приміщення надається орендодавцем для використання під Міський комунальний заклад культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14".
6.5. Обов`язками орендаря, зокрема, є прийняти приміщення від орендодавця по акту прийняття-передачі № 1 (додаток № 1); своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (підпункти 2.1.1, 2.1.3 пункту 2.1 договору).
6.6. Відповідно до пункту 3.1 договору орендна плата за оренду приміщення визначається на підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 26.12.2014 № 824 та на підставі рішень Дніпропетровської міської ради від 19.12.2018 № 5/39, від 27.11.2019 року.
6.7. Пунктом 3.2 договору передбачено, що орендар за користування орендованим приміщенням площею 258, 8 кв. м сплачує орендну плату, яка становить 5 грн 86 коп. за 1 кв. м без НДС, що становить 1 516 грн 57 коп. на місяць. Сума договору становить 13 649 грн 13 коп. Орендна плата нараховується без урахування вартості комунальних послуг. Розрахунки проводяться в безготівковому порядку в національній валюті України шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок орендодавця на підставі рахунку.
6.8. Пунктом 3.3 договору встановлено порядок оплати:
- розрахунки за надані послуги здійснюються протягом 5 банківських днів з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі з наданих послуг;
- в разі затримки бюджетного фінансування розрахунки за надані послуги здійснюються протягом 5 банківських днів з дати отримання закладом бюджетного призначення на фінансування оплати за послуги;
- вартість комунальних послуг не входить до складу орендної плати.
6.9. Після закінчення терміну дії договору орендар зобов`язаний передати орендодавцю приміщення, що орендується, та майно протягом десяти робочих днів після закінчення названого строку орендованого користування за актом прийому-передачі. Приміщення вважається переданим з моменту підписання акта прийому-передачі (пункт 4.1 договору).
6.10. Відповідно до пункту 5.6 договору закінчення строку дії цього договору не звільняє сторони від відповідальності за його недотримання (порушення), яке мало місце під час дії цього договору.
6.11. Пунктом 6.2 договору передбачено, що "договір може бути достроково розірваний за ініціативою орендодавця у разі:
- відмови орендаря від підписання акту приймання-передачі відповідно до п.2.1.1;
- несплати орендарем орендної плати в строк, визначені в п. 3.2;
- використання приміщення не за призначенням;
- пошкодження орендованих приміщень або майна, яке унеможливлює його подальше використання за призначенням;
- незгоди орендаря з розміром орендної плати, визначеної відповідно до пункту 3.2 даного договору.
Згідно з п. 1.3 ст. 651 Цивільного кодексу України орендар має право достроково розірвати договір в односторонньому порядку письмово попередивши орендодавця за два місяці, орендар зобов`язаний звільнити приміщення в зазначений термін".
6.12. Про дострокове розірвання договору інша сторона письмово попереджає за два місяці (пункт 6.3 договору).
6.13. Договір набирає чинності з дня його підписання. Умови цього договору застосовуються до відносин між сторонами з 01 січня 2020 року і діє по 30 вересня 2020 року (пункти 7.1 і 7.2 договору).
6.14. Згідно з пунктом 7.3 договору за два місяці до спливу строку договору оренди сторони мають повідомити одна одну про свої наміри щодо подальшого користування орендованими приміщеннями. Орендар, що сумлінно виконував свої зобов`язання з договору оренди, має право на укладання договору оренди приміщення на новий термін.
6.15. На виконання умов договору 10.02.2020 між орендодавцем та орендарем було складено та підписано акт приймання - передачі нежитлових приміщень за договором оренди від 10.02.2020 року № 1, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає приміщення (згідно з інвентарної справи БТІ № 139, № 140, № 141, № 142) з трьома окремими входами загальною площею 258, 8 кв. м, яке розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Велика Діївська, 40, винятково для використання під Міський комунальний заклад культури "Дніпровська дитяча музична школа № 14".
6.16. Листом від 01.07.2020 вих. № 70 відповідач за первісним позовом повідомив ЖБК № 295 про намір подальшого користування орендованими приміщеннями з 01.10.2020.
6.17. Відповідач за первісним позовом 10.12.2020 надіслав лист вих. № 138/1, відповідно до якого МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" надає для підписання договір оренди на 2021 рік.
6.18. Від відповідача за первісним позовом до позивача за первісним позовом надійшов лист 30.12.2020 № 147 про необхідність укладення договору оренди нежитлових приміщень для можливості подальшого укладання договору з КП "Дніпроводоканал" Дніпровської міської ради.
6.19. Листом від 20.01.2021 вих. № 913 позивач за первісним позовом повідомив відповідача за первісним позовом про некоректність змісту запропонованого ним договору оренди нежитлових приміщень на 2021 рік та направив примірники складеного ЖБК № 295 договору оренди нежитлових приміщень на 2021 рік зі строком оренди з 01.01.2021 року по 30.06.2021 року.
6.20. ЖБК № 295 звернувся з листом від 05.04.2021 вих. № 923 до МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" з вимогою про повернення другого примірника договору оренди нежитлових приміщень на 2021 рік, який було надіслано з листом від 20.01.2021 вих. № 913 та повідомив МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" про заборгованість зі сплати орендної плати за орендовані приміщення.
6.21. Листами від 06.04.2021 вих. № 56 та від 27.04.2021 вих. № 63 МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" повідомив орендодавця про неможливість укладення з ЖБК № 295 договору оренди нежитлових приміщень, оскільки орендар не вважає кооператив власником цих нежитлових приміщень і в силу статті 761 Цивільного кодексу України договір оренди не може бути укладений.
6.22. Також матеріали справи свідчать, що згідно з актом від 27.07.2021 поточної інвентаризації нежитлових приміщень за адресою: м. Дніпро, вул. Велика Діївська, буд. 40 нумерація нежитлових приміщень змінилася і станом на 27.07.2021 року є такою:
нежитлове приміщення № 137 перейменовано у нежитлове приміщення №592;
нежитлове приміщення № 138 перейменовано нежитлове приміщення № 593;
нежитлове приміщення № 139 перейменовано у нежитлове приміщення №594;
нежитлове приміщення № 140 перейменовано у нежитлове приміщення №595;
нежитлове приміщення № 141 перейменовано у нежитлове приміщення №596;
нежитлове приміщення № 142 перейменовано у нежитлове приміщення №597;
нежитлове приміщення № 143 перейменовано у нежитлове приміщення №598;
нежитлове приміщення № 144 перейменовано у нежитлове приміщення №599.
6.23. ЖБК № 295 15.12.2021 направлена претензія на адресу МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа №14" вих. № 16 про невиконання з боку останнього, як орендаря нежитлових приміщень за договором оренди від 10.02.2020 № 1, зобов`язань з оплати орендної плати за користування нежитловими приміщеннями, про існування станом на 31.12.2021 заборгованості з оплати оренди за користування нежитловими приміщеннями у розмірі 19 906, 92 грн та необхідність сплати даної заборгованості.
6.24. Листом від 13.01.2022 вих. № 8 МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа №14" повідомив, що:
- відповідно до протоколу Загальних зборів членів ЖБК № 295 уповноважених представників від 31.01.2021 було прийнято рішення припинити укладати договір оренди нежитлових приміщень № 139, 140, 141, які вбудовані в будинку, що знаходиться на балансі кооперативу, та припинити надання приміщення № 142 в оренду з 15.04.2021, про що було повідомлено МКЗК" Дніпровська дитяча музична школа №14";
- МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа №14" вважає, що договір оренди від 10.02.2020 № 1 було укладено з особою, яка не мала права передавати спірне майно в оренду, оскільки на момент його укладання ЖБК № 295 не був власником приміщень;
- відповідно до листа від 20.12.2014 № 208 за підписом Голови правління ЖБК № 295 Т.М. Хабібуліної, кооператив є неприбутковою організацією та відповідно до розділу 2 ст. 2.3 Статуту не може передавати в оренду майно на платній основі;
- у зв`язку з тим, що МКЗК " Дніпровська дитяча музична школа №14" є бюджетною організацією та фінансується з бюджету міста, відповідач за первісним позовом просить повернути безпідставно отримані кошти та пропонує укласти договір на дольове утримання будинку № 40 "Про участь у витратах на утримання, ремонт будинку та прибудинкової території" пропорційно площі, яку займає заклад.
6.25. ЖБК № 295 направлено 07.02.2022 МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа №14" лист-вимогу вих. № 26, в якому повідомляв про відмову від договору найму та вимагав повернути та звільнити приміщення до 01.06.2022 року.
6.26. У зв`язку з несплатою заборгованості за оренду приміщень більше ніж за 3 місяці позивач за первісним позовом просив звільнити та повернути нежитлові приміщення № 139, 140, 141, 142, які розташовані за адресою: вул. Велика Діївська, 40 в м. Дніпро у строк до 01.06.2022.
6.27. Неповернення вказаних вище нежитлових приміщень позивачу за первісним позовом та непогашення МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа № 14" заборгованості з оплати орендної плати за період з січня 2021 року по липень 2022 року у розмірі 29 860, 60 грн за користування приміщеннями, стало підставою для звернення ЖБК № 295 до суду з позовом.
6.28. МКЗК "Дніпровська дитяча музична школа №14", пославшись на безпідставність позовних вимог кооперативу з огляду на те, що на дату укладення договору у ЖБК № 295 було відсутнє зареєстроване право власності на нежитлові приміщення №№ 139, 140, 141, 142, які розташовані за адресою: м. Дніпро, вул. Велика Діївська, 40, та на відсутність, відповідно, правових підстав для розпорядження нерухомим майном, що є предметом договору оренди, звернувся з зустрічним позовом про визнання договору оренди від 10.02.2020 №1 недійсним.
6.29. Рішення місцевого господарського суду, яке залишено без змін постановою апеляційного господарського суду, мотивовано тим, що з огляду на положення пункту 7.3 договору оренди, останній був автоматично пролонгований з 01.10.2020 та вважається розірваним лише з 01.06.2022 у зв`язку з відмовою від нього ЖБК № 295 з причин невиконання відповідачем умов цього договору в частині оплати орендної плати за період з січня 2021 року по червень 2022 року.