ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 906/1324/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуючої, Краснова Є. В., Мачульського Г. М.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.
представників учасників справи:
Фермерського господарства "Олгрис" - Спесивцева В. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Андрушківської сільської ради (далі - Рада)
на рішення Господарського суду Житомирської області від 25.07.2022
(суддя Кравець С. Г.)
та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.01.2023
(судді Грязнов В. В., Розізнана І. В., Бучинська Г. Б.)
у справі за позовом Фермерського господарства "Олгрис" (далі - ФГ "Олгрис")
до Ради
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди.
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. ФГ "Олгрис" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом, до Ради, в якому просило визнати протиправним та скасувати рішення Ради від 19.10.2021 № 640, а також визнати укладеною Радою та ФГ "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі від 05.03.2012 № 86 на той самий строк і на тих же умовах.
1.2. На обґрунтування позову ФГ "Олгрис" зазначило, що спірне рішення Ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено право позивача на поновлення договору оренди землі у відповідності до положень частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон про оренду землі).
1.3. Вказувало, що правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону про оренду землі, в редакції до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", які набрали чинності 16.07.2020, тобто орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, якщо він належно виконував умови договору і якщо він звернувся до орендодавця з листом-повідомленням та з проєктом додаткової угоди, як і вчинив позивач.
2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
2.1. Господарський суд Житомирської області рішенням від 25.07.2022 задовольнив позовні вимоги у повному обсязі.
2.2. Суд першої інстанції виходив з того, що ФГ "Олгрис" дотрималося правил пункту 8 договору оренди землі від 05.03.2012 № 86 та вимог частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі (у редакції, чинній на дату укладення договору), а тому відмова Ради у поновленні договору оренди з підстав, викладених у рішенні від 19.10.2021 № 640, є протиправною, необґрунтованою та суперечить чинному законодавству. Крім того, суд зазначив, що до правовідносини сторін у цьому випадку необхідно застосовувати норми статті 33 Закону про оренду землі в редакції, чинній станом на дату укладення договору (05.03.2012), а не положення статті 1261 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
2.3. Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 10.01.2023 залишив рішення суду першої інстанції без змін.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
3.1. Рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Господарського суду Житомирської області від 25.07.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 10.01.2023 у справі № 906/1324/21, у якій просить їх скасувати та відмовити в задоволенні позову.
3.2. Рада подала касаційну скаргу, посилаючись на випадок, вказаний у пункті 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки вважає, що суд апеляційної інстанції застосував статтю 33 Закону про оренду землі без урахування висновку Верховного Суду, викладеного у пункті 5.12 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, а саме "у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним".
3.3. Рада зазначила, що чинне законодавство не встановлює обов`язок власника передавати земельну ділянку в оренду, а тому за наявності рішення Ради про відмову у поновленні договору у суду не було підстав для визнання такого договору поновленим. При цьому рішення Ради про відмову свідчить про те, що сторони не погодили істотні умови договору.
3.4. Крім того, на думку скаржника, суд апеляційної інстанції врахував висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, однак Рада вважає, що висновок у справі № 912/1802/21 не може бути застосований до спірних правовідносин у цій справі.
3.5. Рада також вважає, що суд апеляційної інстанції застосував нечинну редакцію Закону про оренду землі, оскільки 02.02.2021 в договір оренди від 05.03.2012 були внесені зміни, а тому до спірних правовідносин підлягає застосуванню Закон про оренду землі в редакції Закону України від 05.12.2019 № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".
4. Позиція інших учасників справи
4.1. ФГ "Олгрис" у відзиві проти задоволення касаційної скарги заперечило, просить постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.
4.2. Зазначає, що єдиною підставою для відмови у поновленні договору оренди за змістом спірного рішення Ради є вказівка на те, що орендарем земельної ділянки є фізична особа, що й мала ініціювати поновлення договору, а не ФГ. При цьому жодних заперечень або незгоди з умовами договору, викладеними у додатковій угоді, Рада не висловлювала, а тому і посилання на неврахування судом висновку Верховного Суду, викладеного у пункті 5.12 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, є безпідставними.
5. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
5.1. Розпорядженням голови Попільнянської районної державної адміністрації (далі - РДА) від 01.03.2012 № 122 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок з метою передачі в користування на умовах оренди терміном на 10 років ОСОБА_1 та вирішено передати для ведення фермерського господарства на території Макарівської сільської ради ОСОБА_1 земельні ділянки у користування на умовах оренди для ведення фермерського господарства.
5.2. На підставі вказаного розпорядження 05.03.2012 між РДА (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі № 86 (далі - договір), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Макарівської сільської ради. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 4, 45 га.
5.3. Положеннями пункту 8 договору визначено, що його укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
5.4. Земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства (пункт 15 договору).
5.5. Відповідно до пункту 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
5.6. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (пункт 40 договору).
5.7. Договір підписано сторонами та зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 13.03.2012 за № 182470004001840.
5.8. Згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, серія АБ № 793381 від 15.07.2013, ФГ "Олгрис" (позивач) зареєстровано як суб`єкт господарювання 14.03.2012, керівником цієї юридичної особи вказано ОСОБА_1
5.9. Пунктом 6.1 статуту ФГ "Олгрис" встановлено, що засновником господарства є ОСОБА_1 .
5.10. Відповідно до пункту 4.3 Статуту ФГ "Олгрис" до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою, кадастровий номер 1824780300:01:000:0190, з цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства згідно з договором оренди землі від 05.03.2012 № 86, укладеного ОСОБА_1 та РДА (зі змінами та доповненнями).
5.11. Пунктом 5.1 статуту ФГ "Олгрис" передбачено, що для реалізації мети та предмета своєї діяльності господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 4,45 га, в тому числі ріллі 4,45 га.
5.12. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.09.2021 № НВ-0007618282021, орендарем земельної ділянки площею 4,45 га, кадастровий номер 1824780300:01:000:0190 є ФГ "Олгрис".
5.13. 02 лютого 2021 року між Радою (відповідачем) та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 86 від 05.03.2012.
5.14. Відповідно до умов додаткової угоди сторони дійшли взаємної згоди внести зміни та доповнення до договору, а саме:
1.1. Провести заміну сторони Орендодавця з РДА на Раду.
1.2. Пункт 2 розділу "Об`єкт оренди" доповнити реченням такого змісту: "Кадастровий номер земельної ділянки - 1824780300:01:000:0190".
1.3. Пункт 5 розділу "Об`єкт оренди" змінити та викласти у такій редакції: "Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, на дату укладення даної додаткової угоди, становить 128 056,70 грн, відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданої Відділом Держгеокадастру у Попільнянському районі 26.01.2021".
1.4. Пункт 9 розділу "Орендна плата", змінити та викласти в такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі, у розмірі 10 (десять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в рік, що становить 12 806 грн".
5.15. З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі ФГ "Олгрис" як користувач земельної ділянки звернулося до Ради з листом-повідомленням від 21.09.2021 щодо поновлення договору оренди землі на умовах, визначених додатковою угодою.
5.16. До листа-повідомлення додано проєкт додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі від 05.03.2012 № 86.
5.17. За результатом розгляду листа-повідомлення рішенням від 19.10.2021 № 640 Рада відмовила в поновленні договору оренди землі від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди. Підставою для відмови стало те, що земельна ділянка відповідно до договору оренди землі від 05.03.2012 року та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 року передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1, а тому сторонами договору є Рада та ця фізична особа.
5.18. Станом на час вирішення спору договір оренди землі не продовжено.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
6.2. За частиною першою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.3. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
6.4. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
6.5. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, що регулювала спірні правовідносини, викладена у новій редакції.
6.6. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 ЗК України.
Правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
6.7. Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
6.8. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
6.9. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
6.10. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
6.11. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
6.12. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).
Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
6.13. У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."