ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 лютого 2024 року
м. Київ
справа № 335/5605/22
провадження № 61-13685св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект", Товариство з обмеженою відповідальністю "Імпресів", ОСОБА_2,
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект", Товариства з обмеженою відповідальністю "Імпресів", ОСОБА_2, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири із застосуванням наслідків недійсності правочину шляхом припинення речових прав та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень
за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Ткаченко Ольги Сергіївни на постанову Запорізького апеляційного суду від 16 серпня 2023 року у складі колегії суддів: Подліянової Г. С., Гончар М. С., Маловічко С. В.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У вересні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, загальною площею 87,76 кв. м, житловою площею 69,7 кв. м, укладений 01 лютого 2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" (далі - ТОВ "Кей-Колект") і Товариством з обмеженою відповідальністю "Імпресів" (далі - ТОВ "Імпресів"), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 133; застосувати наслідки недійсності правочину шляхом припинення речових прав ОСОБА_2 на нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_2, та скасувати рішення приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Єдемської-Фастовець О. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер запису про право власності 47476441, дата державної реєстрації 01 серпня 2022 року, 13:28:44, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу квартири від 01 серпня 2022 року, серія та номер 1213, видавник - приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Єдемська-Фастовець О. О.; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01серпня 2022 року, 13:54:24, індексний номер 64354243).
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилалася на те, що їй на праві приватної власності належала квартира АДРЕСА_1 .
11 жовтня 2007 року між нею і Акціонерним комерційним інноваційним банком "УкрСиббанк" (далі - АКІБ "УкрСиббанк"), який змінив назву на Публічне акціонерне товариство "УкрСиббанк" (далі - ПАТ "УкрСиббанк"), були укладені кредитні договори № 11232909000 і № 11232935000/2.
Цього ж дня для забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами між нею та АКІБ "УкрСиббанк" був укладений договір іпотеки № 11232909000/З, за умовами якого в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .
28 травня 2008 року між нею і АКІБ "УкрСиббанк" були укладені кредитні договори № 11352431000 і № 11352437000 .
Цього ж дня для забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами між нею та АКІБ "УкрСиббанк" був укладений договір іпотеки № 11352431000/З, за умовами якого в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .
12 грудня 2011 року АКІБ "УкрСиббанк" відступило свої права вимоги за вказаними договорами іпотеки ТОВ "Кей-Колект".
01 лютого 2022 року між ТОВ "Кей-Колект" і ТОВ "Імпресів" був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .
У подальшому на підставі договору купівлі-продажу від 01 серпня 2022 року ТОВ "Імпресів" відчужило спірну квартиру ОСОБА_2 .
Про те, що вона не є власником квартири, позивачка дізналась 26 серпня 2022 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
На її думку, ТОВ "Кей-Колект" не мало права звертати стягнення на предмет іпотеки на підставі позасудового врегулювання шляхом продажу квартири від імені іпотекодавця, оскільки згідно з укладеними договорами іпотеки від 11 жовтня 2007 року № 11232909000/З та від 28 травня 2008 року № 11352431000/З сторони встановили, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку". Водночас між іпотекодавцем та іпотекодержателем не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому укладення між ТОВ "Кей-Колект" і ТОВ "Імпресів" договору купівлі-продажу здійснено без наявності у ТОВ "Кей-Колект" відповідних повноважень.
Крім того, TOB "Кей-Колект" не надсилало позичальнику вимог в порядку, визначеному статтею 35 Закону України "Про іпотеку", а тому укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено всупереч статті 38 Закону України "Про іпотеку", що має наслідком недійсність такого договору купівлі-продажу.
При цьому державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ "Імпресів", ОСОБА_2 підлягає скасуванню на підставі статті 216 ЦК України.
У зв`язку з цим просила позов задовольнити.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя рішенням від 29 березня 2023 року позов задовольнив частково. Визнав недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1, укладений 01 лютого 2022 року між ТОВ "Кей-Колект" як продавцем і ТОВ "Імпресів" як покупцем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 133. В іншій частині позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є частково обґрунтованими, оскільки з матеріалів справи не вдалося встановити те, що ТОВ "Кей-Колект" належним чином повідомляло позивачку про наявність заборгованості та намір здійснити продаж предмета іпотеки, у зв`язку з чим укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено з порушенням статті 38 Закону України "Про іпотеку", що має наслідком недійсність такого договору купівлі-продажу. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог щодо застосування наслідків недійсності правочину шляхом припинення речових прав ОСОБА_2 на квартиру та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01 серпня 2022 року, суд першої інстанції виходив з того, що позивачка обрала неправильний спосіб захисту.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Запорізький апеляційний суд постановою від 16 серпня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ "Кей-Колект" задовольнив. Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 29 березня 2023 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.
Апеляційний суд мотивував своє рішення тим, що ТОВ "Кей-Колект" вжило всіх заходів, передбачених статтею 35 Закону України "Про іпотеку" щодо направлення відповідних вимог та повідомлень, необхідних для подальшого звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Крім того, такі вимоги були отримані позивачкою особисто. Суд виходив з того, що позивачка не оспорювала визначений ТОВ "Кей-Колект" розмір заборгованості за кредитними договорами, тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що укладений між ТОВ "Кей-Колект" і ТОВ "Імпресів" договір купівлі-продажу є недійсним. Спірне житлове приміщення вибуло з власності ОСОБА_3 з її власної волі та в подальшому було відчужене особою, яка мала право на таке відчуження.
Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи
У вересні 2023 року представник ОСОБА_1 - адвокат Ткаченко О. С. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати постанову Запорізького апеляційного суду від 16 серпня 2023 року і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження вказував те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 759/6979/16 та постановах Верховного Суду від 15 лютого 2023 року у справі № 212/3116/19, від 22 травня 2019 року у справі № 490/3505/17, від 29 квітня 2021 року у справі № 761/37287/16.
Касаційна скарга мотивована неврахуванням апеляційним судом того, що сторони, укладаючи договори іпотеки, встановили, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом права іпотекодержателя продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку". Водночас у матеріалах справи немає доказів того, що між ОСОБА_1 як іпотекодавцем і ТОВ "Кей-Колект" (який є правонаступником ПAT "УкрСиббанк") як іпотекодержателем був укладений окремий договір про задоволення вимог ТОВ "Кей-Колект". Отже, апеляційний суд дійшов безпідставного висновку про те, що такий пункт договорів є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя.
Також апеляційний суд безпідставно взяв до уваги докази - вимоги, які направлялись ОСОБА_1 як іпотекодавцю, оскільки оригінали цих доказів не подано до суду першої інстанції.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 20 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
16 жовтня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 14 лютого 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи
Апеляційний суд встановив, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованого 26 серпня 2022 року Департаментом надання адміністративних послуг, ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11 жовтня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л. О. за реєстровим номером 2613, на праві приватної власності належала квартира АДРЕСА_1 . Право власності зареєстроване в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 18 жовтня 2007 року.
Між ОСОБА_1 і АКІБ "УкрСиббанк" були укладені: договір про надання споживчого кредиту від 11 жовтня 2007 року № 11232909000 на суму 102 000,00 дол. США, що еквівалентно 515 100,00 грн; договір про надання споживчого кредиту від 11 жовтня 2007 року № 11232935000/2 на суму 2 336,00 грн; договір про надання споживчого кредиту від 28 травня 2008 року № 11352431000 на суму 27 000,00 дол. США, що еквівалентно 130 950,00 грн; договір про надання споживчого кредиту від 28 травня 2008 року № 11352437000 на суму 3 357,00 грн.
Для забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами 11 жовтня 2007 року та 20 травня 2008 року між ОСОБА_1 і АКІБ "УкрСиббанк" були укладені нотаріально посвідчені договори іпотеки № 11232909000/З і № 11352431000/З, за умовами яких в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .
Згідно з пунктом 4.1 іпотечних договорів іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки: у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором (підпункт 4.1.1); у разі виникнення загрози знищення, пошкодження чи втрати Предмета іпотеки; в інших випадках відповідно до діючого законодавства (підпункт 4.1.2); в інших випадках відповідно до діючого законодавства (підпункт 4.1.3).
Звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду (підпункт 4.2.1); виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.2.2); позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України "Про іпотеку" (підпункт 4.2.3); з інших передбачених законодавством України підстав (підпункт 4.2.4).
Згідно з пунктом 4.3 договорів іпотеки право визначення підстави та способу звернення стягнення належить іпотекодержателю.
Відповідно до пункту 4.5 договорів іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням позасудового врегулювання здійснюються відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України "Про іпотеку".
У розділі 5 договорів іпотеки передбачено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
У пункті 5.1 договорів іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Згідно з пунктом 5.2 договорів іпотеки позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку" (підпункт 5.2.1); отримання іпотекодержателем права продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку" (підпункт 5.2.2).
Пунктами 6.5 договорів іпотеки передбачено, що всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі. Листування між сторонами за цим договором здійснюється шляхом направлення або надання однією стороною відповідних повідомлень (рекомендованих листів) іншій стороні на її адресу, що визначена як адреса для листування у розділі "адреси, банківські реквізити та підписи сторін" цього договору або з іншою адресою, про яку сторони письмово повідомили іншій стороні при зміні адреси. Підтвердженням факту відправлення повідомлення (рекомендованого листа) є поштова квитанція або інший поштовий документ, що підтверджує факт відправки або вручення або отримання повідомлення. Сторони погодили, що адреса іпотекодержателя для листування, зазначена в цьому договорі, вважається місцем виконання сторонами своїх зобов`язань за договором.
12 грудня 2011 року АКІБ "УкрСиббанк" відступив свої права вимоги за вказаними кредитними та іпотечними договорами ТОВ "Кей-Колект", на підставі договору відступлення прав вимоги, серія та номер 5207-5208.
Обставини відступлення права вимоги ТОВ "Кей-Колект" сторони не заперечували.
ОСОБА_1 свої зобов`язання за кредитними договорами не виконувала, тому утворилася заборгованість, яка станом на 21 червня 2021 року становила: за договором від 11 жовтня 2007 року № 11232909000 - 38 200,12 дол. США, що еквівалентно 3 755 063,10 грн, та за договором від 28 травня 2008 року № 11352431000 - 35 301,69 дол. США, що еквівалентно 959 189,28 грн.
Наявність зазначеної заборгованості сторона позивача не заперечувала.
З вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 21 червня 2021 року № 735063/1 та вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 21 червня 2021 року № 735063/2 відомо, що ТОВ "Кей-Колект" повідомило ОСОБА_1 про придбання права вимоги заборгованості за договором від 11 жовтня 2007 року № 11232909000, а також, що воно є іпотекодержателем за договором іпотеки від 11 жовтня 2007 року № 11232909000/З; та за договором від 28 травня 2008 року № 11352431000, а також, що воно є іпотекодержателем за договором іпотеки 28 травня 2008 року № 11352431000/З.