ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 910/1235/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А.
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.04.2023 (колегія суддів: Кравчук Г.А. - головуючий, Коробенко Г.П., Козир Т.П.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс"
до Київської міської ради
про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, угоди про поновлення договору оренди укладеною
(за участю представника відповідача - Власенко І.І.)
Вступ
1. У 2004 році Товариство (орендар) отримало в оренду на п`ять років комунальну земельну ділянку. Після спливу строку оренди договір оренди двічі поновлювався на наступні п`ять років та діяв до 31.12.2021. За три місяці до спливу строку оренди земельної ділянки орендар звернувся до орендодавця (міська рада) з клопотанням про поновлення договору, долучивши проект додаткової угоди.
2. Орендар вважав, що оскільки він належно виконував умови договору, своєчасно звернувся до міської ради з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди, а міська рада впродовж місяця не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на той самий строк в силу закону.
3. Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон про оренду землі).
4. Міська рада проти задоволення позову заперечувала, стверджуючи про порушення позивачем умов договору оренди в частині строку забудови земельної ділянки та сплати орендної плати.
5. Суд першої інстанції ухвалив рішення на користь позивача. Вважав, що він має право на поновлення договору оренди землі, бо належним чином виконував умови договору оренди, своєчасно повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, а міська рада у місячний строк не заперечила проти поновлення договору. При цьому місцевий суд вважав, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону про оренду землі у редакції до її зміни Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон № 340-IX).
6. Суд апеляційної інстанції в позові відмовив. Послався не те, що поновлення договору оренди має здійснюватися за правилами статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній на момент його укладення, за приписами якої реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за наявності відповідного рішення органу місцевого самоврядування.
7. Верховний Суд, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключові питання даного спору таким чином:
(1) яка редакція статті 33 Закону про оренду землі підлягає застосуванню до спірних правовідносин;
(2) чи довів позивач наявність усієї сукупності встановлених законом передумов, які дають право на судовий захист права на поновлення договору оренди в судовому порядку.
8. Нижче детально викладені факти та обставини спору.
Обставини справи, встановлені судом
9. 23.12.2004 між Київською міською радою (далі - Рада, відповідач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Лаванда Плюс" (далі - ТОВ "Лаванда Плюс", позивач, орендар) укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,1928 га у м. Києві по вул. Обсерваторній, 4 (кадастровий номер 8000000000:91:168:0031) з цільовим призначенням для будівництва багатоповерхового житлового будинку строком на 5 років (далі - Договір).
10. Згідно з пунктом 11.7 Договору після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
11. У подальшому Договір двічі поновлювався на тих самих умовах і на той самий строк шляхом укладення між сторонами відповідних додаткових угод: вперше добровільно за рішенням Ради до 31.12.2016; вдруге примусово за рішенням суду у справі 910/4300/17 до 31.12.2021.
12. 30.09.2021 позивач направив орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, додавши проєкт додаткової угоди.
13. Листом від 25.10.2021 № 05716-29027 відповідач повідомив позивача про необхідність подання додаткових документів, які підтверджують наміри позивача щодо забудови багатоповерхового житлового будинку (проектні та дозвільні документи на будівництво).
14. Позивач 12.11.2021 подав відповідачу дозвільну документацію на будівництво та проект будівництва житлового будинку.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
15. ТОВ "Лаванда Плюс" звернулося з позовом до Ради про визнання поновленим Договору на той самий строк і на тих самих умовах та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору в редакції позивача.
16. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач належним чином виконував умови Договору та дотримався встановленого статтею 33 Закону про оренду землі порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача у встановлений Договором строк з відповідним повідомленням та проєктом додаткової угоди з метою реалізації переважного права на його поновлення. Однак відповідач протягом одного місяця звернення позивача не розглянув та не заперечив проти поновлення Договору.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
17. Рішенням господарського суду міста Києва від 30.06.2022 позов задоволений. Визнано поновленим Договір на той самий строк і на тих самих умовах та визнано укладеною додаткову угоду про поновлення Договору в редакції позивача.
18. Суд першої інстанції виходив з того, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону про оренду землі у редакції до її зміни згідно із Законом № 340-IX. При цьому за висновком суду передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону про оренду землі підстави для поновлення договору оренди не пов`язані між собою. З огляду на належне виконання позивачем своїх обов`язків за Договором, своєчасне повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, із наданням проєкту додаткової угоди, а також відсутність заперечень орендодавця протягом одного місяця, вимоги позивача про необхідність поновлення Договору є обґрунтованими.
19. При цьому суд першої інстанції відхилив доводи відповідача про неналежне виконання позивачем обов`язків за Договором в частині сплати орендних платежів, строку завершення забудови земельної ділянки, невідповідності у експертному звіті кількості машино-місць проектній документації, з посиланням на їх не підтвердження належними доказами.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
20. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.04.2023 рішення суду першої інстанції скасовано з прийняттям нового рішення про відмову в позові.
21. Суд апеляційної інстанції, з посиланням на приписи абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону № 340-IX, констатував, що поновлення укладеного між сторонами Договору має здійснюватися за правилами статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній на момент його укладення, тобто станом на 23.12.2004, яка не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі. Реалізація переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення органу місцевого самоврядування, яке у даному випадку було відсутнє.
Касаційна скарга
22. Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, з касаційною скаргою звернувся позивач, в якій просить її скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити без змін.
23. Ухвалою Верховного Суду від 04.07.2023 касаційне провадження у справі зупинялось до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 906/1314/21.
Узагальнені доводи касаційної скарги
24. Висновок апеляційного суду про неможливість судового захисту права позивача на поновлення Договору внаслідок застосування статті 33 Закону про оренду землі в редакції на момент укладення Договору є помилковим та суперечить висновкам Верховного Суду в постановах від 18.10.2022 у справі № 912/4031/20, від 08.02.2023 у справі № 904/1225/22, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21. Суд касаційної інстанції визначив алгоритм вирішення спорів про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах із застосуванням редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", чинної на момент виникнення в орендаря переважного права на поновлення договору оренди, та зазначив, що звернення до суду є способом захисту права позивача на поновлення договору оренди, які були порушені бездіяльністю відповідача.
Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу
25. Вимоги позивача не підлягають задоволенню з огляду на неналежне виконання ним умов Договору, що свідчить про відсутність сукупності визначених законодавством передумов, необхідних для поновлення договору оренди на новий строк в судовому порядку та, відповідно, втрату орендарем переважного права на поновлення договору.
Позиція Верховного Суду
Відповіді на ключові питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті
Щодо редакції Закону про оренду землі, який підлягає застосуванню у спірних правовідносинах
26. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
27. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
28. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
29. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
30. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
31. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
32. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
33. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
34. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
35. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
36. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
37. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
38. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
39. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).
40. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.
41. При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
42. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
43. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
44. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
45. Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.