ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 912/487/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Кетрисанівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 23.01.2023 (колегія суддів: Іванов О. Г., Дармін М. О., Антонік С. Г.) у справі
за позовом Приватного підприємства "Деніка" до Кетрисанівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області про визнання укладеною додаткової угоди,
за участю представника позивача - Попович С. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Приватне підприємство "Деніка" (далі - ПП "Деніка") звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Кетрисанівської сільської ради Кропивницького району Кіровоградської області (далі - Сільрада) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 20.12.2010.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між ПП "Деніка" та Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області було узгоджено істотні умови щодо поновлення договору оренди терміном на 7 років та встановлення орендної плати на рівні 12 %, тому наявні підстави для укладення відповідної додаткової угоди відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 30.12.2010 між Бобринецькою районною державною адміністрацією та ПП "Деніка" укладений договір оренди землі, за умовами якого позивачу передано в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 75,00 га ріллі, яка знаходиться на території Олексіївської сільської ради.
4. Згідно інформації з публічної кадастрової карти України земельна ділянка має кадастровий номер 3520880300:02:000:9019.
5. Відповідно до пункту 8 договору, його укладено строком на 10 років та погоджено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
6. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Бобринецькому районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.02.2011 за № 352088034000088.
7. З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі ПП "Деніка" звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області з листом-повідомленням від 20.01.2020.
8. До вказаного листа-повідомлення додано проєкт додаткової угоди до договору оренди землі.
9. За результатом розгляду зазначеного листа-повідомлення, Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області у листі-узгодженні № 32-11-0.63-637/2-20 від 24.01.2020 запропонувало узгодити істотні умови договору оренди в частині встановлення розміру орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки землі за рік, а також продовження строку дії договору на 7 років.
10. Після отримання вищезазначеного листа позивач вчинив конклюдентні дії - надав відповідь (лист від 20.02.2020) про прийняття пропозиції Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на поновлення договору на запропонованих умовах. Однак, додаткову угоду укладено не було.
11. У зв`язку з переходом повноважень щодо поновлення договору оренди спірної земельної ділянки до Сільради, позивач звертався до відповідача з листом-повідомленням від 18.01.2022 щодо поновлення договору оренди землі в порядку частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
12. В подальшому позивач просив відповідача (лист від 26.07.2022) прийняти рішення про поновлення договору оренди землі та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
13. Рішенням від 03.08.2022 № 2946 Сільрада відмовила ПП "Деніка" у поновленні договору оренди. Підставою для такої відмови визначено порушення порядку поновлення договору оренди землі та передача земельної ділянки в оренду КП "Кетрисанівське" згідно рішення Сільради від 28.06.2022 № 2927.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
14. 09.08.2022 Господарський суд Кіровоградської області ухвалив рішення про відмову у задоволенні позову.
15. Центральний апеляційний господарський суд постановою від 23.01.2023 скасував це судове рішення та прийняв нове - про задоволення позову.
16. Суд апеляційної інстанції з огляду на належне виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проєкту додаткової угоди, дійшов висновку, що орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже, і на укладення додаткової угоди до договору.
Короткий зміст касаційної скарги та позицій інших учасників справи
17. У касаційній скарзі Відповідач просить скасувати постанову апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
18. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, наполягаючи на неврахуванні господарським судом апеляційної інстанції правових позицій Верховного Суду, викладених ним у касаційній скарзі.
19. У відзиві на касаційну скаргу позивач просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін, наголошуючи на її законності і обґрунтованості.
Позиція Верховного Суду
20. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
21. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
22. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
23. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
24. "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
25. Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
26. Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
27. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
28. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
29. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом про оренду землі, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
30. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
31. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
32. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
33. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
34. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
35. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).
36. Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
37. За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
38. У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.