ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 910/234/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Краснов Є. В., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 (Гончаров С. А. - головуючий, судді Кравчук Г. А., Ткаченко Б. О.) у справі
за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Обслуговуючого житлово-будівельного кооперативу індивідуальних забудовників приватних житлових будинків "СОВСЬКІ СТАВКИ"
про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку,
(у судове засідання з`явився прокурор Підяш О. С.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Обслуговуючого житлово-будівельного кооперативу індивідуальних забудовників приватних житлових будинків "СОВСЬКІ СТАВКИ" (далі - Обслуговуюче ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ"), в якому просить суд:
- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,1064 га, яка розташована по вул. Лютневій, 58-а, 58-в у Голосіївському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:90:332:0055), укладений між Київською міською радою та Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. 03.10.2014 та зареєстрований в реєстрі за №144, а також зареєстрований в Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 08.10.2014 за №МЗК-1-00294;
- зобов`язати відповідача повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 5,1064 га (кадастровий номер 8000000000:90:332:0055), яка розташована по вул. Лютневій, 58-а, 58-в у Голосіївському районі м. Києва, у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач протягом тривалого часу неодноразово та систематично порушує істотні умови договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою та використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням.
2. Фактичні обставини справи, встановлені судами
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 03 жовтня 2014 року між Київською міською радою (орендодавець) та Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. та зареєстрований в реєстрі за № 144, а також 08.10.2014 за № МЗК-1-00294 в Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), (далі - Договір), за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 29.04.2010 № 788/4226 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором. Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".
Згідно з п. 2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування: вул. Лютнева, 58-а, 58-в, у Голосіївському районі м. Києва; розмір: 51 064 га; цільове призначення: для облаштування лінійних об`єктів транспортної інфраструктури; кадастровий номер: 8000000000:90:332:0055.
У пункті 2.2 Договору визначено, що відповідно до витягу з технічної документації Головного управління Держземагентства у м. Києві Державного агентства земельних ресурсів України від 17.06.2014 № 3612 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 10 102 478,98 грн.
Договір укладено на 25 років (п. 3.1 Договору).
Згідно з п. 4.1 Договору орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою у грошовій формі.
Відповідно до п. 4.2 Договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
За умовами п. 4.8 Договору орендна плата вноситься орендарем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.
Відповідно до п. 6.1 Договору передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в момент укладення цього договору.
Згідно з п. 8.1 Договору оренди орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором; своєчасного внесення орендної плати; дострокового розірвання цього договору; відшкодування понесених збитків, в тому числі неотриманих доходів, відповідно до чинного законодавства у разі у разі розірвання цього договору.
Пунктом 8.4 Договору визначено, що орендар зобов`язаний, зокрема своєчасно вносити орендну плату; повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього договору.
Цей договір припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи-орендаря; набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України, у разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення облаштування об`єктів, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам (пункти 11.3 та 11.4 Договору).
Пунктом 11.8 Договору узгоджено, що у разі припинення або розірвання цього Договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених цим Договором.
Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 03.10.2014 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку, місце розташування: вул. Лютнева, 58-а, 58-в у Голосіївському районі м. Києва; розмір: 51064 га; цільове призначення: для облаштування лінійних об`єктів транспортної інфраструктури; кадастровий номер: 8000000000:90:332:0055. В пункті 3 зазначеного акта сторони підтвердили, що земельна ділянка передається в оренду у придатному для її використання стані.
Відповідно до інформації Головного управління ДПС у м. Києві Державної податкової служби України (лист від 06.11.2020 № 19/26-15-12-07-24), наданій на запит Київської місцевої прокуратури, станом на 06.11.2020 за Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" обліковувалася заборгованість по сплаті за землю, зокрема, заборгованість з орендної плати з юридичних осіб у розмірі 4 973 091,66 грн., яка виникла у зв`язку з несплатою податкових зобов`язань, самостійно визначених платником податків в податкових рахунках земельного податку за період з 30.12.2017 до 02.11.2020.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.11.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2022, у справі № 910/234/21 відмовлено у задоволенні позовних вимог.
3.2. Постановою Верховного Суду від 25.10.2022 касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури задоволено частково, постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.11.2021 у справі № 910/234/21 скасовано, справу № 910/234/21 передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, від 17.08.2021 у справі № 923/410/20 та інших, не надали оцінки доводам прокурора про неналежне виконання Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" умов договору оренди земельної ділянки щодо повної та своєчасної сплати орендної плати, не встановили обставини як щодо наявності чи відсутності факту порушення відповідачем умов договору оренди у вигляді систематичного невнесення орендної плати, так і щодо наявності чи відсутності критерію істотності такого порушення договору оренди земельної ділянки у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
3.3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.03.2023 у справі №910/234/21 (суддя Грєхова О. А.) позов задоволено.
Рішення аргументоване тим, що відповідно до інформації Головного управління Державної податкової служби у м. Києві (лист від 06.11.2020 №19/26-15-12-07-24), наданій на запит Київської місцевої прокуратури, станом на 06.11.2020 за Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" обліковувалася заборгованість по платі за землю, зокрема, заборгованість по орендній платі з юридичних осіб у розмірі 4 973 091,66 грн., яка виникла у зв`язку з несплатою податкових зобов`язань, самостійно визначених платником податків в податкових рахунках земельного податку за період з 30.12.2017 по 02.11.2020.
Отже, на момент звернення з позовом до суду, відповідачем порушено взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендної плати, і таке порушення є систематичним та триваючим, оскільки відповідачем порушено таке зобов`язання 35 разів за визначений період.
Факт того, що відповідач допускав порушення умов договору в частині своєчасної сплати орендної плати підтверджується також судовими рішеннями, а саме: рішенням Господарського суду міста Києва від 24.11.2016 у справі № 910/18471/16, постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 30.11.2017 у справі № 826/13745/17, рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі № 640/19111/18, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 07.10.2020.
При цьому, сплата орендної плати під час розгляду справи за період у майже три роки, у який відповідачем не сплачувалась орендна плата, не нівелює обставин щодо систематичного порушенням відповідачем взятих на себе зобов`язань за Договором в частині сплати орендної плати.
Суд також врахував, що у пункті 11.4 договору сторонами узгоджено, що договір може бути розірваний за рішенням суду, в порядку, встановленому законом у разі, зокрема, коли орендар систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату. Водночас, у цьому випадку відповідачем не сплачувалась орендна плата майже три роки підряд, що свідчить про систематичну несплату орендної плати у відповідності до п. 11.4 Договору.
Враховуючи той факт, що порушення відповідачем своїх договірних зобов`язань, в частині своєчасної та повної сплати платежів за Договором, підтверджений матеріалами справи і не спростований відповідачем, суд констатував про систематичне порушення зобов`язання зі сплати орендної плати, яке є істотним порушенням Договору, а відтак розірвання Договору у зв`язку зі систематичним порушенням умов Договору в частині сплати орендної плати відповідатиме загальним засадам цивільного законодавства.
3.4. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 у справі № 910/234/21 рішення суду першої інстанції скасовано, а у задоволенні позову відмовлено.
Постанова аргументована тим, що відповідно до довідки голови правління Обслуговуючого ЖБК "Совські ставки" від 26.03.2021, станом на 18.03.2021 в електронному кабінеті платника податків відповідача рахувалася заборгованість з орендної плати в розмірі 5 531 731,07 грн, з яких:
- 5 385 326,47 грн - заборгованість з орендної плати (в тому числі, враховуючи суму орендної плати в розмірі 1 036 326,47 грн, яка присуджена до стягнення рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі №640/19111/18) по лютий 2021 року включно;
- 146 404,60 грн - заборгованість по пені (в тому числі, враховуючи 89943,29 грн пені, яка присуджена до стягнення рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі №640/19111/18).
19.03.2021 в рахунок погашення зазначеної заборгованості з орендної плати відповідачем сплачені грошові кошти у загальному розмірі 5 385 326,47 грн, що підтверджується платіжними дорученнями №15 від 19.03.2021 на суму 1036086,86 грн та №18 від 19.03.2021 на суму 4 349 239,61 грн.
Крім того, згідно з платіжними дорученнями №16 та №17 від 19.03.2021 відповідачем сплачений штраф у розмірі 8 025,58 грн та пеня у розмірі 89 943,29 грн на виконання рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі №640/19111/18.
Витягом з інформаційної системи органів ДПС щодо стану розрахунків платника з бюджетом та цільовими фондами станом на 31.03.2021, після сплати вказаної суми боргу, враховуючи передбачену п. 87.9 ст. 87 Податкового кодексу України черговість погашення податковими органами податкового боргу в залежності від моменту його виникнення, в електронному кабінеті відповідача станом на 31.03.2021 утворилась така заборгованість:
- 181 443,41 грн, що утворилась із суми часткової заборгованості з орендної плати за січень місяць в розмірі 48 435,73 грн та повної суми боргу за лютий 2021 року 133007,68 грн;
- 601 560,40 грн донарахована пеня за порушення строків сплати зобов`язань.
Платіжними дорученнями №24 від 31.03.2021 та №25 від 02.04.2021 відповідач сплатив до бюджету грошові кошти у сумі 133 007,68 грн та 649 996,13 грн, а всього 783 003,81 грн (належним чином засвідчені копії платіжних доручень долучено до матеріалів справи та досліджено колегією суддів).
Наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями №26 від 26.04.2021 на суму 133 007,68 грн, №37 від 24.05.2021 на суму 133 007,68 грн, №46 від 24.06.2021 на суму 133 007,68 грн, №56 від 28.07.2021 на суму 133 007,68 грн, №58 від 16.08.2021 на суму 133 007,68 грн, №70 від 22.09.2021 на суму 133 007,68 грн підтверджується сплата відповідачем орендної плати за березень, квітень, травень, червень, липень та серпень 2021 року.
Також платіжним дорученням №49 від 22.07.2021 відповідач здійснив оплату штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати в розмірі 337 122,29 грн який нараховано ГУ ДПС у м. Києві згідно податкового повідомлення-рішення від 26.05.2021 №403010417.
Відповідно до листа Головного управління ДПС у м. Києві від 31.08.2021 № 82942/6/26-15-13-03-10 станом на 28.08.2021 відповідно до даних інформаційно-телекомунікаційних систем контролюючих органів, податковий борг по земельному податку з юридичних осіб та орендній платі за землю Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" не обліковується.
Надалі, в ході розгляду справи в суді першої інстанції відповідачем були надані належним чином засвідчені копії платіжних доручень №77 від 26.10.2021 на суму 133 007,68 грн та №79 від 26.11.2021 на суму 133 007,68 грн, якими підтверджується сплата відповідачем орендної плати за Договором за вересень та жовтень 2021 року.
Отже, заборгованість з орендної плати, існування якої зумовило звернення прокурора з даним позовом до суду, була погашена відповідачем в повному обсязі (разом із нарахованими штрафними санкціями), та починаючи із квітня 2021 року відповідач регулярно у встановлений Договором строк сплачує орендну оплату за користування спірною земельною ділянкою.
Станом на момент повторного розгляду справи в суді заборгованість зі сплати орендної плати у відповідача відсутня. Доказів зворотного прокурор та позивач не надали.
Вказані дії з боку відповідача свідчать про намір останнього виконувати належним чином зобов`язання по Договору, а також його заінтересованість в існуванні правовідносин в рамках спірного Договору оренди.
Суд першої інстанції, в оскаржуваному рішенні не встановив обставин щодо завданої шкоди та збитків; недосягнення цілі і мети договору; того, на що Київська міська Рада розраховувала або що не отримала при укладенні Договору оренди землі, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Новим членом кооперативу Яриною І.В. (прийнято до кооперативу загальними зборами 16.03.2021) неодноразово вносились кошти, а саме додаткові пайові внески, з метою здійснення оплати за оренду землі та земельного податку: здійснено перерахування на поточний рахунок Відповідача додаткових пайових внесків в розмірі більше ніж 13млн. грн. (докази є в матеріалах справи, надані разом з клопотаннями про приєднання доказів від 11.10.2021). З отриманих додаткових пайових внесків Відповідач здійснював оплату орендної плати по Договору оренди.
Вказані дії з боку члена кооперативу, як подальша сплата орендної плати свідчать про добросовісний намір Відповідача виконувати належним чином зобов`язання по договору, а також його заінтересованість у існуванні правовідносин в рамках Договору оренди.
Відсутність шкоди полягає у відсутності заборгованості відповідача перед позивачем по Договору оренди землі.
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. Заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2023 у справі № 910/234/21 скасувати і залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2023 у справі №910/234/21.
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.