ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 906/1241/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуюча, Краснов Є. В., Мачульський Г. М.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
представників учасників справи:
Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона" - Рожок Л. П.,
Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області - Давиденко В. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.11.2023
(судді Гудак А. В., Олексюк Г. Є., Мельник О. В.)
та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.12.2023
(судді Гудак А. В., Олексюк Г. Є., Мельник О. В.)
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона"
до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області
про визнання договорів купівлі-продажу земельних ділянок укладеними.
ВСТАНОВИВ:
1. Історія справи
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона" (далі - ТОВ "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона", позивач) звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області (далі - Сільрада, відповідач) про визнання договорів купівлі-продажу земельних ділянок укладеними у запропонованій позивачем редакції.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач безпідставно ухиляється від підписання та укладення з позивачем договорів купівлі-продажу земельних ділянок, хоча сторонами було виконано усі передбачені законодавством процедури для набуття їх у власність, погоджено усі істотні умови договорів, а позивачем сплачено повну вартість цих земельних ділянок.
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
2.1. Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27.06.2014 № 23604907 ТОВ "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона" є власником об`єкта нерухомого майна - комплексу будівель за адресою: Житомирська обл., с. Довжик, вул. Нескорених, буд.15, яке розміщено на земельних ділянках з кадастровими номерами 1822083200:06:001:1241 та 1822083200:06:001:1242. Земельні ділянки належать до комунальної форми власності (Витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.07.2022 № 305123241, від 16.07.2022 № 305123464, власник - Сільрада).
2.2. Згідно з Державним актом на право постійного користування від 12.05.1996 ІІ-ЖТ № 000753 ці земельні ділянки перебувають у постійному користуванні ТОВ "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона".
2.3. Рішенням Сільради від 05.11.2021 № 417 надано дозвіл на виготовлення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення згідно з додатком, зокрема ТОВ "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона" - на виготовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 1822083200:06:001:1241 площею 0,4763 га та з кадастровим номером 1822083200:06:001:1242 площею 0,1929 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Вирішено виконавчому комітету Сільради замовити виготовлення експертної грошової оцінки земельних ділянок, зазначених у додатку, в організації, яка має відповідний дозвіл (ліцензію) на виконання цього виду робіт, після внесення покупцями авансового платежу в розмірі 20% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
2.4. На виконання рішення Сільради від 05.11.2021 № 417 ТОВ "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона" сплатило 208 572,45 грн авансового платежу за земельну ділянку з кадастровим номером 1822083200:06:001:1241 (платіжне доручення від 15.12.2021 № 926), а також 84 471,19 грн авансового платежу за земельну ділянку з кадастровим номером 1822083200:06:001:1242 (платіжні доручення від 14.12.2021 № 924, від 15.12.2021 № 925).
2.5. Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 0,1929 га з кадастровим номером 1822083200:06:001:1242 ринкова вартість земельної ділянки складає 115 508,52 грн, дата оцінки - 20.12.2021, термін чинності висновку - дванадцять місяців з дати оцінки; відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 0,4763 га з кадастровим номером 1822083200:06:001:1241 ринкова вартість земельної ділянки складає 261 441,07 грн, дата оцінки - 20.12.2021, термін чинності висновку - дванадцять місяців з дати оцінки.
2.6. Рішенням Сільради від 24.06.2022 № 569, зокрема, погоджено звіти про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення згідно з додатком; затверджено вартість земельних ділянок та вирішено продати дані земельні ділянки згідно з додатком (ТОВ "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона" затверджено вартість земельної ділянки з кадастровим номером 1822083200:06:001:1241 площею 0,4763 га згідно з експертною грошовою оцінкою - 261 441,07 грн, ціна продажу - 261 441,07 грн та вартість земельної ділянки з кадастровим номером 1822083200:06:001:1242 площею 0,1929 га згідно з експертною грошовою оцінкою - 115 508,52 грн, ціна продажу - 115 508,52 грн); секретарю Сільради Ткаченку Б. І. доручено забезпечити оформлення договорів купівлі-продажу земельних ділянок за ціною та на умовах, що зазначені в додатку.
2.7. Відповідно до рішення Сільради від 24.06.2022 № 569 та з посиланням на рішення Сільради від 05.11.2021 № 417 позивач доплатив за земельну ділянку з кадастровим номером 1822083200:06:001:1241 суму 52 868,62 грн та за земельну ділянку з кадастровим номером 1822083200:06:001:1242- 31 037,33 грн (платіжні доручення від 16.12.2022 № 1081, від 16.12.2022 № 1082). Тобто розрахунок здійснений повністю.
2.8. Листом від 16.12.2022 № 16/2 позивач просив відповідача надати акт звірки щодо здійснених оплат за земельні ділянки, а листом від 16.12.2022 № 16/12-1 у зв`язку із закінченням терміну експертної грошової оцінки земельних ділянок звернувся з проханням укласти договір купівлі-продажу терміново до 20.12.2022 у приватного нотаріуса Демецької С. Л.
2.9. Відповідач листом від 20.12.2022 № 1172 повідомив позивача про те, що листом від 19.12.2022 № 1169 звернувся до приватного нотаріуса Демецької С. Л. щодо надання для ознайомлення проєктів договорів купівлі-продажу земельних ділянок з кадастровими номерами 1822083200:06:001:1241 та 1822083200:06:001:1242.
2.10. 20.12.2022 відповідач (продавець) на укладання та підписання договорів у нотаріуса не з`явився; у зв`язку з неможливістю встановити волевиявлення особи, перевірити та встановити цивільну правоздатність та дієздатність представника продавця постановою від 20.12.2022 № 833/02-31 приватний нотаріус Демецька С. Л. відмовила позивачу у вчиненні нотаріальної дії.
2.11. Посилаючись на безпідставне ухилення відповідача від підписання та укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок, з метою захисту прав та інтересів позивач звернувся до суду із цим з позовом.
3. Короткий зміст судових рішень
3.1. Господарський суд Житомирської області рішенням від 20.07.2023 відмовив у задоволенні позову.
3.2. Суд дійшов висновку, що:
- позивач звернувся до суду з позовом про визнання договорів купівлі-продажу земельних ділянок укладеними у запропонованій ним редакції поза межами строку чинності звітів про експертну грошову оцінку;
- відсутні обставини, які б свідчили про ухилення відповідача від укладання та підписання договору.
3.3. Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 22.11.2023 скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове рішення, яким позовні вимоги задовольнив частково. Визнав укладеними договори купівлі-продажу земельних ділянок з дня набрання чинності постанови у редакції відповідно до її резолютивної частини. У задоволенні решти позовних вимог відмовив.
3.4. Зазначив, що відповідач своїм рішенням виявив волевиявлення на відчуження земельних ділянок позивачу, доручивши своєму уповноваженому представнику здійснити оформлення договорів купівлі-продажу за ціною та на умовах, вказаних у додатку до рішення, тож для відповідача укладення договору на виконання власного рішення є обов`язковим. Врахував, що позивач та відповідач погодили істотні умови договорів купівлі-продажу земельних ділянок, а позивач виконав свої обов`язки, виготовивши необхідну документацію та сплативши вартість земельних ділянок під час чинності звітів про експертну грошову оцінку цих земельних ділянок, однак договір купівлі-продажу так і не оформлений. Тому має місце бездіяльність та зволікання відповідача щодо укладення з позивачем договорів купівлі-продажу земельних ділянок, що є порушенням "правомірних очікувань" позивача на отримання у власність земельних ділянок у порядку, встановленому чинним законодавством України. Оскільки предметом розгляду даної справи є переддоговірний спір, то договірне зобов`язання між сторонами виникає на підставі судового рішення, тому визначив дату укладення договору в резолютивній частині постанови відповідно до дати ухвалення постанови.
3.5. Крім того, Північно-західний апеляційний господарський суд додатковою постановою від 06.12.2023 стягнув з відповідача на користь позивача 20 000,00 грн витрат на правову (правничу) допомогу.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. 18.12.2023 відповідач подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.12.2023, в якій просить скасувати оскаржувану постанову та залишити в силі рішення суду першої інстанції, а також скасувати оскаржувану додаткову постанову та повернути без розгляду заяву позивача про ухвалення додаткового рішення.
4.2. Підставою касаційного оскарження скаржник зазначив неправильне застосування судом апеляційної інстанції:
- статті 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) щодо загальних засад цивільного законодавства внаслідок неврахування висновків Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 та Верховного Суду, викладених у постановах від 16.06.2021 у справі № 554/4741/19, від 18.04.2022 у справі № 520/1185/16-ц. Зокрема, суд не врахував, що відповідач не ухилявся від укладення договорів, тоді як позивач діяв недобросовісно та нерозумно, оскільки попередив відповідача про необхідність укладення договорів за 2 робочі дні до закінчення строку дії звіту про експертну грошову оцінку;
- статті 649 ЦК України та статей 180, 181, 187 Господарського кодексу України (далі - ГК України) щодо умов договору, внаслідок неврахування висновків Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 16.02.2021 у справі № 921/530/18 та Верховного Суду, викладених у постановах від 04.07.2019 у справі № 911/2244/18, від 25.08.2021 у справі № 914/1703/20, від 01.12.2021 у справі № 46/606, від 15.02.2022 у справі № 904/4751/20, від 01.09.2022 у справі № 922/4249/17, від 09.08.2023 у справі № 46/603. Зокрема, апеляційний господарський суд не врахував, що підстава для обов`язкового укладення договору в переддоговірному спорі має існувати на момент набрання законної сили рішенням суду, проте суд не має підстав для визнання договору укладеним за ціною, строк чинності якої сплив, оскільки сплив термін чинності звіту про експертну грошову оцінку земель.
4.3. Скаржник також зазначає про необхідність відступити від висновку Верховного Суду, викладеного у постановах від 11.09.2019 у справі № 910/14555/18, від 24.10.2019 у справі № 922/4192/16, від 11.12.2019 у справі № 909/324/19, про те, що належним способом захисту порушених прав позивача у разі неукладення договору купівлі-продажу земельної ділянки є позовна вимога про визнання договору укладеним у запропонованій позивачем редакції. Скаржник стверджує, що спір між сторонами не є переддоговірним та відсутня норма закону, яка зобов`язує укласти договір та можливість визнання його укладеним в судовому порядку, тому права позивача можуть бути захищені шляхом пред`явлення вимоги про визнання права власності в разі сплати вартості земельної ділянки згідно з чинним звітом про експерту грошову оцінку.
4.4. В частині оскарження додаткової постанови суду апеляційної інстанції скаржник послався на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування статті 170 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), зокрема до заяв про ухвалення додаткового рішення, які суд зобов`язаний повернути заявнику без розгляду, якщо заявник не зареєстрував електронний кабінет в Єдиній судовій інформаційно-телекомунікаційній системі (далі - ЄСІТС). Скаржник зазначає, що станом на дату подання заяви про ухвалення додаткового рішення позивач не зареєстрував електронний кабінет ЄСІТС.
4.5. Скаржник також посилається на відсутність конкретного зазначення наданих позивачу послуг на правничу допомогу, що позбавило відповідача можливості заявити клопотання про їх зменшення.
5. Позиції інших учасників справи
5.1. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні, а оскаржувані судові рішення суду апеляційної інстанції залишити без змін.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
Щодо суті спору
6.2. Відповідно до положень статті 12 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу.
6.3. Частиною першою статті 116 ЗК України унормовано, що право власності на земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, набувається на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
6.4. Відповідно до частини першої статті 127 ЗК України органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
6.5. Положення статті 128 ЗК України визначають алгоритм дій сторін у процесі продажу земельної ділянки державної чи комунальної власності. Так, згідно із частиною першою цієї статті продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.
6.6. Частиною другою статті 128 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
6.7. Відповідно до частини третьої цієї статті орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
6.8. За змістом частини восьмої статті 128 ЗК України ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб`єктами господарювання, які є суб`єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.
6.9. Частиною шостою статті 128 ЗК України передбачено, що рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
6.10. Отже, договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається лише на останньому етапі і підставою для укладення такого договору є рішення уповноваженого органу про продаж земельної ділянки, що є актом органу місцевого самоврядування, який приймається радою у межах своїх повноважень (частина перша статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні"), та формою вираження волевиявлення як продавця у спірних правовідносинах.
6.11. До моменту укладення цього договору, починаючи з моменту звернення особи до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) про продаж земельної ділянки, тривають переддоговірні відносини: сторони ведуть переговори щодо предмета договору, а саме щодо можливості укладення договору купівлі-продажу в майбутньому, щодо визначення конкретної земельної ділянки на масиві земель державної або комунальної власності та щодо покупної ціни (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункти 34- 36)).
6.12. Відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків по відношенню одна до одної. Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема, добросовісно. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункти 37, 38), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 40), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 52), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.67), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пункт 9.55), від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21 (пункт 198).
6.13. Приписами частини першої статті 649 ЦК України визначено, що розбіжності, які виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.
6.14. Суди попередніх інстанцій встановили, що за результатами розгляду звернення позивача про продаж земельних ділянок, на яких розташоване нерухоме майно позивача, що належить йому на праві власності, Сільрада прийняла рішення від 05.11.2021 № 417, згідно з яким вирішила надати дозвіл на виготовлення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення згідно з додатком (ТОВ "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона" - на виготовлення експертної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 1822083200:06:001:1241 площею 0,4763 га та з кадастровим номером 1822083200:06:001:1242 площею 0,1929 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості).
6.15. Відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 0,1929 га з кадастровим номером 1822083200:06:001:1242, ринкова вартість земельної ділянки складає 115 508,52 грн; відповідно до звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки загальною площею 0,4763 га з кадастровим номером 1822083200:06:001:1241, ринкова вартість земельної ділянки складає 261 441,07 грн. На звіти незалежним оцінювачем надані позитивні рецензії.
6.16. У подальшому Сільрада прийняла рішення від 24.06.2022 № 569, яким погодила звіти про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення згідно з додатком; затвердила вартість земельних ділянок та вирішила продати дані земельні ділянки згідно з додатком (ТОВ "Житомирська спеціалізована пересувна механізована колона" затверджено вартість земельної ділянки з кадастровим номером 1822083200:06:001:1241 площею 0,4763 га згідно з експертною грошовою оцінкою - 261 441,07 грн, ціна продажу - 261 441,07 грн та вартість земельної ділянки з кадастровим номером 1822083200:06:001:1242 площею 0,1929 га згідно з експертною грошовою оцінкою - 115 508,52 грн, ціна продажу - 115 508,52 грн); секретарю Сільради доручено забезпечити оформлення договорів купівлі-продажу земельних ділянок за ціною та на умовах, що зазначені в додатку.
6.17. На виконання рішення від 05.11.2021 № 417 позивач сплатив відповідачу повну вартість земельних ділянок згідно з експертними грошовими оцінками, яка відповідно до рішення від 24.06.2022 № 569 є ціною продажу земельних ділянок, про що зазначено у додатку до рішення № 569, та звернувся з листом від 16.12.2022 № 16/12-1 з проханням терміново укласти договори купівлі-продажу відповідних земельних ділянок у зв`язку із закінченням терміну звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок. Відповідач листом від 20.12.2022 № 1172 повідомив позивача про те, що 19.12.2022 звернувся до приватного нотаріуса щодо надання проєктів договорів купівлі-продажу земельних ділянок з кадастровими номерами 1822083200:06:001:1241 та 1822083200:06:001:1242 для ознайомлення. У зв`язку з неявкою 20.12.2022 відповідача (продавця) на укладання та підписання договорів, неможливістю встановити волевиявлення особи, перевірити та встановити цивільну правоздатність та дієздатність представника продавця, постановою від 20.12.2022 № 833/02-31 приватний нотаріус відмовив позивачу у вчиненні нотаріальної дії.