ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 січня 2024 року
м. Київ
cправа № 906/1141/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуюча, Волковицька Н. О., Мачульський Г. М.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
представників учасників справи:
Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області -
Присяжнюк О. А.,
Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" - Пустовіт О. Ю.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ"
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.10.2023
(судді Розізнана І. В., Грязнов В. В., Павлюк І. Ю.)
у справі за позовом Волицької сільської ради Житомирського району Житомирської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ"
про визнання договору укладеним та стягнення 298 420,66 грн.
ВСТАНОВИВ:
1. Історія справи
1.1. Волицька сільська рада Житомирського району Житомирської області (далі - Рада, позивач) звернулася до Господарського суду Житомирської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Васильківське КСМ" (далі - ТОВ "Васильківське КСМ", відповідач), в якому просила визнати укладеним договір оренди земельної ділянки та стягнути 298 420,66 грн.
1.2. Позивач обґрунтував позов тим, що відповідач як власник об`єктів нерухомого майна, розташованих на земельних ділянках загальною площею 34,7482 га на порушення вимог Земельного та Податкового кодексів України, використовує земельні ділянки без правовстановлюючих документів та не сплачує плату за землю, а також уникає укладення з власником земельних ділянок комунальної власності договору оренди.
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
2.1. Відповідач з 06.10.2009 є власником на підставі договорів міни від 24.06.2009:
- частини цілісного майнового комплексу згідно з переліком на вул. Леніна, 31, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.;
- частини цілісного майнового комплексу згідно з переліком на вул. Леніна, 33, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.;
- частини цілісного майнового комплексу згідно з переліком на вул. Леніна, 32, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.;
- частини цілісного майнового комплексу згідно з переліком по пров. Залізничному, 11, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.;
- частини цілісного майнового комплексу (адміністративно-побутовий корпус загальною площею 906,8 м2 на вул. Леніна, 1а, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.
2.2. Позивач посилається на те, що нерухоме майно розташоване на земельних ділянках (ділянка № 1 площею 3,7000 га, кадастровий номер 1820384800:07:000:0252; ділянка № 2 площею 3,1422 га, кадастровий номер 1820384800:07:000:0254; ділянка № 3 площею 27,9060 га, кадастровий номер 1820384800:07:000:0268), загальна площа яких складає 34,7482 га, про що свідчать акти обстежень земельних ділянок від 08.04.2021 № 1, № 2, № 3.
2.3. Рішеннями Ради від 10.12.2021 № 513 та від 18.02.2022 № 610 затверджено Волицькій територіальній громаді в особі Ради технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельних ділянок комунальної власності під господарськими будівлями та дворами загальною площею 27,9060 га, загальною площею 3,7000 га, загальною площею 3,1422 га, що розташовані на території Івницького Старостинського округу Ради; прийнято у комунальну власність та передано на баланс Ради земельні ділянки з цільовим призначенням: 01.01 - для ведення товарно-сільськогосподарського виробництва, а саме: ділянка № 1 площею 3,7000 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0252; ділянка № 2 площею 3,1422 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0254; ділянка № 3 площею 27,9060 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0268, що розташовані на території Івницького Старостинського округу Ради.
2.4. Рада звернулася до ТОВ "Васильківське КСМ" з листом від 17.06.2022 № 515, в якому зазначила про необхідність укладення договорів оренди землі з власником земельних ділянок комунальної власності під господарськими будівлями та дворами загальною площею 34,7482 га (ділянка № 1 площею 3,7000 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0252; ділянка № 2 площею 3,1422 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0254; ділянка № 3 площею 27,9060 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0268). Проте відповідач відповідь на лист не надав.
2.5. Позивач звернувся з позовом про визнання договору оренди земельних ділянок укладеним та про стягнення з ТОВ "Васильківське КСМ" 209 073,28 грн безпідставно збережених коштів за користування земельними ділянками загальною площею 34,37482 га без правовстановлюючих документів та 89 347,38 грн шкоди за самовільне зайняття земельних ділянок.
2.6. Відповідач заперечував проти укладення договору оренди, посилаючись на порушення позивачем переддоговірної процедури.
2.7. Зазначав також про те, що у матеріалах справи відсутні докази, які підтверджують самовільність зайняття спірних земельних ділянок відповідачем, наголосивши, що у разі правомірності набуття нерухомого майна відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно, не може кваліфікуватися як її самовільне зайняття.
3. Короткий зміст судових рішень
3.1. Господарський суд Житомирської області рішенням від 23.05.2023 відмовив у задоволенні позову.
3.2. Суд виходив з того, що факт самовільного зайняття земельних ділянок позивач не довів. А для вирішення спору щодо стягнення з відповідача як власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів як плати за користування землею, на якій розташоване це майно, необхідним є встановлення тієї обставини, чи є земельна ділянка, за користування якою стягується плата, об`єктом цивільних прав.
3.3. Разом з тим позивач не надав доказів про існування протягом періоду з 2018 по 2021 рік земельних ділянок (ділянка № 1 площею 3,7000 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0252; ділянка № 2 площею 3,1422 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0254; ділянка № 3 площею 27,9060 га з кадастровим номером 1820384800:07:000:0268) як об`єктів цивільних прав, щодо цих земельних ділянок не була проведена нормативна грошова оцінка та відповідно не могла бути визначена орендна плата; позивач не дотримався процедури та порядку укладення договору оренди земельних ділянок.
3.4. Щодо стягнення коштів за користування земельними ділянками за період із січня по жовтень 2022 року суд вказав на те, що акти обстеження, надані позивачем на підтвердження площі використовуваної земельної ділянки, не є належними та допустимими доказами такого, адже таке не передбачено ні ЗК України, ні Інструкцією про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18.05.2010 № 376.
3.5. Також відсутні докази того, що на сформованих земельних ділянках знаходяться саме об`єкти власності відповідача і що ці земельні ділянки зареєстровані за позивачем на праві власності у порядку, передбаченому законодавством.
3.6. Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 04.10.2023 скасував рішення суду першої інстанції та прийняв нове, яким позов задовольнив частково та стягнув з відповідача кошти в сумі 171 873,60 грн. У решті позовних вимог відмовив.
3.7. Щодо відмови у задоволенні вимог про визнання договору укладеним та стягнення шкоди, заподіяної самовільним зайняттям земельних ділянок, апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції.
3.8. Щодо стягнення безпідставно збережених коштів за користування відповідачем земельними ділянками у період з 01.01.2018 по 31.12.2021, то апеляційний суд зазначив, що відповідач не надав доказів про оформлення правового титулу на земельні ділянки, на яких розташоване належне йому нерухоме майно. Тому кваліфікував заявлені до стягнення за відповідний період кошти як безпідставно збережені з моменту набуття відповідачем права власності на об`єкти нерухомого майна, що й зумовило обов`язок оплачувати фактичне використання земельних ділянок. Суд не взяв до уваги заперечення відповідача щодо неможливості нарахування кондикційних зобов`язань за відсутності формування та реєстрації земельних ділянок як об`єктів цивільних прав та погодився з розрахунком позивача, здійсненим на підставі нормативної грошової оцінки ріллі по Житомирській області, також наголосивши, що розмір земельних ділянок визначений у відповідності до актів обстеження земельних ділянок, а доказів використання земельних ділянок меншого розміру відповідач не надав.
3.9. Суд взяв до уваги заяву відповідача про застосування позовної давності, а тому стягнув з відповідача кошти за період з 2019 по 2021 роки (з урахування позовної давності) у сумі 111 599,06 грн.
3.10. Щодо стягнення з відповідача 60 274,54 грн за користування земельними ділянками без правовстановлюючих документів після їх формування (за період із січня 2022 по жовтень 2022 року), то апеляційний суд, перевіривши його обґрунтованість, констатував відповідність фактичних даних, використаних для визначення належної до стягнення суми (площа земельних ділянок, нормативна грошова оцінка, розмір відсотків) наявним у справі доказам та чинному законодавству.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. 13.11.2023 ТОВ "Васильківське КСМ" подало до Верховного Суду касаційну скаргу (в новій редакції) на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.10.2023 (повний текст складений 09.10.2023), в якій просить скасувати постанову та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
4.2. Підставою касаційного оскарження скаржник зазначив порушення судом апеляційної інстанції статей 74, 76, 77, 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). На думку скаржника, суд не врахував висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, від 14.12.2018 у справі № 914/809/18, від 27.02.2019 у справі № 922/1163/18, від 05.12.2018 у справі № 916/1813/16 щодо належності та допустимості доказів та дійшов помилкового висновку про стягнення коштів за період з 2019 по 2021 роки та за 10 місяців 2022 року, оскільки задовольнив вимоги за відсутності в матеріалах справи доказів, на підставі яких позивачем визначено розмір орендної плати.
4.3. Скаржник також посилається на відсутність висновку Верховного Суду з питання застосування у подібних правовідносинах пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України) у поєднанні зі статтями 74, 76 ГПК України. Зазначає, що для перевірки правильності нарахування суми безпідставно збережених коштів за користування земельними ділянками, нормативно-грошову оцінку яких не проведено, необхідно встановити на підставі належних та допустимих доказів, величини всіх елементів розрахунку, якими є площа займаної земельної ділянки, часовий період (строк), на який відповідач займає земельну ділянку без належних правових підстав, нормативно-грошову оцінку ріллі по області та відсоток, встановлений пунктом 228.5 статті 288 ПК України.
5. Позиція інших учасників справи
5.1. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суду залишити без змін.
6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
6.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.3. Узагальнено доводи касаційної скарги зводяться до того, що суд апеляційної інстанції безпідставно задовольнив позовні вимоги в частині стягнення з відповідача коштів у сумі 111 599,06 грн за період з 2019 по 2021 роки, а також коштів у сумі 60 274,54 грн за 10 місяців 2022 року.
6.4. Судова колегія враховує, що скаржник у касаційній скарзі не ставить під сумнів висновки суду апеляційної інстанції щодо відмови у задоволенні позову в частині стягнення з відповідача коштів за 2018 рік, 89 347,38 грн шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок та в частині вимоги про визнання укладеним договору оренди землі. Крім того, позивач також не скористався правом на касаційне оскарження судових рішень першої та другої інстанцій в частині мотивів відмови у позові, наведених у них. Тому правильність застосування норм матеріального та процесуального права судом апеляційної інстанції в цій частині колегія суддів не перевіряє.
Щодо суті спору
6.5. Як встановили суди попередніх інстанцій, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідач з 06.10.2009 є власником на підставі договорів міни від 24.06.2009:
- частини цілісного майнового комплексу згідно з переліком на вул. Леніна, 31, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.;
- частини цілісного майнового комплексу згідно з переліком на вул. Леніна, 33, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.;
- частини цілісного майнового комплексу згідно з переліком на вул. Леніна, 32, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.;
- частини цілісного майнового комплексу згідно з переліком по пров. Залізничному, 11, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.;
- частини цілісного майнового комплексу (адміністративно-побутовий корпус, загальною площею 906,8 м2 на вул. Леніна, 1а, с. Івниця, Житомирський р-н, Житомирська обл.
6.6. Матеріали справи не містять доказів про належне оформлення власником будівлі права користування земельною ділянкою, зокрема, укладення відповідних договорів оренди із Радою та державну реєстрацію такого права; також у матеріалах справи відсутні дані та відомості щодо оформлення правового титулу щодо користування земельними ділянками, на яких розташоване придбане відповідачем майно, попереднім власником цього майна.
6.7. Разом із цим суди встановили, що спірні земельні ділянки загальною площею 34,7482 га з кадастровими номерами 1820384800:07:000:0252; 1820384800:07:000:0254; 1820384800:07:000:0268 сформовані 19.11.2021, 29.11.2021, 04.01.2022 (відповідно).
6.8. Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
6.9. Згідно зі статтями 122-124 ЗК України ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
6.10. Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".
6.11. Водночас ЗК України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Відповідно до частин першої, другої статті 120 цього Кодексу (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
6.12. Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.
6.13. Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
6.14. Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20.
6.15. Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді плати за землекористування є за своїм змістом кондикційними.
6.16. Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 і № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
6.17. Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.
6.18. Із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відповідач як власник такого майна став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташоване майно, тому саме із дати набуття права власності на нерухоме майно у відповідача виник як обов`язок належним чином оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), так і обов`язок оплачувати користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.
6.19. Стаття 79 ЗК України визначає земельну ділянку як об`єкт права власності; за цим визначенням, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
6.20. Визначення земельної ділянки як об`єкта цивільних прав здійснюється через її формування у відповідності до статті 791 ЗК України.
6.21. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій-сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.