?
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 січня 2024 року
м. Київ
cправа № 906/1315/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Мачульський Г. М., Міщенко І. С.,
секретар судового засідання - Денисевич А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Андрушківської сільської ради на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.12.2022 та рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022 у справі
за позовом Фермерського господарства "Олгрис" до Андрушківської сільської ради про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди,
за участю представників:
позивача - Спесивцев В. В.,
відповідача - Матківська О. Г.
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Фермерське господарство "Олгрис" (далі - ФГ "Олгрис") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Андрушківської сільської ради (далі - Рада), в якому просило визнати протиправним та скасувати рішення Ради № 646 від 19.10.2021, а також визнати укладеною між Радою та ФГ "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі № 92 від 05.03.2012 на той самий строк і на тих самих умовах.
2. На обґрунтування позову ФГ "Олгрис" зазначило, що спірне рішення Ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено право позивача на поновлення договору оренди землі у відповідності до положень частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон про оренду землі).
3. Вказувало, що правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону про оренду землі, в редакції до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", які набрали чинності 16.07.2020, тобто орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, якщо він належно виконував умови договору і якщо він звернувся до орендодавця з листом-повідомленням та з проєктом додаткової угоди, як і вчинив позивач.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
4. Розпорядженням голови Попільнянської районної державної адміністрації (далі - РДА) від 01.03.2012 № 121 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельних ділянок загальною площею 56,8115 га та вирішено передати їх у користування на умовах оренди терміном на десять років ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства на території Макарівської сільської ради.
5. На підставі вказаного розпорядження 05.03.2012 між РДА (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі № 92, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 8,5220 га, яка знаходиться на території Макарівської сільської ради.
6. Положеннями пункту 8 договору визначено, що його укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
7. Земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства (пункт 15 договору).
8. Договір підписано сторонами та зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за № 182470004001846.
9. ОСОБА_1, отримавши в оренду земельну ділянку, створив ФГ "Олгрис" та зареєстрував його 14.03.2012 у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.
10. Пунктом 6.1 статуту ФГ "Олгрис" встановлено, що засновником господарства є ОСОБА_1 .
11. Відповідно до пункту 4.3 статуту ФГ "Олгрис" до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою, кадастровий номер 1824780300:04:000:0323, з цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, згідно з договором оренди землі № 92 від 05.03.2012, укладеного між ОСОБА_1 та РДА (зі змінами та доповненнями).
12. Пунктом 5.1 статуту ФГ "Олгрис" передбачено, що для реалізації мети та предмета своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, в тому числі рілля 197,6403 га та спірна земельна ділянка з кадастровим номером 1824780300:04:000:0323.
13. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку
№ НВ-0007620122021 від 16.09.2021 ФГ "Олгрис" є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 1824783900:03:000:0323 площею 8,5220 га.
14. 02.02.2021 Рада та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору оренди землі № 97 від 05.03.2012, за змістом якої сторони дійшли взаємної згоди провести заміну сторони орендодавця з РДА на Раду; доповнено пункт 2 розділу "Об`єкт оренди" кадастровим номером земельної ділянки 1824783900:03:000:0323; змінено нормативно-грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати.
15. З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі ФГ "Олгрис" як користувач вищевказаної земельної ділянки звернулося до Ради з листом-повідомленням від 21.09.2021 щодо поновлення договору оренди землі.
16. До вказаного листа-повідомлення додано проєкт додаткової угоди до договору оренди землі № 92 від 05.03.2012.
17. За результатом розгляду зазначеного листа-повідомлення, рішенням № 646 від 19.10.2021 Рада відмовила у поновленні договору оренди землі № 92 від 05.03.2012 та підписанні додаткової угоди. Підставою для такої відмови стало те, що вказана земельна ділянка, відповідно до договору оренди землі № 92 від 05.03.2012 та додаткової угоди до нього від 02.02.2021, передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1, а тому сторонами договору є Рада та ця особа.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
18. 13.07.2022 Господарський суд Житомирської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.12.2022, про задоволення позову.
19. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що оскаржуване рішення Ради не ґрунтується на нормах земельного законодавства щодо належної правової підстави для відмови ФГ "Олгрис" в поновленні договору оренди землі № 92 від 05.03.2012 на новий строк та підписанні додаткової угоди до вказаного договору на тих самих умовах і на той самий строк, тим самим порушуючи реалізацію права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки площею 8,5220 га з кадастровим номером 1824780300:04:000:0323.
20. Суди також зазначили, що поновлення договору оренди землі у даному випадку має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення.
Короткий зміст касаційної скарги
21. У касаційній скарзі Рада просить скасувати ці судові рішення та ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову в повному обсязі.
22. Підставою касаційного оскарження Рада зазначила пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вважає, що суд апеляційної інстанції застосував статтю 33 Закону про оренду землі без урахування висновку Верховного Суду, викладеного у пункті 5.12 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, а саме "у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже, суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним".
23. Крім того, на думку скаржника, суд апеляційної інстанції не мав підстав враховувати висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, адже висновок у справі № 912/1802/21 не може бути застосований до спірних правовідносин у цій справі.
24. Заявник також зазначає, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували редакцію Закону про оренду землі, оскільки 02.02.2021 в договір оренди від 05.03.2012 внесені зміни, а тому до спірних правовідносин підлягає застосуванню Закон про оренду землі в редакції Закону України від 05.12.2019 № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".
Позиція Верховного Суду
25. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
26. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон про оренду землі.
27. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
28. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
29. Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
30. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
31. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
32. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом про оренду землі, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
33. ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
34. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
35. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
36. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
37. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).
38. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).
39. Частина шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлювала, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
40. За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
41. У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."
42. Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
43. Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
44. Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
45. При цьому відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону про оренду землі правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
46. Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
47. Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.