ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 906/1312/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г. М. - головуючого, Чумака Ю. Я., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання Лихошерст І. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022 (колегія суддів у складі: Філіпова Т. Л. - головуючий, Бучинська Г. Б., Розізнана І. В.) та рішення Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022 (суддя Сікорська Н. А.)
за позовом Фермерського господарства "Олгрис"
до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди за участю:
позивача: Спесивцев В.В. (адвокат)
відповідача: Марківська О.Г. (самопредставництво),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Фермерське господарство "Олгрис" звернулося до суду з позовом до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області, у якому просило:
- визнати протиправним та скасувати рішення Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області 11-ої сесії VІІІ скликання № 647 від 19.10.2021;
- визнати укладеною між позивачем та відповідачем додаткову угоду до договору оренди землі № 93 від 05.03.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 за № 182470004001847, право оренди по якому зареєстровано за позивачем на той самий строк і на тих самих умовах, у редакції позивача.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірне рішення прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, чим порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди землі, тому рішення є незаконним та підлягає скасуванню, а додаткову угоду до договору оренди землі належить визнати укладеною у запропонованій позивачем редакції.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 13.07.2022, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2022, позов задоволено.
2.2. Судові рішення мотивовані тим, що позивачем було дотримано процедуру щодо поновлення договору оренди землі, а відповідачем безпідставно відмовлено у підписанні додаткової угоди до договору оренди землі.
3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі заявник просить скасувати вище вказані судові рішення та прийняти нове, яким повністю відмовити у задоволенні позовних вимог.
3.2. На обґрунтування своїх доводів заявник посилався на те, що оскаржувані судові рішення прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Заявник касаційної скарги вважає, що суди не врахували правового висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, який викладено у постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21.
4. Мотивувальна частина
4.1. Суди встановили, що 05.03.2012 Попільнянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) на підставі розпорядження Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області від 01.03.2012 № 121 (далі - розпорядження) укладено договір оренди землі № 93 (далі - договір), за умовами пунктів 1, 2, 15 якого орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Андрушківської сільської ради, загальною площею 12,9935 га, у тому числі ріллі - 12,9935 га, для ведення фермерського господарства. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі 13.03.2012, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 182470004001847.
4.2. Пунктами 4, 5 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 290 396,15 грн з урахуванням коефіцієнта індексації 1,756.
4.3. Відповідно до пункту 8 договору, договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4.4. Згідно з пунктами 36, 40 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
4.5. Також встановлено, що 02.02.2021 Андрушківською сільською радою та ОСОБА_1 (засновник позивача) укладено додаткову угоду до договору, якою проведено заміну сторони орендодавця з Попільнянської районної державної адміністрації на Андрушківську сільську раду, пункт 2 розділу "Об`єкт оренди" доповнено таким реченням: "Кадастровий номер земельної ділянки-1824783900:01:000:1196"; змінено розмір нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати.
4.6. Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців, позивач зареєстрований як суб`єкт господарювання 14.03.2012, про що внесені відомості за № 1 297 102 0000 003413. Керівником юридичної особи вказано ОСОБА_1 .
4.7. Відповідно до пункту 4.3 статуту позивача до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 12,9935 га, кадастровий номер 1824783900:01:000:1196, цільовим призначенням для ведення фермерського господарства згідно договору із змінами та доповненнями.
4.8. Пунктом 5.1 статуту позивача передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, в тому числі ріллі 197,6403 га. Вказані земельні ділянки передані засновнику для ведення фермерського господарства на підставі договорів оренди землі, укладених засновником з Попільнянською районною державною адміністрацією Житомирської області, зокрема, № 93 від 05.03.2012, загальною площею 12,9935 га, в т.ч. рілля - 12,9935 га.
4.9. Згідно з пунктом 6.1 статуту позивача засновником господарства є ОСОБА_1 .
4.10. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку орендарем земельної ділянки площею 12,9935 га, кадастровий номер №1824783900:01:000:1196 значиться позивач.
4.11. 21.09.2021 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням за № 161, в якому заявив про переважне право орендаря на поновлення договору та у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, просив укласти додаткову угоду про продовження (поновлення) його дії на тих самих умовах і на той самий строк. До листа-повідомлення позивач додав проект додаткової угоди про продовження (поновлення) договору.
4.12. Рішенням Андрушківської сільської ради Житомирської області 11 сесії VIII скликання від 19.10.2021 № 647 відмовлено позивачу в поновленні договору та підписанні додаткової угоди до вказаного договору, у зв`язку з тим, що між позивачем та відповідачем відсутні договірні зобов`язання з приводу користування земельною ділянкою, площею 12,9935 га, кадастровий номер 1824783900:01:000:1196, оскільки земельна ділянка, відповідно до договору та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1, тому сторонами договору є відповідач та ОСОБА_1 .
4.13. Вважаючи, що спірне рішення було прийняте органом місцевого самоврядування безпідставно, позивач звернувся з позовом про його скасування.
4.14. Відповідно до частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.15. За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
4.16. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі" (далі - Закону про оренду землі).
4.17. Суд враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
4.18. Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України). Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
4.19. Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
4.20. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
4.21. Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
4.22. Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону про оренду землі).
4.23. Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом про оренду землі врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
4.24. Стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
4.25. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).
4.26. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
4.27. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).