ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 січня 2024 року
м. Київ
cправа № 906/1323/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т.Б., Багай Н.О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Спесивцева В. В. (адвокат),
відповідача - Матківської О. Г. (у порядку самопредставництва),
розглянув касаційну скаргу Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області
на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 (суддя Шніт А. В.) та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 (судді: Гудак А. В. - головуючий, Бучинська Г. Б., Розізнана І. В.) у справі
за позовом Фермерського господарства "Олгрис"
до Андрушківської сільської ради Житомирського району Житомирської області
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання укладеною додаткової угоди.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У грудні 2021 року Фермерське господарство "Олгрис" (далі - ФГ "Олгрис") звернулося до Господарського суду Житомирської області з позов до Андрушківської сільської ради (далі - Рада), у якому просило суд:
- визнати протиправним та скасувати рішення Ради від 19.10.2021 №641;
- визнати укладеною між Радою та ФГ "Олгрис" додаткову угоду до договору оренди землі від 05.03.2012 № 87 на той самий строк і на тих самих умовах.
2. На обґрунтування позову ФГ "Олгрис" зазначило, що спірне рішення Ради прийняте з порушенням вимог чинного законодавства, внаслідок чого порушено право позивача на поновлення договору оренди землі у відповідності до положень частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022, позов задоволено.
4. Судові рішення мотивовано тим, що права та обов`язки орендаря спірної земельної ділянки за договором оренди землі і додаткової угоди до нього, яка є невід`ємною частиною зазначеного договору, перейшли від громадянина ОСОБА_1 до ФГ "Олгрис" з дня проведення його державної реєстрації, тобто з 14.03.2012, тому оскаржуване рішення сільської ради не ґрунтується на нормах земельного законодавства щодо належної правової підстави для відмови ФГ "Олгрис" (бо орендарем за договором є ОСОБА_1 ) в поновленні договору оренди землі на новий строк та підписанні додаткової угоди до зазначеного договору на тих самих умовах і на той самий строк, тим самим порушуючи реалізацію права позивача - ФГ "Олгрис" щодо поновлення зазначеного договору оренди земельної ділянки.
5. Додатковим рішенням від 17.08.2022 Господарський суд Житомирської області стягнув з Ради на користь ФГ "Олгрис" 10 400,00 грн витрат на професійну правничу допомогу, у частині стягнення 9 880,00 грн витрат на професійну правничу допомогу відмовив.Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. У касаційній скарзі Рада просить рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 скасувати повністю і ухвалити нове рішення, яким відмовити ФГ "Олгрис" у задоволенні заявлених позовних вимог у повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
7. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 щодо застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме Верховний Суд у пункті 5.12. постанови виклав правову позицію, що "якщо орендар своєчасно, у строки, встановлені законом або погоджені сторонами в договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та одночасно надав проект договору (незалежно від того, містив цей проект змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним".
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
8. ФГ "Олгрис" у відзиві проти задоволення касаційної скарги заперечило, просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін. Зазначає, що єдиною підставою для відмови у поновленні договору оренди Рада самостійно у спірному рішенні визначила те, що орендарем земельної ділянки є фізична особа, а не фермерське господарство, при цьому жодних заперечень або незгоди з умовами договору, викладеними у додатковій угоді, Рада не висловлювала, а тому і посилання на неврахування судом висновку Верховного Суду, викладеного у пункті 5.12 постанови від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, є безпідставними.
Розгляд справи Верховним Судом
9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 20.01.2023 (колегія суддів у складі: Чумак Ю. Я. - головуючий, Дроботова Т. Б., Багай Н. О.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 21.02.2023.
Відповідно до розпорядження заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 17.02.2023 № 29.3-02/379 у зв`язку з перебуванням судді Дроботової Т. Б. на лікарняному призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи № 906/1323/21.
Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.02.2023 справу № 906/1323/21 передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі: Чумак Ю. Я. - головуючий, ОСОБА_2, Багай Н. О.
Ухвалами Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.02.2023, 14.03.2023 оголошено перерви у судових засіданнях з розгляду касаційної скарги Ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 до 14.03.2023, 04.04.2023 відповідно.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.04.2023 зупинено касаційне провадження за касаційною скаргою Ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21 до закінчення перегляду судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи № 906/1314/21.
У зв`язку з рішенням Вищої ради правосуддя від 25.07.2023 № 743/0/15-23 про відставку судді ОСОБА_2, розпорядженням заступника керівника Апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 08.01.2024 № 32.2-01/2 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи.
Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.01.2024 справу № 906/1323/21 передано на розгляд колегії суддів Касаційного господарського суду у складі: Чумак Ю. Я. - головуючий, Дроботова Т. Б., Багай Н. О.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 08.01.2024 поновлено провадження за касаційною скаргою Ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 04.08.2022 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.12.2022 у справі № 906/1323/21; призначено розгляд справи у судовому засіданні на 30.01.2024.
З урахуванням зупинення касаційного провадження, з метою забезпечення єдності судової практики, наявності підстав для зміни складу суду, ця справа № 906/1323/21 розглядається у розумний строк, тобто такий, що є необхідним для виконання процесуальних дій і дотримання прав та інтересів учасників справи.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. Розпорядженням голови Попільнянської районної державної адміністрації Житомирської області (далі - РДА) від 01.03.2012 № 122 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок загальною площею 21,2600 га з метою передачі в користування на умовах оренди терміном на 10 років ОСОБА_1 для ведення фермерського господарства на території Ради та вирішено передати ОСОБА_1 земельні ділянки загальною площею 21,2600 га у користування на умовах оренди терміном на 10 років для ведення фермерського господарства.
11. На підставі зазначеного розпорядження 05.03.2012 між РДА (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди землі № 87 (далі - договір), за умовами якого:
- орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Андрушківської сільської ради (пункт 1);
- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,00 га, в тому числі, ріллі - 1,00 га (пункт 2);
- земельна ділянка передається в оренду без будівель та споруд (пункт 4);
- нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 26 354 грн з урахуванням коефіцієнта індексації 1,756 (пункт 5);
- договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8);
- земельна ділянка передається в оренду для ведення фермерського господарства
- зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 36);
- перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (пункт 40);
- договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43).
12. Договір підписано сторонами та зареєстровано у відділі Держкомзему у Попільнянському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 13.03.2012 № 182470004001841.
13. Згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців від 15.07.2013 Серія АБ № 793381 ФГ "Олгрис" (позивач) зареєстровано як суб`єкт господарювання 14.03.2012, керівником цієї юридичної особи зазначено ОСОБА_1 .
14. Пунктом 6.1 Статуту ФГ "Олгрис" встановлено, що засновником господарства є ОСОБА_1 .
15. Відповідно до пункту 4.3 Статуту ФГ "Олгрис" до складу майна фермерського господарства (складеного капіталу) входить, зокрема, право користування на умовах оренди земельною ділянкою площею 1,0000 га, кадастровий номер 1824780300:04:000:0341, з цільовим призначенням - для ведення фермерського господарства, згідно із договором оренди землі від 05.03.2012 № 87, укладеним між ОСОБА_1 та РДА (зі змінами та доповненнями).
16. Пунктом 5.1 Статуту ФГ "Олгрис" передбачено, що для реалізації мети та предмету своєї діяльності, господарство користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення загальною площею 197,6403 га, у тому числі, ріллі 197,6403 га.
17. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 16.09.2021 № НВ-0007619922021, орендарем земельної ділянки площею 1,0000 га, кадастровий номер 1824780300:04:000:0341 є ФГ "Олгрис".
18. 02.02.2021 Рада (відповідач) та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору, за умовами якої сторони дійшли до взаємної згоди, внесли зміни та доповнення до договору, а саме:
1.1. Провести заміну сторони Орендодавця, з РДА на Раду.
1.2. Пункт 2 розділу Об`єкт оренди, доповнити реченням такого змісту: "Кадастровий номер земельної ділянки 1824780300:04:000:0341".
1.3. Пункт 5 розділу Об`єкт оренди змінити та викласти у такій редакції: "Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки, на дату укладення даної додаткової угоди, становить 29992,66 грн, відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданої Відділом Держгеокадастру у Попільнянському районі 26.01.2021".
1.4. Пункт 9 розділу Орендна плати змінити та викласти у такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі, у розмірі 10 (десять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, в рік, що становить 3000 грн.
19. З метою використання свого переважного права щодо поновлення договору оренди землі ФГ "Олгрис", як користувач зазначеної земельної ділянки, звернулося до Ради із листом-повідомленням від 21.09.2021 щодо поновлення договору на умовах, визначених додатковою угодою.
20. До листа-повідомлення ФГ "Олгрис" додало проект додаткової угоди про продовження (поновлення) договору.
21. За результатом розгляду цього листа-повідомлення, рішенням від 19.10.2021 № 641 Рада відмовила ФГ "Олгрис" у поновленні договору та підписанні додаткової угоди. Підставою для такої відмови стало те, що земельна ділянка відповідно до договору та додаткової угоди до договору від 02.02.2021 передана в оренду фізичній особі ОСОБА_1, а тому сторонами договору є Рада та ця особа, а не ФГ "Олгрис".
Позиція Верховного Суду
22. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
23. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що підстав для задоволення касаційної скарги не вбачається, з огляду на таке.
24. Відповідно до положень статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
25. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України "Про оренду землі".
26. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
27. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
28. Колегія суддів враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
29. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
30. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 322 Закону України "Про оренду землі" та статті 1261 Земельного кодексу України.
31. Колегія суддів враховує, що положення частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.
32. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця та опис процедури поновлення.
33. Відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", положення якої підлягають застосуванню до спірних правовідносин у цій справі, на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважене право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині шостій цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульоване законодавцем саме в статті 126-1 Земельного кодексу України.
34. Водночас колегія суддів зазначає, що касаційне провадження у цій справі зупинялося до закінчення перегляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності справи № 906/1314/21 за результатами розгляду якої Верховним Судом було висловлену правову позицію саме щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку (правову позицію) Суд в силу статті 236 ГПК України має застосовувати у подібних спірних правовідносинах.
35. Отже, з урахуванням зазначених приписів процесуального законодавства існує необхідність врахування саме останньої правової позиції Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності, викладеної у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, до якої зупинялося касаційне провадження у цій справі № 906/1323/21.